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發表於 13-4-19 09:58 |只看該作者

儲局退市三部曲

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近期金融市況波動，部份原因與聯邦儲備局考慮減少購買資產有關。誠然，美國經濟穩步復蘇，雖然數據顯示3月份非農業職位增長較預期少，但整體就業市場環境持續改善，失業率由10%的高位顯著回落，即使當年作為次按危機源頭的房屋市場亦見回穩。最新一份聯儲局會議紀錄顯示，不少官員認為隨着經濟增長，未來當局應考慮調整其貨幣政策。究竟聯儲局會如何及何時「退市」？

首部曲：減少或暫停購買資產
聯儲局自去年9月開始每月購買400億美元按揭抵押債券，並由去年12月起每月額外購買450億美元美國國債。是次資產購買計劃不設期限（open-ended），將繼續至就業市場顯著改善為止。聯儲局並無道明何謂「顯著改善」，但從失業率逐步回落、職位數目增長自去年底開始加快的趨勢來看，就業市場環境的確正在好轉，是故當局可能早於今年底前減少、甚至停止購買資產。聯儲局的官員曾明言購買債券的規模可隨着經濟環境的變化而改變，而在3月份的貨幣政策會議上，多名官員亦表示聯儲局可於未來數月考慮減慢購買資產的步伐。

二部曲：加息撤量化寬鬆政策
嚴格來說，聯儲局加息或減持手上債券才是正式撤回其量化寬鬆貨幣政策，因為即使減少購買資產，聯儲局每月仍要印鈔買債，變相向金融市場注資。不過，以目前經濟形勢判斷，未來兩年當局似乎並無需要以加息來收緊銀根。眼下聯儲局的政策是只要失業率仍處於6.5%以上、通脹低於2.5%及市場預期通脹前景穩定，仍會維持利率於極低水平。根據當局的最新預測，未來數年通脹均會處於2%或以下，而直至2015年失業率方會降至約6.5%。因此，聯儲局或於2015年中以後才考慮加息。

三部曲：持有債券直至到期日
聯儲局官員以前曾經討論「退市」的策略，其中一個結論是傾向在加息之後才出售資產，因為先加息可以為當局提供空間，一旦經濟形勢逆轉，可透過減息這一傳統工具來放寬銀根、振興經濟。當然，聯儲局目前持有近3萬億美元債券，即使要將之出售，亦會以循序漸進的方式進行，以免過多的供應導致債券價格暴跌而市場利率急升，危及經濟發展。近期聯儲局主席伯南克更表示可以不向市場拋售債券，轉為持有債券至到期日，避免金融市場過於波動。
從2007年次按危機爆發、聯儲局步入減息周期，到其後雷曼銀行倒閉、印鈔買債時代到臨，至今已近6年光景。若計及兩年後加息、甚至於出售資產，聯儲局前後共花上近8年時間才可以結束其量化寬鬆貨幣政策。此期間美國財政問題嚴重，兩黨爭拗不斷，相當倚賴聯儲局帶領美國走出低谷，避免陷入1930年代大蕭條的局面。當下美國經濟規模重回金融風暴前的水平，但復蘇速度仍較以往緩慢，職位數目更未回復至昔日的高水平。聯儲局要全面退市，恐怕尚需時日，而加息周期或許要到2015年才出現。

馮孝忠
恒生執行董事兼環球銀行及資本市場業務主管

馮孝忠

私人傳訊

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發表於 13-4-19 09:59 |只看該作者

樓市經已爆煲？
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今年2月底政府再出招壓抑樓價，包括開徵雙倍印花稅，並將措施伸延至非住宅物業。過去一個多月，樓宇成交急降，有小業主劈價一成放售物業。剛巧房協「綠悠雅苑」正式開售，有四成中籤者放棄揀樓。
根據數字，近月樓價已開始稍為下調。中原指數連跌三周，由123.66點跌至121.83點；美聯的二手樓平均呎價（以建築面積計）由2月份的7,300元，下跌至3月份的7,241元。
政府自2010年2月開始推出壓抑樓價措施，率先調高2,000萬元豪宅印花稅，並收緊住宅按揭。之後樓市炒賣活動擴展至中小型單位，政府於是在2010年11月推出額外印花稅，試圖將炒家驅逐離場。樓市在2011年確實淡靜了大半年，樓價從高位下跌6至7%。
但踏入2012年樓市又回復熾熱，樓價很快突破97年高位，到9月份因美國推出第三輪量化寬鬆貨幣政策，更大幅飆升。即使政府一再出招壓抑樓價，包括向非本地居民開徵買家印花稅，並延長和調高額外印花稅，兼且一再收緊住宅按揭，樓價依然屢創新高。
現時樓價已高不可攀，即使息率偏低，仍脫離一般市民的購買力，供樓負擔比率超過五成。今年第一季住戶每月入息中位數不過21,000多元，二手樓平均呎價7,000多元，即一個月收入不足購買三呎樓，情況與1981年和1997年相若。樓市即使未爆煲，亦距離爆煲不遠。
筆者認同政府過去幾年推出的壓抑樓價措施。這些措施被指損害自由市場，但倘若沒有這些措施，在資金氾濫的大環境下，住宅樓價又何止超越97年高位兩、三成？試看的士牌價，97年高峯期市區的士牌約350萬元一個，今年2月突破700萬元，升幅超過一倍。商舖的價格升幅，更是瘋癲。政府若不出招，住宅樓價的升幅及日後跌幅將更大。
政府的如意算盤是住宅樓價平穩發展，等待未來幾年供應量增加，住戶收入上升，讓市民的購買力逐步追上樓價。日後樓價下滑，倘若跌幅過大和過急，政府亦可以放寬管制，讓投資者、炒家和非本地居民分批重返樓市，幫手托價。
當年董建華提出八萬五時，亦不是希望樓價會大跌，不料殺出亞洲金融風暴，樓價最終下跌七成，嚴重損害經濟。不知今次樓市爆煲後，香港經濟能否避過一劫。

林本利
經濟學家

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c147258hk

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發表於 13-4-19 10:35 |只看該作者

回覆：跌市而家啱啱開始，仲有排跌.....

哈哈。咁想買便宜樓呀！？

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Kwan

伯爵府

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發表於 13-4-19 10:43 |只看該作者

但睇成交價又好似唔係好落喎

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lakesilver

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發表於 13-4-19 10:52 |只看該作者

引用：哈哈。咁想買便宜樓呀！？

原帖由 c147258hk 於 13-04-19 發表
哈哈。咁想買便宜樓呀！？

【明報專訊】昨天筆者談到，政府干預的問題，雖然政府干預的出發點很多時都是出於善意，但市場的運作，有其一套方法，並不會因為干預人的出發點是善意還是惡意而有所改變。歷史經驗證實，後果事與願違，好心做壞事的例子比比皆是。

譬如以政府近年干預樓市的措施為例，雖然它抑制了投資需求，但卻同時令二手市場的放盤愈來愈少。很多人都忽略了，二手市場供應對樓價的影響比一手市場為大，蓋二手市場的住宅總存量高達100多萬個單位，遠高於一手市場每年略高於1萬多伙的供應量。從這角度看，二手市場的放盤愈來愈少，是很容易令樓價在沒有什麼成交的情况下「乾升」。換句話說，在此消彼長的情况下，總的來說，政府措施究竟最後是令樓價受到抑制還是托高，是一個值得深思的問題。

政府出招須注意二手影響比一手大

另一方面，政府刻意抑制投資需求，亦可能引致一些一向投資大碼物業的資金，轉而投資多幾件細碼物業，至少所付的印花稅會較少，風險也較低。這相信亦是細價物業近期表現一枝獨秀的原因。但如此一來，平價上車盤近乎絕迹，年輕人要找上車盤，亦更加困難。上車盤愈來愈貴，其實也令到樓市的風險愈來愈大，這又是否政府推出措施所希望見到的現象？

歸根結柢，市場是一個複雜的體系，其最後結果取決於體制內的參與者不斷的互動。作為一種「買時間」的「權宜手段」，政府干預是毋可厚非，但監管的藝術所在，應在怎樣引導市場衍生自我修正的力量，以及何時應適可而止。

施慧雅

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發表於 13-4-19 11:06 |只看該作者

政府出招用黎買時間，真正係等美國加息，樓價自然會跌，美國政府已開始逐漸退市，樓價亦係逐漸下跌而暫時不會暴跌....

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發表於 13-4-19 11:07 |只看該作者

回覆 c147258hk 的帖子

哈哈，有邊個唔想買便宜樓？

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c147258hk

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發表於 13-4-19 11:09 |只看該作者

回覆：mom5354 的帖子

我都想，不過淨係呢度吹淡風唔夠喎

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發表於 13-4-19 11:23 |只看該作者

回覆 c147258hk 的帖子

只係討論...不喜勿插！

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發表於 13-4-19 11:31 |只看該作者

恒基4月尾會正式捐地啦 !

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木土土

琥珀宮

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發表於 13-4-19 11:31 |只看該作者

引用：哈哈。咁想買便宜樓呀！？

原帖由 c147258hk 於 13-04-19 發表
哈哈。咁想買便宜樓呀！？

而家既樓價就算跌3成都稱不上便宜！

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發表於 13-4-19 11:34 |只看該作者

趺三成好 ! 個個人可以安居樂業,少d爭吵 ! 和諧,和諧 !!!

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子爵府

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發表於 13-4-19 11:41 |只看該作者

引用：Quote:原帖由+c147258hk+於+13-04-19+發表

原帖由 木土土 於 13-04-19 發表
而家既樓價就算跌3成都稱不上便宜！

係呀!跌3成都係去返政府係2010出第一招ssd個價，跌2成去返2012年頭個價。根本唔係平！

點評

ekhc

發表於 13-4-29 23:17

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happy+

子爵府

積分: 12165

394^#

發表於 13-4-19 11:43 |只看該作者

winniek 發表於 13-4-19 11:31
恒基4月尾會正式捐地啦 !

confirmed?

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jennybbb

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發表於 13-4-19 11:46 |只看該作者

引用：Quote:原帖由+c147258hk+於+13-04-19+發表

原帖由 木土土 於 13-04-19 發表
而家既樓價就算跌3成都稱不上便宜！

最好跌6成

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396^#

發表於 13-4-19 11:47 |只看該作者

回覆 happy+ 的帖子

ys. 留意新聞.共捐7幅,2大5細 ! 4月底會正式公布 ! 正式公布會做成樓價壓力

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longlongmummum

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發表於 13-4-19 12:00 |只看該作者

大家望跌想買平樓，但跌到三\五\七成時，又無乜人夠胆入市！

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