樓市動向 今日: 0 | 主題: 74580

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發表於 16-6-29 10:50 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

本帖最後由 gogog0kiu 於 16-6-30 00:03 編輯

我間居屋最近放盤，地產公司帶人上嚟睇樓，我發現一個好奇怪現象，原來有好多人唔知間居屋樓價是怎樣計，連個地產經記都唔明！只知道賣幾錢，
其實要知間居屋價值，要知間屋個折扣，銀行估價都係睇個折扣，
而間居屋樓齡，係影響個供款年期，

我在網上見到一篇文章，資料都值得參考，我抄錄如下:
二手居屋要注意事項：

1. 居屋折扣率是什麼？如果買居屋，銀行估價會好睇間樓個折扣，如果想估高些，要選擇比較低折扣的樓，一般由20-65%都有

2.樓齡：銀行按揭是年期計法公式：(25減樓齡，有些資料是30減樓齡)
居屋樓價怎樣計：
例如：買入居屋如樓價500萬
1.例如：樓價500萬折扣50%，(其實你已經用了1000萬買樓，原因是你只得50%業權)
2. 例如：樓價500萬折扣20%，(其實你已經用了600萬買樓，原因是你有80%業權)

當樓價升上1000萬

例子1.
當樓價升上1000萬你層樓係50%折扣，你賣樓冇錢賺，因果你要補地價50%=500萬

例子2.
當樓價升上1000萬你層樓係20%折扣，你賣樓會賺錢300萬，因果你要補地價20%=200萬

簡單講折扣=業權

因為有部份利益比左部份政府，但都買得過，因為你資本政府比左你部份，而且當樓價跌，有政府擔保，銀行一般唔會追你差價，但個市升，你可以賺錢！

2. 樓齡的影響
政府規定所有未補地價的最長按揭期三十年，有些資料顯示25年，按揭計法樓30或25減樓齡，

=如果你買入居屋500萬，首期已付50萬，餘款要供450萬

如果樓齡20年，
(公式：25減樓齡)=25-20年樓齡=5年
餘款450萬5年要供完，買樓前要check清楚，

但有時銀行會做得好些，但買前保險的預算比較安全，因為係咁定左。

居屋二手新樓現時二手居屋一般都10年以上樓齡，如果唔夠10年樓齡最新我搵到錦豐苑J座及H座是2008年樓，但如果你check 地產公司網頁都顯示20年樓，要到田土廳先check 到資料。
錦豐苑資料如下：
屋苑分幾期入伙最早期入伙單位己經20年樓齡，折扣由45-65%都有，唔同時間入伙折扣唔同

新樓得2座，分別係J及H座，呢2座入伙期分2期，第一期2008年折扣24-25% 第二期大約2-3年前入伙，樓價升左，折扣30-35%左右
，如果你搵到2008年入伙果批，個估價及按揭都會做得好。

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米米子

子爵府

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發表於 16-6-29 11:47 |只看該作者

回覆樓主:

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scsammy

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發表於 16-6-29 12:05 |只看該作者

Very good & great information.

Thank you so much ^--^

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發表於 16-6-29 13:22 |只看該作者

本帖最後由 gogog0kiu 於 16-6-29 13:23 編輯

有人讚我，我好開心！謝謝！

因為我當時買居屋都係第一次買，好多野都唔清楚，現時賣樓，要學點計數，我有朋友賣左自己間居屋先知個計法，當然冇錢賺喇！
間居屋如果個折扣高，係好難賣到賺錢，樓價高左，政府係大股東，佢一定唔會估低個價，因為個價係要佢地估，你可以有28日反對，但勝算好低！

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kmcccc

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發表於 16-6-29 13:26 |只看該作者

gogog0kiu 發表於 16-6-29 13:22
有人讚我，我好開心！謝謝！

因為我當時買居屋都係第一次買，好多野都唔清楚，現時賣樓，要學點計 ...

好有用呀，thanks 樓主，我都仲未入市，目標係天盛，但真係好貴，2房都3百萬

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發表於 16-6-29 13:29 |只看該作者

計清楚條數先買，買樓係人生大事

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發表於 16-6-29 13:52 |只看該作者

kmcccc 發表於 16-6-29 13:26
好有用呀，thanks 樓主，我都仲未入市，目標係天盛，但真係好貴，2房都3百萬
...

如果300萬樓
個折扣係50%=樓價叫緊600萬
但如果個折扣係20%=樓價叫緊375萬

差好遠，要識計

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kmcccc

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發表於 16-6-29 14:16 |只看該作者

個折扣我知道要問個業主拎，天盛好貴，而家睇埋村屋，村屋岩心水都唔買佢

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發表於 16-6-29 14:30 |只看該作者

本帖最後由 gogog0kiu 於 16-6-29 14:31 編輯

居屋業主要有準賣証先可以賣樓，個証會顯示左個折扣，你一睇就明，但留意村屋好平，因為多數上唔到會，你預無按揭，要一次過比錢，如果做到按揭果類好貴！

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Erco

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發表於 16-6-29 15:22 |只看該作者

我唔係好明, 我現在用綠表買居屋, 假設要四百萬, 我賣樓時用乜去計保地價?

同理用綠表去買是否大多可保 20 - 25 年按揭?

Thanks!

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kmcccc

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發表於 16-6-29 17:02 |只看該作者

回覆 gogog0kiu 的帖子

唔見票佢唔俾證我地睇=,=村屋其實都唔平...700尺都要300萬左右,3成首期...我會買d有發展商賣既村屋

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ibicf99

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發表於 16-6-29 21:04 |只看該作者

回覆樓主:

可做按揭年期係因應樓齡計算,唔可以一概而論

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