2020-07-23

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我要加按住宅收15K月息移居

諗sir你好,好迷網,两夫妻五十出頭不善理財,現時工作前境並不樂觀,一直苦惱以後日子點算。偶然之下見到諗sir文章,希望籍此可以指點迷津。 两夫妻月薪5-6萬左右,育一子19歲讀書中,一個估值單位850左右,月供17k,尚欠200萬。負債40萬,每月七除八扣都冇錢淨。 樓按太太名,本人工作冇借貸能力,難轉名加按借盡按揭,請係外國重新上路,對投資唔係好識,有冇簡易投資方式容易上手,令本人有被動收入長居?

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ANSWER:

唔使迷惘,認真睇返自己一路怎走來,50歲仍然會有出路。先講最令讀者賺錢就係佢間樓,現時淨值達850-200 = 650萬。相比自己工作多年仍弄得一身債(-40萬),供樓多年絕對無辜負佢!  50歲借貸力係比45歲高峰期打八折,不過仍然借到。既然兩個人份工睇落都比唔到咩錢佢,何不用公司出多份糧比自己賺多份收入,方便按間樓既錢出黎? 先找借貸40萬,然後利用下方三個方法穩收息,又或留係香港收息當首期再買多間樓,安穩過埋下半世,應唔難。

有樓在手點都唔叫慘,所以年輕人點都要捱段日子供樓上會,除非你早就豬籠入水。讀者兒子幾年後自力更生,表面上最迷惘最苦惱的日子不是已經捱過了嗎?現時不少人結了婚未有樓,為兒女入讀國際學校…為慳2蚊想叫凍飲都要慳,讀者叫做更有條件去籌劃人生。

至於讀者到50歲都想問「簡易投資方程式」,呢個就係佢地最大問題。所以,性格決定命運。諗sir見過有些業主錙銖必較,經常講價又想慳盡每蚊親力親為,最尾都係一屋衰租客。無經紀想真心幫佢,只係比個麻煩友佢做一deal就算。又或者係片段「野蠻業主5大特徹」都講過,係睇樓客面前鬧客既業主,最尾自食惡果。所以學投資要賺錢,除了有技術,用同理心去對他人亦屬成事必要。讀者重新上路,雖未見其人,但必須改變每天行事及對人之習慣。

重申加大自己借貸力,先比幾個重點:
開公司戶口
去銀行開戶
支票出糧比自己
擴大公司支出去降低個人稅務負擔

令公司出糧比自己,既可增強借貸力,又可合法避稅,一石二鳥。提埋你,而家去中資銀行開公司戶口,反而難。唔難國家法例事,呢一季都係咁。

考慮到讀者現時處於月光族狀況,我地反轉黎計,若以物業估值8.5M作6成加按20年作計算,大約可借出510萬減去200萬供淨樓按,可套現300萬。未計及私人貸款每月還款額,每月最低入息要求510/259*10000*2 ~ 39500 。自己既私人貸款可找另一半清左佢,然後用自己套現300萬。有了此300萬,原本40萬私貸即可找清。

去到呢一度,有些人會打錢走,將香港層樓爭盡然後搵個親戚住埋落去,親戚幫手供返就算。自己呢? 拎個BNO去英國300萬夠買間英國樓了。當然仲要預每月支出,係外國如要有15000港幣等值收入,最穩陣要有600萬,當然120萬左右都可利用收息101的債基達成,不過要冒點風險。

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直債

600萬者可買入保本直債而有3%票息的,600萬收3%票息即一年可產出18萬,除返開每月15K。咁做好過定期,其實中國銀行、煤氣、匯豐、長江都有發3%左右coupon的直債,做佢好過做定期,你落銀行問佢基本上會說你買年金,唔會咁輕易介紹你直債,你可以試下。或者如果佢真介紹,咁好可能係師傅輩出黎劏客。

債基

120萬者利用債基再槓桿,收息當然用直債或債基,唔通用股票咩? 股票而家都唔保證派息,你等股票派息黎開飯可以要絕食數年。用債基行B餐啦,12%年息,120萬投入收息144萬一年,除開都萬餘元。當然債基槓盡可15%-17%年息,真做到120萬投入月收15K的。不過槓盡不建議同埋買入之債基波幅會高一點,好似讀者投資經驗少的不建議。

期權

最後是讀者呢type,可能外國買完樓乜7都冇淨。咁不如用期權搵筆快錢啦。下圖是小米(1810)之期權報價,現價13.6,於14.5及15元行使價的O/I(未平倉合約)大增。由於小米正股一手只200,買正股都唔貴,二千幾三千蚊。但入一手期權之按金,比買一手正股仲低。計九月看好期權計,行使價睇$17的,按金只六百幾蚊。然而小米若真再向$16-17元進發,行使價$17的期權將由而家0$.20升5-6倍或更高都可。後生想刀仔鋸大樹,中年大想拎些少錢翻身賺返一百幾十萬收息,細細注學懂期權慢慢上,或試下學埋你點用期權金收息,是另一法門。不過讀者如無錢又要想易又快賺錢的投資方法,請恕筆者沒此魔法在手。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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