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樓市動向

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子爵府

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發表於 07-1-17 18:39 |只看該作者

H Cube 買家誤買摩貨



荃 灣 新 盤 沙 士 價
H Cube 最 低 呎 價 2767

今 年 新 盤 前 景 未 許 樂 觀 ， 發 展 商 近 日 改 變 策 略 ， 推 售 中 小 型 住 宅 時 傾 向 「 求 量 」 。 消 息 透 露 ， 南 豐 集 團 的 荃 灣 單 幢 樓 H Cube 明 晚 首 輪 內 購 ， 首 批 48 伙 最 平 賣 103.5 萬 元 ， 較 屯 門 豫 豐 花 園 去 年 開 售 時 還 要 平 。 該 批 單 位 最 低 呎 價 2767 元 ， 返 回 03 年 「 沙 士 」 期 間 同 區 翠 豐 臺 的 造 價 水 平 。

早 前 一 直 以 「 驚 喜 價 」 暗 示 H Cube 定 價 的 南 豐 集 團 ， 終 以 平 價 姿 態 開 賣 。 正 當 長 實 （ 001 ） 計 劃 短 期 內 以 先 求 量 策 略 ， 平 價 開 賣 東 涌 映 灣 園 聽 濤 軒 之 際 ， 南 豐 昨 通 知 地 產 代 理 H Cube 日 內 開 賣 事 宜 ， 率 先 截 擊 一 批 客 源 。 H Cube 首 批 單 位 平 均 呎 價 3078 元 ， 較 毗 鄰 爵 悅 庭 及 樂 悠 居 二 手 呎 價 約 3200 至 3400 元 ， 低 4 至 9% 。 受 該 盤 低 價 開 售 衝 擊 ， 圖 以 平 價 招 徠 的 聽 濤 軒 ， 長 實 亦 變 陣 迎 戰 ， 周 內 改 為 先 賣 逾 300 萬 元 的 海 景 大 單 位 ， 避 免 對 撼 。

消 息 指 出 ， H Cube 屬 服 務 式 住 宅 ， 首 批 單 位 分 布 9 至 12 樓 共 4 層 ， 每 層 12 伙 ， 每 間 代 理 獲 分 派 一 層 單 位 ， 明 晚 開 賣 前 自 行 向 準 買 家 推 銷 。

入 場 費 103.5 萬

同 時 ， 該 盤 細 單 位 佔 多 ， 逾 600 方 呎 每 層 僅 4 伙 ， 因 而 普 遍 單 位 銀 碼 較 小 ， 買 家 選 用 即 供 付 款 ， 樓 價 更 獲 7% 折 扣 優 惠 。 首 批 最 平 單 位 是 9 樓 13 室 ， 374 方 呎 ， 111.3 萬 元 （ 即 供 價 103.5 萬 元 ） ； 最 貴 為 12 樓 7 室 ， 634 方 呎 ， 219.1 萬 元 （ 即 供 價 203.7 萬 元 ） 。 項 目 已 屆 現 樓 ， 為 吸 引 投 資 客 ， 發 展 商 設 首 兩 年 免 息 供 ， 方 便 買 家 放 租 。

過 去 5 年 ， 荃 灣 先 後 有 多 個 新 盤 開 賣 ， 當 中 以 02 年 同 為 南 豐 發 展 的 翠 豐 臺 ， 首 批 單 位 呎 價 最 低 ， 僅 2250 元 。 03 年 「 沙 士 」 爆 發 ， 長 實 朗 逸 1 期 首 批 平 均 呎 價 2320 元 ， 同 年 翠 豐 臺 現 樓 再 售 ， 呎 價 僅 見 2600 元 。 H Cube 旁 的 爵 悅 庭 ， 04 年 一 度 趁 樓 市 升 浪 以 進 取 價 開 賣 ， 首 批 平 均 價 4400 元 ， 去 年 5 月 隨 即 大 幅 劈 價 三 成 清 貨 。 至 於 去 年 銀 碼 最 細 的 屯 門 新 盤 豫 豐 花 園 ， 最 平 單 位 即 供 價 111.8 萬 元 。 業 界 認 為 ， 發 展 商 捨 棄 近 年 進 取 價 開 賣 新 盤 ， 以 平 價 招 徠 ， 為 今 年 銷 量 定 下 一 定 基 礎 。

聽 濤 軒 變 陣 　 推 海 景 戶

受 平 價 新 盤 出 擊 ， 長 實 揚 言 「 先 求 量 ， 後 求 價 」 開 賣 的 聽 濤 軒 ， 市 傳 最 快 周 內 開 賣 。 長 實 營 業 部 副 首 席 經 理 劉 文 說 ， 項 目 部 署 月 內 推 出 ， 最 快 周 內 開 放 示 範 單 位 ， 首 批 先 賣 A 、 B 、 G 及 H 室 1013 至 1228 方 呎 海 景 單 位 ， 3 房 入 場 費 約 300 萬 元 ， 4 房 約 360 萬 元 。 15 座 半 數 單 位 向 海 ， 16 座 屬 單 邊 樓 王 ， 細 單 位 望 機 場 海 景 。

利 嘉 閣 執 行 董 事 廖 偉 強 認 為 ， 新 盤 以 合 理 價 開 賣 ， 對 樓 市 是 好 事 ， 因 過 去 數 年 新 盤 定 價 太 進 取 ， 近 年 市 道 不 景 ， 一 手 樓 要 以 貼 近 二 手 價 開 賣 ， 對 樓 市 反 而 有 幫 助 ， 可 吸 引 用 家 及 投 資 者 買 樓 ， 刺 激 交 投 回 升 。 他 相 信 ， 日 後 新 盤 發 售 ， 首 批 會 以 低 價 造 勢 ， 然 後 慢 慢 加 價 ， 相 信 會 是 趨 勢 ， 尤 其 是 中 小 型 住 宅 ， 因 供 應 太 多 。

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發表於 07-1-17 18:40 |只看該作者

Re: 荃灣新盤沙士價 H Cube最低呎價2767


同 區 二 手 受 壓 交 投 跌 一 成

近 年 新 盤 供 應 重 災 區 之 一 荃 灣 區 ， 再 有 新 盤 劈 價 開 售 。 業 界 認 為 ， 在 新 盤 搶 客 及 居 屋 重 售 下 ， 難 免 對 區 內 二 手 市 場 構 成 打 擊 ， 上 車 盤 交 投 量 下 跌 10% ， 與 外 區 市 況 大 相 逕 庭 。

美 聯 營 業 董 事 歐 沚 軒 指 出 ， 因 荃 灣 有 上 車 新 盤 低 價 開 賣 ， 加 上 居 屋 重 售 ， 區 內 二 手 市 道 備 受 壓 力 ， 本 月 成 交 量 下 跌 10% 。 他 認 為 ， H Cube 最 平 單 位 呎 價 低 至 2767 元 ， 較 區 內 二 手 樓 更 低 ， 相 信 會 吸 納 一 批 投 資 者 或 租 客 入 市 ， 難 免 會 衝 擊 二 手 市 場 。

去 年 荃 灣 多 個 貨 尾 盤 劈 價 清 貨 ， 已 拖 累 區 內 二 手 樓 價 由 高 位 下 跌 逾 20% 。 美 聯 指 出 ， 區 內 二 手 屋 苑 包 括 愉 景 新 城 、 樂 悠 居 、 爵 悅 庭 及 朗 逸 等 ， 目 前 呎 價 介 乎 3141 至 3766 元 ， 而 個 別 老 牌 屋 苑 或 細 碼 物 業 ， 呎 價 低 至 2000 元 亦 有 交 易 。

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發表於 07-1-18 10:23 |只看該作者

Re: 荃灣新盤沙士價 H Cube最低呎價2767


H Cube 棲 身 廠 區 空 氣 差

南 豐 發 展 的 H Cube ， 突 然 以 沙 士 價 每 方 呎 2767 元 起 開 售 ， 最 平 單 位 103.5 萬 元 ， 以 平 價 策 略 相 信 與 發 展 商 明 白 物 業 先 天 不 足 有 關 。

鄰 居 大 減 價 焉 敢 高 開

H Cube 與 華 置 樂 悠 居 及 新 地 爵 悅 庭 為 鄰 ， 同 在 楊 屋 道 一 帶 工 業 區 邊 緣 ， 均 屬 服 務 式 住 宅 。
這 類 形 式 的 物 業 原 意 是 作 為 工 業 與 商 住 區 之 間 的 一 道 屏 障 ， 阻 隔 工 業 區 可 能 產 生 的 污 染 ， 免 影 響 到 民 居 ， 因 此 服 務 式 住 宅 在 設 計 上 有 如 酒 店 ， 只 適 合 作 出 租 ， 不 宜 作 長 期 居 所 。 故 H Cube 面 對 工 業 活 動 帶 來 的 噪 音 及 空 氣 污 染 。

面 對 如 此 缺 陷 ， 無 論 早 兩 年 新 地 如 何 包 裝 爵 悅 庭 為 新 一 代 豪 宅 ， 而 華 置 將 樂 悠 居 標 榜 成 優 皮 之 家 ， 但 兩 屋 苑 去 年 初 入 伙 後 ， 發 展 商 都 要 大 減 價 清 貨 ， 加 上 長 實 去 年 在 短 短 半 年 之 內 ， 減 價 賣 葵 涌 服 務 式 住 宅 樓 花 雍 雅 軒 ， 三 大 發 展 商 為 此 類 毗 鄰 工 廠 區 的 物 業 價 值 進 行 了 一 次 洗 禮 ， 讀 者 可 勿 掉 以 輕 心 。

H Cube 規 模 是 楊 屋 道 3 個 屋 苑 中 最 小 的 一 個 ， 現 時 爵 悅 庭 及 樂 悠 居 的 二 手 放 盤 量 ， 各 約 400 及 100 個 ， 樂 悠 居 更 尚 有 數 十 個 貨 尾 ， 數 量 已 超 過 H Cube 的 供 應 量 。 面 對 此 兩 大 強 敵 ， 和 未 來 西 鐵 荃 灣 西 站 上 蓋 的 龐 大 發 展 項 目 ， 再 加 上 現 時 區 內 大 量 二 手 放 盤 ， H Cube 更 顯 弱 勢 。 南 豐 要 突 圍 而 出 ， 就 非 得 以 平 價 取 勝 。

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發表於 07-1-18 16:05 |只看該作者

Re: 荃灣新盤沙士價 H Cube最低呎價2767


荃灣二手成交靜局

【明報專訊】荃灣 H Cube以低同區新入伙屋苑二手價 20％開盤，頓成市場焦點，荃灣二手市場繼去年爵悅庭、樂悠居劈價後，再度陷入凍結期，昨日荃灣區放盤業主普遍擴闊議價空間至約 5%，而 H Cube開盤前，日前有投資客售出爵悅庭兩房單位，投資 2年，連交易成本損失約 40萬元。

爵悅庭兩房戶 蝕 40萬售出

香港置業分行經理梁定年表示，成交單位為爵悅庭北爵軒低層 A室，單位面積約 608呎，兩房內園景致，成交價約 191萬元，呎價 3141元。原業主 2004年底以 225萬元一手價購入，現時連同交易成本，勁蝕約 40萬元。

梁稱，由於 H Cube屬新樓，現時的推售價與區內的愉景新城及綠楊新

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發表於 07-3-5 20:43 |只看該作者

Re: 荃灣新盤沙士價 H Cube最低呎價2767


H Cube 買 家 誤 買 摩 貨
指 代 理 隱 瞞 賣 方 乃 確 認 人

樓 市 復 蘇 ， 連 帶 炒 賣 活 動 也 活 躍 起 來 ， 像 早 前 熱 賣 的 荃 灣 新 盤 H Cube ， 便 錄 得 不 少 短 炒 個 案 。 讀 者 黃 小 姐 ， 正 是 H Cube 的 向 隅 客 ， 她 其 後 轉 投 二 手 市 場 ， 惟 簽 署 臨 時 買 賣 合 約 後 ， 黃 小 姐 才 知 悉 賣 方 原 來 以 確 認 人 身 份 將 單 位 轉 售 給 她 。 黃 小 姐 對 摩 貨 成 交 一 竅 不 通 ， 代 理 又 沒 有 告 訴 她 牽 涉 物 業 的 契 約 雜 費 由 誰 支 付 ， 她 擔 心 利 益 受 損 ， 因 此 致 電 本 報 查 詢 。

南 豐 集 團 以 低 價 開 盤 的 H Cube ， 成 功 吸 引 市 場 注 意 力 ， 黃 小 姐 也 被 該 樓 盤 吸 引 ， 奈 何 她 心 儀 的 那 類 單 位 早 已 售 罄 ， 香 港 置 業 的 地 產 代 理 ， 遂 游 說 她 吸 納 二 手 放 盤 。

黃 小 姐 遂 在 代 理 穿 針 引 線 下 ， 終 在 二 手 市 場 以 117.5 萬 元 ， 購 入 H Cube 低 層 一 個 374 方 呎 單 位 ， 並 將 3 萬 元 臨 時 定 金 直 接 支 付 賣 方 。

優 惠 欠 奉 須 付 圖 則 費

由 於 代 理 沒 有 交 代 ， 黃 小 姐 一 直 不 知 道 這 是 一 宗 摩 貨 成 交 ， 直 至 簽 約 翌 日 ， 代 理 要 求 她 在 臨 時 合 約 上 第 5 項 條 款 ， 即 「 賣 方 是 以 確 認 人 身 份 售 出 該 物 業 」 的 句 子 旁 邊 補 加 簽 名 。

臨 時 合 約 上 又 額 外 加 入 這 項 條 款 ︰ 「 買 賣 雙 方 同 意 ， 如 買 方 於 發 展 商 指 定 之 成 交 日 期 未 能 完 成 成 交 ， 買 方 同 意 賣 方 即 時 收 回 物 業 或 轉 讓 予 第 三 者 ， 買 方 並 同 意 放 棄 本 合 約 或 該 物 業 之 所 有 權 利 」 ， 她 才 恍 然 大 悟 。

黃 小 姐 表 示 ， 「 我 覺 得 代 理 有 心 隱 瞞 ， 如 果 我 早 知 賣 方 係 確 認 人 ， 我 未 必 會 買 呢 個 單 位 ， 因 為 我 擔 心 手 續 會 比 較 麻 煩 ， 而 且 我 要 承 擔 風 險 亦 大 。 」

黃 小 姐 謂 ， 究 竟 在 這 宗 交 易 ， 她 是 扮 演 一 手 買 家 ， 抑 或 二 手 買 家 角 色 ， 至 今 也 未 弄 得 清 楚 。
黃 小 姐 又 說 : 「 佢 話 ， 我 係 二 手 買 家 ， 所 以 發 展 商 送 優 惠 我 冇 份 ； 但 另 一 方 面 ， 應 該 由 一 手 買 家 畀 費 用 ， 例 如 圖 則 費 ， 佢 就 話 由 我 負 責 ， 我 真 係 唔 明 白 點 解 係 咁 ， 好 驚 俾 人 呃 。 」

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