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WONGHHMA

複式洋房

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發表於 07-11-14 13:01 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

上帝要人滅亡必先使其瘋狂

　　「上帝欲使人滅亡，必先使其瘋狂；上帝欲使人瘋狂，必先讓其買房」，這是國內網上一段有趣的句子。

　　本報新創刊的《imoney》有一篇盛智文的專訪，他說：「現時樓價不會再升多一倍，因今天的樓價已太高，如突然遇上不幸事件如911、沙氏等，市場便大跌。我跟女兒說，現時買樓即使上升也不會大升，未能令你賺錢，但如果有事發生可以大跌，不能永久上升，我相信到達某一點，股市和樓市也會發生一點事……」

　　他又說，「我分析現時down side is greater than the up side。」盛智文的意見，有點像景氣循環理論——在經濟發展過程中，經濟活絡時期與低迷時期交互變動的現象。

奧運過後或大幅度調整

　　可以這樣說，景氣由谷底上升到高峰，稱為「景氣擴張期」，只要小心投資都能賺錢；相反，景氣由高峰下降至谷底，稱為「景氣收縮期」。當然，筆者至今看不到大跌市的可能因素及發生時間，但樓市總會由繁榮期、到衰退期、再轉至復甦期、最後步入蕭條期。最接近的可能是明年北京奧運舉行過後，燦爛歸於平淡，將會有較大幅度的調整。

　　筆者要提醒讀者的是，十年一度的10月股災沒有出現，但十年前的住宅樓市，最凶險的反而是97年10月過後，自97 年11月起，漫長的大跌市才正式開始。97年10月前，亦是從來沒有人估計到樓市會大跌長跌；97年10月前，大家亦是憧憬國內資金湧港；97年10月前，同樣是深信樓價$2萬已過，$3萬一呎還會遠嗎？（最新好像是$3萬已破，$4.5萬一呎還會遠嗎？）

風險管理兩成半入息作供樓

　　97、98年戲劇性變化可從下列兩組表中看到，表1是97至98年的住宅樓價指數變化，表2是各類型單位97與98年的價格及比較。狂升暴跌可以讓你追價不及上不了車，同樣可以讓你被綁死，無法脫身，整體跌一成，閣下來得及賣嗎？

　　筆者估計08年兩個影響樓市的主要因素，一是利息，是否一定減息？利息不會突然加？銀行拆息長期在6%以上又如何？另一是大型而時間較長的股災，兩者均會對樓市造成致命打擊。

　　有空的看看兩個附表，對自己的承受能力多作評估，個人意見，樓價愈高、愈炒愈貴，供樓佔閣下入息的比例可能要較低，作為跌市的風險管理，最好是低至兩成半，甚至兩成的水平。

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後記：價值衡量

　A君：我準備捱兩年貴租，總要回吧！

　B姐：$400萬買，已持有10年，準備$600萬至$700萬賣，賣了租樓！

　　追不到，請不要勉強，這是筆者的建議。給大家另一方向的思考：

　　$300萬樓，租金$1萬，回報4%……

　　現時市況，租金樓價齊升，未來6個月升一成……

　　租金較前每月增加$1,000，1年是$1.2萬

　　樓價升了一成，$330萬，上升$30萬，對比1年多付$1.2萬租？夠付25年增加的租金，當然，這是一個斷裂時段的看法，就是這一刻的價值衡量，筆者意見是不宜過份高追。