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樓市下調早有伏線 [複製鏈接]

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子爵府

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發表於 05-11-9 07:38 |只看該作者

樓市下調早有伏線

自沙士後，本地樓價已連升兩年，加上本地經濟增長持續向上，一直困擾本港的負資產問題不斷改善，但 9 月底數字顯示負資產按揭宗數再度回升，涉及的貸款金額較前季增 10 億元至 160 億元。

平心而論，我對負資產回升不感奇怪，因為只要樓價往下調，負資產的數目自然會增加，而我預期在未來時間，此數字會不斷上升。
「冰凍三尺，非一日之寒。」樓價向下調整，非關今時今日銀行追加利率。

早在 9 月底我已於本專欄跟大家說過， 98 年政府推出「八萬五」前，長實突然率先割價促銷，之後樓價便一直下跌，而今年 9 月長實推出將軍澳新樓盤時，亦同樣地突然割價售樓。雖然地產發展商說是市場推廣策略，但我當時已指出，此舉是樓市短線已見頂的訊號。

言猶在耳，不少二手盤的價格真的開始進入調整期。有人認為，近日二手樓價出現調整，是市場氣氛「一時不就」所致，不過事實卻並非如此，因為二手市場在過去兩三個月時間都是有價無市。

潛在購買力被高估

即使本地銀行尚有半厘的加息空間，供樓人士實質的額外負擔並不是那麼重。講來講去，主導本地樓市去向的，一直是信心問題，而預期未來時間，打擊置業信心的因素將會逐漸浮現。

第一、雖然調查報告指出，明年打工仔有望加薪，但大家不要因此便以為供款能力會大大提升。早前亦有調查顯示，本地中小企因租金及其他成本上漲而經營困難，目前經濟情況尚可應付，但只要客觀環境稍差，情況便會急轉直下。由於大家寧願「好天斬埋落雨柴」，也不會亂花一毫，所以樓市的潛在購買力並非如想像般大。

第二、通常股樓表現都會成正比，股市向好所帶來的財富效應，有利整體樓市發展。然而，我預計港股明年第二及第三季表現會較差，除了反映利率上升及租金高企等問題外，禽流感對股市的困擾，亦絕不能小覷。在預期股市不濟的情況下，樓市要向好又談何容易？

買家觀望承接力弱

第三、雖然目前樓市仍以用家為主導，但投資客亦不乏，若利率仍有上升空間，而樓市交投氣氛又轉淡，一些投資客為了套現，將會不惜劈價求售。可能大家會覺得，這只會是零星個案，但由於未上車的投資客不急於在現階段入貨，而用家亦採取觀望態度，在承接力薄弱的情況下，將加速樓價的調整幅度。

當然，即使負資產數目真的上升，亦不是甚麼大不了的事情，因為在早兩年香港最差的時間，負資產一族亦可以捱得過去。然而，如果真的希望透過置業投資，我覺得現階段並非理想時間，由於來年本地樓價仍有機會向下調整，如果要執平貨，可留待明年第三季後才出擊。

為何要等到第三季？因為目前經濟調整周期較以前為短，平均一至兩年便完成一個周期，目前香港整體經濟的基調並不差，如果出現調整，預計約一年便可復甦。假使後年經濟會轉佳，而樓市和股市又走在經濟之前的話，粗略估計，明年第三季入市會是不錯的時機。
陳永陸

蘋果日報