你好諗sir，小弟有幸早幾年開始認識你，現為你忠實粉絲，閱讀你的個案分析後，在投資路上獲益良多。我真心感受到你雖為一個生意人，但為人慷慨，願意真誠為普羅大眾分享實用的財務知識。我知道諗sir你課程眾多，小弟希望你可介紹一下一些實用收息課程，助小弟盡快完成人生目標，為未來十年訂好計劃，製造每月十萬被動式收入，四十歲前可選擇退休生活，過自己嚮往的生活。
本人現在28歲，我還未出生時父母曾經風生水起，可惜用人不善，最後生意失敗。到我出生後，父母生活胼手胝足 ，沒有任何資產在手，一家幾口只能租住環境狹窄的公屋。所以我年少時已深感明白金錢的重要，為了減輕父母負擔，我高中開始已經自力更生，希望盡快賺錢，改善家中環境。
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本人現從事小本生意，月入平均約15萬，收入尚算穩定。現扣除家用及開支後，每月約儲11萬。現希望諗sir指點迷津，透過債基及資產提升方案，在未來十年可產生每月十萬的被動式收入。
本人現有資產如下：
1）大西北2房單位，買入$540萬，市值 650萬，本人單名持有，承造6成按揭。每月供$14500，收租$15000。
2）港島細單位，買入600萬，市值680萬，未婚妻單名持有，承造8成按揭，每月供$20000，收租$17000
3）九龍區細單位，買入550萬，市值630萬，與朋友夾份持有各佔50%，朋友承造8成按揭，每月供$18000，每月收租$17000
4）甲級寫字樓，買入460萬，市值560萬，與朋友持有各佔50%，朋友承造4成按揭，每月供$7000，每月收租$13000
5）車位買入$110萬，市值$130萬，沒有按揭。
流動現金約$150萬，存放於高息按揭戶口內。
小弟將會換樓，目標把本人單名持有2房單位換入投資性較高的地區，心水啟德區2房單位。但希望做到高成數8成按揭，但知道啟德區現時2房得數間1000萬樓下，不知道能否成功換到。如啟德區2房高出1千萬，我就不能負擔，請問諗sir有其他更佳地區的2房單位值得投資嗎？
小弟都會陸續將現時持有的細單位，逐漸換為2房單位，明白間隔對物業價值最為重要。
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另外，小弟都知道在香港生活，一生三宅是最基本的。但如果夫妻2人已用首置名額，可以如何再買入第三間物業，但不用付貴稅。我知道內部轉讓甩名可轉名給太太，但當中都牽涉要付稅及重新承造按揭問題，請問諗sir實際操作如何處理？
小弟為公司持有人，亦有定期每月自動轉帳出糧給自已及未婚妻，但請問銀行會完全根據每月出糧紀錄去計算借貸能力？是否需要提供公司每年財務報表給銀行批核？
最後，亦最為重要的問題，小弟持有的車位可隨時放賣，再加手上現金（$280萬），希望透過債基槓桿原理下，長遠可達到每月十萬的被動式收入，目標本金穩定增長情況下年收15%息，扣除利息開支及雜費後，有12%息都非常滿意。小弟都親自去過數間銀行查詢，但感覺職員都是為佣金而銷售，現希望諗sir先簡單分析我的個案，之後再上諗sir課程，希望可以學習一套行之有效的理財方法，為未來十年人生定好計劃。
文章問題較多，感謝諗sir費神分析，期待你介紹課程內容，希望可盡快上堂跟你學習。謝謝！
answer:
人材是生意最大的變數，這個同意。筆者的分享未必如其他財經博客般精闢，不過揉合營商處世經驗，配合諗sir在銀行證券行按揭批核部的線眼，希望能把各人來信踏實及按實時情報處理。至於投資時機，計出黎比較合理。好似月初美股(DJI)跌近1900點前，其實在些債類ETF已暗升4天(見下圖)，投資物的價格就是市場眾人用真錢作票投出來之結果，依此行事，最為準確。
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啟德區單位唔係諗sir心水，很多經紀想upsell客由新界近同單位搬出九龍，啟德都是第一站。對經紀而言，啟德多吉盤，比起約業主盤睇啟德既吉樓易好多! 另外單位類型多，「呢個唔岩睇第二個」，令經紀易做。加埋將來有地鐵同九龍灣商貿區的概念，易推比客。最易match到既盤係大圍同將軍澳盤，客唔使點補錢可換到同埋搬出九龍，此為頗完美的sales idea。
然而啟德屬九龍城區之一，根據差館處年報，該區前兩年空置率超7%，比起全港平均3.8%高一倍。另外細單位供應天量，即A類型單位供應明顯多，此等單位現時較不受歡迎，易被酒店服務式住宅取代，能否消化到呢堆貨令該區業主處強勢位置叫起個價? 筆者存疑。由於為每區樓市作客觀評論的壓力好大，所以往後公開作的見解點到即止。
細個開始跑遠比在溫室學琴好，讀者年青有不俗收入，主因禍而得福。生意人要時刻擁流動資金，更可考慮每搵到300萬就用作買債或買樓首期，將成果縛起。不少老板財來由財去，原因一是沒利用流通性低的資產去分階段將勝利成果儲起，將個人理財同盤生意混為一體，實在不智。早年諗sir在銀行工作都遇到些頗有名聲的老闆，佢地轉營零售生意，之前開廠賺的錢就係獅子開個trust(信託)，那錢就入了信託名而自己「淨身」。就當他日因董事責任而被人告，原先賺到既錢唔易嘔返出黎，仲可以set到個trust連仔女都revoke唔到，自己不幸早死仔女都可由trust出糧，自己早走了都唔使擔心。當然係獅子開個trust，無幾千萬港幣開黎都多餘，trust要管理費。但同一原理，可否先用樓同債縛起? 亦可將部份錢打去外地，始終做正行生意又開始做大，比人玩同收律師信難免，加上未來法治模式仍在討論之中，你一係返去打工免去大量責任，或者有卒幫你，兩者都無就要做足準備。
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如他日生意能更上一層樓，到40時才考慮trust吧。不少保險經紀用傳承概念去sell客，都係近似上述信託之話述，不過保險功能同信託比差好遠。但諗sir唔想一篇文得罪埋保險經紀，所以都係簡單些答下讀者買乜。
首先諗sir想評論讀者喜同朋友夾份買樓既問題，雖可利用朋友既「人頭」去省下稅項，但會否他人因財失義既沒左朋友又被火燒連環船? 當年父親生意失敗，都因「人」不和。其實讀者30歲未到做到15萬平均月入都唔錯，可考慮「cut出一條線」買工廈，或者用個初心版private bank戶口去買債或REITs收息，cut出快線令你可爬頭加快進度，條件是你技術較好同架車夠靚「撞得起」。
甩名點慳稅同埋點做起老婆份糧諗sir唔多講啦，其實上述既論點如你明， 十年過後幫你慳過千萬。那又為何浪費大家時間撰文講買樓003課程內幾千蚊就學到既野?
港島680萬樓不太建議持有，港島區平均都升得較慢，這是中原城市香港分區指數講的，加上南區空置率急升至7.8%，有錢人已走那又何需咁多勞工屈在上環同柴灣既細單位? 車位今時賣走唔會後悔，反正無ssd可隨時再買。同埋130萬車位唔見係最靚個批，但最比得起車位租金係個股市點跌都唔會驚抄牌堆車主。因此雖不知車位在何地但估計應可放不悔。
放賣後返錢多200萬連同原280萬有480萬係手，物業在港有三個其中一個是商廈，廿幾歲仔乜都夠暫唔好加。由於生意繁重花時間研究股票不值得，用收息101教授之債券同REITs的組合利多於弊。好似匯豐的直債6%息，價位只在$102左右，可先學及吼價在$100之下買入，既有機賺價又可年收6%息，300萬(hkd)投入收息成18萬一年，被動收入15k/月。如熟練後再槓桿，銀行只借50%，利息當2%年息，即投入160萬都可有15k月入效果但要繳息160萬*2% = 32000/年。即160萬投入收息14.8萬，息都有9.2%。
再行一步，可用債基令息派至16%年息，但建議用保本的直債行第一步，詳在收息101再解。至於銀行職員，基本上都是叫客趁銀行息低而槓至最大，令客買最多基金，2020年3月跌落黎就因槓過龍而跌超快，最後客人因免費的理財意見賠上百萬。
