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減息不是買樓的理由 [複製鏈接]

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子爵府

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發表於 06-11-7 09:30 |只看該作者

減息不是買樓的理由

收市後豐宣布調低最優惠利率 25 點子，其他銀行亦將會開會研究跟隨。昨日之升市相信某程度上都是「春江鴨」乘機偷步，單看昨日地產股之表現便可見一斑。

銀行減息，市場當然是當好消息炒，大家又會以銀行水浸作為鼓吹大家入市的藉口，地產代理又會大鑼大鼓叫大家買樓。當然，投資的決定應由投資者自己去主意，但市場情緒的感染，以及火上加油式的推銷，很多時都會令樓宇買家被誤導而作出錯誤及過份倉卒的決定。

單是減息 25 點子，是否已具足夠的理據去看好後市呢？若然只是純借消息炒作，現在大聲看好後市者，宜提醒一眾散戶風險因素的存在。去年初美國加息，大家還侃侃而談話香港水浸，非但不會加息，還會減息，結果新盤開出天價，人人蜂擁入市買入與購買力脫節的樓盤，現時個個坐艇，又有沒有人肯去承認當日看錯！

買樓是需要作長線的供款，加息減息根本不是最重要的因素，最重要的因素是樓價所處的水平，此水平是直接影響到買家的供款能力。利率的波動只是短暫的影響，可惜的是，香港人的投機性格頗重，稍為有任何風吹草動，便憑直覺及人云亦云便去作投資決定。大家只會去羡慕別人可以很容易賺快錢，但從不考慮風險因素的存在。

豐今次減息究竟是好消息還是壞消息呢？減息代表銀行體系資金充裕，但同樣地，亦代表銀行未能有效地將資金拆借出外，這是因為貸款要求下跌呢？還是真正的資金過多呢？

等挾和黃電盈做頂

97 年前香港的投資市場發展蓬勃，大家都在心存在一個道理，就是息低，資金無出路，單單儲在銀行沒有用，所以人人話要投資。早前有不少人更提議借貸，用稅貸來作炒股票，因為借「交稅樂」的利息低。這是完全錯誤的觀念，大家要知道投資是有風險的，借貸成本雖低，贏就當然無問題，輸了又如何？息低當然要投資，但卻不是不理平貴，不問風險的去入市。 97 年的訓不少人仍記憶猶新，大家切不可重蹈覆轍。

今次港股再藉銀行減息而挾上，升勢會否持久尚是未知之數，但入市者真的要知悉風險因素的存在。股票可短線止蝕，但買樓就不可以這般容易套現，大家要三思。現時港股連積弱的地產股也被掃起，所剩餘的就只是和黃（ 013 ）及電盈（ 008 ），看看大戶會否最後連此兩股也挾高去完成做頂行動。沈振盈
蘋果日報

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子爵府

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發表於 06-11-8 05:52 |只看該作者

Re: 減息不是買樓的理由

樓市升跌利率非關鍵

昨日港股上演精采的一幕，午市曾在指急升逾 200 點的情況下一度倒跌逾 70 點，而這上下波幅 300 點的過程，只用了不足 15 分鐘時間完成，走勢可謂極具娛樂性。港股累積這樣多的升幅，出現二三百點的調整十分正常，不過，單日出現如斯大幅度的波幅，則反映出短炒的風險已大大提高。

銀行減息，是地產股的助燃劑，事實上，即使沒有減息行動，相對落後的地產股仍會上升，因為它們落後於大市實在太多了，只是一步到位還是分段完成而已。所以昨日的指高位調整，跌的只是中移動（ 941 ），地產股所受的打擊有限。我短線看好地產股，與樓市沒有太大關係，早前文章已指出地產股單是炒落後的概念已足夠了。事實上，要繼續挾高港股，很難日日都是獨沽一味靠中移動及控（ 005 ），地產股自然有其要扮演的角色。至於市場普遍相信減息可刺激留在銀行體系龐大資金流入物業市場，刺激樓市交投暢旺，有利地產發展商盈利，對此老生常談的解釋，我只認同部份，對股價的真正影響未必如想像般大，但在這種壞消息當好消息炒，好消息當更好的消息炒的市況下，自然可收推波助瀾之效。

利率升跌對股樓的影響，不能一下子就蓋棺定論。就以股市而言，好似年來美國多次加息，為何美股會節節上升創新高？撇除近來受政治因素的影響，美國加息雖是壓抑通脹，但另一方面反映出商業活動頻繁，由需求帶動利率向上。生意人不是的，如果回報不超出成本，誰會借錢？所以在之前的加息周期，每逢加息前會對股市帶來壓力，但之後在企業盈利有支持下，股市仍是向上。套用在本地股市仍是一樣，利率下跌，是一個短期的心理刺激，只是好彩遇港股瘋狂才將利率因素的影響擴大。

跌市洗禮港人趨保守

至於上文提到市場相信減息可刺激銀行體系資金流入樓市，這是一個理論假設，實際情況未必如此。今次港股升浪可以「升到你唔信」來形容，其一原因是沒有太多散戶有貨，但大家有沒有想過為何散戶會沒有貨？我可以告訴大家一個事實，我身邊有不少散戶朋友（當然是一些超富貴的散戶），直至現在都寧願現金，並不是他們蠢唔識買股票，而是一些經歷令他們改變。雖然香港經濟持續增長，但相對 97 年前的客觀條件有很大的分別（如經濟有被邊緣化的危機、政治的爭拗），因而令香港人潛意識出現信心不足的問題。

加上以前沒有人信股樓會跌，但經過幾次股樓跌市的洗禮，信心更受影響。因此，他們（或者部份香港人）在投資策略上有意無意間已趨保守。近來股市升得顛，賺唔到都不打緊，最緊要唔使輸。至於買樓這項重大投資，更加是要深思熟慮，所以我始終認為減息對樓市及股市的影響有限。事實已告訴大家，如果減息可全面刺激樓市及股市，股樓高位早應出現於零存款利率時期，而非現在。

主導股樓最大的動力是信心，而非利率。港股的瘋狂，不是來自本地的信心，而是外資及「北水」的信心。但樓市則不同，最重要仍是靠內在信心，去年樓市炒過龍，發展商先訂高價再劈價又或以其他變相減價的優惠售樓，始終為樓市加添變數。但我相信地產股短期可獨立於樓市表現，因為大家所炒的誘因不同。
陳永陸

蘋果日報

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發表於 06-11-15 08:05 |只看該作者

Re: 減息不是買樓的理由

投資要分析而非解釋

昨日剛好是豐銀行減息一周，大家回看一下各地產股之表現，大部份都打回原形。為何減息後，地產股可以完全沒有因而被看好？請參看筆者上周二在本欄之文章：「減息不是買樓之理由」。

投資市場上經常有一些「先入為主」兼「過份簡單化」的分析，一聽減息就以為樓市從此翻身，一聽減息就不顧一切飛身追入地產股。結果，地產股就在當日一開市就見頂。投資股票不可不作分析，分析不可想當然，亦切忌簡單化。影響股價的因素其實有很多，但不少人只會拿一個半個因素便大做文章，作出看好及看淡的評論，此乃投資分析的大忌。

正如香港的樓市，人人只會說未來數年供應減少，便大大聲話看好樓市。供應減少是一個影響樓價的因素，但更重要的是供求關係。「供應」加「需求」才是組成制訂價格的標準。只談供應，不談需求，是謂「斷章取義」；只計新樓落成量而忽略市場上積壓的二手供應量，是謂「報細數」，誤導準買家。

在股市之中，類似的分析評論多的是！中國市場龐大，不理股價平貴，叫人閉眼入市，是過份簡單化。專業的分析員怎可不計市盈率、市賬率等數據，便隨便看好。

大家看股價不斷上升，便灌輸「錢多」、「水浸」、「資金充裕」 … … 等概念，叫大家不用理會風險，不去計算股價平貴、合理與否，這又是否正確的投資概念？

股評習非成是

其實大家在過去已經受過不少的訓，為何還不醒覺？科網潮人人話只計瀏覽次數，不用計盈利；但見科網股股價日日上升，竟然大部份專業股評合奏一曲「指鹿為馬」。 97 年國企紅籌股炒上 1000 倍市盈率，胡亂買一間蝕錢公司也可令股價大升，大家又合奏「我愛祖國」，結果又習非成是。

今日人民幣已逐步上升，相信就快與港幣平水，大家仍然將人民幣升值當作炒作藉口。其實此因素已炒作了兩年，究竟大家會否生厭呢？究竟市場上的投資者是作「分析」還是「解釋」呢？在事件發生前，大家作一個研究，再從而推測往後走勢，這是分析，但若然見到大市升了或跌了，再去作評論，給予理由，這就是「解釋」。分析有對有錯，解釋永遠都是對的，因為無法驗證。沈振盈

蘋果日報