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子爵府

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發表於 06-12-30 18:56 |只看該作者

06樓市兩極化 豪宅大勝 中小樓慘淡


豪 宅 大 勝 中 小 樓 慘 淡

06 年 即 將 結 束 ， 回 顧 今 年 樓 市 表 現 ， 可 以 用 「 兩 極 化 」 來 形 容 ， 豪 宅 市 況 瘋 狂 肯 定 是 全 城 焦 點 所 在 ， 山 頂 加 列 山 道 12 號 豪 宅 地 皮 ， 以 超 高 的 樓 面 呎 價 逾 4.2 萬 元 售 出 ， 令 業 界 大 跌 眼 鏡 之 餘 ， 未 計 建 築 費 及 利 息 成 本 ， 已 直 迫 全 球 最 貴 豪 宅 紀 錄 ， 全 城 嘩 然 。

貴 重 地 皮 有 價 同 時 ， 一 手 豪 宅 呎 價 也 屢 創 新 高 ， 山 頂 倚 巒 兩 座 洋 房 以 呎 價 3.67 萬 元 售 出 ， 更 凸 顯 豪 宅 熱 賣 不 愁 承 接 的 現 象 ， 難 怪 市 場 認 為 ， 豪 宅 呎 價 升 逾 4 萬 元 是 指 日 可 待 之 事 。 手 持 豪 宅 的 業 主 都 成 為 今 年 樓 市 大 贏 家 。

相 反 ， 中 小 型 住 宅 就 顯 得 憔 悴 ， 年 內 發 展 商 持 續 劈 價 清 貨 尾 ， 個 別 幅 度 更 達 30% ， 同 屋 苑 小 業 主 淪 為 負 資 產 ， 而 同 區 二 手 樓 價 更 無 辜 被 波 及 ， 即 時 跌 價 。 在 中 小 型 新 樓 愈 賣 愈 平 的 陰 影 下 ， 買 家 入 市 意 欲 消 沉 ， 一 二 手 交 投 量 都 比 去 年 少 ， 二 手 樓 價 表 現 疲 不 能 興 ， 全 年 僅 升 2.7% ， 今 年 入 市 者 成 為 輸 家 。

由 於 一 手 中 小 型 住 宅 去 貨 困 難 ， 發 展 商 為 增 加 銷 路 ， 不 惜 採 用 出 位 手 法 ， 為 求 營 造 熱 烈 氣 氛 ， 如 買 家 須 先 付 數 萬 元 才 取 得 價 單 ， 以 及 要 內 購 買 家 簽 訂 單 邊 合 約 等 ， 令 買 家 極 度 鼓 譟 ， 最 後 更 要 政 府 、 消 委 會 及 地 產 代 理 監 管 局 介 入 ， 地 產 建 設 商 會 才 定 出 一 手 樓 花 銷 售 新 指 引 ， 但 對 買 家 的 保 障 似 乎 仍 嫌 不 夠 。

官 地 拍 賣 年 尾 精 采

政 府 今 年 賣 地 成 績 雖 未 如 過 去 兩 年 有 逾 百 億 元 的 進 賬 ， 但 卻 在 年 底 接 連 以 創 每 呎 新 高 地 價 售 出 兩 幅 豪 宅 地 皮 ， 其 中 山 頂 地 皮 ， 以 每 方 呎 樓 面 地 價 超 過 4.2 萬 元 成 交 ， 成 為 全 球 最 貴 。

自 由 黨 主 席 田 北 俊 家 族 私 人 公 司 萬 泰 製 衣 ， 勾 出 山 頂 加 列 山 道 12 號 地 皮 ， 勾 出 底 價 每 方 呎 已 達 1.8 萬 元 ， 發 展 商 亦 視 為 「 兵 家 必 爭 」 之 地 ， 本 月 19 日 拍 賣 當 日 果 然 吸 引 約 9 家 實 力 雄 厚 的 發 展 商 競 爭 ， 最 後 南 豐 因 遲 十 分 之 一 秒 承 價 ， 由 新 地 以 18 億 元 奪 得 ， 每 呎 樓 面 地 價 達 42196 元 ， 直 迫 全 球 最 貴 豪 宅 每 呎 賣 價 。

另 外 ， 在 11 月 底 拍 賣 的 九 龍 塘 廣 播 道 地 皮 ， 雖 然 政 府 施 以 高 度 限 制 緊 箍 咒 ， 仍 無 阻 發 展 商 求 豪 宅 地 若 渴 之 心 ， 勾 地 者 嘉 華 國 際 （ 173 ） 固 然 奮 力 迎 戰 ， 但 後 發 先 至 的 信 和 置 業 （ 083 ） ， 以 九 龍 區 新 高 每 方 呎 樓 面 地 價 9868 元 掄 元 ， 涉 資 19.4 億 元 。

今 年 上 半 年 樓 市 延 續 05 年 底 的 弱 勢 ， 令 中 大 型 發 展 商 毫 無 勾 地 意 欲 ， 故 上 半 年 未 有 地 皮 勾 出 個 案 。

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發表於 06-12-30 18:58 |只看該作者

Re: 06樓市兩極化 豪宅大勝 中小樓慘淡


豪 宅 新 貨 獨 領 風 騷

06 年 一 手 樓 市 表 現 兩 極 化 ， 豪 宅 獨 領 風 騷 ， 年 內 新 盤 頻 創 新 高 呎 價 紀 錄 ， 締 造 樓 市 神 話 。
向 來 供 應 短 缺 的 豪 宅 ， 尤 其 位 於 優 質 地 段 的 山 頂 獨 立 屋 ， 造 價 屢 創 新 高 ， 新 地 （ 016 ） 於 區 內 的 倚 巒 洋 房 連 環 創 出 高 價 成 交 。

早 前 一 買 家 斥 資 3.2 億 元 ， 購 入 6 及 7 號 屋 ， 洋 房 均 4365 方 呎 ， 呎 價 3.6655 萬 元 ， 創 山 頂 獨 立 屋 新 高 呎 價 。

會 德 豐 地 產 （ 049 ） 發 展 的 同 區 歌 賦 山 5 號 屋 ， 面 積 7857 方 呎 ， 亦 以 2.26 億 售 出 ， 呎 價 2.8764 萬 元 。

即 使 以 豪 宅 包 裝 的 荔 枝 角 曼 克 頓 山 ， 也 能 以 高 於 區 內 二 手 呎 價 逾 20% 獲 承 接 ， 1 座 63 樓 A 及 B 室 相 連 戶 ， 4072 方 呎 ， 呎 價 高 達 1.5 萬 元 ， 造 價 6108 萬 元 。 蘋果日報
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發表於 06-12-30 18:59 |只看該作者

Re: 06樓市兩極化 豪宅大勝 中小樓慘淡


入 伙 新 盤 排 隊 劈 價

過 去 兩 年 發 展 商 乘 樓 市 升 浪 ， 高 價 開 賣 新 盤 。 這 批 新 盤 今 年 陸 續 入 伙 ， 礙 於 市 況 自 去 年 底 急 速 下 滑 ， 屢 無 起 色 ， 觸 發 一 輪 蝕 讓 潮 。 發 展 商 為 求 清 貨 ， 惟 有 劈 價 ， 年 內 至 少 有 10 個 入 伙 中 小 型 新 盤 減 價 促 銷 ， 可 說 是 一 手 貨 尾 減 價 清 貨 年 。 受 發 展 商 劈 價 拖 累 ， 同 屋 苑 小 業 主 慘 淪 為 負 資 產 ， 同 區 二 手 樓 價 更 被 波 及 ， 即 時 跌 價 。

樓 價 欠 缺 上 升 動 力 ， 前 景 未 許 樂 觀 下 ， 有 業 主 選 擇 撻 定 ， 部 份 則 蝕 讓 離 場 ， 年 內 多 個 現 樓 貨 尾 掀 起 減 價 潮 。 新 地 （ 016 ） 的 荃 灣 爵 悅 庭 ， 5 月 突 然 劈 價 約 30% ， 掀 動 劈 價 浪 潮 。 長 實 （ 001 ） 東 涌 映 灣 園 3 期 悅 濤 軒 ， 出 現 不 少 業 主 撻 定 ， 發 展 商 將 「 殺 定 」 單 位 ， 以 平 過 二 手 價 每 呎 約 2500 元 清 貨 。

其 後 多 個 貨 尾 盤 先 後 加 入 劈 價 行 列 ， 如 荃 灣 樂 悠 居 、 長 沙 灣 宇 晴 軒 、 上 水 皇 府 山 、 將 軍 澳 君 傲 灣 、 將 軍 澳 豪 庭 及 上 水 皇 府 山 等 ， 減 幅 普 遍 逾 20% ， 更 出 現 高 層 單 位 低 層 價 的 怪 現 象 。

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發表於 06-12-30 19:00 |只看該作者

Re: 06樓市兩極化 豪宅大勝 中小樓慘淡


賣 樓 花 手 法 遭 詬 病

今 年 買 家 搶 購 一 手 樓 熱 情 不 再 ， 發 展 商 惟 有 以 出 位 手 法 推 動 買 家 入 市 ， 結 果 因 安 排 混 亂 ， 惹 起 市 場 極 度 不 滿 ， 要 勞 動 政 府 出 手 ， 最 終 衍 生 出 新 的 賣 樓 花 指 引 。

事 緣 新 地 （ 016 ） 及 長 實 （ 001 ） 在 8 月 先 後 開 賣 馬 灣 珀 麗 灣 5 期 及 將 軍 澳 城 中 ， 兩 盤 被 市 場 質 疑 銷 售 安 排 欠 清 晰 ， 如 買 家 須 先 付 數 萬 元 才 取 得 價 單 ， 及 要 內 購 買 家 簽 訂 單 邊 合 約 等 ， 觸 發 軒 然 大 波 ， 並 引 起 政 府 、 消 委 會 及 地 產 代 理 監 管 局 介 入 。 其 後 舉 行 四 方 會 議 ， 修 訂 樓 花 銷 售 指 引 ， 包 括 開 賣 24 小 時 前 公 布 首 批 價 單 ， 最 少 20 伙 或 首 批 單 位 20% ， 加 推 價 單 應 張 貼 在 售 樓 處 。

另 外 ， 建 設 商 會 副 主 席 梁 志 堅 又 公 布 成 立 監 察 委 員 會 ， 成 員 除 發 展 商 代 表 外 ， 另 包 括 律 師 、 會 計 師 及 獨 立 人 士 等 。 但 外 界 則 認 為 獲 委 任 的 律 師 與 發 展 商 有 業 務 往 來 ， 質 疑 其 中 立 程 度 。

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發表於 06-12-31 01:12 |只看該作者

Re: 06樓市兩極化 豪宅大勝 中小樓慘淡


代 理 選 十 大 地 王 拍 賣 最 熱

06 年 即 將 結 束 ， 本 港 主 要 幾 間 地 產 代 理 行 回 顧 今 年 樓 市 ， 選 出 十 大 地 產 新 聞 ， 其 中 四 項 相 同 ， 包 括 山 頂 地 皮 以 歷 史 高 價 賣 出 、 九 龍 塘 廣 播 道 1 號 地 皮 樓 面 呎 價 近 萬 元 、 地 產 建 設 商 會 修 訂 樓 花 指 引 及 銀 行 減 息 。 除 上 述 四 項 外 ， 澳 門 樓 市 熾 熱 及 基 地 產 （ 012 ） 以 8.25 億 元 奪 灣 仔 金 國 及 國 民 大 廈 92.31% 業 權 等 ， 均 被 選 為 06 年 十 大 地 產 新 聞 之 列 。

幾 間 地 產 代 理 行 選 出 今 年 樓 市 十 大 新 聞 中 ， 不 約 而 同 選 出 山 頂 及 九 龍 塘 兩 幅 豪 宅 地 皮 高 價 賣 出 為 重 要 地 產 新 聞 。

銀 行 減 息 莫 大 喜 訊

而 困 擾 樓 市 多 年 的 息 口 問 題 ， 今 年 終 於 掉 頭 向 下 ， 由 豐 銀 行 帶 頭 減 息 ， 對 於 以 推 銷 樓 宇 買 賣 為 生 的 地 產 代 理 而 言 ， 自 然 是 莫 大 喜 訊 及 重 要 新 聞 。

整 體 而 言 ， 今 年 本 地 樓 市 是 平 淡 的 一 年 ， 相 反 ， 受 賭 博 業 刺 激 的 澳 門 ， 經 濟 急 速 起 飛 帶 動 樓 市 飆 升 ， 不 少 代 理 行 轉 戰 濠 江 ， 以 填 補 本 港 失 地 。 過 江 促 成 多 宗 澳 門 物 業 買 賣 的 利 嘉 閣 ， 就 認 為 澳 門 一 手 樓 造 價 創 出 呎 價 6300 元 新 高 為 重 大 地 產 新 聞 之 一 。 港 置 就 選 出 政 府 公 布 重 售 居 屋 為 重 點 新 聞 之 一 。

美 聯 選 房 託 基 金

美 聯 物 業 則 認 為 年 內 房 地 產 信 託 基 金 熱 潮 方 興 未 艾 ， 為 地 產 焦 點 新 聞 。 而 在 內 地 多 個 城 市 設 立 分 行 網 絡 的 中 原 地 產 ， 則 認 為 國 務 院 頒 布 遏 抑 樓 價 措 施 ， 令 當 地 樓 市 幾 陷 停 頓 為 重 點 新 聞 之 一 。

代 理 選 出 今 年 四 大 地 產 新 聞

• 山 頂 加 列 山 道 地 皮 以 樓 面 呎 價 42196 元 售 出 ， 創 史 上 新 高 。

• 政 府 關 注 發 展 商 賣 樓 手 法 ， 地 產 建 設 商 會 引 入 新 指 引 ， 要 求 會 員 遵 守 。

• 九 龍 塘 廣 播 道 1 號 地 皮 ， 以 近 萬 元 樓 面 呎 價 售 出 。

• 本 港 銀 行 減 息 ， 意 味 加 息 周 期 快 完 結 ， 對 樓 市 有 支 持 。


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發表於 07-1-1 12:30 |只看該作者

Re: 06樓市兩極化 豪宅大勝 中小樓慘淡


《豬年預測》利率向下添香港樓市活力,樓價料因投資需求而上升

路透香港電---香港樓市於2006年仍飽受息口不明朗的陰霾籠罩，全年平均樓價只微升約2%。不過，隨著本地經濟及就業情況進一步改善，加上市場普遍預期明年美國將會減息，而本地通脹不斷上升，2007年香港將可能出現「負利率」。分析師指出，這或將帶動樓市的投資需求，成交量及樓價料將上升，部份分析師更估計樓價升幅可高至20%。

當通脹高於銀行儲蓄利率，實際利率將變為負數，即意味著市民將錢存入銀行收取的利息未能抵銷通脹。美聯集團首席分析師劉嘉輝表示，「若出現負利率，市場的投資需求將會增加，明年樓市會比今年好。」

瑞銀與法國家巴黎百富勤均預期，美國2007年的減息幅度料達100個基點。

法國巴黎百富勤指出，按過往地產市場的周期，當實際利率在2%以下的時候，住宅需求將會上升，吸收新供應與剩餘單位，樓價因而上升。現時實際利率為2.1%，一旦美國2007年開始減息，到年底時實際利率有可能接近零。

法國巴黎百富勤、戴德梁行預測2007年住宅樓價將在現水平上上漲15%。美聯則預測二手市場樓價有20%升幅。

然而，摩根大通的地產分析員魏志鴻則認為，新供應及貨尾單位多仍將困擾本地樓市，預期2007年樓價將窄幅上落，升幅只有3-5%。

**住宅供應充裕**

政府於2002年底宣布永久停止定期賣地，以挽救當時因供過於求而陷於低潮的住宅樓市。現時本地發展商主要通過勾地(從土地申請表中申請拍賣土地)、與市區重建局合作、兩鐵(九廣鐵路和地鐵)上蓋項目，以及以補地價等方式更改土地用途來補充土地。

根據政府公布數字，截至9月底止私人住宅一手市場已落成但仍未售出單位(俗稱「貨尾」單位)共1.9萬個，加上建築中的可售單位，共6.5萬個單位。不過，建築中的可供出售單位一般需二至五年才落成，非一下子推出市場。

劉嘉輝估計，在2010年前香港每年的一手住宅新供應約2萬個，而今年一手住宅的成交量估計為1.2-1.3萬個，低於2005年的1.5萬個，他認為供需基本平衡。

魏志鴻則認為，從這些數字看出市場供應仍大於需求，加上政府將於2007年初起分階段出售剩餘的「居者有其屋」單位，且市場上換樓需求不大，樓市仍有壓力。

**豪宅樓價升幅續跑贏**

香港一般住宅樓價已自香港2003年嚴重急性呼吸道症候群(SARS)爆發後的谷底回升了近70%。但2006年全年樓價平均升幅僅約2%，中小型住宅的表現落後於豪宅。分析師指出，豪宅因供應有限，後市表現較中小住宅看高一線，兩者樓價升幅差距將繼續拉闊。

在12月中舉行的政府土地拍賣中，位於山頂加列山道的豪宅用地以高出底價1.34倍由香港主要發展商--新鴻基地產成交，並刷新香港住宅樓面尺價最高紀錄，每平方尺價高達4.22萬港元。

摩根大通的魏志鴻說，本地及內地富豪對山頂、港島南區、九龍塘等傳統豪宅區有很很大需求，但新供應則很少。

仲量聯行國際董事兼住宅部主管曾煥平預測，2007年豪宅的整體資本值料上升5%，供應向來緊張的傳統豪宅區升幅更可達10%。

他指出，「港島區未來的豪宅供應將繼續緊張，2007-08年期間將僅有255個單位落成，有效鞏固豪宅市場資本值。財富增長加上資金充裕將確保頂級物業的銷售需求持續。”

麥格理預期，2007年中小型住宅樓價料有5-7%增長，但豪宅升幅則可達20%，因後者的目標買家的購買力較強。該行並看好一些擁有較多中至高價樓盤的發展商如新鴻基地產和新世界發展。該兩股份亦為瑞銀三家首選地產股中的兩隻。京華山一亦表示，對豪宅前景更為樂觀，因此較傾向發展這類樓盤的地產股，例如恆隆地產和嘉里建設，將跑贏其它地產股。
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