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二手樓市已完成調整? [複製鏈接]

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子爵府

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發表於 06-1-12 12:08 |只看該作者

二手樓市已完成調整?

自去年 11月以來，地產發展商都沒有新盤推出市場，以至一手市場異常淡靜，每月成交只餘一百多宗，不及正常市況的一成。

香港平均每年新樓的落成量有二萬多三萬個，每月應起碼推出新盤 2,000個才符合進度，但過去兩個月卻只賣得百餘個一個月，實在少得可憐。

雖然，未來兩年新樓的落成量會降至 15,000個一年左右，每年的銷售量亦應達到 1,000個以上才合理。現在地產商堅持不開盤，可能是連真正的市況也未能摸得透，不知要如何訂價，才可以有市場承接。

事實上， 05年新盤屢創新高，至 05年 10月已遇阻力，再也推不上去。與其他投資市場的反應一樣，當阻力位衝不破時，只好回落去試支持位。

現在是沒有地產商肯打先鋒，拿自己的新盤去作測試，怕試錯了，開壞了盤，以後難醫，反招致損失。

然而，在一手市場異常淡靜的惡劣形勢下，二手市場正慢慢步出谷底。讀者可不要被一手市場的異常情況所迷惑，而誤以為樓市仍處於寒冬期。

二手市場不似一手市場，沒有這麼多的重大事件可吸引傳媒報道，常為市場所忽略。但二手市場的規模遠比一手市場大，成交量往往是一手市場的 2至 3倍，是地產市場的主流。當二手市場興旺的時候，就不愁一手市場沒有支持力。相反，如果只有一手市場孤軍突進，二手市場跟不上時，旺市就無法長期持續。去年下半年就出現過這種情況，最終導致一手市場也不得不停頓下來。因此，我們在分析樓市時，比較穩妥的做法，是把著眼點更多地放在二手市場上。

其實，二手市場在 05年中已開始調整，比一手市場快了將近 4個月。起初，由於一手市場還在上衝，市場的氣氛仍相當熾熱，故二手市場的調整仍不明顯。至 11月，跌幅才開始擴大，先後跌了一成左右，至 12月中，大部分地區的樓價都找到了支持位，而且出現了一定的反彈。

由於 12月份的交投量升得不算多，共比 11月份升一成半左右，故市場還不敢確認樓價已在 12月份見底，但起碼知道跌至這個水平，業主已經惜售。相信要待農曆年後，傳統的旺季令交投量大增時，人們才會相信樓市的調整已經完成。屆時發展商才敢大量推盤，市場的氣氛才會再度樂觀起來。

依我的觀察，樓市的調整已經完成，去年底在價格上出現過的低位已不容易再見。原因是市場正傳加息的周期快完，股市已帶頭上升，加上今年打工一族有望加薪。因此， 06年頭一季，樓市向好的機會遠比繼續回落的機會多。有需要又有能力的用家，宜趁農曆年前入市，好過等多人出來買時才去搶，屆時可能要付出更大的代價。

施永青
2006年1月12日