樓市動向

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洋房

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1#
發表於 16-6-29 10:50 |只看該作者
本帖最後由 gogog0kiu 於 16-6-30 00:03 編輯

我間居屋最近放盤,地產公司帶人上嚟睇樓,我發現一個好奇怪現象,原來有好多人唔知間居屋樓價是怎樣計,連個地產經記都唔明!只知道賣幾錢,
其實要知間居屋價值,要知間屋個折扣,銀行估價都係睇個折扣,
而間居屋樓齡,係影響個供款年期,

我在網上見到一篇文章,資料都值得參考,我抄錄如下:
二手居屋要注意事項:

1. 居屋折扣率是什麼?如果買居屋,銀行估價會好睇間樓個折扣,如果想估高些,要選擇比較低折扣的樓,一般由20-65%都有

2.樓齡:銀行按揭是年期計法公式:(25減樓齡,有些資料是30減樓齡)
居屋樓價怎樣計:
例如:買入居屋如樓價500萬
1.例如: 樓價500萬折扣50%,(其實你已經用了1000萬買樓,原因是你只得50%業權)
2. 例如:樓價500萬折扣20%,(其實你已經用了600萬買樓,原因是你有80%業權)

當樓價升上1000萬

例子1.
當樓價升上1000萬
你層樓係50%折扣,你賣樓冇錢賺,因果你要補地價50%=500萬

例子2.
當樓價升上1000萬 你層樓係20%折扣,你賣樓會賺錢300萬,因果你要補地價20%=200萬

簡單講折扣=業權

因為有部份利益比左部份政府,但都買得過,因為你資本政府比左你部份 ,而且當樓價跌,有政府擔保,銀行一般唔會追你差價,但個市升,你可以賺錢!

2. 樓齡的影響
政府規定所有未補地價的最長按揭期三十年,有些資料顯示25年,按揭計法樓30或25減樓齡,

=如果你買入居屋500萬,首期已付50萬,餘款要供450萬

如果樓齡20年,
(公式:25減樓齡)=25-20年樓齡=5年
餘款450萬5年要供完,買樓前要check清楚,

但有時銀行會做得好些,但買前保險的預算比較安全,因為係咁定左。

居屋二手新樓現時二手居屋一般都10年以上樓齡,如果唔夠10年樓齡最新我搵到錦豐苑J座及H座是2008年樓,但如果你check 地產公司網頁都顯示20年樓,要到田土廳先check 到資料。
錦豐苑資料如下:
屋苑分幾期入伙最早期入伙單位己經20年樓齡,折扣由45-65%都有,唔同時間入伙折扣唔同

新樓得2座,分別係J及H座,呢2座入伙期分2期,第一期2008年折扣24-25% 第二期大約2-3年前入伙,樓價升左,折扣30-35%左右
,如果你搵到2008年入伙果批,個估價及按揭都會做得好。


子爵府

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2#
發表於 16-6-29 11:47 |只看該作者

回覆樓主:



大宅

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3#
發表於 16-6-29 12:05 |只看該作者
Very good & great information.

Thank you so much ^--^


洋房

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4#
發表於 16-6-29 13:22 |只看該作者
本帖最後由 gogog0kiu 於 16-6-29 13:23 編輯

有人讚我,我好開心!謝謝!

因為我當時買居屋都係第一次買,好多野都唔清楚,現時賣樓,要學點計數,我有朋友賣左自己間居屋先知個計法,當然冇錢賺喇!
間居屋如果個折扣高,係好難賣到賺錢,樓價高左,政府係大股東,佢一定唔會估低個價,因為個價係要佢地估,你可以有28日反對,但勝算好低!


大宅

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5#
發表於 16-6-29 13:26 |只看該作者
gogog0kiu 發表於 16-6-29 13:22
有人讚我,我好開心!謝謝!

因為我當時買居屋都係第一次買,好多野都唔清楚,現時賣樓,要學點計 ...

好有用呀,thanks 樓主,我都仲未入市,目標係天盛,但真係好貴,2房都3百萬


洋房

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6#
發表於 16-6-29 13:29 |只看該作者
計清楚條數先買,買樓係人生大事


洋房

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7#
發表於 16-6-29 13:52 |只看該作者
kmcccc 發表於 16-6-29 13:26
好有用呀,thanks 樓主,我都仲未入市,目標係天盛,但真係好貴,2房都3百萬
...
如果300萬樓
個折扣係50%=樓價叫緊600萬
但如果個折扣係20%=樓價叫緊375萬

差好遠,要識計


大宅

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8#
發表於 16-6-29 14:16 |只看該作者
個折扣我知道要問個業主拎,天盛好貴,而家睇埋村屋,村屋岩心水都唔買佢


洋房

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9#
發表於 16-6-29 14:30 |只看該作者
本帖最後由 gogog0kiu 於 16-6-29 14:31 編輯

居屋業主要有準賣証先可以賣樓,個証會顯示左個折扣,你一睇就明,但留意村屋好平,因為多數上唔到會,你預無按揭,要一次過比錢,如果做到按揭果類好貴!


大宅

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10#
發表於 16-6-29 15:22 |只看該作者
我唔係好明, 我現在用綠表買居屋, 假設要 四百萬, 我賣樓時用乜去計保地價?

同理用綠表去買是否大多可保 20 - 25 年按揭?

Thanks!


大宅

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11#
發表於 16-6-29 17:02 |只看該作者
回覆 gogog0kiu 的帖子

唔見票佢唔俾證我地睇=,=村屋其實都唔平...700尺都要300萬左右,3成首期...我會買d有發展商賣既村屋


大宅

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12#
發表於 16-6-29 21:04 |只看該作者

回覆樓主:

可做按揭年期係因應樓齡計算,唔可以一概而論


洋房

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13#
發表於 16-6-29 23:44 |只看該作者
本帖最後由 gogog0kiu 於 16-6-29 23:54 編輯
Erco 發表於 16-6-29 15:22
我唔係好明, 我現在用綠表買居屋, 假設要 四百萬, 我賣樓時用乜去計保地價?

同理用綠表去買是否大多可保 ...

申請補地價前要先估價,同房處申請,金額好似5-6000元,最近好似加左,估完價你有好似係一個月左右時間補價,如果時間過左,要重新申請,又要再付款估價,補幾多要睇間居屋個折扣,

例如:
1.估價400萬個折扣係50%=要補200萬
2.估價400萬個折扣係20%=要補80萬

按揭年期依照計法係30年減樓齡,
有些人士做得比較好原因之一係銀行評估佢有還款能力,怎樣評估其實冇標準,當銀行水浸開水喉,唔知幾時關水,所以唔應該搏,預算好有供款能力才買。


大宅

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14#
發表於 16-6-30 12:57 |只看該作者
多謝你的資料。 我在買居屋時,怎樣知道折扣率? 是否問返賣家?


洋房

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15#
發表於 16-6-30 15:07 |只看該作者
本帖最後由 gogog0kiu 於 16-6-30 15:10 編輯
Erco 發表於 16-6-30 12:57
多謝你的資料。 我在買居屋時,怎樣知道折扣率? 是否問返賣家?

業主要申請準賣証才可以賣居屋,準賣証睇到原本樓價,及賣出價,計一計會知道折扣,如果冇準賣証業主賣樓,簽左合約都冇效,有按例,而且告佢唔入,可以上網查一查!


洋房

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16#
發表於 16-7-1 10:14 |只看該作者
kmcccc 發表於 16-6-29 17:02
回覆 gogog0kiu 的帖子

唔見票佢唔俾證我地睇=,=村屋其實都唔平...700尺都要300萬左右,3成首期...我會買d ...
業主冇必要唔比証你睇,因為個証冇個人資料,得個地址同市值價及當時購入價,個業主有問題,佢可能冇証,或者講你聽個折扣係錯的!要小心


洋房

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17#
發表於 16-7-2 12:11 |只看該作者
本帖最後由 gogog0kiu 於 16-7-2 12:12 編輯

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