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上車無望... 換樓絕望... [複製鏈接]

54heima

水晶宮

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發表於 10-2-20 12:08 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

撰文:唐榮
欄名:樓論
上月唐榮曾經撰文，香港100萬元以下住宅或將絕種，從土地註冊處剛公布的2010年1月數字可見，100萬元以下物業交投，佔整體住宅成交量百分比進一步跌至6%的超低點，少於百萬元上車愈來愈無望。不過，更讓人驚心動魄還在後頭。

過去尚未遺忘的歲月，父輩都教導我們，人生第一次買樓，買一層小一點沒關係，當成存錢，供得差不多，變相可負擔的首期也增加了，就可以樓換樓。不少中產階層，夫婦兩打拼了一段歲月，有了孩子，換一層大一點的，而且為了進一步改善環境，多選設計日趨進步、有好的景觀、新穎廚廁設備、會所等等的一手新盤。當然那第一層上車樓，又會轉讓給下一批年輕上車客。不過，唐榮敢說，這個換樓的連動循環已經瀕臨崩潰。

14年前售樓補73萬可購新樓

讀友可以從附表中發現，過去14年，一、二手價差的最低點是1996年，閣下手上的二手盤以292萬元賣出，補73萬元就可以換購一個一手新盤，即使是樓市高峰期1997年，一手升至每個537萬元，那已經是九十年代的頂峰；不過，那年頭二手價錢亦不差，每個386萬元，這是統計的14年高位，至今未破，二手想要換一手，盛惠補差價151萬元。相較一年前1996年已上升一倍，要補那個一百多萬元的差價已經相當不容易，兩夫妻一起努力，或有一拼的可能。

不過，如果翻到近年的成交資料，如果純粹從賣出二手、買入一手的香港小家庭的打拼模式，很抱歉！剩下的除了絕望、還是絕望！

若以一手平均單價計算，讀友會驚覺，原來早於2005年，一手樓價已超越1997年頂峰，往後雖然在2006年回落，但翌年又大幅反彈，至2008年，一手每個平均價格達到頂峰的771萬元，2009年仍企穩在767萬元。（讀友或會質疑該年推出的新盤如果主要是豪宅，有機會扯高平均價格，不過，發展商普遍多元化，有賣小面積單位、亦會賣豪宅，只有小單位豪宅價才會把平均價值推至頂峰）。唐榮估計，700多萬元的水平前無古人，後有沒有來者就難說了！

2009年的767萬元是14年歷史的第二位，不過更讓人驚奇的是，2009年的二手平均單位僅304萬元，同樣較2008年微跌。

去年一二手價差高達463萬

不過，若以一、二手差價編成排行榜，09年穩奪皇座，差價高達463萬元，還要高出08年6萬元。

463萬元代表怎樣的意義？讀友2009年手頭要有兩個304萬元二手單位全部賣出收回608萬元後，還要再補159萬元，仍高出1997年的歷史頂峰。而去年的一、二手差價亦是1997的兩倍。唐榮很難想像，去年閣下有一層304萬元的二手樓，要換767萬元的一手樓，兩者的差價較閣下的單位樓價還要高，兩夫妻要如何賺到那463萬元？即使有，閣下敢不敢悉數填進去。最後，除了絕望地打消那個二手換一手的念頭，還能怎樣？

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少奶奶的身份，丫頭的命...

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siuchungpui.09

洋房

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發表於 10-2-21 02:37 |只看該作者

原帖由 54heima 於 20/2/2010 12:08 發表
撰文:唐榮
欄名:樓論
上月唐榮曾經撰文，香港100萬元以下住宅或將絕種，從土地註冊處剛公布的2010年1月數字可見，100萬元以下物業交投，佔整體住宅成交量百分比進一步跌至6%的超低點，少於百萬元上車愈來愈無望。不過，更讓人驚 ...