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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 樓市動向› 樓價易跌難升

樓市動向今日: 1|主題: 74656

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樓主: mission

樓價易跌難升 [複製鏈接]

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beckylui

大宅

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發表於 06-8-15 00:56 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

Dante 寫道:
請問是誰的高見？

As in Mission's posting:

王文彥
怡居地產常務董事
2006年8月12日

My naughty Chezkel is 7 yrs old la !!

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發表於 06-8-15 18:56 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

美國不加息對本港樓市支持作用不大

美國聯儲局八月八日的議息會議全球矚目，結果一如市場所料，宣佈不加息，終止連續十七次加息行動，本港當然沒有理由調升最優惠利率，加上消息事前已為市場消化，所以議息結果並未對樓市帶來太大驚喜，市況也未有因而明顯升溫。

本港因銀行資金充裕，上次即使美國加息，本港銀行也沒有跟隨，而樓市也不見得受刺激向好，所以今次美國不加息 (即使加息，本港銀行也未必會跟隨 )，對本港樓市支持作用有限；反而銀行樓按戰更值得關注。

在美國公布不加息後，中銀 (香港 )更宣佈調低最優惠利率零點二五厘，至八厘水平，與匯豐及恒生銀行看齊。三家銀行在樓按業務的市場佔有率居首三位。第三位的中銀 (香港 )調低最優惠利率行動，反映該行有意擴大樓按業務比重，重奪失去的冠軍寶座。

最近，有發展商招攬銀行為買家提供全期最優惠利率減三厘二五的按揭息率，暫仍無法如願，但亦反映發展商及銀行都期望能透過樓按優惠，推動樓市；因發展商在年底前有大量新貨登場，所以要努力營造熱鬧氣氛，市況肯定會比之前大半年為佳，預料發展商聯合銀行提供樓按優惠的情況會更多，意味在未來一段日子，樓按優惠會層出不窮。不過，新盤銷售成績最終仍要取決於發展商的訂價。

施珍珍
2006年8月15日

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發表於 06-8-16 05:51 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

新界西樓價17個月新低

【明報專訊】城市大學與中原地產合作的二手樓價指數，其中新界西指數由1月份的42.78點，下跌3.2%至8月份的41.39點，為17個月以來最低水平。中原地產黃良昇指出，近月新界西有多個一手新盤貨尾減價重售，令區內的二手樓價應聲下跌。

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發表於 06-8-19 06:03 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

周末預約睇樓今年新高
二手樓價續軟今年次低

【明報專訊】市場預期息口即將見頂，加上發展商推售新盤帶動買家入市情緒，利嘉閣研究部指出，本周六、日50個指標屋苑共綠得2721組客戶預約睇樓，較上周同期上升2.8%，創下今年新高。不過，反映大型屋苑二手樓價的指數，最新報51.77點，較上周跌0.49%，錄得今年以來第二低點。

按地區分析，港島區的睇樓量升12.2%，其中太古城、康怡花園、藍灣半島、鯉景灣及海怡半島升幅介乎6%至25%，而九龍區亦上升2.2%，其中維景灣畔、港灣豪庭及淘大花園升幅介乎8%至17%之間。

新界區睇樓量則逆市減少3%，當中除了沙田第一城上升5%外，嘉湖山莊、映灣園、大埔中心、錦繡花園和沙田中心的睇樓量分別錄得10%至17%跌幅，原因是早前碧堤半島及珀麗灣5A期推出，已消化區內大量購買力。

另外，城市大學及中原地產合作的大型屋苑二手樓價指數，最新報51.77點，是自今年1月15日(51.60點)之後，本年度的第二新低點，主要受到新盤減價推售的影響，各區大型屋苑的樓價有下跌的壓力。

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發表於 06-8-28 16:00 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

發展商也未掌握樓巿情

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發表於 06-9-2 12:51 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

地價貴樓價未必貴
麵包可以廉過麵粉

【明報專訊】最近有發展商表示，現時開售的物業，因當年購入的地價仍然偏低，故可以貼近市價開售﹔不過，隨

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kyliema

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發表於 06-9-6 22:48 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

I agree

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發表於 06-9-9 08:06 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

二手樓價橫行隨時倒跌

大型屋苑樓價過去逾一年於高位徘徊，未能突破悶局向橫發展，而今年下半年發展商為追數，新盤及貨尾以各項優惠、甚至劈價搶客，令二手樓市添壓力。據中原城市領先指數截至今年九月三日止，最新報53.11點，較上周微跌0.11%，更連續十三周處於三個月移動平均線以下，與今年一月一日時報52.51點相比，僅上升1.14%，其中只有香港區跑贏大市。中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，近期多個發展商以貼近二手價開盤，拖累二手樓價持續受壓，或會出現「倒退」情況。

年初至今僅升1.14%

中原執行董事陳永傑稱，去年經濟好，優質單位價格被推高，造成「超賣」現象。今年修正樓盤定價，例如部分位於將軍澳、深井及葵涌新盤，樓價減幅約20至25%；不過，只要減價後，單位獲承接，樓市仍健康。他相信買家會選擇蝕讓單位，而不傾向「撻訂」，故不擔心出現「撻訂潮」。

新供應量多寡影響同區樓價表現，反映大型屋苑樓價的中原城市大型屋苑領先指數分區表現方面，四個區域之中僅香港區跑贏，本周報56.93點，而本年至今錄得2.8%升幅；九龍區及新界東區本周樓價指數分別下跌0.51%及0.05%，最新報52.13點及53.64點，與本年初相比，雖分別上升0.9%及0.07%，但仍遠低於平均升幅1.14%。而新界西區屬唯一一區出現跌勢，跌幅達2.4%。

預約睇樓連跌三周

新盤主導市場局面持續，周六及日二手預約睇樓量跌勢未止。利嘉閣地產研究部指出，本周末及周日全港50個指標屋苑錄得2,409組客戶預約睇樓，較上周同期下跌4.9%，形成連跌三周局面，顯示近月新盤不時劈價促銷，令二手盤叫座力大減。客源比例則仍以換樓客佔最大比例，達35.3%。太陽報

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發表於 06-9-10 21:22 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

住宅摸貨上月減51%

【orisun.com 專訊】利嘉閣研究部主管周滿傑表示，八月份以確認人身份轉讓﹙俗稱「摸貨」﹚的住宅買賣登記僅錄63宗，按月銳減51%，僅佔整體二手買賣1.1%，按月比率創下○三年八月份以來的新低。數據顯示，在八月份已知業主買入價的57宗「摸貨」登記當中，帳面獲利個案有37宗，獲利比率為64.9%，較七月下跌3.2個百分點。

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發表於 06-9-11 18:28 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

住宅摸售獲利率見新低

儘管息口趨穩，樓市氣氛改善。不過，近期有不少新盤劈價推售，二手樓價受壓，令物業炒賣空間萎縮。有報告指出，上月以確認人身份轉售（俗稱「摸售」）的住宅登記僅63宗，佔二手買賣比例跌至1.1%，兩數字正闖「沙士」前後的低位，分別為○三年十二月及○三年八月以來新低，而每宗獲利幅度更僅為0.7%，更創有紀錄以來新低。

每百萬元僅賺七千

利嘉閣表示，八月份已知業主買入價的57宗「摸售」登記中，帳面獲利個案有37宗，獲利比率不足65%，較七月下跌3.2個百分點；而每宗帳面獲利幅度僅為0.7%，創有紀錄以來新低，較七月份的平均6.5%，急降5.8個百分點，亦即是每100萬元的樓價，平均僅賺7,000元，其中未扣除買賣費用。

據了解，每宗摸貨平均帳面獲利急降至不足1%，主要八月投資客蝕讓登記個案之中，不乏蝕近百萬元的成交，例如九龍塘畢架山峰一個低層C室以1,152.8萬元成交，較購入價1,246.3勁蝕93.5萬元；而深井碧堤半島3座高層C室，亦以較購入蝕讓近60萬元易手，在此消彼長之下，大幅拖低平均帳面獲利幅度。

該行續稱，上月住宅「摸售」成交下跌，主因樓花及新入伙住宅「摸售」活動減少所致。

事實上，一手住宅「摸售」登記由七月的59宗，大幅滑落61%至八月份的23宗，其中將軍澳君傲灣、九龍站凱旋門及薄扶林貝沙灣的「摸售」登記大幅減少63至77%。而上月二手住宅「摸售」則有40宗，較七月份減少42%。
太陽報

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發表於 06-9-12 20:09 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

不要成為一手樓盤出貨的墊腳石

最近二個月，大大小小的一手樓盤都紛紛加入減價戰，動輒都減二、三成，有的甚至減到與同區二手樓價相若。為甚麼發展商要大幅減價，原因很簡單：去年推出的一手樓盤，售價往往高過同區二手樓三、四成，殺雞取卵式的推銷後，無以為繼，一丁點買家也吸引不到，唯有面對現實，訂價老實點去吸引買家；明年開始有六千個居屋單位推出，地鐵沿線二萬多個住宅單位亦陸續解封，發展商明年起將面對愈來愈大的競爭；以前不敢大幅削價促銷，不外怕觸發早前售出但仍未入伙的新盤撻訂潮，隨著該等樓盤陸續入伙，發展商的顧慮大減，慌忙急不及待割價出貨；個別上市地產公司在今、明兩年難再透過物業組合增值產生盈利，為使業績不致過於難看，被逼加速推出價錢吸引的新盤。

如何能透過減價促銷而不致引發樓價愈賣愈便宜的感覺，這是一門高深學問，發展商迄今不外兩招：早前賣樓不派價單，無憑無據，誰也不容易有根有據地大事報導樓盤如何割價傾銷；樓盤實際大幅割價，甚至派了價單，但在傳媒面前就死不承認減了價。個人認為，上述兩個方法都不高明，特別是第二個，大幅減價又不承認，怎能發揮最佳的促銷效果？怎可顯示大公司的大將風範？

最值得思量的是，發展商最怕引發誰感覺樓價愈賣愈便宜？除了買家，還有二手樓的廣大業主！後者如果有這個感覺，自然不會束手待斃，很可能憤而減價反擊，從而大大削弱發展商的減價效應。

一手樓盤割價傾銷看來已蔚然成風，一方面會拖低整體樓價，另方面會分薄二手樓的客源，最終逼使二手樓業主減價競爭。去年10月至今年6月，地產發展商企硬於高價，客觀上托市而成為二手樓出貨的墊腳石，現在發展商改弦換轍，主動割價求售，主客易位，二手樓逐漸變成一手樓盤出貨的墊腳石。

近期市場成交量大增，部份原因是因為經過過去大半年的靜市，市場累積了一定的購買力，但這些購買力很快就會消耗殆盡，之後，市況就會再度淡靜。中原地產9月成交累積數據顯示，到9月8日為止，它的住宅樓宇成交宗數較上月同期勁減44%，佣金收入則大減39%，說明9月以後市況可能再度轉淡。

我將全港各大屋村二段時期的每月平均成交比較一下，發覺最近10個月(05年10月至06年7月)的每月成交宗數較之前的10個月(04年12月至05年9月)平均減少40.1%，成交總值減少38.2%，但成交價祇跌去3.2%。樓價高企，經過一年有多，價格跌幅竟如此溫和，真令人難以置信。從另一方面去看，樓價仍未經歷應有的調整，面對發展商發動的減價戰，肯定易跌難升。

發展商由過去的托市，變成目今的割價傾銷，形勢已經大變。各個小業主應該小心這個轉變，並因應做出部署，千萬別讓自己的二手單位成為發展商出貨的墊腳石，千萬別讓自己的單位愈賣愈平！要記著，有時候，今日的平可以是明日的貴！

王文彥
怡居地產常務董事
2006年9月12日

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發表於 06-9-13 09:42 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

發展商賣樓收入對樓市走勢具參考作用

雖然現時距離零七年仍有三個多月，但發展商的賣樓情況備受關注，皆因今年頭七個月，一手樓銷量嚴重偏低，市場預期發展商在餘下時間會大量推盤，而八月份便出現三個單位數目逾千伙的大型新盤同期登場。

長實集團披露，今年頭八個月售出單位逾二千五百伙 (至九月已增至近三千伙 )，套現逾一百億元，集團今年目標是賣樓金額可達一百二十億元。而恒基地產亦透露，今年頭八個月已售出逾一千三百個單位，套現逾四十五億元，全年目標為銷售二千二百伙，套現一百億元。至於新地，市場估計共賣出逾二千個單位，套現約六十億元。

雖然八月份一手樓銷量創出今年新高，估計逾三千伙，但因九月銷情已見放緩，換句話說，若發展商賣樓量與目標距離愈遠，意味愈著急要賣樓，售價自然不能高，甚至有可能輕微低於二手價，即買家可以相對較抵的價錢購得全新單位；相反，已接近銷售目標的發展商，賣樓定價便可以較堅持或進取。因此，主要發展商公佈賣樓銷情，其實對買家甚具參考價值。

若以今年頭八個月計，估計一手銷售量接近八千伙，若要保持去年的一萬五千餘個水平，今年餘下時間要賣出的單位便達七千多伙，故發展商除了要吸引買家外，也要提防同行出手爭奪客源，形勢似乎並不樂觀，這是部份貨尾盤要劈價的原因；當然對買家而言則屬好消息。

施珍珍
2006年9月12日

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發表於 06-9-19 06:41 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

施永青﹕「樓巿鏈」出問題難大好

【明報專訊】一手盤成交在第三季大反彈，但因上半年「失地」太多，估計發展商第四季會繼續大量推盤，但全年「埋單」，估計一手樓全年成交仍會創10年新低。

中原集團主席施永青表示，「今年一手私人住宅登記宗數一定低過去年(約1.5萬伙)，因為今年首8個月市場僅錄得約8000宗成交，就算第四季好似7、8月份咁旺(售出約4000伙)，都只係再賣多約5000伙，預計今年一手樓成交會再創(10年)新低」。

過去10多年，除去年一手住宅僅錄得約1.5萬宗登記外，每年均錄得2萬多宗成交，估計今年一手樓登記量僅1萬餘宗，已連續兩年未能達標，是否反市場的吸納能力出現結構性改變﹖

舊樓需求減業主難換樓

施解釋，一手住宅登記連續兩年創新低，主要原因是「樓市鏈」最低一層出現問題，拖累其他環節欠缺活力。他舉例，「私人住宅市場中，舊樓的細單位為最低一環，隨

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發表於 06-9-19 19:17 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

美聯 : 本月成交新盤回氣　二手接力
旺市不旺價料持續

新盤市場上月爆發一輪推售潮，推動一手成交飆升，美聯物業數據指出， 8 月一手住宅錄得約 3500 宗成交，創去年底跌市後新高，不過由於市場消耗大批購買力，發展商推盤步伐已見放緩。集團估計，本月一手成交量料減少 43 至 57% ，至 1500 到 2000 宗。至於二手住宅，則因新貨選擇減少，客源回流，料本月買賣增加 12.5% ，達 6500 至 7000 宗，但兩者仍是旺市不旺價。

一手交投料少五成

集團又指，今年第三季開賣新盤造價與二手差價僅 13% ，與去年全年新盤高於二手價 25 至 42% 大幅收窄，因此推動成交增加，市場又已消化不加息消息，樓價欠上升動力。

自 7 月灣仔嘉薈軒開賣後，多個新盤空群而出，帶動一手成交量創今年高。美聯物業執行董事陳坤興指出，多個開售新盤均被吸納大部份單位，如 7 及 8 月間開賣的嘉薈軒、馬灣珀麗灣 5 期、將軍澳城中、土瓜灣翔龍灣、深井碧堤半島 3 期等，涉及單位 5871 伙，市場錄得賣出逾 4300 伙，佔約 73% ，新盤貨源漸少，購買力回流二手市場，估計本月一手成交減少四至五成。

末季近八千新貨登場

美聯物業董事布少明指出，一、二手樓差價由第二季的 26% ，收窄至第三季的 13% ，發展商經過 7 及 8 月推盤潮後，推盤壓力減低，料一手樓定價將稍為進取，第四季一、二手樓差價料回升到 13 至 18% 。

不過，業界認為，年底前數個大型新盤計劃推售，如灣仔尚翹峰及荔枝角曼克頓山，發展商若求去貨，定價難太過進取。美聯預期，第四季有 5000 至 8000 新貨登場，成交量料約 5000 宗。

美聯物業就本港 50 個大型屋苑造價作統計，年內樓價一直欠起色，自 4 月上升至呎價 3293 元後，連跌兩個月，至 7 及 8 月受新盤開賣推動，呎價回升至 8 月的 3184 元，惟幅度僅約 0.9% 。

蘋果日報

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發表於 06-9-23 05:56 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

二手樓價連跌四星期
周末預約睇樓量升5.2％

【明報專訊】本港銀行跟隨美國維持息口不變，加上一手大型樓盤推售潮暫停，二手樓巿買家睇樓意欲回升。利嘉閣研究部指出，本周六、日50個指標屋苑錄得2593組客戶預約睇樓，較上周同期增加5.2%﹔另外，二手樓價指數最新報51.86點，按周跌0.2％，已連續4周錄得跌幅。

按地區分析，九龍區表現最理想，睇樓量升7.2%，當中龍頭屋苑美孚新

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Dante

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發表於 06-9-23 15:52 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

二手較合理，供平過租！

[quote]
mission 寫道:

二手樓價連跌四星期
周末預約睇樓量升5.2％

【明報專訊】本港銀行跟隨美國維持息口不變，加上一手大型樓盤推售潮暫停，二手樓巿買家睇樓意欲回升。利嘉閣研究部指出，本周六、日50個指標屋苑錄得2593組客戶預約睇樓，較上周同期增加5.2%﹔另外，二手樓價指數最新報51.86點，按周跌0.2％，已連續4周錄得跌幅。

按地區分析，九龍區表現最理想，睇樓量升7.2%，當中龍頭屋苑美孚新

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發表於 06-10-4 18:07 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

理大調查﹕樓市信心跌幅3年最勁

【明報專訊】雖然息口暫緩上升，但市民買樓意欲仍然不大。理工大學昨天公布今年第3季「香港住宅樓宇BRE信心指數」調查顯示，最新指數為704點(指數以1000點為上限)，較上季06年6月份公布的指數下跌13點，成為該調查有紀錄以來(該指數自03年12月起每季公布)錄得的最大跌幅。理大建築及房地產學系教授許智文表示，指數下跌與市民對本港經濟及家庭收入前景較上季看淡有關，但強調由於指數仍處高位，反映市民對後市仍然正面。

是次調查於今年9月進行，理大成功向共1008名人士作電話訪問，回應率為14.15％。資料顯示，連同昨天公布的信心指數，該指數已經曾有四次出現跌幅，但以今次下跌13點的跌幅最大。過去3次的跌幅，分別是04年3月公布的556點，較03年12月的564點下跌8點﹔05年9月公布的704點，較05年6月的708點下跌4點﹔以及今年3月公布的713點，較05年12月的718點下跌5點。

許智文表示，由於息口暫緩上升，利息因素對市民置業決定的影響已減低。物業持有者認為加息對樓價的影響為「顯著」或「十分顯著」，比例由上季的46％下跌至第3季的32％，非物業持有者則與上季不變，同佔40％。

利息因素影響置業意欲減

他續指出，今年第3季指數出現有紀錄以來最大跌幅，主要由於受訪者看淡未來經濟、投資環境、就業情

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發表於 06-10-12 14:55 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

理大住宅樓市信心指數第三季出現回落

香港人置業意慾極強，很留意市場有關樓市的資訊，而由理工大學所作的香港住宅樓宇 BRE信心指數」調查，今年第三季的樓市信心指數為七百零四點，較第二季跌十三點，並且是零三年數據首次公佈以來最大跌幅。

由於困擾樓市的息口因素，在第三季已趨明朗，但理大樓市信心指數卻出現回落，原來是受訪者認為樓價偏高，加上經濟條件又未見改善 (即薪金未有增長 )，所以看淡樓市，因為港人在置業時的首要考慮因素便是入息，其次為地點，利息只排第三位。

對於第四季樓市，大部份 (四成二 )受訪者認為會平穩，有三成受訪者估計可以微升百分之三。另外，理大認為第四季一手新盤仍要以貼近二手價開賣，料對二手樓價構成壓力。

樓市去年出現勁升，一手新盤以高於二手價三至五成，甚至逾倍開賣，也能獲得理想銷情，當中不乏投資者大手入市，二手業主見狀自然叫價堅持，不肯降價賣樓。因為樓價過高，買家開始卻步，在承接乏力及投資者手上單位不乏蝕讓情況下，發展商開始面對現實，在下半年以貼近二手價推盤，對二手樓市帶來的壓力基本上已浮現。

其實，另一個影響樓市的因素，應是港人對樓市後市的預期，因為港人置業的目的除擁有自置居所外，亦會考慮保值問題，若不能保值，置業意慾自然會打折扣。所以除非樓價進一步下跌，否則要出現買家入市潮便顯得較困難。

施珍珍
2006年10月12日

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發表於 06-10-16 08:08 |只看該作者

Re: 二手樓劈價截新盤

樓巿急升須加薪成永久預期

【明報專訊】雖然香港僱主聯會早前建議明年商業機構的加薪幅度為2.5％，巿場普遍預期香港薪酬加幅將高於此數，而事實是去年香港的加薪潮已展開，不過有趣的是，樓價卻在去年第四季開始出現調整，與加人工會有利樓價攀升的傳統智慧似乎出現矛盾，到底原因何在﹖

或許，近期因批評港府已放棄「積極不干政策」而在香港人氣再升的經濟學家佛利民(Milton Friedman)有關「永久性收入」(permanent income)的研究，可以就為何加人工下樓價卻調整得出解釋。

「暫時性」加人工難成買樓動力

根據佛利民的研究，短期收入增加或減少，不會對人們的永久性消費(permanent consumption)或儲蓄行為構成重大影響，而只有人們預期他們的收入增加屬永久性或長期化，他們才會明顯增加永久性消費或投資。

雖然香港近兩年打工仔獲加人工漸普遍，但人們對職業穩定性和加薪會否持久的信心，和97年前相比已大為減弱。97年以前，差不多年年加人工已成共識，而現在不少公司會以花紅或按表現而發獎金，以取代永久性的加人工，加上香港經濟仍在轉型，不說能否每年都可獲花紅或獎金，就連數年後是否能保有現有的工作亦說不準，因此，人們都會將收入增加當作是「暫時性」的，如此又豈會放心將收入增加全情的轉化為買樓動力﹖

可以說，根據佛利民的經濟理論，除非加人工可持續數年或以上，又或香港完成經濟轉型令工作重新變得穩定，令人們預期收入增加會是「永久性」，加人工才會成為樓巿急升的基礎。陸振球

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