樓市動向

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henryeleventh


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發表於 14-11-9 23:52 |只看該作者
數據顯示,淡友反敗為勝,無須爭辯

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12上車盤租平過供　牽晴間差幅逾14%
【on.cc東網專訊】低息環境持續，帶動樓價癲升，但租金升勢未能追及，令97年才有的「租平過供」現象開始在市場重現。現時至少有12個樓價400萬元以下新界上車盤，月租已較每月供款為低，其中粉嶺牽晴間有單位月租比供款低約14.5%；若明年市場加息1厘，情況將更趨嚴峻，該批屋苑租供差幅急增至約10至近24%。有學者認為，買家看淡後市，勢加大租務需求，長遠令樓價下挫。

超低息環境及供款年期延長，有能力買樓人士趨增，帶動近年樓價有升無跌。由於租金升幅未能追及，令「供平過租」情況有崩潰的危機，新界上車盤已重現「租平過供」現象。新界400萬元以下的上車屋苑中，以樓按成數70%、按息2.15厘及金管局新近平均貸款年期25年計算，大部分供樓負擔已超過月租水平。

在12個已出現「租平過供」的新界屋苑中，以上述條件計算，月租較月供低約0.1至14.5%，其中牽晴間9座中層兩房戶，現時叫價
約368萬元起，月供約1.11萬元，以同類單位月租約9,500元計，月租較供款低約1,600元或14.5%。

同區花都廣場3座低層上車盤，現月租約9,300元，較月供款低約1,100元或10.7%。即使指標上車盤天水圍嘉湖山莊兩房單位亦出現「租平過供」，屋苑麗湖居低層戶現時入場叫價315萬元起，同類月租僅約9,000元，較月供款低約5.3%；另屯門市廣場細單位月租，亦較月供低約6%。

市場人士指出，美國停止買債，市場憧憬加息，如按息增加1厘，至3.15厘，以現水平樓價及月租計，同一批屋苑月租與供款差幅，將拉闊到10至23.5%，上述牽晴間及花都廣場單位月租較月供低出幅度擴闊至近24%與逾20%，大埔中心及嘉湖山莊差幅亦逾15%。

事實上，九十年代樓價起飛，加上雙位數按息，令市民供樓負擔沉重，絕大部分大型屋苑單位都「租平過供」，但隨着97年金融風暴爆發，情況就出現逆轉。而自07年本港踏入減息周期後，二手樓一直維持「供平過租」。

理工大學建築及房地產學系教授許智文稱，97年後新樓空置率高，租盤急增，令租金向下，樓市因而出現「租平過供」情形，現時情況重現，反映買家認為租樓更有勝算、租務需求更趨穩定，而買家因樓市氣氛，認為樓價未來或會下跌，亦會增加租務需求，如未來加息，短期會對供樓人士有影響，而長遠加息令樓價下跌。

近日已有不少買家轉租，令個別上車屋苑租務交投急增。世紀21奇豐吳元利稱，十月沙田第一城僅錄約30宗買賣，但過去兩個月，屋苑平均每個月錄70至80宗租務成交。雖然兩房戶月租已升至約1萬元，但若以兩房入場費約345萬元計，現時月供高逾1.04萬元，如按息加一厘，月供增至11,642元，較月租高逾14%。

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20141109/bkn-20141109224828563-1109_00842_001.html
以上數據明顯有誤導成份,心水清都知道,數據還未包括差向、地租、管理費、拆舊、租霸、維修、免租期、物業稅、最不幸變成凶宅.....等等,若手頭現金400萬用於投資或定期,再租樓住,息口不變的話,以經租客大獲全勝,如加息1-3厘租客更必勝無疑,好淡友無須爭辯
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henryeleventh


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發表於 14-11-9 23:53 |只看該作者
所以而家先買樓投資或一開二,最老親
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henryeleventh


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發表於 14-11-10 02:59 |只看該作者
本帖最後由 henryeleventh 於 14-11-10 03:01 編輯

數據補充:除左免租期之外還有代租期,衰起想黎幾個月租吾出都有可能,政府驗樓,大厦維修翻新等等,還有未反映佔中影嚮..........供樓銀行是先供息後供本,所以頭三年不能賣之外,所還本金之金額實在小之有小,相反,
上市公司大戶要入股做股東一般都有折讓和禁售期,只係約6-12個月,相對SSD要鎖三年,資金被棘招鎖死,更見現在買樓收租一點著數都冇,建議真的需要買自主樓人士應多付幾成首期,萬一如三年後要轉讓或換樓,利息捐失相對較小.

建議首8月申預售樓花量10年高「發展商經過多月來大規模提交預售樓花申請後......首8個月新申請預售的單位共9295伙，創10年同期新高。」
http://www1.hkej.com/dailynews/a ... 0%E5%B9%B4%E9%AB%98
香港文匯報訊（記者 蘇洪鏘）政府近年大增供應，推高今年一手供應量，發展商亦加快為旗下項目申請售樓紙。地政總署昨公布，7月再有2個新盤申請預售樓花同意書，涉及1,308伙，當中馬鞍山迎海3期項目涉及1,092伙。由於同期獲售樓紙項目只得378伙，令7月待批預售樓花伙數達10,342伙，較6月的9,412伙增加近一成，並已連升4個月，創1年新高。 美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，雖然7月新申請項目僅得1,308伙，較6月的2,822伙下跌逾五成，但逾千伙仍屬不低的數字，再者以首7個月累計的話，今年首7個月新申請預售樓花更已達8,974伙，與去年全年6,937伙相比更大幅急升29.4%，發展商積極推盤的意慾可見一斑。http://paper.wenweipo.com/2014/08/07/FI1408070007.htm
以上今年私樓售樓量,還未包括居屋及公屋數字..................施政報告：港未來十年居屋增六成 年建8000夥 http://news.takungpao.com.hk/hkol/politics/2014-01/2182767.html

所以未來一至二年新樓入伙將會大幅增加,業主搶租客情況將會出現
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