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樓市動向

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子爵府

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1#
發表於 08-2-3 17:23 |只看該作者
租 樓 ≠ 幫 人 供 樓


租 樓 不 一 定 等 如 幫 人 供 樓 ， 原 因 是 加 數 方 面 的 問 題 。

之 前 的 文 章 說 過 ， 置 業 是 居 住 問 題 ， 也 是 投 資 行 為 。 要 居 住 可 以 租 樓 、 租 酒 店 ， 而 投 資 可 選 擇 物 業 、 股 票 、 外 幣 、 債 券 、 基 金 等 。 租 樓 是 否 等 如 幫 人 供 樓 ， 可 以 從 支 出 方 面 去 分 析 。

以 一 個 市 區 700 多 呎 單 位 為 例 ， 樓 價 430 萬 元 ， 按 揭 息 率 3 厘 ， 每 月 供 款 16693 元 。 首 8 年 ， 每 月 利 息 支 出 7500 至 5000 元 （ 隨 時 間 而 減 少 ） 。 另 業 主 要 付 管 理 費 、 差 餉 及 地 租 ， 每 月 約 2100 元 ， 加 上 裝 修 的 折 舊 支 出 約 1600 元 （ 以 20 萬 元 分 10 年 攤 還 ） ， 每 月 供 樓 總 支 出 是 7500 + 2100 + 1600 元 =11200 元 。 如 果 以 每 月 13500 元 租 出 ， 總 供 樓 成 本 比 收 租 低 ， 本 金 沒 有 計 算 在 內 ， 因 為 此 乃 投 資 ， 不 是 支 出 ； 亦 未 有 加 入 律 師 費 、 代 理 費 及 印 花 稅 。

供 樓 額 外 支 出 多

如 果 息 率 不 變 ， 到 第 8 年 時 ， 每 月 總 供 樓 支 出 是 5000 + 2100 + 1600 元 =8700 元 。 減 少 的 原 因 是 利 息 支 出 少 了 ， 供 樓 顯 得 更 吸 引 。 遇 上 銀 行 加 息 ， 例 如 最 優 惠 利 率 加 至 7 厘 ， 按 揭 息 率 是 4 厘 ， 首 8 年 每 月 利 息 支 出 增 至 6900 到 1 萬 元 。 每 月 總 供 樓 成 本 是 10000 + 2100 + 1600 元 =13700 元 ， 比 租 金 高 。 息 率 越 升 ， 利 息 支 出 越 大 ， 租 樓 便 可 能 更 化 算 ， 因 為 業 主 要 承 擔 不 少 的 額 外 支 出 。

最 緊 要 跑 贏 通 脹

在 計 算 時 ， 必 須 分 清 楚 那 些 是 一 去 不 返 的 支 出 ， 那 些 是 投 資 。 只 以 每 月 按 揭 供 款 與 租 金 比 較 並 不 合 適 ， 因 為 按 揭 以 外 尚 有 很 多 支 出 未 有 計 算 。 當 中 利 息 佔 很 大 比 例 ， 可 考 慮 借 少 一 點 降 低 利 息 支 出 ， 令 置 業 變 得 更 吸 引 。
透 過 本 文 ， 希 望 令 大 家 知 道 在 供 樓 支 出 中 ， 利 息 是 如 租 金 般 花 費 掉 ， 很 多 人 以 為 租 金 是 支 出 ， 供 樓 不 是 ， 在 財 務 上 是 一 個 不 小 的 錯 誤 。 當 然 ， 數 字 歸 數 字 ， 搬 屋 的 花 費 及 時 間 是 無 法 計 算 的 。 只 要 你 了 解 全 盤 計 劃 ， 置 業 或 租 樓 都 不 是 問 題 ， 只 要 有 好 的 投 資 回 報 ， 能 跑 贏 通 脹 便 是 了 。

香 港 浸 會 大 學 會 計 及 法 律 系 講 師 　 李 兆 波

蘋果日報
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素兒


子爵府

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畀面勳章


2#
發表於 08-2-5 10:05 |只看該作者
租比人又點會20萬裝修
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ac321


侯爵府

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好媽媽勳章


3#
發表於 08-2-5 10:13 |只看該作者
agree!
700 多 呎 單 位 為 例 ， 樓 價 430 萬 元 ，多數都係發展商裝修好哂個d..........
如果乜都冇，又殘又舊果d樓，就真係要用20萬裝修，不過果d樓最多200幾萬...............

原文章由 素兒 於 08-2-5 10:05 發表
租比人又點會20萬裝修
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MavisNg


男爵府

積分: 7517


4#
發表於 08-2-5 10:14 |只看該作者
佢係話業主果20萬裝修, 唔係租客比20萬裝修, 不過, 如果比20萬裝修, 又是否以13500元租出咁抵?

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ac321


侯爵府

積分: 24705

好媽媽勳章


5#
發表於 08-2-5 10:25 |只看該作者
問題係，hk邊會有業主，再比20萬裝修間發展商已有基本裝修既樓，然係再以市價出租..........
就算有，都係裝修後自住幾年先，等d裝修差不多又殘又舊，先放租！

原文章由 MavisNg 於 08-2-5 10:14 發表
佢係話業主果20萬裝修, 唔係租客比20萬裝修, 不過, 如果比20萬裝修, 又是否以13500元租出咁抵?
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KimmyMammy


洋房

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6#
發表於 08-2-5 12:31 |只看該作者
這個說法有一定道理，最低限度是指出出租物業的成本不單是利息支出，也包括其他雜項〔若樓齡超過15年，仲應包括保養维修費〕。當然，20萬装修支出值得商榷，装修化装一定要，除非水管等問题，一般5萬內應ok!

以下有幾點，可供大家討論：

1. 在1997前，租樓係無所謂全包宴，極其量只包差餉，不包管理貴。97後一段長時間，租客是king的時代，才出現全包宴！情況會否逆轉，近年租金上升速度快過樓價，是否代表租务市場供求关系轉變呢！包管理費時代會否過去呢〔可以通过加租去達成！〕？

2.對一些初買樓的年輕人仕，又有一個考慮，就是税务優惠！從下面估計，第一年利息支出為7500*12=90000，慳税達18000，即每月1500〔假設邊際税阽20%〕！從這角度，以下面所計算的供樓与租樓关系上，又會有些改变！

3.可以從回報看：投資租务住宅物業的回報率=住宅物業樓價升幅 － 累計利息支出 + 租金收入 － 保養費及雜項。由此可見，租金收入在投資過程根本作用是維持抵銷利息支出和保養費及雜項等，所投入本金在賣出物業時會回收，樓價升幅高于本金的機會成本，理論上，這個投資便是一個合理投資。

若租金收入高于利息支出和保養費及雜項等，等于增加投資的回報率；相反則減低回報率。所以，與其說「租樓=/≠幫人供樓」，不于說「租樓=幫人投資」！
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KimmyMammy


洋房

積分: 312


7#
發表於 08-2-5 12:46 |只看該作者
其實，對于買樓自住人仕，第三點也適用，只不過是這樣：回報率=住宅物業樓價升幅 － 累計利息支出 + Imputed rent〔潛在租金支出〕 － 保養費及雜項；Imputed rent〔潛在租金支出〕指若不住自购物業所需的租金支出。

所以，當租金上升，買樓自住人仕無理由貿然賣樓套現，除非換樓及看淡樓市。
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jeffzhang


複式洋房

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8#
發表於 08-2-5 13:55 |只看該作者
新樓＄＝＄４３０萬＝（４３０－ｘ）萬清水樓＋ｘ萬裝修；其實裝修已包在樓價內．你估發展商真係賣大包，免費執漏．

老實講，＄５萬元在０３年就可以做好多野，現在就．．．．

另外，租樓比人要交物業稅，要扣除后才得到正確的投資租务住宅物業的回報率:-P
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