樓市動向 今日: 0 | 主題: 74622

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發表於 08-9-19 16:54 |只看該作者

原文章由 Gogojuly 於 08-9-19 16:29 發表

九成按揭係唔可以出租架,你八成按揭都係呀,所以我唯有平放而家既居所,我媽媽只得我一個女,我唔可以掉低佢唔理,以前父親在生,就可以各自生活,我如今最大既希望係賣得出現居,然後買另一單位同媽媽住
我屋企去你度約1 ...

咁你冷靜D，等大家一齊計計數，我知唔夠七成既按揭係唔可以出租，所以如果我再買，我會加按自住的一層樓到成為8成或9成按揭，﹝因為之前已經升咗，所以個按揭一早巳經少過樓價既7成﹞，再加埋剛賣去的舊居收返既錢，就可以成為想買入那間連租約的單位既3成首期，咁我就做包租婆喇。
而你，因為2004年買，咁應該係一個好價，你可以搵一間銀行去估你物業既價，選擇估得最好既銀行，攤到最長來還，咁你就可以套現，同埋出租舊居，把出租成本減到最細。而自住問題可以找一D好舊但唔貴既樓租佢一、兩年。其實你勇D可以把加按出來既錢去做搵一D平盤做首期﹝90%按揭﹞，不過因為你巳經有小朋友，唔見意你去得咁盡，因為為層樓太大壓力唔值得架！

而西區有校網、有地鐵、少供應，我睇佢既價會在地鐵通車前半年至1年會去到最高位。到時先放都未遲。

[ 本文章最後由 ume 於 08-9-19 17:15 編輯 ]

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SkyTracy

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發表於 08-9-19 17:16 |只看該作者

Ume,我想請教下,你話買樓,唔好去得咁盡,咁應該預留幾多流動現金,才合理,安全?

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ume

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發表於 08-9-19 17:33 |只看該作者

原文章由 SkyTracy 於 08-9-19 17:16 發表
Ume,我想請教下,你話買樓,唔好去得咁盡,咁應該預留幾多流動現金,才合理,安全?

其實每個人對安全既定義都唔同，而我就咁計既，如果我同我老公是旦一個無工返，我地有既錢可以夠有半年基本生活開支，例如比父母既家用、供樓、管理費、和基本食用等等。如果兩個都無工返，咁我地既錢要足夠3個月既基本生活開支。然後把這個現金用一半多D買5號仔﹝如果夠的話﹞，等自己有保障既同時都唔lost太多既機會成本。
而供樓﹝自住﹞我地只會控制在自己供人工既40%以下。但就當用一半去供，個差額就用作現金流既一部份。

[ 本文章最後由 ume 於 08-9-19 17:34 編輯 ]

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Gogojuly

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發表於 08-9-19 17:49 |只看該作者

而你，因為2004年買，咁應該係一個好價，你可以搵一間銀行去估你物業既價，選擇估得最好既銀行，攤到最長來還，咁你就可以套現，同埋出租舊居，把出租成本減到最細。而自住問題可以找一D好舊但唔貴既樓租佢一、兩年。其實你勇D可以把加按出來既錢去做搵一D平盤做首期﹝90%按揭﹞，不過因為你巳經有小朋友，唔見意你去得咁盡，因為為層樓太大壓力唔值得架！

而西區有校網、有地鐵、少供應，我睇佢既價會在地鐵通車前半年至1年會去到最高位。到時先放都未遲。
[quote]原文章由 ume 於 08-9-19 16:54 發表

我當年已做25年按揭
我唔明你所講點套現,可否說明,謝謝
因若可套現出部份錢,我會打算買另一個單位同老人家住

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ume

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發表於 08-9-19 17:56 |只看該作者

原文章由 Gogojuly 於 08-9-19 17:49 發表
... 我當年已做25年按揭
我唔明你所講點套現,可否說明,謝謝
因若可套現出部份錢,我會打算買另一個單位同老人家住

因為今晚有事要早點離開公司，明天or今晚詳細話你知點做。OK?

[ 本文章最後由 ume 於 08-9-19 17:58 編輯 ]

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jdhwangmom

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發表於 08-9-19 17:59 |只看該作者

really good deal at present.

原文章由 ume 於 08-9-19 13:17 發表

無錯，個agent話而家8佰幾賣！痴線架！lee d就係個業主唔做功課囉！

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Gogojuly

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發表於 08-9-19 18:10 |只看該作者

原文章由 ume 於 08-9-19 17:56 發表

因為今晚有事要早點離開公司，明天or今晚詳細話你知點做。OK?

謝謝,你响公司都可以咁輕鬆上網睇自己野,真係好好,我今天放假睇湊仔响屋企上網,平時响公司,只可以睇一陣網上報紙就要忙個不停
其實我同老公份工都叫做穩陣,最多減薪,應該唔會被炒,除非自己攞來衺,所以我傾响買樓,唔想租

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jdhwangmom

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328^#

發表於 08-9-19 18:27 |只看該作者

ume, you have a good job. you should love your job. so free.

原文章由 ume 於 08-9-19 17:56 發表

因為今晚有事要早點離開公司，明天or今晚詳細話你知點做。OK?

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ume

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329^#

發表於 08-9-19 19:29 |只看該作者

原文章由 jdhwangmom 於 08-9-19 18:27 發表
ume, you have a good job. you should love your job. so free.

我份工ok架！加上剛完咗個大project所以可以free d囉。如果佢地仲用得著我，我都想長做架！

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ume

積分: 29804

330^#

發表於 08-9-19 19:54 |只看該作者

原文章由 Gogojuly 於 08-9-19 18:10 發表

謝謝,你响公司都可以咁輕鬆上網睇自己野,真係好好,我今天放假睇湊仔响屋企上網,平時响公司,只可以睇一陣網上報紙就要忙個不停
其實我同老公份工都叫做穩陣,最多減薪,應該唔會被炒,除非自己攞來衺,所以我傾响買樓, ...

我返來喇！
其實條數係咁計既：假設你現居買時100萬，同埋假設你這四年無還過本，咁你要還比舊銀行90萬。如果你搵到其他銀行估到150萬，咁150萬既70﹪就係105萬，用這105萬去還咗舊按的90萬，咁你就就可以套現15萬，唔計雜費你就可以用這15萬去買1個150萬（90﹪按揭）或300萬（95﹪按揭）既單位。
不過要記住，因為你做既摃干好大（即用很少既錢買樓，如果個市有咩事一跌少少你就會成為負資產，萬一在市差時有咩事唔好彩要賣樓套現，就唔得架喇。）
仲要記得咁做之前要同銀行計清楚，同埋如果你供2層樓既錢過咗你家庭收入的一半，咁銀行未必會借錢比你做按揭，除非你有證明你其中有一層樓巳經收緊租（不過如果加按前銀行知你層樓是用來收租的話，佢地offer既利息會較自住單位貴的。），收返來的租可以當成入息既一部份，不過佢地會唔會當哂全份租都是入息呢，咁就唔同銀行唔同做法。
有咩唔明再問我啦，不過當有仔有女就要考慮哂所有差既情況，有哂對策，咁就即使市差都能守到。我成日都覺得最後既winner唔係睇得準在最低位入市的人，而係可以在最差既情況都能守得住的人。

[ 本文章最後由 ume 於 08-9-19 20:00 編輯 ]

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Gogojuly

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331^#

發表於 08-9-19 21:48 |只看該作者

原文章由 ume 於 08-9-19 19:54 發表

我返來喇！
其實條數係咁計既：假設你現居買時100萬，同埋假設你這四年無還過本，咁你要還比舊銀行90萬。如果你搵到其他銀行估到150萬，咁150萬既70﹪就係105萬，用這105萬去還咗舊按的90萬，咁你就就可以套現15萬，唔計雜費你就可以 ...

咁是否一定要去另一間銀行做轉按,可否到而家做緊按揭的銀行提出咁既要求?
若依你計算,如果我以此實行,係咪就會咁:
由原先欠銀行$90萬,變成欠$105萬,若我以套現既$15萬做一成首期,買個$150既單位自住,咁我便再欠銀行$135萬.兩個單位共欠銀行$240萬

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ume

積分: 29804

332^#

發表於 08-9-19 22:43 |只看該作者

咁是否一定要去另一間銀行做轉按,可否到而家做緊按揭的銀行提出咁既要求? <--　唔一定，不過通常其他銀行想搶生意會估得高一點。見意你同時同幾間銀行傾下先，包括自己做開的那一間。
若依你計算,如果我以此實行,係咪就會咁:
由原先欠銀行$90萬,變成欠$105萬,若我以套現既$15萬做一成首期,買個$150既單位自住,咁我便再欠銀行$135萬.兩個單位共欠銀行$240萬　<-- 全中，所以都幾高風險，記得一定要有周詳的計劃。

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angelaJJ

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好媽媽勳章

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發表於 08-9-20 09:15 |只看該作者

原文章由 ume 於 08-9-19 22:43 發表
咁是否一定要去另一間銀行做轉按,可否到而家做緊按揭的銀行提出咁既要求?

hi, ume, 依你經驗, 連租約賣平市價幾%?

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ume

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334^#

發表於 08-9-20 11:02 |只看該作者

原文章由 angelaJJ 於 08-9-20 09:15 發表

hi, ume, 依你經驗, 連租約賣平市價幾%?

我未買過連租約的，不過真的有個不成文既慣例，因為連租約通常都無得睇樓多咗Ｄ風險，所以如果真係有心連租約放既業主先會平Ｄ放。不過亦有好多業主只不過是試價，跟本無心放既，咁佢地就唔會減，我當年都有放我連約的盤架，不過當然開到好高價啦。我認為連租約放既盤平d都仲有一個原因，就係多數願意連約租買的人是投資者，投資者買野一定計哂數架，所以只有肯減價既業主先賣得出。
其實我覺得連租約買既最大風險變咗凶宅，特別是在交易期内發生的事，所以電視有律師教人最好在所有買賣合約中寫明如果在交易期間有凶案發生，買家有權取消交易。不過買家要求多，只有在淡市時先有賣家願意接受。

其實買賣樓宇當中有好多學問，即使做足哂功課都有機會買錯或唔能夠用當時既預算賣到最好既盤，經驗是很重要的。這亦是我認為第一次買樓的人最好唔好買太貴的原因，因為即使苯咗，但都因為銀碼細而減少捐失。

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angelaJJ

積分: 3675

好媽媽勳章

335^#

發表於 08-9-20 11:24 |只看該作者

thanks ume...我都明白交吉應該係好賣d.....

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ume

積分: 29804

336^#

發表於 08-9-20 11:48 |只看該作者

原文章由 angelaJJ 於 08-9-20 11:24 發表
thanks ume...我都明白交吉應該係好賣d.....

唔洗客氣，希望你能夠買到心水樓啦。

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kerrielam

積分: 4116

337^#

發表於 08-9-20 11:49 |只看該作者

睇晒全部post, 終於忍不住上來問野
好同意ume 話有了第1層樓, 便較易有第2間, 最衰我地第2間係村屋, 較難放出

我倆公婆上年因樓價唔好, 無賣到自住果間, 之後入了層去西貢舊村屋, 打算過2人 & 貓狗world, 點知now有了bb, 家人勸我地搬上大廈, 有會所果d, 方便bb 落街玩
bb 會比住黃大仙的99 湊, 又請了賓賓, 如果佢take up 到, 會自己湊返

剛賣出了第1間樓, 唔係高峰期賣, 但都有賺少少, 現在想趁遲d 跌市入返間3room 單位, 睇了將軍澳可養狗屋苑的 10 幾單位, 唔平, 全over 400萬,
我媽都住將軍澳, 諗住有d 照應, 雖然佢幫唔到睇 bb

朋友話將軍澳校網唔好, 太多新盤,
大姑奶suggest 搬去沙田, 我又開始睇沙田單位, 各位有無好的沙田屋苑的介紹? 要交通較方便 & 可養狗

朋友又話叫我諗埋re-sell & 出租的價值, 都好煩, 希望大家比d 意見
我又想睇沙田的村屋 (諗住可養狗), c6 好似唔多like

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es0099

別墅

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發表於 08-9-20 12:04 |只看該作者

又村屋?? no la....村屋好賣難.

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kerrielam

積分: 4116

339^#

發表於 08-9-20 12:09 |只看該作者

原文章由 es0099 於 08-9-20 12:04 發表
又村屋?? no la....村屋好賣難.

咁又係............
又唔知邊 d 可養狗, 打電話問地產, 同一個屋苑都唔同答案
又要就返工地點, 我返官塘咖

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ume