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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 樓市動向› 買樓8大誤解 (引述) - 有POINT！

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買樓8大誤解 (引述) - 有POINT！ [複製鏈接]

yauyaudaddy

複式洋房

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1^#

發表於 10-11-12 14:09 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

買樓8大誤解

1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、被發展商食盡溢價的一手樓
二、業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13408120&page=1&pid=271137515#pid271137515

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happy YauYau,happy baby

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pigmei

子爵府

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2^#

發表於 10-11-12 14:25 |只看該作者

真係好啱睇!謝謝分享

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ume

公爵府

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3^#

發表於 10-11-12 14:31 |只看該作者

Good points!!!!!

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pamelaywy

子爵府

積分: 10177

好媽媽勳章

4^#

發表於 10-11-12 14:49 |只看該作者

原帖由 ume 於 10-11-12 14:31 發表
Good points!!!!!

睇完pt 4 同 pt 5, 令我後悔當日賣樓租樓的決定....
亦令我好想搵番個位上番車....

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膽小媽媽

大宅

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5^#

發表於 10-11-12 14:54 |只看該作者

好正呀！thx！

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貓

男爵府

積分: 9042

6^#

發表於 10-11-12 14:58 |只看該作者

訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。

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finger

男爵府

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醒目開學勳章畀面勳章

7^#

發表於 10-11-12 15:19 |只看該作者

good, thank you~

http://jackylau.com/FreePhoto/PhotoData/U0047102.gif

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BforGirl

伯爵府

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好媽媽勳章

8^#

發表於 10-11-12 16:37 |只看該作者

唔想買錯樓應該慢慢咀嚼下point#8

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October

男爵府

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9^#

發表於 10-11-12 17:52 |只看該作者

好呀.

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amchk

伯爵府

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畀面勳章

10^#

發表於 10-11-12 18:59 |只看該作者

Point 6 好正!

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winwin08

洋房

積分: 274

11^#

發表於 10-11-13 11:32 |只看該作者

清楚兼實際地解說了很多人對買不買樓的想法!! 己 bookmark

了

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winwin08

洋房

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12^#

發表於 10-11-13 11:34 |只看該作者

清楚和實際地解說了很多人對買不買樓的想法!! 己bookmark 了!!

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winwin08

洋房

積分: 274

13^#

發表於 10-11-13 11:34 |只看該作者

清楚和實際地解說了很多人對買不買樓的想法!! 己bookmark 了!!

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babyellow

禁止訪問

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14^#

發表於 10-11-13 16:41 |只看該作者

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babyellow

禁止訪問

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15^#

發表於 10-11-13 16:45 |只看該作者

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yauyaudaddy

複式洋房

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16^#

發表於 10-11-13 23:04 |只看該作者

haha,除左大陸人,你朋友對一手樓i既泡沫都貢獻不小

原帖由 babyellow 於 13-11-2010 04:45 PM 發表
我真係有朋友話唔可以住單幢、唔可以住二手樓...唔可以住大西北既樓...!所以租貴樓囉!

happy YauYau,happy baby

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miio

公爵府

積分: 29006

醒目開學勳章畀面勳章陪月勳章

17^#

發表於 10-11-13 23:48 |只看該作者

point 6 so good

9w1d 2.41cm / 10w2d 3.46cm (吳弓彈) / 13w 6.69cm (揮手2次) / 16w1d BPD 3.09cm(4oz) / 18w4d BPD 4.21cm 9oz

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m--m

子爵府

積分: 10054

18^#

發表於 10-11-14 13:13 |只看該作者

篇文好有心機打,值得欣賞,不過唔能夠認同所有觀點.

例如第一點,

03,08年買樓既人全部都係有錢人定係一定要有50%cash既人再加公務員?(sorry,I don't think so)

銀行唔放水<---先諗吓你自己有咩問題

03年唔好話銀行,發展商亦然,係極渴求做生意.

08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過<--咩原因?"發生過"即係有幾多%既個案?部份銀行即係唔係全部銀行,right?既然唔係100%,即係仲有機會,right?

人好多時都只會朝住一個方向去諗:
啱聽既就係對
取易捨難
唔會反省
未試過只識聽人講話咩就咩

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54heima

水晶宮

積分: 55644

19^#

發表於 10-11-14 14:15 |只看該作者

回覆 18# m--m 的文章

03,08年買樓既人全部都係有錢人定係一定要有50%cash既人再加公務員?(sorry,I don't think so)

如果系真...正正說明cash is king

銀行唔放水<---先諗吓你自己有咩問題

的確如此...銀行批錢出黎都系睇人黎借...巨覺得你還款能力高信用好巴不得你借多d就真...

[ 本帖最後由 54heima 於 10-11-14 14:21 編輯 ]

少奶奶的身份，丫頭的命...

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VKwan

珍珠宮

積分: 38391

20^#

發表於 10-11-14 14:25 |只看該作者

原帖由 m--m 於 10-11-14 13:13 發表
篇文好有心機打,值得欣賞,不過唔能夠認同所有觀點.

例如第一點,

03,08年買樓既人全部都係有錢人定係一定要有50%cash既人再加公務員?(sorry,I don't think so)

銀行唔放水 ...

但03-04生間銀行估價真係好唔足，我原本打算買樓，睇過好多樓添，最後我的確因為唔想抬咁多現金出來而放棄買樓！

那段時間雖然樓價平，但經濟環境相對冇咁穩定，雖然我地家庭收入好ok，但都憂心可能失業，加上銀行估價不足，所以雖然供得起有餘，但最後寧願留現錢(份首期)傍身。

相比之下09年樓價雖然貴左，但可以借到足，而且失業危機冇當年咁大，買樓買得相當舒服。

我諗唔同人唔同境況會唔同講法，而我親身經歷，我比較buy樓主既見解。