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2008 年９月中全球爆發金融危機，香港的住宅樓市亦受到衝擊。反映香港住宅樓價升降的中原城市領先指數由年初3月的73.98下跌，直到年尾的56.71才喘定。跌幅達23%。但不旋踵樓價在2009年首季重拾升軌。中原城市領先指數一路升到2011年第二季的100.72才停下來，但升幅已接近78%。

在此之前，政府已經運用行政措施打擊樓宇投機炒賣。例如在2010年11月19日實施的額外印花稅，炒家在無利可圖下已經消聲匿跡。但是香港的住宅樓宇確實有實質的需求。樓價直到2011年尾才在政府明確增加土地供應和金融機構的多重政策抑制下開始顯著回落，至今跌幅約為6%。

為何香港的住宅樓價在多方打壓下仍然沒有大幅下跌?原因可能很多。筆者只想從港元的購買力在本文作探討。

從歷史數據得悉中原城市領先指數第一次超越100點時為1997年6月6日。當日公佈的指數是100.47，反映1997/05/26至1997/06/01的二手私人住宅樓價。而樓價在下跌後，經歷沙士再上升，足足用了14年中原城市領先指數才第二次超越100點。該日為2011年6月10日。當日公報的指數是100.72，作為反映2011/05/30至2011/06/05的二手私人住宅樓價。換句話說香港的私人住宅樓價在1997年6月6日和2011年6月10日比較，價格只是原地踏步，沒有多大變動。但是如果把港元和其他貨幣及黃金、白銀比較，在下表卻見到有很大的變化。

舉例說，在1997年6月香港人可以用港元93元4角便可以對換到100元的人民幣。但到了2011年6月便要加多26元7角才可以對換到同一數量的人民幣了。

再看上表 6 至8 所列舉的貨幣，它們所代表的都是港人移民或送子女留學的熱門國家。在這段期間，它們對港元都升了值。由最少的紐元對港元升了20.05% 到加元對港元42.41%的升值。

再舉一個簡單又直接的例子。某甲在1997年6月有一間價值 $5,896,000 的物業。若他當時把物業賣掉移居澳洲，他可以把賣物業所得換得 $1,000,000澳元。以當時澳洲的樓價，他可以用部份錢置業然後用餘下的錢過安穩的生活。但如果某甲選擇在14年後，即2011年6月才把物業賣掉移居澳洲。假設他仍然可以賣得$5,896,000，因為當時中原城市領先指數也是100 點左右。他的賣樓所得只能夠換到$717,013澳元。以當時澳洲的樓價，他要買同一質素的物業，置業後可能所餘無幾。要過安穩的生活相信比14年之前難。

如果將港元和貴價金屬比較，港元的跌幅更是驚人。在1997年6月香港人可以用2,664.018港元便買到1安士黃金，用37.521港元買到1安士白銀。可惜在14年後，到了2011年6月黃金對港元升了3倍半而白銀對港元更升了6倍半多些。而香港的住宅樓價在2011年6月10日和1997年6月6日對比只是原地踏步

再比較一下恆生指數。因為很多股市分析員或經濟研究員都同意股市的指數是反映當地當時或甚至6個月後的經濟情況。在1997年6月6日恆生指數收市14,655.10，而在2011年6月10日恆生指數收市為22,420.37。相比之下指數升了7,765.27，升幅5成過外。如果人們同意股市的表現是經濟的寒暑表這個理論的話，那麼2011年中的經濟應該比1997年中的經濟好5成才對。但為何樓價卻停滯不前？

綜合以上的數據分析，筆者絕對不同意一些所謂大師或甚麼經濟分析師所作的預言。他們在年初齊聲合唱說香港的私人住宅樓價會下跌10%甚至大跌50%不等。除了一些「貴到無倫」的新盤和豪宅外，在美國仍然維持超低息環境和本地沒有突發的天災人禍下，香港的一般私人住宅樓價在現水平絕對不會大跌。原因很簡單，因為樓價早已跟隨著港元的貶值而下跌了很多。筆者在此白紙黑字立字為憑。至於樓價會否上升則要看住宅的供應和需求以及政府的政策了。

(周陸敬義)