樓市動向

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子爵府

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發表於 05-11-9 07:38 |只看該作者

樓 市 下 調 早 有 伏 線



自 沙 士 後 , 本 地 樓 價 已 連 升 兩 年 , 加 上 本 地 經 濟 增 長 持 續 向 上 , 一 直 困 擾 本 港 的 負 資 產 問 題 不 斷 改 善 , 但 9 月 底 數 字 顯 示 負 資 產 按 揭 宗 數 再 度 回 升 , 涉 及 的 貸 款 金 額 較 前 季 增 10 億 元 至 160 億 元 。

平 心 而 論 , 我 對 負 資 產 回 升 不 感 奇 怪 , 因 為 只 要 樓 價 往 下 調 , 負 資 產 的 數 目 自 然 會 增 加 , 而 我 預 期 在 未 來 時 間 , 此 數 字 會 不 斷 上 升 。
「 冰 凍 三 尺 , 非 一 日 之 寒 。 」 樓 價 向 下 調 整 , 非 關 今 時 今 日 銀 行 追 加 利 率 。

早 在 9 月 底 我 已 於 本 專 欄 跟 大 家 說 過 , 98 年 政 府 推 出 「 八 萬 五 」 前 , 長 實 突 然 率 先 割 價 促 銷 , 之 後 樓 價 便 一 直 下 跌 , 而 今 年 9 月 長 實 推 出 將 軍 澳 新 樓 盤 時 , 亦 同 樣 地 突 然 割 價 售 樓 。 雖 然 地 產 發 展 商 說 是 市 場 推 廣 策 略 , 但 我 當 時 已 指 出 , 此 舉 是 樓 市 短 線 已 見 頂 的 訊 號 。

言 猶 在 耳 , 不 少 二 手 盤 的 價 格 真 的 開 始 進 入 調 整 期 。 有 人 認 為 , 近 日 二 手 樓 價 出 現 調 整 , 是 市 場 氣 氛 「 一 時 不 就 」 所 致 , 不 過 事 實 卻 並 非 如 此 , 因 為 二 手 市 場 在 過 去 兩 三 個 月 時 間 都 是 有 價 無 市 。

潛 在 購 買 力 被 高 估

即 使 本 地 銀 行 尚 有 半 厘 的 加 息 空 間 , 供 樓 人 士 實 質 的 額 外 負 擔 並 不 是 那 麼 重 。 講 來 講 去 , 主 導 本 地 樓 市 去 向 的 , 一 直 是 信 心 問 題 , 而 預 期 未 來 時 間 , 打 擊 置 業 信 心 的 因 素 將 會 逐 漸 浮 現 。

第 一 、 雖 然 調 查 報 告 指 出 , 明 年 打 工 仔 有 望 加 薪 , 但 大 家 不 要 因 此 便 以 為 供 款 能 力 會 大 大 提 升 。 早 前 亦 有 調 查 顯 示 , 本 地 中 小 企 因 租 金 及 其 他 成 本 上 漲 而 經 營 困 難 , 目 前 經 濟 情 況 尚 可 應 付 , 但 只 要 客 觀 環 境 稍 差 , 情 況 便 會 急 轉 直 下 。 由 於 大 家 寧 願 「 好 天 斬 埋 落 雨 柴 」 , 也 不 會 亂 花 一 毫 , 所 以 樓 市 的 潛 在 購 買 力 並 非 如 想 像 般 大 。

第 二 、 通 常 股 樓 表 現 都 會 成 正 比 , 股 市 向 好 所 帶 來 的 財 富 效 應 , 有 利 整 體 樓 市 發 展 。 然 而 , 我 預 計 港 股 明 年 第 二 及 第 三 季 表 現 會 較 差 , 除 了 反 映 利 率 上 升 及 租 金 高 企 等 問 題 外 , 禽 流 感 對 股 市 的 困 擾 , 亦 絕 不 能 小 覷 。 在 預 期 股 市 不 濟 的 情 況 下 , 樓 市 要 向 好 又 談 何 容 易 ?

買 家 觀 望 承 接 力 弱

第 三 、 雖 然 目 前 樓 市 仍 以 用 家 為 主 導 , 但 投 資 客 亦 不 乏 , 若 利 率 仍 有 上 升 空 間 , 而 樓 市 交 投 氣 氛 又 轉 淡 , 一 些 投 資 客 為 了 套 現 , 將 會 不 惜 劈 價 求 售 。 可 能 大 家 會 覺 得 , 這 只 會 是 零 星 個 案 , 但 由 於 未 上 車 的 投 資 客 不 急 於 在 現 階 段 入 貨 , 而 用 家 亦 採 取 觀 望 態 度 , 在 承 接 力 薄 弱 的 情 況 下 , 將 加 速 樓 價 的 調 整 幅 度 。

當 然 , 即 使 負 資 產 數 目 真 的 上 升 , 亦 不 是 甚 麼 大 不 了 的 事 情 , 因 為 在 早 兩 年 香 港 最 差 的 時 間 , 負 資 產 一 族 亦 可 以 捱 得 過 去 。 然 而 , 如 果 真 的 希 望 透 過 置 業 投 資 , 我 覺 得 現 階 段 並 非 理 想 時 間 , 由 於 來 年 本 地 樓 價 仍 有 機 會 向 下 調 整 , 如 果 要 執 平 貨 , 可 留 待 明 年 第 三 季 後 才 出 擊 。

為 何 要 等 到 第 三 季 ? 因 為 目 前 經 濟 調 整 周 期 較 以 前 為 短 , 平 均 一 至 兩 年 便 完 成 一 個 周 期 , 目 前 香 港 整 體 經 濟 的 基 調 並 不 差 , 如 果 出 現 調 整 , 預 計 約 一 年 便 可 復 甦 。 假 使 後 年 經 濟 會 轉 佳 , 而 樓 市 和 股 市 又 走 在 經 濟 之 前 的 話 , 粗 略 估 計 , 明 年 第 三 季 入 市 會 是 不 錯 的 時 機 。
陳 永 陸

蘋果日報



伯爵府

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2#
發表於 05-11-9 09:13 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

tks for yr information


別墅

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3#
發表於 05-11-9 09:26 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

陸叔永遠都係咁野人笑


男爵府

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4#
發表於 05-11-9 10:10 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

股票連帶樓市, 呢個係不變既定律, d人股票一輸, 就要賣樓, 想快d賣咪減價囉, 個個鬥快賣, 就個個減, 到時個價就會落。 我家姐係地產代理, 佢話而家加息加得咁密, d炒家已經係咁掟貨。

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大宅

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5#
發表於 05-11-9 10:56 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

日日都有好多地產既負面新聞, 我諗個市真係好唔掂!


大宅

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6#
發表於 05-11-9 12:59 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

現在的經濟週期轉變得太快了,
在1997年之前,一個週期約五至十年,
在1997年以後,一個週期只需要二至三年,
快得無所適從~~~


別墅

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7#
發表於 05-11-9 14:16 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

又唔早d講 :tongue: :tongue: :tongue:


男爵府

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8#
發表於 05-11-9 14:43 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

又一個事後(恐)明 :tongue: , 唔理是樓市或股市, 當有好消息出時, 全世界都是好消息, 個個都是賺錢的,(樓價,恒指又會見幾多幾多, 高處未算高 ) 一有壞消息出, 的傳媒又係咁話跌, 的傳媒都是信唔過, 信自已好的


大宅

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9#
發表於 05-11-9 19:58 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

agree with charlotteling.
charlotteling 寫道:
又一個事後(恐)明 :tongue: , 唔理是樓市或股市, 當有好消息出時, 全世界都是好消息, 個個都是賺錢的,(樓價,恒指又會見幾多幾多, 高處未算高 ) 一有壞消息出, 的傳媒又係咁話跌, 的傳媒都是信唔過, 信自已好的


大宅

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10#
發表於 05-11-9 20:03 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

agree with charlotteling.

個個都係咁
跌巿又黎扮專家

咁叻
就年頭升巿講呀 :tongue:


別墅

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11#
發表於 05-11-9 20:41 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

d 所謂專家好勁架(馬後砲), 每日講股睇好睇淡都有得講, 上沖唔到16000點就下試12000點, 沒セ反應就話牛皮待變, 特然有幾百點上落唔知點解, 就話夾好/淡倉, 佢講哂啦。 :tongue:

陸叔唔係講股咩, 做セ講樓ge


禁止訪問

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12#
發表於 05-11-9 21:03 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

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大宅

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睛靈勳章 畀面勳章


13#
發表於 05-11-9 22:38 |只看該作者

Re: 樓 市 下 調 早 有 伏 線

佢唔好再早o的先講
若然佢真係咁勁睇得咁通,咁佢依家都唔駛做返打工仔啦!

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