| 地產FAQ | |
| 兩年期租約...但業主在一年後仍可加租！ 13年4月24日 |
| 「買磚頭保值」可謂是一種傳統觀念，所以大家不僅會買樓自住，更有不少人會買樓收租。現時市場上普遍租約在訂立時，大部份都會註明『租約期為兩年，首年業主及租客均不可以終止租約，租約滿十二個月之後，任何一方可給予對方一個月通知或以一個月租金作代通知金而終止租約』，這便是坊間常說的『一年生、一年死』的租約，或稱為「兩年生死約」。 兩年租約期內不可加租 一般來說，除非租約內有另訂條款，註明在租約期內會變更租金，否則在為期兩年的租約期內，雖然是「一年死約、一年生約」，但第一年及第二年的租約中，只是『終止租約權』條款不同，而此條款並不可變成『租金不同』，所以這類兩年租約期的業主，在租約期內沒有權利要求加租。 「一年生約、一年死約」的漏洞 由於「兩年生死約」當中，在第一年死約期過後，租約有『給予對方一個月通知或以一個月租金作代通知金而終止租約』的能力。故此，在一般租金升勢急速的市況下，業主可能會認為一年前所訂立的租金水平與現時的租金水平差距甚大，但礙於租約條款上註明兩年內不能加租，所以有些業主便會運用『終止租約權利』，給予租客一個月通知而要求終止租約。 其實無論業主或是租客，都清楚知道市場租金水平走勢。租客若被業主終止租約，也是要額外提高租金預算，才可租住另一個物業，當中更涉及搬遷及從新申請水、電、煤等費用及人力物力；故此大部分租客都會與業主商量，增加租金以訂立一個新租約；或是業主『聲稱』將行使通知終止租約權利時會表明立場：『除非租金上調從新訂立租約，否則會給予租客通知終止租約...』。 因此，市場上之「兩年生死約」，事實在運作上，只有首一年不可終止租約的死約期，才有租金金額保證，過了一年後，業主仍可以要求加租。 租客同樣具備相同權力 相反，如果租約過了一年但租金走勢向下，同樣地，租客亦會認為一年前所訂立的租金，到現在已變得不合理；所以，租客亦可以引用租約內之退租條款向業主表示：『除非租金下調從新訂立租約，否則會給予業主通知終止租約…』。 如何確保兩年租金不變 由於現時一般條款下之租約，雖然訂為兩年，但事實上只有一年期的固定租金保證，因此如租客不想業主在一年後加租或業主不想在一年後被租客要求減租，只可以訂立一份『沒有生死約條款的兩年租約』(即坊間稱的兩年死約租約)，才可避免以上事件發生，但兩年不可變更的租約是否符合業主及租客共同意願，需以實際情況及合約各方之意向作為考慮才可決定。 |
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