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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 家庭理財› 樓市將會跌嗎

家庭理財今日: 24|主題: 46899

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樓主: Yanma2002

樓市將會跌嗎 [複製鏈接]

1 234

didima

大宅

積分: 4199

41^#

發表於 05-3-26 00:24 |只看該作者

Re: 樓市將會跌嗎

i just sold my house
i think until to this year end , still have 5- 10% increase,, then will drop again
and i plan to buy house at 2008
didima

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猴子爸

大宅

積分: 1860

42^#

發表於 05-3-26 16:03 |只看該作者

Re: 樓市將會跌嗎

didima, so now you rent a flat instead of owning one? in fact, it is quite troublesome to move to another flat, esp given that your family has kids. you must be confident that the property price will drop quite significantly in 2006. But what if the prop market still remains stable or even goes up? it may mean that you will never be able to catch up with the market.

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palmchristy

男爵府

積分: 8784

43^#

發表於 05-3-27 23:16 |只看該作者

Re: 樓市將會跌嗎

我估樓市應該有力升到2006年尾至07年頭. 原因如下:

1. 樓宇價格回升的財富效應 - 所有在2002年以後買樓的人, 在03年沙士以後受惠於樓市大幅回升, 層樓在帳面上升值三至五成不等. 如果佢地賣樓, 無端端可以賺數十萬至近百萬. 呢筆錢可以支持佢地買層新的樓改善生活質素, 令佢地有換樓的能力.

2. 利率下跌減輕樓債 - 由2001年起供樓利息大幅回落, 有唔少人趁息低, 加大供款額, 還了大量本金, 大大減輕了債務負擔. 唔少人甚至經已因此供完第一層樓. 佢地絕對有能力買多一層投資或者換更大的單位.

3. 供不應求 - 2005年及2006年新樓落成量大減, 分別只有2.1萬及1.7萬伙, 低於近年的需求量(平均2.6萬). 如果需求量不變, 那樣不單這些新供應會被市場完全消化, 現時近一萬個新樓貨尾都會被消化得七七八八. 在供不應求的預期下, 樓價實在很難下跌.

4. 仍可負擔 - 一般家庭的樓宇供款支出佔家庭收入現時只為三成左右, 距離銀行界所定的界線五成仍一大段距離. 即使一年內加息2厘, 樓宇供款支出佔家庭收入亦不應超出四成. 相對九七年間, 樓宇供款支出佔家庭收入比例為八成以上, 一般家庭在未來一兩年仍可負擔供樓支出.

但在兩年後, 即2007年頭起, 形勢會有些不同, 因為:

1. 供應回升 - 兩鐵樓盤會重新為市場帶來足夠供應, 重售居屋亦會為樓市降溫.

2. 利息及樓價升至一定高水平 - 加息周期剛啟動, 兩年後息率應會升至大眾有壓力的水平. 樓價經歷四年的反覆上升後, 或已升至一般家庭難以負擔的水平. 大家可以留意何時樓宇供款支出佔家庭收入超出五成時, 銀行可能會收緊貸款, 這樣按揭貸款無法批出, 令樓宇不能成交, 令樓價被逼下跌.

3. 出生率持續下降 - 雖然政府呼籲人生多幾個, 但觀乎財政預算案對此並無什麼實質支持, 相信出生率會持續下降, 一家兩至三口, 實在沒有換樓的誘因, 令換樓宇需求減少.

唔知大家點睇?

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nicolemummy

大宅

積分: 4439

44^#

發表於 05-3-28 00:21 |只看該作者

Re: 樓市將會跌嗎

palmchristy,

很少見到你, 所以我也發一下言吧...

我自己覺得, 樓市的上落, 在這一刻的香港, 是看"熱錢"的流向. 如果大陸"放水", 給外資湧入, 在港的錢多時, 股市及樓市也受惠. 如果大陸停了"放水", 外資流出, 股市及樓市也遭殃了. 至於所謂內部需求, 暫時還是給窂著鼻子走.

暫時大陸還是"放水", 但外資卻有流出之勢, 所以樓市暫時橫向.

唉, 樓市上落也不干我的事了, 反正也沒有錢去想呢!

津小生及非牟利幼稚園園生的窮媽媽! ;)

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天天媽咪

男爵府

積分: 8191

45^#

發表於 05-3-28 08:45 |只看該作者

Re: 樓市將會跌嗎

palmchristy 寫道:
我估樓市應該有力升到2006年尾至07年頭. 原因如下:

1. 樓宇價格回升的財富效應 - 所有在2002年以後買樓的人, 在03年沙士以後受惠於樓市大幅回升, 層樓在帳面上升值三至五成不等. 如果佢地賣樓, 無端端可以賺數十萬至近百萬. 呢筆錢可以支持佢地買層新的樓改善生活質素, 令佢地有換樓的能力.

3. 供不應求 - 2005年及2006年新樓落成量大減, 分別只有2.1萬及1.7萬伙, 低於近年的需求量(平均2.6萬). 如果需求量不變, 那樣不單這些新供應會被市場完全消化, 現時近一萬個新樓貨尾都會被消化得七七八八. 在供不應求的預期下, 樓價實在很難下跌.

4. 仍可負擔 - 一般家庭的樓宇供款支出佔家庭收入現時只為三成左右, 距離銀行界所定的界線五成仍一大段距離. 即使一年內加息2厘, 樓宇供款支出佔家庭收入亦不應超出四成. 相對九七年間, 樓宇供款支出佔家庭收入比例為八成以上, 一般家庭在未來一兩年仍可負擔供樓支出.

我都同意

1. 據我律師講現在買賣二手樓活躍好多
2. 某over 20年大型屋苑百幾萬樓比抄家掃貨，什至陳年末賣出都掃晒。

有短期抄風出現，買佢當頭起卦！

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didima

大宅

積分: 4199

46^#

發表於 05-3-28 22:28 |只看該作者

Re: 樓市將會跌嗎

猴子爸:
我暫時租樓住,其實現在租樓住很化算啊,以前除了供樓,還耍交管理費同差餉,租樓住就業主包晒
至於kids,佢都不知幾開心,可以搬屋
我個人意見是06年尾政府會推居屋,所以我預計08年才買,到時不做按揭,因之前己經縮短年期供,又受惠於減息+銀行再p-幾,但d息仍好勁，,佢地計供樓佔收入3成仍可負擔,但我的經驗是我地供樓只佔收入2,成但都覺得吃力,我計過我租呢度除非加63%租至同供差不多,但仍未計扣息,所以宜家可以全部儲起,另外d油升到56蚊,都驚會打仗
didima

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猴子爸

大宅

積分: 1860

47^#

發表於 05-3-29 10:57 |只看該作者

Re: 樓市將會跌嗎

didima,你真的很精打細算.隨著樓價不斷上升,利息又升,供樓的費用跟租金的相距越來越遠,這個情況在新樓來講更是明顯.因為樓價可能靠供應短缺及炒賣不斷升,但租金始終受制於用家的負擔能力.
其實現在如果要買樓自住,最好是借得越少越好,因為利息升起來可以很厲害.過去幾年,利息低,省下來的錢用來投資股市已經是樓股兩邊賺,但估計未來的一段日子會相反.

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didima

大宅

積分: 4199

48^#

發表於 05-3-29 12:11 |只看該作者

Re: 樓市將會跌嗎

猴子爸:
不是精打細算啊,只是真的體會過,真正用家是很重的負擔,像嘉亨$300多萬只可買600尺,將軍澳1200尺耍600多萬,仲有清水灣8,在公屋群,窩8在果攔,真唔明什麼因素賣咁貴
不過也慶幸這樣我才賣了樓,不過年頭買的,連尾前一定有賺,d9成半按揭,同99.9%按揭係好幫倒資金不多的用家,但一定要計準負擔能力

現在升得太瘋了,等08才買吧
除油價升咁多外,很驚會爆禽流感,(人傳人),比sars還可怕,到時又唔知點算
股市也不敢拈手,除非005跌至$100會考慮,其實$100也不平,之前是1拆3的即己=$300/股了
didima