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子爵府

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發表於 06-5-29 09:23 |只看該作者

陽光破底 房託未破不升宿命

泓富冠君 短期難返招股價

REIT 吸水局大踢爆
地 產 商 借 機 甩 次 等 物 業 套 現

當 普 遍 投 資 者 皆 認 為 ， 認 購 有 大 公 司 作 後 盾 的 新 股 就 一 定 「 冇 衰 」 穩 賺 時 ， 大 家 就 要 加 倍 小 心 。 以 最 近 方 興 未 艾 的 房 地 產 投 資 信 託 基 金 （ Real Estate Investment Trust ， 簡 稱 「 REIT 」 ） 為 例 ， 各 大 地 產 商 紛 紛 將 旗 下 部 份 物 業 分 拆 ， 透 過 REIT 形 式 上 市 ， 再 以 一 定 息 率 回 報 去 吸 引 投 資 者 認 講 。 蘋 果 財 經 資 訊 研 究 組 發 現 ， 原 來 這 些 有 大 地 產 商 「 射 住 」 的 REIT ， 當 中 獲 注 入 的 物 業 不 過 是 以 二 三 線 為 主 的 次 等 工 商 寫 字 樓 大 廈 ， 個 別 租 金 回 報 更 低 至 不 足 2% ， 投 資 價 值 成 疑 。

如 果 大 家 還 記 得 科 網 股 的 歷 史 ， 或 許 可 以 有 所 警 惕 。 2000 年 ， 本 港 三 大 地 產 商 突 然 對 投 資 科 網 公 司 產 生 濃 厚 興 趣 ， 紛 紛 乘 科 網 股 熱 ， 各 自 組 公 司 在 創 業 板 上 市 ， 長 實 （ 001 ） 有 Tom （ 2383 ） ， 新 地 （ 016 ） 及 地 （ 012 ） 分 別 有 新 意 網 （ 8008 ） 及 基 數 碼 科 技 。 李 嘉 誠 、 郭 炳 聯 及 李 兆 基 父 子 亦 親 自 披 甲 上 陣 ， 為 旗 下 科 網 公 司 宣 傳 催 谷 。 五 年 後 的 今 日 ， Tom 經 歷 多 年 併 購 ， 終 誕 下 Tom Online ， 股 價 $1.57 ， 仍 低 於 當 年 招 股 價 12% ， 多 年 未 派 過 股 息 ； 新 意 網 現 價 $1.3 ， 較 當 年 認 購 價 低 九 成 ， 雖 然 曾 在 2004 及 2005 年 派 息 ， 分 別 為 $0.03 及 $0.045 ， 但 相 信 股 民 已 經 回 岸 無 期 ； 至 於 基 數 碼 科 技 ， 該 公 司 上 市 多 年 未 嘗 錄 得 盈 利 ， 招 價 股 $1.25 ， 曾 低 至 $0.14 ， 最 後 由 發 及 煤 氣 （ 003 ） 聯 手 私 有 化 告 一 段 落 ， 以 3.21 億 的 代 價 換 取 了 基 數 碼 的 6.23 億 現 金 。

有 如 科 網 熱

反 觀 ， 自 去 年 領 匯 （ 0823 ） 上 市 令 全 民 認 購 皆 賺 後 ， 掀 起 了 房 地 產 投 資 信 託 基 金 （ REIT ） 的 熱 潮 ， 更 一 直 延 續 至 今 年 。 舊 酒 新 瓶 ， REIT 雖 然 未 有 如 當 年 科 網 熱 般 星 光 熠 熠 ， 沒 有 超 級 富 豪 在 旁 吶 喊 助 威 ， 但 各 大 地 產 商 其 實 早 已 暗 中 發 力 ， 爭 先 恐 後 地 將 旗 下 物 業 分 拆 上 市 ， 繼 長 實 的 「 泓 富 產 業 」 （ 808 ） 及 鷹 君 的 「 冠 君 產 業 」 （ 2778 ） 後 ， 即 將 登 場 的 REIT 有 新 地 的 「 創 紀 房 地 產 信 託 基 金 」 及 地 的 「 陽 光 房 地 產 基 金 」 。

許 多 投 資 者 都 會 問 ， 究 竟 REIT 是 否 值 得 投 資 ？ 地 產 公 司 推 出 的 用 意 為 何 ？ 對 投 資 者 又 是 否 有 利 ？

收 租 非 主 力

要 回 答 上 述 問 題 ， 首 先 要 清 楚 REIT 是 如 何 賺 錢 。 一 般 人 認 為 REIT 的 主 要 收 入 來 源 是 租 金 收 入 ， 只 要 租 金 一 升 ， REIT 的 價 值 便 水 漲 船 高 。 這 是 大 錯 特 錯 的 想 法 。 若 仔 細 分 析 現 已 上 市 的 泓 富 及 冠 君 ， 便 不 難 發 現 它 們 的 租 金 回 報 率 嚴 重 偏 低 。 泓 富 於 2005 年 首 六 個 月 中 ， 租 金 收 入 為 0.84 億 ， 其 投 資 物 業 資 產 值 約 25.82 億 ， 租 金 回 報 率 只 佔 3.25% ； 而 冠 君 於 2005 年 的 租 金 收 入 為 4.03 億 ， 其 投 資 物 業 資 產 值 約 226.7 億 ， 租 金 回 報 率 更 僅 佔 1.78% 。 租 金 收 入 既 非 REIT 的 主 要 收 入 來 源 ， 泓 富 的 租 金 收 入 又 只 佔 總 收 入 的 10.51% ， 而 冠 君 的 租 金 收 入 更 只 佔 總 收 入 的 3.27% ， 究 竟 REIT 是 如 何 賺 錢 呢 ？

純 粹 靠 估 值

其 實 ， REIT 的 主 要 收 入 來 自 投 資 物 業 公 平 值 之 增 加 （ 即 物 業 估 值 ） ， 此 數 值 分 別 佔 泓 富 總 收 入 的 77.3% 及 冠 君 總 收 入 的 96.7% ， 由 此 可 見 物 業 估 值 對 REIT 收 入 影 響 舉 足 輕 重 。 在 新 會 計 制 度 下 ， 物 業 估 值 的 變 幅 較 以 往 為 大 ， 最 佳 的 例 子 就 是 冠 君 ， 旗 下 的 物 業 公 平 值 之 增 加 由 2004 年 的 19.89 億 大 幅 升 至 2005 年 的 119.25 億 ， 升 幅 達 五 倍 之 多 。 物 業 估 值 會 受 樓 市 氣 氛 所 影 響 ， 若 樓 市 向 好 ， 物 業 價 值 自 然 上 升 ， 相 反 當 樓 市 變 差 時 ， 物 業 價 值 也 會 跟 隨 下 跌 。 因 此 ， 過 份 依 賴 物 業 估 值 之 增 加 作 為 主 要 收 入 來 源 ， 風 險 確 實 很 高 ， 而 且 物 業 估 值 帶 來 的 額 外 收 入 並 不 會 列 為 可 分 派 收 入 ， 股 民 實 際 無 從 獲 益 。
另 外 ， 要 注 意 物 業 的 地 理 位 置 是 否 優 越 ， 因 為 它 直 接 影 響 物 業 的 出 租 率 及 未 來 的 升 值 潛 力 。

以 將 近 上 市 的 創 紀 及 陽 光 兩 隻 REIT 為 例 ， 創 紀 旗 下 的 物 業 主 要 包 括 甲 級 商 廈 及 工 業 大 廈 ， 以 觀 塘 及 長 沙 灣 區 為 主 。 陽 光 旗 下 的 物 業 則 以 乙 級 寫 子 樓 及 商 舖 為 主 ， 分 散 港 九 新 界 各 區 。 綜 觀 上 述 兩 隻 REIT 的 物 業 質 素 及 地 理 位 置 而 言 ， 兩 者 皆 不 算 優 越 ， 陽 光 推 出 的 寫 字 樓 在 市 場 上 需 求 不 算 殷 切 ， 而 創 紀 物 業 內 最 矚 目 的 觀 塘 創 紀 之 城 1 期 及 3 期 ， 過 去 一 年 租 金 升 幅 達 30% ， 表 面 上 很 可 觀 ， 但 實 際 上 與 中 環 核 心 區 甲 級 寫 字 樓 平 均 租 金 升 幅 達 70% 至 90% 相 比 ， 實 在 大 相 逕 庭 。 根 據 2005 年 香 港 物 業 報 告 預 計 ， 會 有 27,600 平 方 米 的 乙 級 寫 字 樓 落 成 ， 當 中 60% 的 新 供 應 會 坐 落 觀 塘 ； 此 外 ， 九 龍 灣 未 來 兩 年 亦 會 有 多 個 甲 級 商 廈 落 成 推 出 ， 相 信 這 會 對 觀 塘 區 寫 字 樓 租 金 升 幅 構 成 壓 力 。 市 場 對 核 心 商 業 區 的 甲 級 寫 字 樓 需 求 持 續 強 勁 ， 租 金 升 幅 潛 力 較 大 ； 相 反 ， 創 紀 及 陽 光 的 物 業 位 處 非 核 心 商 業 區 ， 無 論 出 租 率 及 租 金 升 幅 潛 力 皆 遠 遠 遜 色 。

其 實 ， 地 產 商 深 諳 旗 下 二 三 線 物 業 很 難 找 到 單 一 買 家 ， 倒 不 如 透 過 分 拆 REIT 上 市 套 現 來 得 更 易 ， 既 可 選 擇 不 把 旗 下 最 優 質 的 物 業 注 入 REIT 內 ， 又 可 趁 好 景 從 市 場 上 「 抽 水 」 。 很 明 顯 ， 地 產 商 這 種 做 法 已 大 幅 降 低 了 REIT 的 升 值 潛 力 ， 投 資 價 值 又 豈 會 高 呢 ？ 看 一 看 泓 富 便 知 ， 上 市 近 半 年 ， 指 曾 有 2000 點 升 幅 ， 反 觀 泓 富 除 上 市 初 期 外 ， 股 價 不 斷 下 挫 ， 已 跌 穿 $2.16 的 招 股 價 ， 現 為 $1.93 ， 令 不 少 投 資 者 損 手 。

留 力 執 筍 股

雖 然 歷 史 經 常 不 斷 重 演 ， 但 我 們 不 能 說 REIT 熱 會 重 蹈 科 網 股 爆 破 的 覆 轍 ， 因 為 REIT 始 終 是 有 實 質 價 值 的 工 商 寫 字 樓 大 廈 租 金 回 報 作 支 持 ， 股 價 跌 極 都 會 「 有 個 譜 」 ， 兼 且 定 期 有 利 息 可 收 ， 不 似 科 網 股 般 ， 將 公 司 價 值 建 築 於 虛 無 飄 渺 的 概 念 及 夢 想 之 上 ， 累 股 價 一 下 子 狂 瀉 收 場 。 不 過 ， 科 網 股 泡 沫 的 歷 史 仍 可 給 我 們 一 點 示 ， 有 大 地 產 公 司 「 射 住 」 的 新 股 未 必 穩 賺 。
平 心 而 論 ， 指 過 去 兩 周 跌 了 超 過 1000 點 ， 預 計 世 界 盃 期 間 ， 港 股 仍 會 於 低 位 徘 徊 ， 投 資 者 若 能 從 中 挑 選 一 些 被 「 質 」 低 的 筍 股 ， 其 回 報 可 能 更 為 理 想 ， 又 何 必 浪 費 時 間 走 進 地 產 商 的 REIT 吸 水 局 呢 ？ 蘋 果 財 經 資 訊 研 究 組

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發表於 06-5-29 16:20 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆

我們愛，因為神先愛我們 (聖經) www.healthnjoy.com.hk
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發表於 06-5-29 21:51 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


領 匯 上 市 情 有 可 原

劉 翔 跑 百 一 米 跨 欄 世 界 第 一 ， 這 並 不 代 表 所 有 中 國 人 都 是 草 上 飛 。 領 匯 自 去 年 11 月 30 日 上 市 $12.05 ， 升 至 今 年 2 月 21 日 最 高 $17.75 ， 同 樣 亦 不 代 表 每 隻 REIT 都 可 有 同 樣 表 現 。 不 過 ， 眾 地 產 商 要 乘 勢 趕 這 趟 混 水 ， 將 旗 下 二 三 線 物 業 重 新 包 裝 套 現 ， 財 經 推 銷 員 在 無 可 奈 何 下 ， 也 惟 有 將 地 產 商 之 REIT 跟 領 匯 相 提 並 論 。

毫 無 疑 問 ， 領 匯 旗 下 的 都 是 二 三 流 的 商 場 、 街 市 和 車 位 ， 但 正 因 為 這 些 物 業 向 來 都 是 由 劣 質 的 房 屋 署 官 僚 管 理 ， 所 以 透 過 改 革 和 上 市 來 提 高 租 金 回 報 的 空 間 也 更 大 ， 這 正 是 領 匯 跟 其 他 REIT 根 本 不 一 樣 的 主 要 因 素 。 再 者 ， 領 匯 第 一 次 上 市 被 阻 撓 之 後 ， 第 二 次 上 市 時 因 市 民 興 趣 大 減 而 大 幅 調 低 定 價 ， 這 亦 是 為 何 領 匯 在 上 市 後 可 以 錄 得 較 大 升 幅 的 原 因 。

籌 款 救 房 委 會

領 匯 上 市 是 為 了 籌 款 救 助 入 不 敷 支 的 房 委 會 「 大 花 筒 」 ， 但 是 在 政 策 框 架 下 ， 房 委 會 無 權 出 售 資 產 ， 便 惟 有 以 REIT 形 式 上 市 套 現 。 除 了 借 機 將 些 次 等 物 業 甩 手 來 彌 補 未 來 數 年 可 能 出 現 的 收 入 損 失 ， 試 問 又 有 甚 麼 原 因 可 以 解 釋 為 何 香 港 大 地 產 商 紛 紛 跟 風 推 REIT 上 市 ？ 蘋果日報


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發表於 06-5-30 07:34 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


預 留 子 彈 等 10 月 入 市

筆 者 早 前 有 些 話 題 ， 本 想 與 讀 者 一 談 ， 但 始 終 找 不 到 合 適 的 引 子 ， 剛 巧 昨 日 《 蘋 果 》 財 經 版 有 談 到 相 關 的 事 項 ， 筆 者 正 好 以 此 為 引 子 。

昨 日 《 蘋 果 》 財 經 的 頭 版 專 題 頗 激 ， 標 題 為 ： 「 REIT 吸 水 局 大 踢 爆 」 ， 意 圖 踢 爆 地 產 商 推 出 REITs 房 地 產 基 金 的 戲 法 。 大 約 在 數 月 前 ， 筆 者 與 一 位 地 產 界 強 人 一 同 作 某 個 電 視 節 目 的 嘉 賓 ， 在 節 目 中 途 的 休 息 廣 告 時 間 ， 該 位 地 產 界 強 人 與 筆 者 閒 聊 時 ， 便 講 到 地 產 商 推 出 的 REITs ， 而 這 位 地 產 界 強 人 表 示 ， 根 據 他 的 研 究 ， 除 了 領 匯 （ 823 ） 值 得 吸 納 外 ， 大 部 份 地 產 商 推 出 的 REITs 之 質 素 極 之 一 般 ， 他 更 進 一 步 指 出 ， 基 本 上 ， 「 筍 」 肯 定 不 會 放 在 REITs 內 ， 而 放 在 REITs 內 的 一 般 都 是 賣 不 到 「 好 價 錢 」 的 物 業 。 由 於 當 時 該 地 產 界 強 人 愈 講 愈 「 激 」 ， 嚇 到 女 主 持 花 容 失 色 ， 並 暗 示 我 們 不 要 在 節 目 中 談 論 這 過 份 敏 感 的 話 題 。

這 位 地 產 界 強 人 ， 在 過 去 多 次 私 底 下 提 醒 筆 者 不 要 入 市 ， 如 97 年 、 2000 年 時 買 樓 ， 每 次 皆 頗 為 準 確 ， 這 次 他 評 論 REITs 的 準 確 性 相 信 也 不 低 。

最 搞 笑 是 ， 該 位 地 產 界 強 人 事 後 指 出 ， 假 若 筆 者 日 後 披 露 此 言 論 ， 他 也 不 會 認 是 他 講 的 。 至 於 筆 者 ， 近 日 正 候 領 匯 再 跌 殘 一 點 ， 出 現 低 價 時 趁 機 吸 納 一 些 ， 其 他 的 REITs 則 … … 。

另 一 個 話 題 便 是 在 昨 日 《 麥 嘉 華 筆 記 》 中 ， 麥 嘉 華 指 出 ： 「 在 美 國 總 統 選 舉 的 周 期 ， 每 當 踏 入 國 會 中 期 選 舉 的 年 份 ， 通 常 亦 會 是 股 市 表 現 疲 弱 的 時 期 。 」 筆 者 由 去 年 底 至 今 ， 在 多 個 投 資 研 討 會 中 ， 也 談 到 類 似 的 話 題 ， 就 是 每 當 總 統 任 期 的 第 2 年 ， 在 該 年 的 第 二 三 季 ， 美 股 的 表 現 一 般 較 差 。

3 年 可 食 糊

在 任 期 的 第 2 年 ， 美 股 套 現 相 對 較 其 他 3 年 「 平 靜 」 ， 可 謂 無 甚 升 幅 。 但 大 家 千 萬 不 要 被 該 年 的 「 平 靜 」 表 現 騙 了 ， 因 為 總 統 任 期 的 第 2 年 ， 是 美 國 股 市 較 常 出 現 「 大 幅 波 動 」 的 一 年 （ 「 大 幅 波 動 」 與 「 大 插 插 」 其 實 差 不 多 ） ， 在 該 年 的 10 月 ， 往 往 是 一 個 相 對 低 位 出 現 的 月 份 （ 亦 即 今 年 10 月 ） 。

故 美 國 著 名 的 股 市 曆 學 家 Yale Hirsch 便 曾 建 議 投 資 者 在 總 統 任 期 第 2 年 的 10 月 入 市 ， 並 一 直 持 貨 至 總 統 任 期 第 4 年 總 統 競 選 結 果 公 布 後 獲 利 回 吐 。 Hirsch 指 出 ， 這 策 略 的 回 報 遠 較 呆 呆 地 持 貨 4 年 為 佳 。

筆 者 在 過 往 亦 曾 採 用 此 策 略 ， 其 效 果 不 俗 ， 故 讀 者 不 妨 預 留 彈 藥 在 本 年 10 月 入 市 吸 納 。
譚 紹 興 蘋果日報

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發表於 06-6-11 11:21 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


REIT市場遭受投資者冷遇,後續IPO面臨風險

路透香港電---香港地產投資信托市場起步艱難，傳言稱新的信託產品暫緩推出。上月的首次公開發行(IPO)表現疲弱，令市場猜疑開發商在引誘投資者出高價買進。

對地產熱情高漲的香港投資者可能永遠也無法恢復到去年年末那種對地產投資信託(REIT)近乎狂熱的狀態。

分析師表示，REIT市場重新獲得類似日本和新加坡市場投資者的熱情，可能至少需要一年時間。

這將令香港希望成為REIT中心市場的雄心受挫。REIT的波動性低於股市，資本利得優於債券，物業的租金收入多用於對投資者發放股息分紅。

「大家擔心這只是上市公司賣出其不希望持有的資產，並藉此籌資。」SHK Financial Group分析師Kevin Yim表示。

問題的癥結在於冠君產業信託<2778>，它是由鷹君集團有限公司<0041>分拆出來的REIT。

其規模達8.08億美元的IPO獲得了機構投資者高達三倍的認購，但卻受到香港散戶的冷遇，這些散戶多被中國銀行<3988>規模高達97億美元的招股活動及其它IPO所吸引。

冠君REIT受到的待遇較之去年11月領匯房產基金<0823>相去甚遠，後者吸引到總共470億美元的認購，其標的為以前歸政府所有的購物中心。

自冠君REIT於5月24日招牌以來，已急挫22%，致收益率由5.45%升至7%--這對未來可能的REITs而言是一個相當尷尬的參照水準。

分析師稱，恆基地產<0012>和新鴻基地產<0016>計劃分拆的項目，希望標的較差的地產收益率最高為6%。

這些並不缺錢的企業可能決定暫緩IPO，而不接受他們的資產降價。

周末有報紙報導，恆基地產旗下的陽光REIT推遲了原訂於本周開始的IPO路演。公司發言人稱，「我們仍在準備階段，計劃還未完成。」

**金融技巧**

投資者此前已被警示，一些金融工程手段雖能提高初始回報率，但卻意味著股息可能趕不上未來租金的升幅，這也讓投資者感到心寒。

例如監管機構指出，冠君產業信託的招股說明書就清楚地解釋了，其利率互換的影響就是隨著時間的推移逐步增加債務的償付。

鷹君集團還放棄了第一年獲得股息的權利，不過之後的回報將會更高，從而稀釋了其他投資者的收益。鷹君集團保留了冠君產業信托43.2%的權益。

在香港的REIT尤其需要利用金融技巧，因為三年租約的回報僅夠追平地產價值的增長；在經歷了2003年嚴重急性呼吸道症候群(SARS)爆發的低迷時期後，地產價值已大漲了70%。

在今明兩年租金大幅上漲之前，冠君旗下的花旗集團大廈(Citibank Plaza)地產信託的回報率不到3%，難以獲得REIT投資者的認可。不過積極削減負債的鷹君集團為了賣出好價錢，在利用金融技巧方面可能已有些過度。

「所有REIT市場都有一定程度的金融工程手段存在，但從冠君地產信託的實例中可以看出，對金融工程手段的運用限度是非常重要的。」麥格理證券的分析師納加特表示。

Nacard表示，REIT在香港會有長遠的未來，隨著股市的總體復甦，6月底領匯或將首次公布強勁業績，或者REIT併購推升收益率，都會促使投資者的買興重現。

他表示，「這個市場只有六個月歷史，現在僅憑一宗交易就認定其前景不佳過於倉促。」

新鴻基的Yim則不那麼確定。投資者對地標級的物業項目感興趣，而業主則不願出售這些黃金地段。

「除非開發商願意注入那些有租金收入和資本升值潛力的高品質地產項目，否則REIT的境況將會非常艱難。」他指出，「在香港，實際上在世界上每個地方，開發商都不願意這麼做。」
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發表於 06-6-17 16:26 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


新 地 無 限 期 押 後 拆 房 託

新 鴻 基 地 產 （ 016 ） 終 於 宣 布 ， 無 限 期 押 後 分 拆 創 紀 房 地 產 投 資 信 託 基 金 上 市 ， 故 新 地 股 東 優 先 認 購 的 建 議 亦 告 無 效 。 這 是 繼 基 地 產 （ 012 ） 宣 布 押 後 分 拆 陽 光 房 地 產 投 資 信 託 基 金 後 ， 另 一 藍 籌 地 產 股 押 後 分 拆 房 託 上 市 。
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發表於 06-6-21 11:07 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆



房地產投資信託基金上市熱潮降溫

房 屋 署 分 拆 旗 下 商 場 及 停 車 場 ， 透 過 領 匯 房 地 產 投 資 信 託 基 金 上 市 ， 反 應 空 前 熱 烈 ， 並 因 獲 外 資 基 金 在 市 場 大 手 吸 納 ， 上 市 後 股 價 急 速 攀 升 ， 並 掀 起 一 股 房 地 產 投 資 信 託 基 金 上 市 熱 潮 ， 令 人 大 感 意 外 。

在 領 匯 效 應 刺 激 ， 多 個 發 展 商 都 紛 紛 透 露 或 公 佈 分 拆 旗 下 物 業 以 房 地 產 投 資 信 託 基 金 形 式 上 市 。 至 今 已 上 市 的 房 地 產 投 資 信 託 基 金 有 泓 富 產 業 、 越 秀 房 地 產 信 託 基 金 及 冠 君 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ， 而 已 公 佈 上 市 大 計 有 恒 基 地 產 分 拆 的 陽 光 房 產 及 新 地 分 拆 的 創 紀 房 產 。 另 外 ， 透 露 計 劃 分 拆 上 市 的 有 華 懋 集 團 及 旭 日 集 團 等 。

發 展 商 分 拆 上 市 的 物 業 ， 僅 鷹 君 分 拆 的 中 環 花 旗 銀 行 廣 場 是 屬 於 中 區 優 質 物 業 外 ， 其 他 主 要 都 是 將 二 三 線 物 業 包 裝 上 市 ， 在 股 市 火 熱 及 新 股 逢 上 市 必 升 的 神 話 支 持 下 ， 股 民 自 然 踴 躍 認 購 ， 發 展 商 又 怎 會 不 趁 勢 分 拆 那 些 難 以 理 想 價 錢 出 售 的 二 三 線 物 業 ， 包 裝 為 房 地 產 投 資 信 託 基 金 上 市 套 現 。

然 而 ， 隨 著 股 市 大 幅 波 動 ， 至 今 已 累 積 一 定 跌 幅 ， 加 上 有 甲 級 商 廈 租 金 前 景 秀 麗 支 持 的 君 冠 房 地 產 投 資 信 託 基 金 ， 上 市 首 日 即 跌 破 底 價 ， 又 怎 不 令 股 民 重 新 三 思 認 購 房 地 產 投 資 信 託 基 金 呢 ？ 這 是 近 期 房 地 產 投 資 信 託 基 金 上 市 熱 潮 降 溫 的 主 要 原 因 。 而 恒 地 分 拆 陽 光 房 託 及 新 地 分 拆 的 創 紀 房 產 上 市 計 劃 已 宣 佈 押 後 ， 為 這 股 熱 潮 發 出 警 號 。 房 地 產 投 資 信 託 基 金 上 市 熱 潮 迅 速 升 溫 ， 又 急 速 降 溫 ， 同 樣 令 人 感 到 意 外 。

施珍珍
2006年6月21日
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發表於 06-7-25 10:32 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


泓富冠君 短期難返招股價

【明報專訊】蕭小姐問︰本人於招股價買入泓富(0808)及冠君(2778)，但上市至現在已跌破招股價，請問要止蝕嗎﹖或是長守﹖若要守，是否要長線才可回本﹖

東泰證券研究部董事鄧聲興答︰

泓富及冠君均屬於房地產信託基金(REIT)，這種投資工具有別於一般地產股。地產發展商的收入如樓宇銷售業務、出售資產的特殊收益及物業收租等因素，均直接影響集團的純利及股價發展。至於透過REIT形式上市的資產，主要持有投資物業等非流動資產，如辦公大廈，停車場，因此影響收益包括辦公室、商舖租務的收入，及投資物業的估值。

資產增值力不高

事實上，REIT是一種集體投資的計劃，以單位信託的形式組成，因此租金升跌及物業升值潛力，會直接影響基金單位價格的波動。泓富及冠的單位價格持續下跌，主要因為市場認為他們旗下分拆的投資物業的升值空間有限。

以冠君為例，注入的資產雖然是中環甲級商用樓面花旗銀行廣場，可受惠於租金上升的趨勢，不過上市的估值及定價，已經將物業今年的升值潛力計算在內，因此價格持續有沽壓，是反映招股價其實並不吸引。再者，冠君只擁有單一物業，風險頗高，而且上市息率只有5%左右，回報不能抵消風險，因此亦可解釋上市後其價格一直「潛水」。

再跌空間不大 可作中長線收息

以目前泓富及冠君價格，股息回報率分別相當於近6.5%及7.5%，較定存為高，股價亦跌至較為合理的水平，因此價格的抗跌能力亦隨之而提高。不過，由於REIT的熱潮在早前已完結，加上泓富及冠君的產業增值能力不高，除非集團短期有注資的活動，否則短期要重回招股價有點困難。不過，由於息口有望在年底見頂，加上息率回報已到頗為吸引的水平，故泓富及冠君再下跌的空間不會太大，所以現價不需作出止蝕的行動，可持有作中長線收息工具。

東泰證券研究部聯席董事 鄧聲興
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發表於 06-8-3 22:44 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


瑞信首將冠君納入予遜於大巿評級，目標價３﹒１５元

《經濟通專訊》瑞信集團發表研究報告表示，首次將冠君產業信託（２７７８）納入評級，給予「遜於大巿」評級，目標價３﹒１５元，較預估２００８年每股資產淨值有２０％折讓。

報告表示，現時冠君持有的整幢花旗銀行廣場，寫字樓空置率達１４％，而同區物業平均空置率為５％，集團或受惠於重訂租約時享有較高的租金。然而在供應量短缺的情況下，今年１至５月份金鐘區寫字樓租金升幅只有８％，相信隨著非核心區的供應增加及租金差距拉闊，寫字樓租金料於２００７年見頂。

另外，該行表示，一般房地產投資信託基金均會通過財務手段來提高其分派比率，倘冠君要達至５﹒５％的年息率，由現時至２０１２年平均每方呎租金需達８５元以上，但這假設冠君需維持其租金水平於歷史高位，似乎過份樂觀。
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發表於 06-9-25 10:51 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


泓富冠君 現價不吸引

【明報專訊】泓富及冠君預期息率雖高，靠財務工程（financial engineering）推高股息率，似乎不是最佳收息選擇。回顧此兩隻REITs的表現，反映財務結構愈複雜，表現更為遜色。上市至今，泓富及冠君跌破底價。除非股價進一步下跌，否則不宜憧憬。上周五傳冠君房託擬統一花旗銀行廣場樓面，相信對冠君助不大。

REITs的最大賣點是透明度高，透過明確的信託契約，規定派息比率，令股民投資前知道預期回報。泓富及冠君的問題是，靠財務工程推高派息，對一般投資者而言，不易計算。06年的綜合證券行預計息率分別為6.5厘及6.2厘。一旦排除槓桿因素，淨物業回報率（Net Property Yield）為3.4厘及1.75厘。泓富及冠君之所以息高，主要靠利率掉期（即把利息支出押後來提高前期的股息率）及大股東放棄收取股息。它們以推高派息以換取時間加租及增加出租率。

靠財務工程推高股息率

泓富進一步加租空間有限，因為今年為續約高峰期，有半數樓面，即60.8萬方呎續租，續租效應最快要07年才會全面反映。但到了07年續租樓面急跌，此後要待租約期滿才有機會加租。雖然冠君在07年踏入續租高峰期，估計有近50%的樓面續租，問題是利率調期的現金財務支出逐步增加，及大股東逐漸恢復收息，凡此種種，均限制了冠君增加分派股息的能力。雖然現時泓富及冠君均在上市價以下徘徊，分別是1.96元及3.9元，計及實際的回報率未夠吸引。正因如此，不宜於現價購入以上兩隻REITs，除非進一步下跌，否則未足以財息兼收。
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大宅

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發表於 06-9-25 11:50 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆

i always believe the mgt is one of the important point
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子爵府

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發表於 06-12-11 10:24 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


冠君（２７７８）傳發換股債，創ＲＥＩＴ先河

(經濟通) 冠君產業信託（２７７８）正籌組１項可換股債券，計劃集資１億美元（約７﹒８億港元），所得款項將用於統一花旗銀行廣場業權，冠君將是本港首隻地產投資信託基金（ＲＥＩＴ）發行可換股債券，可說開先河，更突破ＲＥＩＴ集資的瓶頸。

消息人士稱，冠君已經委任美林證券負責是次發行事宜，由於金額不大，預計短期可以完成。

市場人士稱，冠君籌集資金，全數用於收購嘉里建設（０６８３）手上３層花旗銀行廣場的樓面，涉資接近８億元。對於冠君發行可換股債券集資，冠君不願置評。《香港經濟日報》
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發表於 06-12-12 15:36 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


冠君集資10億
發換股債收購花旗3層樓面

【明報專訊】消息人士透露，冠君產業信託(2778)計劃發行總值7.65億元的可換基金單位債券，同時亦將發行總值2.6億元的新基金單位，總集資額約10.25億元，集資所得將用來向嘉里建設(0683)，收購中環花旗銀行廣場的3層樓面，收購作價約9.94億元。

換購基金單位溢價17%

該3層樓面分別是34、36、37樓，總樓面逾5.2萬方呎，另有3個車位。

冠君將透過摩根大通、美林及花旗，發行一批4年零5個月的可換基金單位債券，到期日為2011年5月，債券的票面息率為2厘，孳息率約4.15厘至4.375厘，債券持有人可於明年2月1日之後的4年多期間，隨時換取基金單位，換購單位價為4.6047元，較昨天停牌前的收市3.93元有17％的溢價。

冠君於今年5月上市，當時每個基金單位定價為5.1元，換言之，債券的換取單位價4.6047元，仍然低於當時上市價9.7％。以昨天的收市價計算，冠君2006年度化回報率為7.1厘，以換取單位價計算，回報率則跌至6.2厘。

發行此批債券之後，冠君的負債比率將由現時的29％，上升至31％左右，但房地產信託基金的負債比率上限為45％，換言之，冠君仍然有舉債的空間。

除了發行債券之外，收購代價尚欠的2.29億元，將以發行新的基金單位支付，估計將透過發行的基金單位而集資2.6億元，消息人士指出，每個基金單位的定價由有一個方程式計算出來。不過，若以昨天的收市價計算，冠君大約需要發行約6616萬個基金單位，相當於冠君現已發行基金單位總數的2.4％。
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發表於 06-12-22 07:24 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


陽光破底 房託宿命未破
港房託規模表現遜星洲

【明報專訊】今年5月冠君產業信託(2778)，首日掛牌已跌穿基金發行價，7個月之後，獲7.7萬人認購的陽光房託基金(0435)，昨天照樣難逃「破底」的厄運。本港先後有五隻房託基金(REIT)上市，今年平均基金價格錄得12.8％的跌幅，相反，新加坡上市的REIT，同一時間的基金價格，平均卻有32.6％升幅，反映本港在發展REIT市場上，迄今表現遠遜星洲。

陽光昨天收市時每個基金單位報2.43元，較發行價低6.5％，打破近期新股必升的神話。證券界人士認為，陽光在新股大牛市中，仍未能扭轉「破底」的宿命，對下周始「招股」的富豪產業(1881)，或計劃明年推出的創紀及明鑽等信託基金(REIT)，將構成直接打擊。

破新股必升神話 收低6.5％

7個月前冠君公開發售部分獲超額認購5.5倍，國際發售部分則獲超額認購2.5倍，市場反應欠佳，冠君只能以發行價下限5.1元定價，但首日掛牌仍然低於發行價16％。不過，當時股市氣氛欠佳，恒指由5月初的17000點水平，反覆調整至15800多點，冠君之差勁表現，部分原因尚可歸咎於大市。事實上，冠君破底之後，還拖累了泓富(0808)及越秀房託(0405)，兩隻REIT紛告跌穿發行價，迄今泓富和冠君的市價，仍然「潛水」。

富豪下周四招股 不減價

然而陽光遇上當前息口見頂、股市屢創新高、一眾新股雞犬升天的難得好景，加上，包銷商以高達9厘息率作招徠。公開認購吸引了7.7萬人申請認購下，陽光很有信心地以發行價上限定價，原本以為未必會步入冠君的後塵，誰知還是一樣不濟。

3隻即將發行的REIT，包括富豪產業、新地(0016)的創紀、九倉(0004)的明鑽，本以陽光馬首是瞻。

輝立證券高級分析員謝思進說﹕「陽光在股市這麼暢旺時上市，仍然跌穿招股價，這對未來計劃上市的REIT，將會構成很大的壓力，相信日後的REIT將很難吸引散戶認購。」

接近富豪產業上市包銷商的消息人士接受查詢時說，不認為陽光的表現會對富豪產業的上市有打擊，目前亦沒有計劃改變招股策略，不會減價促銷，他對陽光的表現不感意外，並暗示陽光有太多的財務安排，催谷回報率，是令其表現欠佳的主因。富豪產業計劃在下周四(28日)招股。

陽光將力攬基金 未失望

陽光主席簡福貽對跌穿發行價並不感失望，因幅度輕微，基金行政總裁吳兆基表示說，REIT類似債券，要看長線，不應與一般新股上市比較。

分拆陽光上市的恒地(0012)副主席林高演則說，跌穿發行價可能是投資者換馬的緣故，因為陽光其實有8倍認購，而陽光管理層將向有興趣的機構性投資者作推介，希望基金價格會有好轉。

明報記者洪鴻森報道
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發表於 06-12-22 09:01 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


測量師﹕房託先天不足 難發威

【明報專訊】過去一年，長江實業(0001)、鷹君集團(0041)、恒基地產(0012)，先後分拆了泓富(0808)、冠君(2778)及陽光(0435)三隻房地產信託基金(REIT)上市，但三隻REIT都跌穿基金發行價，測量師彭兆師指出，本港物業估值高、最優質物業集中在資金雄厚的地產商手上，這些獨有的特點，對發展REIT產生很大局限，純粹依靠香港本地物業市場，REIT很難走出現時的困局。

物業質素普通 估值卻偏高

彭兆基分析，本港地產商主要以物業發展為主，樓宇落成後便出售，除了最大的幾間地展商之外，大部分地產商持有的收租物業質素都一般，但是，那些最優質的物業，地產商都持有做長線收租，不會「捨得」拿出來作REIT，因此，所分拆出來的物業資產，質素都相當普通。

有證券分析員則指出，另一個困局是，發行REIT的最佳時機是在樓市的低潮期，這時樓價低、租金回報率高，但本港地產商資金雄厚，即使在樓市低潮期，亦很少需要出售優質物業套現，因此，樓市低迷時，REIT亦很難收購到高回報的優質物業。相反，樓市好景時，樓價昂貴，物業租金回報偏低，這時要收購高回報物業更加困難。

添加複雜財技 回報有水分

綜合各界的分析，本港REIT表現欠佳的原因，還包括大部分REIT都加入複雜的財技，令投資者難以計算實際的回報；而現時新股股價短期的升幅太高，REIT很難吸引買家的興趣。

不過，證券分析員指出，長遠而言，本港的REIT還是有發展的空間，例如內地便有很多優質的收租物業，內地的地產商資金壓力較大，較願意出售優質的物業給REIT，而且內地經濟增長強勁，租金增長的前景較樂觀，較容易吸引到投資者認購。不過，現時內地的政策，包括稅務制度、限制外資收購內地物業等，內地物業以REIT形式在本港上市，仍有不少障礙。
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發表於 06-12-23 04:47 |只看該作者

Re: REIT 吸 水 局 大 踢 爆


富 豪 REIT 押 後 上 市

市 場 消 息 透 露 ， 受 到 陽 光 房 地 產 信 託 基 金 （ 435 ） 掛 牌 兩 日 一 直 潛 水 所 累 ， 富 豪 酒 店 （ 078 ） 決 定 延 遲 分 拆 富 豪 產 業 信 託 上 市 ， 但 公 司 會 繼 續 觀 望 市 況 ， 爭 取 於 明 年 初 完 成 招 股 計 劃 。

爭 取 明 年 初 完 成 招 股

基 地 產 （ 012 ） 及 主 席 李 兆 基 私 人 分 拆 上 市 的 陽 光 周 四 掛 牌 後 一 直 潛 水 ， 昨 日 收 報 2.3 元 ， 下 跌 5.35% ， 掛 牌 兩 日 累 積 跌 幅 是 11.5% 。 加 上 市 場 現 有 五 隻 房 託 股 ， 除 領 匯 （ 823 ） 及 越 秀 房 託 （ 405 ） 外 ， 其 餘 三 隻 均 潛 水 ， 投 資 者 未 必 熱 衷 認 購 ， 故 市 場 認 為 富 豪 房 託 延 期 上 市 是 明 智 之 舉 。

富 豪 原 本 計 劃 於 本 月 將 本 港 5 家 酒 店 的 業 權 ， 以 房 託 形 式 分 拆 上 市 ， 集 資 最 多 59 億 元 ， 但 月 初 發 現 有 關 分 拆 的 股 東 函 件 出 現 手 民 之 誤 ， 須 發 出 補 充 文 件 ， 因 而 阻 慢 進 程 。

由 於 富 豪 房 託 只 向 聯 交 所 提 供 截 至 今 年 6 月 底 止 賬 目 ， 為 免 更 新 賬 目 ， 公 司 力 爭 本 月 底 前 刊 發 招 股 書 ， 打 算 橫 跨 新 年 長 假 ， 先 公 開 招 股 ， 後 國 際 配 售 ， 方 便 散 戶 及 基 金 經 理 認 購 。 惜 市 場 對 房 託 股 有 戒 心 ， 為 免 銷 情 欠 佳 ， 最 終 決 定 延 期 。 蘋果日報

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