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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 家庭理財› 買樓是否人生絕對要做的事？

家庭理財今日: 10|主題: 47094

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[家庭理財] 買樓是否人生絕對要做的事？ [複製鏈接]

藍梓健@BK

KOL

積分: 2

1^#

發表於 18-7-11 16:04 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

在進入正題之前，首先說一下一個怪現象。近10幾年在華人的社區裡，普遍會覺得有樓才是一切，有樓才是成功。若你沒有樓，你就注定一世人都是失敗的，婚也可能結不了，老了也不會有保障。筆者周遊列國多地，發現這個現象，在中國大陸、香港及台灣明顯特別嚴重。雖然自2008年全球金融風暴以來，各國也在印鈔票，無論美國，歐洲，中國，日本等國家，無一不印下天量的鈔票。資產價格受惠全球的QE，現在都變得不再親民。當然，世界各地的年青人都在抱怨希望政府能多做點事，但把買樓作為人生絕對的，卻只有華人地區。

要為這個現象下結論，恐怕與理財有所偏離。但當中有一個問題與理財很有關係的，就是到底應該選擇買樓，還是租樓呢？這個問題，老生常談，但每每最後得出的結論都是有能力就應該買，買樓可以當是另類儲蓄這些阿媽是女人的答案。不如這次來一點另類的想法吧。

首先，既然大部人都覺得買樓穩賺不賠，不如把樓宇看成股票中的股王騰訊吧。我們來一個有趣的分析，把騰訊過去10年的股價升幅，與香港中原地產指數比較。當然，既然買樓可以有槓杆，那當然我們也把買股票可以槓杆考慮進去。假設兩邊都是投資500萬，兩邊也是3成首期，即支付150萬現金，其他都來自借款。一邊是買樓自住每月供樓，另一邊是投資騰訊以2008年第一個交易日一股11.2元買入44.6萬股，一直持有及收息至今，並每月租一個新界約500呎單位。我們來看看兩者的差別，以及10年後的今日到底誰勝誰負。

買入500萬物業的，中原地產指數由2008年1月68.87點升至今年約184.43點點，即物業的價值升了1.68倍。當年500萬的物業，今天值1340萬。而假設期間平均供樓利息1.2%，30年還款期，10年下來供了約140萬，其中還本金部分為103萬元。管理費3元一呎，每月1500元，10年下來付了18萬元管理費。另外，假設在這住的10年內付了40萬作為裝修費支出，買入經紀佣金5萬元。所以今天把房子賣掉，扣除經紀佣金13.4萬元，淨收回約為1020萬元。

同比，騰訊當年股價一股11.2元，今天每股400元（中間還有1拆5），即升值178倍。而同時10年下來騰訊原來44.6萬股變成了今日223萬股，期間股息收入約為700萬（假設沒有再投資）。而同時，借款利息以5%算，還息不還本，10年下來合共付了175萬元的利息。另外由於租樓的關係，按過去10年租金上升了2.2倍去算，10年來單位的租金由12000元升至今日的26400元。今天把股票賣掉去算，即使假設每年要給14個月租金（其中一個月給經紀佣金，一個月搬家費），扣除租金已付270萬租金，淨收回約為8.9億元。（沒有看錯，是8.9億元）

簡單比較，其實會發現原來租樓買股票比更好，這正好推翻了那些一面倒說一定要買樓的人的說法。當然，有人會說股票不會再像以前有那樣升幅，也不一定買到騰訊。但同樣的，物業市場未來也是高處不勝寒，不一定會有同等升幅。沒有人有水晶球，但這裡只是想帶出幾個重要概念：第一，不要簡單以過去市場表現去推測未來，過去樓市等升幅不代表未來，沒有人能保證未能物業能穩賺不賠，當然也沒有人能保證股票就只升不跌，投資就是有風險；第二，從理財觀點而言自住物業更像是消費而不是投資，你付的裝修費，付的管理費，付出去就收不回來，租樓還沒有那麼麻煩，同一筆錢，還可以用在其他投資，而且流動性更過；第三，不要信以為買樓就一定比租樓好，如果都當成投資，看的是投資回報，也沒有一定有那項投資比另一項穩健，有人炒樓輸身家，也有人炒股發大達，所以在投資時應該在自己的擅長領域發揮所長而不是人投你投。搞清楚以上觀念，才能為你的理財決定負責。

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大力大力

象牙宮

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2^#

發表於 18-7-11 16:44 |只看該作者

回覆樓主:

多餘~

用超級股王騰訊嚟做例子，佢唔好用#330 思捷環球做例子？結果可以係天同地的~

大力理財篇之子女理財！

http://www.baby-kingdom.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3868590&extra=page%3D1
買基金真係好傷
http://www.baby-kingdom.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3294843&extra=page%3D1

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vet

水晶宮

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3^#

發表於 18-7-11 17:08 |只看該作者

大力大力發表於 18-7-11 16:44
多餘~

用超級股王騰訊嚟做例子，佢唔好用#330 思捷環球做例子？結果可以係天同地的~ :unknow ...

咪係

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vet

水晶宮

積分: 52963

好媽媽勳章畀面勳章

4^#

發表於 18-7-11 17:10 |只看該作者

回覆樓主:

樓市用中原領先指數
股市用恆生指數

咁先有得比

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TinyTomato

侯爵府

積分: 22134

5^#

發表於 18-7-11 17:38 |只看該作者

本帖最後由 TinyTomato 於 18-7-12 07:57 編輯

藍梓健@BK 發表於 18-7-11 16:04
在進入正題之前，首先說一下一個怪現象。近10幾年在華人的社區裡，普遍會覺得有樓才是一切，有樓才是成功 ...

廢話連篇，有水晶球的話，買什麼爛鬼騰訊，2009年用$100買100,000個Bitcoin, 2017年尾放，賺過百億都得，升1億倍。

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SaBB

侯爵府

積分: 20916

6^#

發表於 18-7-11 22:35 |只看該作者

藍梓健@BK 發表於 18-7-11 16:04
在進入正題之前，首先說一下一個怪現象。近10幾年在華人的社區裡，普遍會覺得有樓才是一切，有樓才是成功 ...

廢話、馬後砲有邊個吾識？但又有邊個知未來10 年 700 重會吾會咁升法！？或有邊隻股會爆升！？5 號都可以由130 跌到幾十又吾提？

成功的人放眼於機會，失敗的人放眼於障礙。生命長短我無法控制，但內容就可以由我發揮！

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Daeng

男爵府

積分: 7544

7^#

發表於 18-7-12 03:01 |只看該作者

回覆樓主:

低質素文章，馬後砲邊個唔識？

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panda361

珍珠宮

積分: 43560

2024年龍年勳章

8^#

發表於 18-7-12 05:23 |只看該作者

咪係，除咗700,將來有仲邊隻股會爆升，叫佢話我知。

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大力大力

象牙宮

積分: 222583

馬年勳章 2025勳章蛇年勳章醒目開學勳章大廚勳章

9^#

發表於 18-7-12 06:49 |只看該作者

大力大力發表於 18-7-11 16:44
多餘~

用超級股王騰訊嚟做例子，佢唔好用#330 思捷環球做例子？結果可以係天同地的~ :unknow ...

本帖最後由大力大力於 18-7-12 06:50 編輯

高峰133元瀉逾九成

思捷的神話早已破滅，近月來股價屢創新低，屈指一算，思捷由○七年十月的歷史高位，每股133元，市值高達1,715億元，四年內股價已下跌逾九成，市值亦大幅蒸發，到現時僅為41億元。由曾經的「紅底股」變到現時的「散銀股」，每手100股計入場費更跌至1,000元以下，難免令不少股民傷心。

於○○年五月，思捷被納入MSCI指數，當時股價介乎9至10元的水平。當時的執行董事兼集團財務總裁潘祖明表示，充分反映集團財政穩健，並在香港及海外市場業務表現強勁，配合邁向全球發展的策略，於○二年十一月，思捷環球成為恒指新貴，怎料到十一年過去，思捷現水平股價2.2元。