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自由講場今日: 521|主題: 1353279

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記載由買樓到完成裝修的實錄，不喜勿插(超長篇) [複製鏈接]

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157

噢賣打令

大宅

積分: 2247

1^#

發表於 13-8-13 16:34 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

本帖最後由噢賣打令於 13-8-14 17:24 編輯

買樓篇
由於自己一直沒有留意樓市動向，亦無深入了解政府政策，卒之上了一堂寶貴的課………….
記得當時我用了2.5天時間就作出買樓決定，以為自己計好數夠比首期同埋裝修就好穩陣，殊不知新的按揭保險計劃對於按揭成數有規限、審批極其嚴格、按揭保費勁X貴 (第一年就4萬幾)，遞左几次表格都覆淨係批8成，眼見成交日期迫近仲未做好按揭已經日日心驚膽跳，仲被自己律師(之後會詳述依條賤人)恐嚇業主分分鐘殺你訂……最後好彩業主幾乎無條件下肯延期10天，最終亦都批到9成按揭，所以”順利”成交。故此特別奉勸各位JM買樓前:
1. 一定唔好心急，地產代理有極多招數令你O係短時間內就做決定，但係所有之後的限期都係根據你簽臨時約開始，如果事前準備唔夠就分分鐘PK鳥
2. 預算: 10%首期 + 1%地產佣金 + 4萬几按揭保費 + 釐印費 + 律師費(6~7千)+ 新屋管理費水電煤按金 + 裝修期供樓及租金記得預留多少少預算，最好比左D基本資料銀行預估係咪批到按揭先簽臨時約
3. 一定多搵多間銀行做估值，如果做唔足要自己填差額分分鐘失預算，反而利率差額不會好大，一般HSBC/HS/BOC都係一樣利率，不過其他優惠例如送火險、cash rebate依D就可以傾
4. 現時新例係 400萬以下樓宇 7成由銀行按揭，其餘最多2成由按揭保險公司審批後先得，400萬以上只可由銀行做7成按揭
(更正:應該係

物業價格	最高按揭成數
400萬港元或以下	90% (貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下	80% - 90% (貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元	80% (貸款上限為480萬港元)

5. 有1層物業以上要付額外印花稅 (睇完個稅率你都唔想買樓)
6. 短期內轉售亦都要比額外印花稅 (所以你諗清楚先好買，轉手唔係甘易)
7. 遇著跟得足的地產代理(我的那位真係幾好，雖然好長氣，但係咩都跟得好細)，寧願信佢介紹的律師及按揭，因為佢地夾開有默契，減少自己做中間人溝通的麻煩

Remark:
以上純粹個人經驗所得，見到JM回覆已糾正部分資料，感謝﹗

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噢賣打令

大宅

積分: 2247

2^#

發表於 13-8-13 16:35 |只看該作者

買樓過程中，遇著平生最大仇人﹕楊律師 (屬CT律師樓@TST)
搵佢做按揭，純粹係銀行清單上求其一個，點知觸礁﹗一直電話都無個，事前亦無任何叮囑，直至臨到成交日前1星期前先打黎話:喂，你今日唔比按揭批准書比我就趕唔切喇喎，你趕唔切業主可以殺你訂(大拿拿10%)，兼且追討你所有損失喎!!我而家嚴重警告你呀!!
我嗰晚比佢嚇到喊左幾粒鐘兼且失眠，佢事前從來無提過我幾時係deadline，之後同地產傾，地產用左半日就同業主爭取到延期，仲話其實延10日8日係好正常嘅，特別係按揭保險推出之後加大左申請按揭的難度。個賤人完全無幫過手淨係一味靠嚇﹗所以千祈咪亂信律師D所謂”警告!!
之後到我攪掂份按揭，文件準備超級甩漏，幾乎係我不停追住佢完成，幾驚要再次延期﹗最最最PK係我個擔保人(A君)，幾經辛苦先有時間上律師樓簽文件，每簽1個字或寫日期之前都已經好小心甘問清楚個律師 (因為我事前亦都同A君打左底，依條律師唔係好掂)，點知到我去簽文件O個陣，律師竟然同我講，你個擔保人日期寫錯左啊….我立即媽叉佢，你睇住佢簽架喎，點解可以錯!!佢話係我擔保人自己寫唔關佢事，最後我強忍怒氣，特登出去搵A君改文件，我問清楚佢個情況，佢話:下﹗個律師叫我寫架喎﹗你話條友係咪正賤人？點做律師架？由於此人姓楊，及後稱之為L楊。

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噢賣打令

大宅

積分: 2247

3^#

發表於 13-8-13 16:40 |只看該作者

除左律師樓，銀行做野一樣要自己跟足，中途插曲係按揭要求我提供A君的3個月銀行紀錄，好死唔死條友竟然2006年開始無打過簿﹗所以要填form申請bank statement，由於交易日已經迫近，我當然又萬分緊張，所以﹕
Day 1 A君簽好申請表我已經即刻fax左去總行
Day 2 第2天我即刻去銀行遞表，銀行話個簽名唔岩!!!
Day 3 A君簽一樣名去銀行竟然係無問題，但係佢漏帶銀行簿，所以做唔到，銀行同事話佢知有齊資料已經可以即時打印bank statetment
Day 4 A君再次去銀行，另1個銀行同事竟然同佢講一定要遞表去返總行辦理，分行打印唔到………………..因為文件非常趕急要用，銀行同事仲非常好心甘幫佢O係表格上吸左5個URGENT印，仲話份文件寄去住宅會快過去分行拎，A君如是亦照做
Day 5 check mail box --nth
Day 6 check mail box –nth
Day 7 打去總行問，O個位小姐話，處理左架喇，今朝寄出
Day 8 仲未收到!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 下午即再搵O個位小姐，爆完一輪佢就話:甘啦，我而家落多一份去分行，你明天去拎啦
Day 9 朝早去分行，終於拎到，文件夾住原本的申請表，申請表上面係無URGENT印呀)))))))))))))))))))))))))即係依份係我fax過去O個份黎，O個份bank statement仲要兒戲到無letter head，普通execl表甘，WTF))))))))))))
卒之，到Day 15先收到郵寄O個份，如果佢攪到我再次延期我實行拉橫額O係總行靜坐抗議

好長啊…休息下第日先再講裝修。

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oldmongtung

子爵府

積分: 13445

4^#

發表於 13-8-13 16:42 |只看該作者

4. 現時新例係 400萬以下樓宇 7成由銀行按揭，其餘最多2成由按揭保險公司審批後先得，400萬以上只可由銀行做7成按揭 ---> 我睇hkmc網唔係咁寫, 係咪banker 唔熟.

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biancaho7

珍珠宮

積分: 47843

醒目開學勳章畀面勳章 wyeth冷知識勳章 2011至尊種植勳章大廚勳章 BK Milk勳章

5^#

發表於 13-8-13 16:42 |只看該作者

待續

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shanshan16

伯爵府

積分: 18730

6^#

發表於 13-8-13 16:58 |只看該作者

追

You will never walk alone

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mocha_y

伯爵府

積分: 16315

春季勳章

7^#

發表於 13-8-13 17:13 |只看該作者

oldmongtung 發表於 13-8-13 16:42
4. 現時新例係 400萬以下樓宇 7成由銀行按揭，其餘最多2成由按揭保險公司審批後先得，400萬以上只可 ...

係咪調返轉...

同埋按揭保險可以計入供款, 唔駛預埋先買到樓...

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bigsky

別墅

積分: 965

8^#

發表於 13-8-13 17:17 |只看該作者

回覆：記載由買樓到完成裝修的實錄，不喜勿插(超長篇)

mouth:

mouth: 樓主遇著呢啲律師真可憐幫唔到手不得只差啲俾佢嚇死

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噢賣打令

大宅

積分: 2247

9^#

發表於 13-8-13 17:19 |只看該作者

回覆 oldmongtung 的帖子

問左幾間銀行都係同一口徑播~~(HS, BOC, SC)

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噢賣打令

大宅

積分: 2247

10^#

發表於 13-8-13 17:20 |只看該作者

回覆 mocha_y 的帖子

...保費無得計入供款播~~

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噢賣打令

大宅

積分: 2247

11^#

發表於 13-8-13 17:21 |只看該作者

回覆噢賣打令的帖子

同埋個保費一開始已經要比，有得揀比1年保費或3年保費

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mocha_y

伯爵府

積分: 16315

春季勳章

12^#

發表於 13-8-13 17:21 |只看該作者

噢賣打令發表於 13-8-13 17:20
回覆 mocha_y 的帖子

...保費無得計入供款播~~

我係保費計入供款家... BOC
唔係一世都買唔起...

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oldmongtung

子爵府

積分: 13445

13^#

發表於 13-8-13 17:25 |只看該作者

回覆噢賣打令的帖子

我見佢個網頁寫樓價去到 $6mil (< $4.5mil => max $3.6Mil or 90% ; > $4.5Mil - $6Mil => 80%)

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amazingbb123

男爵府

積分: 9489

14^#

發表於 13-8-13 17:25 |只看該作者

回覆：記載由買樓到完成裝修的實錄，不喜勿插(超長篇)

L楊

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siuying705

公爵府

積分: 26667

15^#

發表於 13-8-13 17:31 |只看該作者

回覆：記載由買樓到完成裝修的實錄，不喜勿插(超長篇)

留名等睇

你真係唔好彩，遇著個咁既律師。。。。

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噢賣打令

大宅

積分: 2247

16^#

發表於 13-8-13 17:31 |只看該作者

mocha_y 發表於 13-8-13 17:21
我係保費計入供款家... BOC
唔係一世都買唔起...

下﹗我都係BOC喎!!一次過比錢!!

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siuying705

公爵府

積分: 26667

17^#

發表於 13-8-13 17:33 |只看該作者

引用：Quote:mocha_y+發表於+13-8-13+17:21+我係

原帖由 噢賣打令 於 13-08-13 發表
下﹗我都係BOC喎!!一次過比錢!!

我都係保費計落供款架，不過係幾年前既事，可能又改左例都唔定。

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輕鬆媽咪

別墅

積分: 708

18^#

發表於 13-8-13 17:33 |只看該作者

保費可以加埋入按揭供款架, 我幾個朋友都係咁做.

至於400萬以上樓都有可能申請按揭保險:
於2013年2月23日起，對有關按揭保險計劃的合資格準則作出修訂。在修訂後，最高按揭成數如下：

400萬港元或以下: 90% (貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下: 80% - 90% (貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元: 80% (貸款上限為480萬港元)

其實你個地代做得唔係特別, 我識的地代, 簽臨約前必定會提買家借9經HKMC要耐D, 會建議長少少成交期, 即2個月或以上.