家庭理財

收藏本版
發帖
返回列表
跳至頁

首頁
1

尾頁
   0
mission


子爵府

積分: 13831


1#
發表於 07-11-23 11:33 |只看該作者
香港進入全面通脹時代
通脹率創九年新高 中產基層同頭痛

最新公布的通脹率達到九年以來的高位，中產階層為如何在負利率情況下保值而頭痛，而基層市民頭痛的更是基本生活開支，這問題還會因通脹發力飆升而更加嚴重。

　　政府公布十月份通脹達百分之三點二，平了一九九八年七月的水平。不同的是，當年通脹率不斷走下坡，今天通脹率卻是處於上升軌道，而且看來會愈升愈急。政府預計全年物價升幅為百分之二，全因年初升幅甚慢而已，已經有經濟學者估計明年通脹可能達到百分之五。

　　雖然本港在三年前已經步出通縮，進入通脹，但是商家和市民餘悸未消，社會未出現加薪潮，商戶都避免帶頭加價，怕消費者承受不了而流失生意，直至成本壓力增加至難以承受，為免虧蝕才不得不加價。這現象在涉及基層市民消費的項目尤為明顯，最佳例子莫如內地輸港的食品，當中還包括中央希望供港食品價格穩定的考慮。

　　不斷輸入通脹　港難控制

　　雖然內地肉類等副食品價格近月飛漲，人民幣對港元又不斷升值，但批發商一直拖延加價，甚至出現過豬肉供應不足而要配給的場面，直至市民抱怨不便，社會經濟復甦又顯示市民承受得起，才加快了加價步伐。

　　與內地食品加價幅度相比，輸港食品的加價幅度已算「溫和」，但已經令人瞠目。十月份通脹率最嚴重的就是基本食品價格，升幅近百分之十二，而以基層市民消費形態來釐訂的甲類消費物價指數中，基本食品價格更升了百分之十三。肉類、蛋類、鹹水魚、新鮮蔬菜價錢全都有兩位數字的升幅，價錢升得嚴厲害的牛肉，加幅更達三成一。

　　港元在聯繫匯率機制下，不斷隨美元貶值，變成不斷輸入通脹，不只是內地輸港食品和貨物愈來愈貴，還有倚賴外國進口的產品也有加價壓力。最明顯的是油價，兩鐵合併減車費有助紓緩通脹，但是的士和巴士都因為油價上漲而要求加費。這些輸入性的通脹，不會因本港內部需求而調節。通脹預期又驅使更多人去買股買樓，刺激租金成本上升，進一步推高物價，構成通脹惡性循環。

　　中產煩保值 基層憂生活

　　一般情況下，政府可以透過加息、讓貨幣升值等措施，為消費和通脹降溫。不過，聯繫匯率令息口不能偏離美國太遠，美元弱勢持續，通脹將火上加油。中產難免擔心財富被侵蝕，但面對中美經濟出現不明朗因素，就要面對存款要承受負利率，投資要承受大幅波動的風險，陷入進退維谷。

　　至於人工加得最少、基本食品開支加得最多的基層市民，受到的衝擊最大。政府今年透過減收差餉，紓緩了部分通脹壓力；面對通脹升溫，相信政府要推出更多紓緩措施。老闆亦要體恤基層員工面對的生活重擔，在發送年終花紅和調整薪酬時作出充分考慮。 (星島)

　　

[ 本文章最後由 mission 於 08-2-4 09:23 編輯 ]
私人傳訊

mission


子爵府

積分: 13831


2#
發表於 07-11-24 17:16 |只看該作者
面對通脹左右夾擊 政府無為港人無助

通脹已「殺到埋身」，本港十月份通脹率升至百分之三點二，創出九年新高，相信未來仍將繼續惡化。當然，通脹升溫並非香港獨有，好像新加坡昨天公布的十月份消費者物價指數亦上升百分之三點六，創下二十多年來的紀錄；至於內地十月份的通脹亦達百分之六點五，是十一年來最高。不過，在面對通脹這個嚴重影響民生的問題時，港人卻是最無奈與無助。

通脹的成因不外乎兩個，一是成本推動，二是需求推動，香港目前則是兩者兼而有之。在成本推動方面，由於內地的糧食價格持續上漲，而香港的食品又主要是從內地進口，自然跟水漲船高，這從統計數字可見一斑。另一方面，由於美元持續下跌，國際油價直指一百美元大關，帶動能源成本急升。雖然香港經濟中，直接倚賴進口石油的比例不算高，這正是財金官員常說高油價影響有限的原因，但如計及其他利用石油副產品製造的日用品，影響便非常廣泛。

至於需求推動的通脹，簡單來說就是「錢多」，即是內地常說的流動性過剩。從基本的供求定律可知，需求增加必定會推高貨品及服務的均衡價格。事實上，由需求推動的通脹已經出現在服務及資產價格之上，樓價上升便是一例，尤其在負利率環境下，資產價格的升勢肯定會持續。雖然消費物價指數並不計算樓價，但樓價上升，租金豈會不升？不要忘記，住屋開支佔消費物價指數的比重高達三成。

很明顯，港人正面對兩類通脹的左右夾擊，而且力度愈來愈大。國家統計局局長謝伏瞻日前預測，內地通脹未來一段時間仍會維持在百分之六，等於預告糧食價格還會再升。美元弱勢恐怕亦難以扭轉，油價將易升難跌。另一方面，港元在聯匯制度下跟隨美元下跌，肯定會令香港的市場流動性進一步過剩，一名駐港外資基金經理最近在英國《金融時報》撰文，大談港元貶值後資產如何吸引，預示熱錢會繼續湧入購買港元資產，為通脹火上添油。

可惜，財金官員對於通脹惡化卻不當一回事，說甚麼只要生產力提升，影響將有限。這番話看來是向前聯儲局主席格林斯潘「偷師」。格老很多年前說過，對美國經濟強勁增長卻能維持低通脹嘖嘖稱奇，結論是生產力提升抵銷成本上漲壓力。不過，我們的財金官員可能沒留意，格老最近已表示這種高產出、低通脹的時代已成過去。不知財金官員所謂的生產力提升，是叫港人要習慣多勞少得，抑或另有玄機。

通脹不僅是民生問題，同時亦反映一個地方的經濟的彈性與自我調節的能力。昨天，有財金官員說，會研究如何協助低收入人士面對通脹。我們認為，這些門面工夫是治標而非治本，改變不了物價上升的大趨勢。坦白說，當所有的壓力都只能落在通脹及資產價格之上，正好顯示經濟的自我調節能力不足，政府又無所作為，這就是港人的無奈與無助。on.cc
私人傳訊

mission


子爵府

積分: 13831


3#
發表於 07-12-19 12:15 |只看該作者
香港進入全面通脹時代

(經濟通) 《財經天下》香港於２００４年７月擺脫通貨緊縮。在經過兩年半的溫和通脹之後，筆者認為香港進入了一個全面通脹的時代，這對於本港經濟、社會以及港幣資產，都是一個重要的變化。

＊五渠道改變香港通脹環境＊

目前有五條渠道，在共同作用下改變香港的通貨膨脹環境。首先是匯率通脹。香港消費的食品和製造品中分別有２０％和３１％來自大陸，人民幣持續的、加速的升值，已成為本港最大的通脹因素，而且這種趨勢在可預見的未來都不會改變。香港的其他進口來自世界各地，美元的疲軟走勢以及港元的聯繫匯率，使得絕大多數進口產品的港元計價變得更昂貴。

第二個通脹渠道來自全球商品通脹。原材料通脹對香港影響有限，但是石油價格上漲拉高交通、電力成本。農產品價格上揚是全球商品漲潮中的新趨勢。香港的食品通脹中受大陸進口肉類漲價的影響最大，不過筆者相信一個全球性的全面食品通脹剛剛開始，對於食品幾乎１００％依賴進口的香港，這不啻是一個重大的考驗。

本土通脹正在快速升溫。由於香港經濟的轉型，勞工市場出現結構性失調，高端市場人才短缺，工資上漲迅速，但低端工資近十年則幾乎沒有增加。然而近來本港內需全面旺暢，加上澳門吸走部分勞工，香港正在出現九七以後從未有過的加薪浪潮。市場引以為據的薪酬調查其實並不可靠。人力部門匯兌的不過是本公司正常情況下的加薪幅度，轉工工人加薪可能介乎２０％至２００％，而此並不計入薪酬統計之中。２００８年員工流失率可能比上年高１倍。這個無可避免地帶來服務業價格的全面上揚。

資產通脹是第四個渠道。香港恆生指數在２００７年上升３３％，住宅價格（二手市場計算）平均上升１５％，在負利率、高流動性的作用下，本港的資產價格在２００８年仍有很大的上升空間，其中樓價升幅很可能超過上年。與此同時，住宅租金預計大幅攀升。資產升值應該是香港經濟在２００８年的一大亮點，不過他也意味著資產通脹開始全面開花。

流動性通脹，是最後一個通脹渠道。由於次按危機擴散，金融市場不穩，許多國家央行由加息周期轉入減息周期。上一輪流動性過剩問題尚未解決，新的水喉又已開啟，資金氾濫的程度可想而知。美國是次按危機的重災區，聯儲在減息行動中一馬當先，與美息掛勾的香港利率自然會一減再減。同時，香港又是新一輪國際資金流動中的洼地，中國出海的ＱＤＩＩ、直通車，以及憧憬中國故事的海外資金，匯流於香港股市，成就了一個香港資本市場空前的繁榮，也製造出香港經濟史上罕見的流動性通脹。

＊資金流出銀行儲蓄，進入股市、樓市勢必加速＊

匯率通脹、商品通脹、本土通脹、資產通脹、流動性通脹，五流匯香江。其中食品因素、工資因素、租金因素、減息因素，以及ＱＤＩＩ因素都是近期剛剛出現的。筆者判斷新一輪通脹勢頭已經形成，其力度可能超出市場目前的判斷。筆者估計香港２００８年全年平均ＣＰＩ通脹為５﹒１％，目前市場預期為３﹒３％。如果這個估計是準確的，而美國再減息１％左右，香港面臨的將是９７年以來未有過的負利率。資金流出銀行儲蓄，進入股市、樓市勢必加速。

除去通貨膨脹，香港經濟的基礎面因素基本上良好，但是外圍不確定因素明顯增多。美國經濟是２００８年全球經濟中最大的變數，如果目前資金市場的資金斷流無法得到迅速有效的解決，全面的信貸緊縮（包括消費信貸）便可能難以避免。而美國一旦出現衰退，全球經濟勢必遭到重創，開放型的香港經濟也將受到影響。近來在歐、美急升的通貨膨脹，是又一個重要的外圍變數。筆者認為隨著經濟放緩，汽油價格應該在年中前回穩，因此全球進入「滯脹」的機會不大，不過央行的減息的力度難免不受通脹的牽制。中國的宏觀調控是第三個影響香港經濟走勢和通脹前景的外圍因素。

＊通脹是一種劫貧濟富的稅＊

儘管外圍環境上有諸多不確定性，筆者看好２００８年的香港宏觀形勢。對香港經濟最有影響的三大要素－中國需求、美國利率、全球資金流向，似乎都在向有利的方向發展，不過通貨膨脹是一個明顯的軟肋。這次通脹的特點是，匯率和流動性主導，本土通脹滯後，這與國際大環境有關，與轉型後的香港經濟結構有關。然而隨著內需的全面復甦，工資的全面上漲，筆者相信香港已經進入一個全面通脹的時代。

其實，通貨膨脹抬頭是一個全球性的新的挑戰。上世紀九十年代初以來，科技革命、生產全球化以及央行在管制上的改善，帶來了現代歷史上罕見的、持續的低通脹、高增長時期。這個時期可能隨著商品價格暴漲、美元下跌、中國進入通脹，而步入尾聲。

通貨膨脹是一種稅，一種劫貧濟富的稅。富人可以通過資產升值取得更高的回報，窮人（尤其是弱勢群體）往往在資源、信息、能力上無法透過投資彌補通脹引起的購買力縮水。此時的通脹便不僅是一個經濟問題、財富問題，同時是政治問題、社會問題。《陶冬》（本文為個人觀點，並非任何勸誘或投資建議）

[ 本文章最後由 mission 於 07-12-23 08:20 編輯 ]
私人傳訊

mission


子爵府

積分: 13831


4#
發表於 07-12-23 08:18 |只看該作者
香港也有滯脹風險

(星島)自從前聯邦儲備局主席格林斯潘開金口品題後，「滯脹」一詞成了華爾街的新興流行詞彙。甚麼是滯脹呢？簡而言之，是比通脹或衰退都要恐怖，政府和經濟學者聞之色變的一種經濟現象，若然滯脹出現，後果必然是民不聊生，若在民選國家，政府就難逃倒台命運。

　　滯脹究竟會是怎樣的境況？就是經濟衰退，但同時出現物價不斷飆升，在一般的不景氣時期，正常會出現賤物鬥窮人，百物廉宜，難於起價。若然出現人人無工開，但日常用品又天天加價，在雙重夾擊下，人民生活之苦可想而知，但這種情況為甚麼會出現呢？

　　以美國最近情況為例，樓市有崩盤危機，次按觸發金融市場不安，增長開始放緩。同一時間，美元受到負面消息刺激不停滑落，令到入口貨、特別是油價大幅上升，呈現入口通脹。格林斯潘從最近的數據，覺察到美國正出現本地增長放緩，入口通脹卻有升溫的現象，擔心面對既滯又脹下，聯儲局無法減息挽救經濟，最後會觸發衰退。

　　美國兇險禍及旁人

　　形勢兇險，現任聯邦儲備局主席伯南克正施展渾身解數，期望能夠突圍，關鍵是他連番減息推低美元，以及籌組基金挽救次按的努力，能否搶在衰退浮面之前，重新啟動增長，同時吸引資金流入，令美元匯價來年由低位反彈，紓緩通脹威脅。

　　美國會不會出現滯脹或衰退，旁人看在眼裏，驚在心裏，雖然香港經濟比美國好得多，但若然美國有閃失，亦隨時有殃及池魚的可能。

　　今年香港通脹重臨日益明顯，勢頭加快主要是受到兩股動力推動，一是港元和美元掛，出現輸入通脹。美元兌歐羅、英鎊等主要貨幣回落，加上人民幣又緩慢升值，入口貨價受到匯率帶動不停攀升，要留意的是，人民幣升值雖然比西方主要貨幣慢，但內地今年通脹加速，導致內地來貨漲幅，勢頭絕不遜於外國貨，這也是香港歷年來所未遇過的經驗。

　　另一股推動力則是源自增長強勁，失業率下降，利好的因素促使租金攀升、薪酬上漲，雖然這些因素會加重企業成本，但嚴格來說，這種由增長推動的通脹，可以視為良性。

　　好景下仍然有輸家

　　在兩股因素夾攻下，物價攀升速度急驟，但值得注意的是，今次復甦中受薪階層的待遇，因為行業因素差異極大，對於受惠匯價回落的行業如零售消費、地產，從業員薪金升幅除了可以彌補通脹損失外，還會有實質得益；但其他行業或競爭力稍差的企業僱員，薪金加幅就未必能追得上通脹，成為好景下的輸家。

　　打工仔有幸有不幸，如果經濟持續好轉，失業率再跌，薪酬調整仍可以慢慢擴散，惠及較多階層。現在要擔心的是，萬一美國出現滯脹，拖累香港經濟，加薪的良性循環就會受到干擾，市民就會像美國人一樣，面對經濟不前，物價騰飛的惡劣環境。

　　眼前香港的好景，除了多得外貿帶動外，亦受樓市興旺、基建啟動等內需因素影響，如果說香港要受美國滯脹拖累，似乎還是有點杞人之憂，但凡事不怕一萬，只怕萬一，要防止受人所累，政府就要時刻提高警覺，隨時調整經濟政策，紓解外圍帶來的震盪。

私人傳訊

ha8mo


禁止訪問

積分: 25495


5#
發表於 07-12-24 10:48 |只看該作者
提示: 作者被禁止或刪除 內容自動屏蔽
提示: 作者被禁止或刪除 內容自動屏蔽
私人傳訊

investor


別墅

積分: 625


6#
發表於 07-12-29 02:08 |只看該作者
HK government is incompetent.

One has to learn and fight hard to protect one's own wealth.

In Rmb I trust, not US$ or HK$
私人傳訊

mission


子爵府

積分: 13831


7#
發表於 08-1-2 09:40 |只看該作者
負 利 率 也 不 要 胡 亂 投 資

投 資 市 場 瞬 息 萬 變 ， 置 身 其 中 切 不 可 因 循 苟 且 。 2007 年 已 去 ， 2008 年 的 投 資 市 場 將 會 更 具 挑 戰 性 ， 亦 預 期 會 出 現 汰 弱 留 強 之 時 。 在 「 大 牛 市 」 中 ， 人 人 皆 可 成 為 股 神 ， 只 要 夠 膽 ， 夠 狠 ， 自 可 獲 利 豐 厚 。 踏 入 2008 年 ， 將 會 是 股 神 們 的 畢 業 試 ， 在 牛 市 中 拼 搏 回 來 的 利 潤 ， 能 否 保 存 得 住 ， 將 視 乎 各 人 的 策 略 部 署 及 對 前 景 的 洞 察 能 力 。

「 股 市 將 亡 ， 必 有 妖 孽 」 ， 總 之 在 牛 市 完 結 之 前 ， 市 場 必 定 會 出 現 人 人 認 同 的 理 由 ， 去 令 大 家 繼 續 停 留 在 市 場 內 。 雖 然 當 中 的 理 由 似 是 而 非 ， 假 亦 真 時 真 亦 假 ， 但 每 每 令 人 深 信 不 疑 。

過 去 20 年 ， 筆 者 經 歷 過 4 次 熊 市 ， 每 一 次 股 災 前 ， 都 會 出 現 相 類 似 的 理 由 。 在 97 金 融 風 暴 前 ， 市 場 話 ： 「 中 國 未 來 10 年 前 景 好 ， 外 圍 因 素 不 用 理 會 」 ； 「 經 濟 前 景 好 ， 高 PE 也 不 是 問 題 」 ； 「 銀 行 息 低 ， 現 在 又 負 利 率 ， 不 投 資 如 何 追 通 脹 ？ 」 。 在 2000 年 科 網 股 之 時 ， 市 場 又 會 話 ： 「 傳 統 分 析 思 維 無 用 」 ， 「 看 PE 已 不 合 時 宜 」 。

曾 幾 何 時 ， 上 述 的 歪 理 深 深 的 留 在 市 場 上 投 資 者 的 心 內 ， 作 為 當 時 投 資 的 主 要 理 據 。 現 在 回 看 ， 全 是 錯 誤 的 道 理 ， 但 若 大 家 在 股 災 前 指 出 其 錯 處 ， 則 會 被 指 為 「 妖 言 惑 眾 ， 心 地 唔 好 」 。

負 利 率 未 必 持 久



現 在 人 人 皆 說 負 利 率 年 代 ， 要 投 資 ， 買 股 ， 買 樓 ， 不 理 平 貴 都 要 買 。 這 究 竟 是 何 道 理 ？ 負 利 率 理 論 上 要 用 投 資 增 長 來 追 通 脹 ， 但 並 不 表 示 要 胡 亂 投 資 。 大 家 有 沒 有 分 析 為 何 會 出 現 負 利 率 ， 負 利 率 會 維 持 多 久 ？ 甚 麼 因 素 會 令 負 利 率 情 況 扭 轉 ？ 若 然 負 利 率 只 出 現 半 年 、 一 年 ， 現 時 因 負 利 率 而 買 樓 豈 不 是 中 伏 ！ 買 樓 的 包 袱 是 15-20 年 ， 而 利 率 因 素 現 時 是 2-3 年 一 個 周 期 ， 到 時 形 勢 逆 轉 便 恨 錯 難 返 。沈振盈 蘋果日報

[ 本文章最後由 mission 於 08-1-2 09:41 編輯 ]
私人傳訊

mission


子爵府

積分: 13831


8#
發表於 08-1-6 10:00 |只看該作者
投資與保值　中產新煩惱

(星島) 踏入新一年，投資市場又掀起新一輪波濤，先是美元再跌，繼而是油價、金價急升，但同期股市反而下挫。眼看美國息口可能再減，原材料價格卻上升，通脹已告登堂入室，中產階層面對的煩惱，是如何保住手頭財富的購買力。

　　通脹成為近期全球大部分地區常見的詞彙，香港的兩個主要貿易夥伴美國和中國內地，同時面對通脹升溫的壓力。香港經濟本來較為平穩，但受到入口通脹困擾，面對的情況似乎也日見嚴峻，通脹預期變得日益真實。

　　傳統智慧是，遇到通脹不要持有現金或債券，應該購買實物或金融資產。股票和樓宇是香港人最常用以抵擋通脹的工具，最近開始見到有資金流入物業市場尋求保值的趨勢。

　　大戶偷步炒 高追接火棒

　　減持現金增加投資，是應付通脹的傳統辦法，然而，在現代資訊發達和熱錢氾濫之下，普通投資者遇到專業大戶，要投資保值也不容易。最簡單的是，當國際油價急升，衝擊每桶一百美元大關的時候，香港掛牌的中資石油股，竟然不升反跌，部分在月前高位追入的投資者，非但沒有從中得益，現在反而被綁，增值不成，反變減值。

　　同樣的情況，也發生在內地房地產股之上，本來人民幣升值，內地通脹又加劇，內地房地產股應該是受惠股份，偏偏內房股跌完又跌，令捧場客買了貴貨；至於其他中資保險股、銀行股，情況雖然稍佳，但同樣套牢了不少追貨股民。

　　為甚麼金融市場的現實情況，會和教科書所引述，又或者傳統智慧背道而馳呢？最直接的解釋，是大戶一早摸通了中美貨幣政策的脈絡，預見通脹升溫的勢頭，早在一般人醒覺之前，已經把這些資產大幅推高；到現在通脹開始成形，公眾開始想到保值之時，大戶正好開始「收割」，類似情況不獨香港投資者遇上，全球投資者亦都一樣，像黃金、石油、以至農產品，雖然都有對抗通脹功能，但在價錢高企之下，都令人有位高勢危的憂慮。

　　至於香港物業，由於起步遲，現在價格和歷史高位尚有距離，問題是香港市場細小，資訊傳遞快速，現在業主大部分都表現進取，明顯調高物業叫價，要在市場上找尋叫價合理的放盤已不容易。

　　存錢會「縮水」 政策難評估

　　通脹勢頭趨猛，同樣地資產價格急升，投資風險大為增加，手中有閒錢的中產階層，不想財富變相「縮水」，又怕投資損手，成為新添的「煩惱」。要留意的是，現在通脹來源廣泛，包括美國、中國內地和其他生產國家，要控制並不容易，但當通脹失控，也有可能觸發各國政府推出緊縮政策大力打擊，這些政策風險極難評估。

　　全球投資氣候，現在已變成如何應付通脹的超級政策市，風高浪急，無論躲到那裏都無法逃避風險。中產有餘錢在手，若然不求賺大錢，只求保值，審慎的方法就是把部分資金買入和本地消費掛的股票或物業，另外保留部分現金在手，以求在大起大落的市場中，穩坐小小的釣魚船。
私人傳訊

mission


子爵府

積分: 13831


9#
發表於 08-1-24 09:55 |只看該作者
負利率加速資產泡沫膨脹

(明報)本港跟隨美國減息0.75厘，股票市場的悲觀情緒一掃而空，暫時拋開對美國陷入經濟衰退的疑慮，恒指昨日狂升2332點，前日的跌幅一舉補回有餘。股票市場算是喘定，但是大幅減息導致本港出現負利率，在聯繫匯率掣肘下，勢將加速資產泡沫膨脹，通脹惡化，削弱本港整體競爭力，大多數市民生活擔子更重。政府宜在力所能及範圍內有所行動，例如增加土地供應、帶頭減費減價、理順內地供港鮮活牲口的環節等，以期起到紓緩通脹、減輕市民生活壓力的作用。

應因時制宜 定期賣地再建居屋


本港12月通脹率達到3.8%，減息0.75厘之後，部分銀行（匯豐、恒生、中銀等）的按揭息率以P減2.9厘計算，供樓利率降至3.1厘，正式揭開「按揭負利率」時代；另外，銀行活期存款在減息後只剩0.5至0.75厘，遠遠抵不上通脹率。而且由於美國要挽救經濟免陷於衰退，聯儲局月底議息，再減息0.5厘的機會很高，本港也勢必跟隨。上述情，對於供樓人士是喜訊，因為減息幅度大，供樓負擔得以顯著減輕；但是對未置業或毋須供樓而稍有資產者，要蒙受通脹蠶食財富之憂；對於「餐搵餐食」的市民而言，通脹會使他們的生活質素大大降低。


「按揭負利率」會出現供樓開支低於交租的情，更多人會轉租為買，另外因為出現「存款負利率」，稍有儲蓄的市民，為求保值，對抗通脹，不少人會把資金投入樓市和其他投資市場。就樓市而言，由於去年新樓供應見10年新低，「八萬五」政策累積的貨尾單位陸續消化，發展商不太積極勾地，在供應日益減少下，上世紀90年代樓市熾熱的情有可能重演，樓宇資產泡沫迅速膨脹年代將重臨。過去的經驗證明，未參與樓宇投資活動的市民，也不能置身事外，因為樓價升，導致租金飛漲，推高通脹，變成整體社會要共同承受的問題。


金融風暴戳破樓宇資產泡沫，製造大量負資產，導致民不聊生、社會動盪不安，香港市民定必記憶猶新，政府有責任預防本港重蹈覆轍。現行勾地政策是經濟衰退時期的產物，目的在穩定樓市，但是經濟已經全面復蘇，政府若堅持勾地政策，也應該增加誘因和彈性，使發展商更積極和易於勾地。其實情今非昔比，勾地政策已經完成其歷史任務，應該乾脆恢復定期賣地，由政府主導土地供應，調節市場，改變由發展商主導土地使用，以控制樓價的情。另外，樓價節節上升，夾心階層買不起貴價私樓，政府應該恢復興建適當數量的居屋單位，以使年輕一代和無殼蝸牛能夠置業安居，消弭潛伏的不穩定因素。


應善用盈餘 減價減費壓通脹


通脹方面，由於環球食品價格上漲、油價高企、美元疲弱和人民幣升值，本港主副食品主要來自內地，通脹壓力逐步攀升，這種輸入通脹局面，政府不可能從根本上扭轉其勢頭，只能在力所能及範圍內減輕對市民的影響。據知政府高層已下令各部門研究及探討避免通脹惡化的措施，各部門將檢視未來一段時間準備加費或定價的項目，研究能否延遲加費甚至索性暫時凍結費用，其中將於3月通車的8號幹線，由沙田至長沙灣段的隧道費，由原先建議收費12至30元不等，劃一降至8元，這個做法是正確的，因為在庫房水浸下，政府確實有能力帶頭減費減價，以紓緩通脹壓力。此外，政府還有一方面可以努力，就是梳理內地供港食品的一些環節，以穩定價格和杜絕不合理漲價的情。


以活豬供港為例，由於有壟斷地位的五豐行未能確保穩定供應，過去一段時間，活豬供應事故頻仍，價格也不穩定，對市民生活構成困擾，政府如能與商務部商討，理順五豐行旗下鮮活牲口的進口、批發、銷售等各個環節，杜絕一些陋弊，確保供應穩定之餘，也可以避免因為隨意漲價而令通脹惡化。


總之在聯繫匯率之下，本港得享貨幣穩定的好處，但是失卻以利率調節經濟的工具，資產泡沫容易形成，也無有力措施壓抑通脹惡化。不過政府並非一無可為，在力所能及範圍內，政府只要梳理好一些供應環節，例如上述所指出的主動增加土地供應，不帶頭加價加費之餘，實行減費減價，理順供港食品的一些環節，都是政府可以做、應該做，也是做得到的事。
私人傳訊

SChing


洋房

積分: 156


10#
發表於 08-1-24 10:25 |只看該作者
昨日銀行打電話來...
話我之前做的存款證, 要提早屬回...
本來係做2年, 有4.x%息...
我問佢可以咁架咩...
佢當然話係呀, 因減息所以要提早屬回...
銀行有錢就識賺, 但無錢賺, 就退返比人...
私人傳訊

ac321


侯爵府

積分: 24705

好媽媽勳章


11#
發表於 08-1-24 10:34 |只看該作者
"但是大幅減息導致本港出現負利率，在聯繫匯率掣肘下，勢將加速資產泡沫膨脹，通脹惡化.........."

Is that indicates the price of flat (資產) will keep going up (泡沫膨脹)???????
私人傳訊

ha8mo


禁止訪問

積分: 25495


12#
發表於 08-1-24 10:40 |只看該作者
提示: 作者被禁止或刪除 內容自動屏蔽
提示: 作者被禁止或刪除 內容自動屏蔽
私人傳訊

mission


子爵府

積分: 13831


13#
發表於 08-1-26 19:29 |只看該作者
炒家﹕負利率逼人炒樓 90年代初情再現

【明報專訊】美國大幅減息，加上通脹肆虐，香港繼出現存款負利率後，按揭負利率亦自90年代初以後再次出現。現時按息約3.25厘，較剛公布的通脹率3.8％低0.55個百分點﹔換言之，銀行借錢予買家承做按揭，基本上是變相「蝕錢」為你供樓。存款負利率效應迫使存款者，將銀行存款作投資﹔按揭負利率則使無存款者，在超低息的環境下，亦被迫借入更多的資金進行投資。在兩項負利率效應下，加上愈來愈多屋苑供抵過租，有炒家明言，短期樓價將會暴升，而樓市將進入「非理性」年代。

對上一次出現按揭負利率已是91至93年的事，正是香港經濟即將起飛之際﹔當時的按揭負利率達到2％。早於97年前已因炒樓「成名」的資深物業投資者陳清白稱﹕「由於當時政局較動盪，仍然89年六四事件後陰影下，好多人對香港前景無信心，紛紛移民海外。當時買一層杏花面積974方呎單位，只不過係120萬元，呎價都係1200餘元﹗」他說，其後受按揭負利率的刺激，加上外資持續湧入，在市場一致看好下，樓價便於94年後起飛，直至97年亞洲金融風暴，樓價才從高位回落。


負利率料重返91年2％水平


他表示，減息後現時重返按揭負利率年代﹔若美國持續減息，通脹亦繼續增長，按揭負利率有機會重返90年代初的水平。「依家情簡直係逼人買樓，就算無資金人，由於按揭負利率，說不定亦會博一鋪，借平錢買樓，以等等資產增值。」


他又稱，若有足夠資金的買家，只要計算清楚有足夠的租金回報便可入市，即使購入連租約物業亦無問題。「咁多利好因素，樓市隨時非理性暴升，自己都難料後市表現。」


港島屋苑抗跌力強 可留意


不過，他亦強調，買家要清楚計算自己的供款能力﹔亦須留意物業位置。「始終港島區物業最有抗跌能力，就算並非一線屋苑，如南豐新亦可不妨留意。」他早前已購入多個南豐新單位，現時仍然持有。


01至03年樓市亦曾出現供抵過租的局面，不過，當時整個環境與現時截然不同。美聯企業拓展董事謝梓旻表示，當時發展商對後市並不看好，個別更採低於二手價推盤，而一手供應量仍然偏高﹔此外，當時內地經濟支持香港的效果不及現時，令供抵過租的效應只是維持短時間，其後租金持續回軟，部分家庭更索性採「寧租樓、不買樓」的策略。


借貸比率仍處低位


他又指出，從銀行貸款生意來看，06至07年貸款生意仍錄得負增長，但至07年年中後，貸款生意才見有溫和升幅﹔此外，一直以來，港人的存款充裕，借貸比例仍處於低水平，在按揭負利率效應下，借平錢買樓趨勢將會進一步增加，有助推高樓價。他又表示，現時難以估計減息後今年樓價升幅，但仍維持08至09年兩年內樓價將可上升約五成的預測。明報記者 陳天賜
私人傳訊

mat媽


子爵府

積分: 10077

好媽媽勳章 醒目開學勳章


14#
發表於 08-1-27 00:22 |只看該作者
美國佬會放寬房利美貸款上限救市...

我唔係好明呀....?-(
咁做法真係 work 咩? 問題為何就此解決呀??


原文章由 mission 於 08-1-26 19:29 發表
炒家﹕負利率逼人炒樓 90年代初情再現

【明報專訊】美國大幅減息，加上通脹肆虐，香港繼出現存款負利率後，按揭負利率亦自90年代初以後再次出現。現時按息約3.25厘，較剛公布的通脹率3.8％低0.55個百分點﹔換言之，銀行借錢予買 ...
私人傳訊

mission


子爵府

積分: 13831


15#
發表於 08-2-1 12:55 |只看該作者
無處投資可做善事

碰到一位生意做得不錯的朋友，他近來很煩惱，我問他甚麼事，原來是富貴病，錢賺得太快、太多，每月都有新的進帳，卻不知如何投放好。

他之前已買了不少物業與股票，所得的回報，大都不錯。近期股市出現調整，他已把大部分的股票套現，雖然比前賺少了，但基本上仍有可觀的利潤。這筆錢他不想拿去買樓，因為他在地產方面的投資已有不少，他不想把所有的錢都放進一個籃裡，但要他再去買股票，他又覺得風險太大。

我建議他把現金拿來贖回地產投資的按揭，減少自己外露的風險，將來即使地產也跌，起碼跌極都有點渣。他起初有點不想，認為現在利息這麼低，不借錢實是白白錯過了低息的好時機。我向他解釋，現時的息率雖低，但投資環境不明朗，宜採取守勢，賺少一點也好過一次過輸清。他這才肯接受我的勸告。

然而，他即使把所有的樓都贖回來，依然還有錢剩，而且每月還有新的收入，任是他自己如何揮霍，這些錢都花不完，但把錢存在銀行他又覺得不值得，因為利息低，會不斷給通脹侵蝕。

我笑他衣食無憂還自尋煩惱。他已有那麼多的財富，根本不應再為自己的財富的起跌而煩惱，因為這對他來說只是一個抽象的數字起跌，不會影響他日常的具體生活。他大可以拿自己一世也沒有機會動用的錢去幫助一下有需要的人，趁有生之年，多做點有意義的事情。

老子說：「天之道，損有餘而補不足。」我勸我的朋友，他既然有餘，就應該拿來補世人的不足，而且他這樣做根本不會影響自己的生活質素，談不上有甚麼具體的損失，反而可以換來自己心靈上的安慰。浮士德亦是靠這種替天行道的方式，從魔鬼手上贖回自己靈魂的。

我告訴他，以他的才華，若是單為一己的需要而工作，很快會變得超乎個人所需，這只會令自己失去奮鬥的動力，潛在的才能沒有機會充份發揮。如果他能把自己的思維，從「為己」的圈子裡跳出來，上升到「為眾」的層面，他將會發現，他的才能可以有更大的發展空間，這個世界有很多地方都需要他，他的生活當可比今天更為滿足。

老子說：「上善若水。」就是因為水能造就萬物的生長。一個人錢多，亦可以用來幫助其他人得償所願，這才是個人存在的基本意義。對於普通人來說，沒有他者的需要作為反照，是不容易感受到自己存在的價值的。因此，有錢不知應如何投放的人，最好的解決方法，是拿來做善事。施永青
(轉載自2008年02月01日am730C觀點)
私人傳訊

mission


子爵府

積分: 13831


16#
發表於 08-2-1 18:59 |只看該作者
銀行公會：本港存款利率下跌，市民存錢意欲亦減

《經濟通通訊社１日專訊》雖然金管局數據顯示，本港存款金額有下跌情況，但署理銀行公會主席兼中銀香港（２３８８）執行董事兼財務財監李永鴻於銀行公會例會表示，現時未看到本港整體存款有下跌蹟象，但他承認，近期本港存款息率下跌，降低市民存款意欲，令存款可能流向其他銀行產品。（ｊｌ）
私人傳訊

mission


子爵府

積分: 13831


17#
發表於 08-2-4 09:19 |只看該作者
負 利 率 殺 埋 身
投 資 商 品 、 房 產 保 值

上 月 ， 美 國 聯 儲 局 兩 度 減 息 ， 幅 度 高 達 1.25 厘 ， 本 港 銀 行 相 繼 跟 隨 ， 活 期 存 款 近 乎 「 零 」 息 ； 反 之 ， 通 脹 卻 有 升 溫 壓 力 ， 香 港 明 顯 踏 入 負 利 率 年 代 。 面 對 購 買 力 下 降 ， 小 市 民 要 為 資 金 尋 找 出 路 ， 以 免 存 款 放 在 銀 行 蝕 息 兼 貶 值 ， 商 品 及 房 產 資 產 具 保 值 能 力 。 　 記 者 ： 陳 景 揚

聯 儲 局 繼 上 月 22 日 突 然 減 息 0.75 厘 後 ， 上 周 議 息 後 再 減 息 半 厘 ， 短 短 一 個 月 減 息 幅 度 達 1.25 厘 ， 聯 邦 基 金 利 率 降 至 3 厘 水 平 。 本 港 銀 行 雖 然 未 有 完 全 跟 足 ， 但 減 息 幅 度 亦 達 1 厘 ， 銀 行 活 期 存 款 利 率 已 跌 至 1 厘 以 下 ， 部 份 銀 行 的 小 額 存 戶 更 已 進 入 「 零 」 息 年 代 。
星 展 銀 行 高 級 投 資 策 略 顧 問 陳 寶 明 認 為 ， 本 港 息 口 跟 隨 美 息 走 勢 ， 美 國 正 處 於 減 息 周 期 ， 初 部 預 計 聯 邦 基 金 利 率 有 機 會 低 見 2.25 厘 。 另 外 ， 從 中 國 及 澳 洲 入 口 的 消 費 品 紛 紛 加 價 ， 計 及 今 年 本 地 工 資 上 升 及 首 季 差 餉 寬 減 等 因 素 ， 預 期 上 半 年 通 脹 幅 度 約 2.2 至 2.7% 。

本 港 通 脹 因 食 品 價 格 及 私 人 住 宅 租 金 上 升 推 高 ， 東 亞 銀 行 最 新 的 經 濟 分 析 月 報 亦 指 出 ， 通 脹 主 要 受 強 勁 內 需 帶 動 ， 在 去 年 首 11 個 月 內 ， 零 售 總 額 增 長 約 12.4% ， 07 年 10 月 樓 價 比 07 年 初 升 13% ， 這 些 因 素 帶 來 的 正 面 財 富 效 應 ， 令 今 年 通 脹 率 達 3.5% 。

存 款 息 低 難 敵 通 脹

另 一 方 面 ， 本 港 銀 行 連 番 跟 隨 美 國 減 息 ， 銀 行 存 款 利 率 低 於 通 脹 ， 負 利 率 時 代 正 式 來 臨 。 此 外 ， 現 時 物 業 實 際 按 息 已 跌 至 2.85 至 3 厘 水 平 ， 同 樣 低 於 通 脹 ， 本 港 同 時 出 現 樓 按 負 利 率 的 情 況 ， 借 錢 買 樓 相 當 於 零 成 本 。 與 其 眼 白 白 看 存 款 貶 值 又 冇 息 收 ， 其 實 可 透 過 投 資 商 品 房 產 爭 取 回 報 。

商 品 抗 美 元 貶 值

美 元 疲 弱 、 利 息 趨 減 ， 加 上 人 民 幣 升 值 及 進 口 通 脹 等 因 素 ， 將 有 利 黃 金 、 石 油 、 農 產 品 等 商 品 價 格 走 勢 ， 上 月 金 價 已 升 穿 每 盎 斯 923 美 元 水 平 ， 市 場 預 期 年 內 將 高 見 每 盎 斯 1000 美 元 。

礦 業 基 金 升 幅 達 45%



在 負 利 率 及 美 元 貶 值 情 況 下 ， 資 金 流 向 商 品 市 場 以 保 持 購 買 力 ， 投 資 者 可 考 慮 直 接 持 有 黃 金 或 買 入 商 品 基 金 。 過 去 一 年 ， 不 少 商 品 基 金 錄 得 三 成 以 上 升 幅 ， 其 中 美 林 世 界 礦 業 基 金 升 幅 便 達 45% （ 表 1 ） 。

買 賣 方 法 ： 可 透 過 零 售 銀 行 買 入 基 金 。
費 用 ： 需 支 付 認 購 費 、 每 年 管 理 費 或 表 現 費 ， 管 理 費 介 乎 1.15 至 1.75% 。
風 險 ： 商 品 價 格 受 美 元 走 勢 影 響 ， 若 然 美 掉 頭 上 升 ， 商 品 價 格 有 機 會 回 落 。

收 租 股 REITs 賺 息 價

通 脹 將 帶 動 租 金 上 升 ， 有 利 以 租 金 為 主 要 收 入 來 源 的 股 份 ， 投 資 者 可 考 慮 投 資 房 地 產 信 託 基 金 （ REITs ） 或 收 租 股 ， 這 類 股 份 股 息 回 報 穩 定 ， 股 息 率 較 銀 行 存 款 吸 引 （ 表 2 ） ， 投 資 者 有 機 會 賺 取 股 息 的 同 時 ， 兼 得 股 價 上 升 帶 來 升 值 回 報 。

不 過 ， 選 擇 股 份 時 要 留 意 旗 下 收 租 物 業 的 種 類 ， 在 負 利 率 環 境 下 ， 商 舖 及 寫 字 樓 租 金 升 幅 會 較 明 顯 。 除 了 直 接 投 資 股 票 外 ， 亦 可 考 慮 投 資 亞 洲 房 地 產 基 金 （ 表 3 ） ， 把 握 升 值 機 會 兼 可 分 散 風 險 。




商 舖 寫 字 樓 睇 高 一 線

股 價 ： 過 往 上 市 的 REITs 並 不 受 投 資 者 歡 迎 ， 除 領 （ 823 ） 外 ， 其 餘 REITs 都 仍 在 招 股 價 以 下 ， 近 幾 個 月 負 利 率 出 現 ， 其 行 情 才 看 漲 。
派 息 ： REITs 由 於 要 將 物 業 組 合 最 少 90% 淨 收 益 ， 以 股 息 分 派 ， 故 派 息 一 般 較 收 租 股 為 高 ， 介 乎 3.7 至 7.8 厘 。
風 險 ： 收 租 股 表 現 易 受 整 體 大 市 氣 氛 影 響 ， 近 期 股 市 上 落 波 幅 大 ， 股 價 短 期 波 動 性 高 。
另 外 ， 亞 洲 房 地 產 基 金 入 場 費 要 2500 美 元 （ 1.95 萬 港 元 ） ， 門 檻 相 對 較 高 ， 而 且 亦 要 支 付 首 次 認 購 費 及 每 年 基 金 管 理 費 、 表 現 費 ， 投 資 成 本 較 高 。

直 接 買 樓 保 值 博 升

按 揭 負 利 率 來 臨 變 相 令 投 資 者 「 免 息 」 置 業 ， 市 場 預 期 美 息 走 勢 持 續 向 下 ， 最 少 要 兩 三 年 後 才 重 回 升 軌 ， 有 利 房 地 產 市 場 表 現 。 若 有 足 夠 資 本 ， 可 考 慮 投 資 物 業 ， 買 「 磚 頭 」 保 值 。

成 本 ： 以 一 個 170 萬 元 的 中 小 型 單 位 為 例 ， 七 成 按 揭 、 供 20 年 計 ， 減 息 前 按 息 4 厘 ， 每 月 供 款 約 7211 元 ； 減 息 後 ， 以 按 息 2.85 厘 計 ， 每 月 供 款 只 需 6511 元 ， 慳 足 700 元 。
睇 好 ： 利 嘉 閣 地 產 董 事 總 經 理 廖 偉 強 ， 料 整 體 樓 價 升 幅 可 達 三 成 ， 豪 宅 則 睇 升 三 成 以 上 。
風 險 ： 樓 宇 按 息 受 美 息 走 勢 左 右 ， 若 美 息 回 升 ， 供 樓 負 擔 將 會 增 加 。 樓 價 上 升 固 然 可 享 受 升 值 回 報 ， 相 反 若 樓 價 下 跌 ， 投 資 者 有 機 會 錄 得 虧 損 ， 故 買 樓 投 資 較 適 合 資 本 雄 厚 的 長 線 投 資 者 。

專 家
買 銀 行 股 當 高 息 存 款

香 港 投 資 者 學 會 主 席 譚 紹 興 表 示 ， 減 息 初 期 對 樓 市 有 短 暫 刺 激 作 用 ， 長 遠 卻 未 見 有 太 大 幫 助 ， 建 議 先 觀 察 內 地 經 濟 及 美 國 衰 退 ， 對 香 港 帶 來 的 影 響 ， 才 作 出 置 業 決 定 ， 切 勿 急 於 一 時 。

他 又 稱 「 歐 美 地 方 的 投 資 者 面 對 低 息 時 ， 會 買 當 地 銀 行 股 ， 將 有 關 投 資 當 作 存 款 ， 而 本 港 銀 行 股 可 考 慮 中 銀 香 港 （ 2388 ） 、 工 銀 亞 洲 （ 349 ） 及 大 新 銀 行 （ 2356 ） ， 股 息 大 約 有 4 厘 ， 回 報 算 不 俗 。 」蘋果日報

[ 本文章最後由 mission 於 08-2-4 09:21 編輯 ]
私人傳訊


首頁
1

尾頁

跳至頁
返回列表
回覆
發帖
Presslogic Logo
Baby Kingdom Logo
聯絡管理員 廣告查詢 使用條款 免責聲明 使用意見

Copyright © 2026 Baby-Kingdom.com Limited. | Privacy Policy