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樓市動向

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08年樓市展望 [複製鏈接]

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子爵府

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發表於 08-1-1 09:52 |只看該作者
08樓價 看升15%
一手單位供應有限

回顧07年，樓價升幅在首3季遠遠落後於股市，但9月起香港跟隨美國累積減息達1厘，之後股市出現調整，但整體樓價卻急升了約15％，全年累積升幅更達23％，樓價升至9年多新高，而交投量則達97年以後的10年新高。展望08年樓市，業界認為雖然升幅可能放緩，仍普遍預期樓價可再升約15％。

雖然07年樓市大豐收，但除了豪宅如山頂倚巒創出二手呎價5.5萬元，遠高於山頂天比高97年錄得每呎約3萬元的最高紀錄外，一般中小型住宅樓價，與97年高峰期比較，仍有約33％的差距。

而07年全年包括一及二手住宅，以及工商舖等各類物業的整體物業買賣登記，估計逾14.3萬宗，涉及金額5180多億元，數字雖分別較06年大升51％和64％，但與97年比較，則仍有約30％和40％的差距。

08年新屋供應料僅1.3萬伙

至於反映炒風的住宅「摩」貨(未完成交易已轉售)佔整體成交比率，雖由06年底的1.6％升至現時約2.4％，但亦遠遜97年最高錄得的10.38％。

新鴻基地產(0016)代理執行董事周國賢估計，08年全新單位供應量相信只介乎1.2萬至1.3萬個，供應仍然緊張，料今年整體樓價有力上升15％，而豪宅走勢料可更看高一線。不過，周國賢強調，集團希望樓價可以穩步上揚，因為(樓價)若升勢過急過快，對市場來說並不健康。

長實(0001)執行董事趙國雄則認為，本港樓價自過去谷底已回升超過1倍，但外圍市仍不明朗，明年樓市動力將放緩，估計樓價升幅介乎15％至20％。

趙國雄解釋，雖然美國可能再減息1至2次，以挽救市場信心，但美國次按問題一旦淡化， 當地通脹可能隨即加劇，聯儲局可能追加息率，屆時本港或須跟隨。他又指出，目前樓市投機氣氛轉濃，在樓宇買賣完成前轉手的「摩」貨增加，若市逆轉，會增添大市壓力。

新世界(0017)代理執行董事何伍燕榆曾表示，本港在負利率環境下，加上一手單位供應持續緊絀、失業率持續下降等利好因素帶動下，預料08年樓市走勢可望延續07年下半年的旺勢，新盤定價亦會較進取。

九龍站貝沙灣後市看俏

在各類物業當中，美聯集團(1200)主席黃建業表示，08年看好超級豪宅、甲級商廈及一線舖位的市道。利嘉閣董事總經理廖偉強估計，受九龍站環球貿易廣場首期即將入伙帶動，料九龍站上蓋豪宅08年的市道可以看俏；此外，廖認為港島南區貝沙灣現平均呎價介乎1.2萬至1.3萬元，屬於「低水」，預料亦會發力「追落後」。大眾化屋苑方面，廖指傳統藍籌屋苑如太古城、美孚新仍會領風騷。明報

[ 本文章最後由 mission 於 08-1-28 16:01 編輯 ]
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發表於 08-9-27 00:14 |只看該作者
今年入市買樓蝕讓多

【on.cc專訊】 樓市在今年農曆年後反覆向下，不少年初入市短炒想賺快錢的炒家都要損手離場。今年頭8個月，市場錄到152宗，而今年登記買入再轉售的蝕讓成交，其中約有35宗，蝕讓幅度超過一成。

有業內人士認為，近期樓市欠缺利好消息刺激，相信樓價短期內仍會受壓，估計短炒蝕讓個案將會繼續增加。
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發表於 08-9-25 16:46 |只看該作者
對本地樓市的幾點觀察

我在開這個欄的時候，原先的構思是盡量少在這裡談本地的樓市，因為我的主業是地產代理，每天都在談樓市，而一談就談了30多年，談得有點厭了。不過，近日金融市場動盪不安，本地樓市亦醞釀有變，故應讀者的要求，在這裡談談對本地樓市的幾點觀察。

一，本地樓價需要下調
全球金融風暴已動搖投資者的信心，人們為了保本，增持現金，不敢冒新風險，故流入樓市的資金相對減少，樓價難免亦需往下調整。因此，農曆年前所見的樓價高位，已可視作一個中期的浪頂，在今後一段相當長的時間裡都不易打破。樓價既然已無力創新高，唯有向下測試支持位。

二，仍存利好因素，下調速度很慢
金融風暴雖已把樓市的升勢逆轉，但樓價調整的速度非常緩慢，中原城市指數只跌了8%左右。很多買家，認為這樣的跌幅仍不足夠，故市場的觀望氣氛濃厚，即使是用家，也傾向先租一段時間再算。至於賣方為何不願減價，是因為本地樓市的確仍存在著一定的利好因素。這些因素包括：(i)未來兩年，樓宇的落成量仍相對不足，發展商沒有大幅減價的壓力。一手市場不帶頭減，二手市場的反應自然比較緩慢。

(ii)為了挽救金融危機，外國都在減息，香港亦只好跟隨，令本地的租金回報率，處於高過利率的水平。投資者覺得收租好過收息，而用家亦覺得供樓平過租樓。因此，雖然未有樓的人在現時環境下不肯輕易入市，但有樓在手的人也不肯輕易棄樓要錢。

(iii)現時樓價不比97，並非處於偏高的水平，下調的空間有限。年初時雖有炒家入市，但比例上遠不如97，故急於卸貨的炒家不多。

(iv)從負擔能力的角度來看，現時仍處於歷史的低位，用家不是買不起樓，而是擔心樓價未跌定。因此，當樓價下調至支持位之後，用家入市會轉趨積極。

三，實體經濟放緩，跌市還有第二波
現時香港樓市所受的衝擊，主要仍是受金融危機所產生的心理因素所造成的，這只是第一波。隨著實體經濟亦開始放緩，樓市可能還會受第二波的衝擊。

經濟活動減慢，會令社會對物業的需求下降，並會令物業使用者的負擔能力減少。因此，租金水平將會跟隨經濟放緩一起回落。由於樓價已先於租金回落，第二波對樓價的衝擊將視乎在第一波的調整幅度是否已提前作出反映。

現時樓價普遍已下跌了8%，我估計，還要再跌5%之後才能找到支持位。最近樓價的跌勢有加快跡象，我估計第一階段的跌幅可在9月底至10月初之間完成，之後交投量會逐步增加。樓市在第四季的成交量不至會比第三季差。施永青
(轉載自2008年9月25日am730C觀點)
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發表於 08-7-19 08:00 |只看該作者
私宅施工落成量創新低

【明報專訊】運輸及房屋局昨天公布，私人住宅落成量連續7年下跌，今年上半年更只有1600伙落成，業界估計全年落成量將不足1萬伙，勢創37年有紀錄新低。同一時間，上半年私宅施工量亦跌至僅1100伙，就算再加上已落成仍未售出的單位（即現樓貨尾），以及建築中仍未售出的住宅單位數目合共5萬個（業界一般視為末來3年的供應上限），同樣是有紀錄以來的新低，有學者認為數字對樓市有利好作用。

今年上半年僅有一幅位於西貢白沙灣的蚊型地成功勾出拍賣，此外，政府剛公布的次季土地交易收入，涉及僅62宗，收入總額只有6億元，較今年首季大幅下跌4成半，反映發展商吸納土儲進度緩慢，勢將進一步影響未來住宅供應量。

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，一手樓施工及落成量均創新低，是樓市利好因素，正與市場擔心息口向上的利淡因素角力，估計下半年樓市將呈橫行格局為主，樓價波幅會少於5％，不過他指出，若落實加息，樓盤便要減價。

學者：數據利好樓市

許智文表示，施工量少，是因為市場不明朗，股市波動、下雨天較多等因素造成。他估計，下半年隨着有較大型新盤竣工，落成量會回升。

許稱，市場仍有5萬伙潛在供應，以及1.3萬伙批出但未動工單位，中、短線供應暫時不用太擔心，但要密切留意未來兩季的公布，若果施工量再創新低，便會「迫到市場相當緊要」，那時便要留意。

地產建設商會執委會副主席、新世界董事兼總經理梁志堅認為，本港現時樓市供應量仍充足，住宅供應未見斷層。不過，他認為政府對勾地申請要求偏高，令發展商難於勾地作日後發展，長遠或影響住宅供應，呼籲政府恢復定期賣地。

下半年落成量應回升

利嘉閣董事總經理廖偉強表示，雖然上半年施工量及落成量創新低，但多個項目如信和（0083）等財團發展的大埔白石角數個項目等均會於年內動工，相信今年私宅施工量最終達1.4萬至1.6萬伙水平。他又預期，今年下半年可望落成的項目，包括尚未推出的南豐大角嘴海桃灣、新世界（0017）的尖沙嘴河內道項目， 以及去年已推出的恒地（0012）長沙灣星匯居等，估計下半年將有約5000伙落成，全年落成量可回升至約6600伙。

美聯首席分析師劉嘉輝表示，早前公布的《香港物業報告》顯示，去年私宅吸納量遠高於落成量，相差逾9300伙﹔至於今年落成量，估計將少於政府原先預測至不足1萬伙，相信今年吸納量將再次高於落成量，在需求強勁下，發展商亦維持重價不重量，對樓價起着支持作用。

中原研究部聯席董事黃良昇預期，今年全年落成量只有9600伙，是1972年有紀錄以來37年的新低，並且首度跌破1萬個的水平。他又稱，若今年施工量繼續下降，落成量偏低的局面將會延介到2012至2013年。

（明報記者陳天賜、周偉強報道）

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發表於 08-7-15 17:19 |只看該作者
美聯稱大型屋苑租金升20%需延至明年首季


【on.cc專訊】 美聯物業(01200)首席分析師劉嘉輝表示，該行原先預計今年十大住宅屋苑租金會上升約20%，但上半年租金只上升約8至9%，故相信預計租金升幅會延遲至明年第一季。不過，他預料，現時住宅空置率已跌至約4.1% ，故可支持租金向上。
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發表於 08-7-9 16:45 |只看該作者
美聯料下半年港島樓價升5%至10%

【on.cc專訊】 美聯物業(01200)董事楊永健表示，上半年港島區錄13,673宗二手成交，按年升5.7%，同期一手成交僅錄186宗，較去年同期錄得1,393宗明顯為低，估計下半年港島區二手交投量達1.6萬宗。樓價方面，上半年港島區屋苑樓價升6%至15%，下半年料再升5%至10%，而下半年租金升幅料約10%，租金全年升20%。
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發表於 08-7-8 09:14 |只看該作者
中原料九龍樓價全年升15％

【明報專訊】樓市氣氛近日雖再有轉淡象，但隨多個西九龍新盤擬於第3、4季開售，料可帶動九龍區成交量、樓價再次向上。中原地產估計，區內今年整體樓價全年會有15％累積升幅，而由於九龍樓價與港島仍存在距離，加上多項大型基建已「上馬」，預料可刺激更多市場資金投放到九龍市場。

中原地產九龍區董事劉瑛琳指，今年上半年，九龍住宅物業平均成交價為329萬元，相對03年低潮時的123萬元，大幅上升逾1.66倍。她續稱，九龍將有多項大型基建工程（如港鐵沙中線、啟德郵輪碼頭及西九文化區等）落實興建，加上區內樓價與港島仍有距離，估計資金會繼續追捧九龍物業。

50屋苑交投 11個月新低

儘管近期樓市氣氛較弱，但多個西九龍新盤（如奧運站海桃灣、長沙灣One Madison及大角嘴柏豐28等），均擬下半年內推出，劉認為可再次帶動市場氣氛和交投量，料九龍整體樓價今年仍會有15％累積升幅。另外，利嘉閣指全港50大指標屋苑在過去一周（6月30日至7月6日），合共錄得291宗交投，對比之前一周（6月23日至29日）的330宗跌11.8％，是自去年8月底以來新低，反映二手市淡靜。
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發表於 08-7-7 15:11 |只看該作者
用 家 主 導
租 金 回 報 佳 　 中 小 住 宅 抗 跌

市 場 普 遍 預 期 下 半 年 樓 市 難 復 旺 勢 。 不 過 ， 住 宅 市 場 始 終 有 一 定 用 家 需 求 ， 加 上 租 金 升 幅 有 拋 離 樓 價 上 升 之 勢 ， 業 界 預 期 ， 資 金 欠 缺 出 路 ， 物 業 市 場 勢 成 市 民 投 資
 目 標 ， 其 中 以 用 家 為 主 的 中 小 型 住 宅 ， 尤 其 是 細 價 物 業 ， 因 具 可 觀 租 金 回 報 ， 受 市 場 追 捧 ， 樓 價 若 回 落 一 定 幅 度 ， 交 投 可 望 率 先 反 彈 。 豪 宅 造 價 因 大 升 ， 反 彈 料 疲 弱 。

熾 熱 的 樓 市 氣 氛 已 由 去 年 高 逐 步 回 落 。 利 嘉 閣 董 事 總 經 理 廖 偉 強 認 為 ， 豪 宅 市 場 對 息 口 及 環 球 經 濟 等 消 息 較 敏 感 ， 因 而 市 道 轉 差 ， 交 投 率 先 驟 減 。 上 半 年 豪 宅 市 場 旺 價 不 旺 市 ， 造 價 屢 創 新 高 ， 成 交 量 相 對 淡 靜 。 相 反 ， 中 小 型 住 宅 因 有 實 質 用 家 支 持 ， 只 要 造 價 回 落 ， 在 租 金 持 續 上 升 下 ， 便 能 起 動 用 家 及 投 資 者 吸 納 。

屯 門 細 價 樓 交 投 激 增


利 嘉 閣 數 據 顯 示 ， 在 供 平 過 租 情 況 下 ， 細 價 物 業 受 追 捧 。 今 年 上 半 年 ， 十 大 熱 門 二 手 買 賣 地 區 ， 樓 價 偏 低 的 新 界 西 北 區 佔 三 位 。 屯 門 區 由 去 年 第 二 位 升 上 第 一 位 ， 錄 得 3418 宗 成 交 ， 較 去 年 2158 宗 升 58% 。 元 朗 區 由 去 年 排 行 第 12 位 ， 升 至 上 半 年 第 6 位 ， 錄 得 2000 宗 。


上 半 年 10 大 熱 門 二 手 地 區屯 門
今 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 3418 　 去 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 2158
升 幅 （ % ） ： 58 　 去 年 排 名 ： 2

將 軍 澳
今 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 3207 　 去 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 2269
升 幅 （ % ） ： 41 　 去 年 排 名 ： 1

旺 角 / 油 麻 地
今 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 2464 　 去 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 2095
升 幅 （ % ） ： 18 　 去 年 排 名 ： 3

荃 灣
今 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 2311 　 去 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 1433
升 幅 （ % ） ： 61 　 去 年 排 名 ： 7

沙 田
今 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 2246 　 去 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 1655
升 幅 （ % ） ： 36 　 去 年 排 名 ： 5

元 朗
今 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 2000 　 去 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 1152
升 幅 （ % ） ： 74 　 去 年 排 名 ： 12

北 角 / 炮 台 山
今 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 1886 　 去 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 1745
升 幅 （ % ） ： 8 　 去 年 排 名 ： 4

筲 箕 灣 / 柴 灣
今 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 1716 　 去 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 1476
升 幅 （ % ） ： 16 　 去 年 排 名 ： 6

上 水 / 粉 嶺
今 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 1636 　 去 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 1076
升 幅 （ % ） ： 52 　 去 年 排 名 ： 14

土 瓜 灣
今 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 1603 　 去 年 上 半 年 買 賣 登 記 宗 數 ： 1328
升 幅 （ % ） ： 21 　 去 年 排 名 ： 8

資 料 來 源 ： 利 嘉 閣

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發表於 08-7-6 12:33 |只看該作者
建銀顏偉洪:買樓抗通脹

【明報專訊】雖然近期受到銀行調高按息影響，買家入市步伐暫時放緩，不過仍有分析員看好下半年中小型住宅表現。剛從美資貝爾斯登過檔建設銀行（0939）旗下建銀國際，出任證券研究部執行董事的顏偉洪，接受本報訪問時表示，未來5年通脹將持續，估計年通脹率約4％至5％，在美國經濟持續疲弱下，若息口不出現大升，負利率仍存在，預期落後樓市的中小型住宅將會發力，估計年底該類物業樓價將上升5％至10％。

顏偉洪指出，港人將進入對抗通脹的時代，由於美元持續疲弱，相信與美元掛鈎的港元未來數年仍會處於低水平；同時，政府於未來數年將大灑金錢大興土木發展基建，有助刺激通脹，令物業成為最佳對抗通脹的投資工具。「即使未來按息有上調壓力，但息口依然低企，借錢買樓依然是較佳的投資方法，現時犯不着採用購買人民幣作對抗通脹的方法。」

料樓價本季調整 下季再升

他續稱，美國減息期已結束，但會否加息則是另一問題。「受到股市疲弱，加上按息有上調壓力，今年第3季整體樓價或調整約3％至5％，但第4季將會再展升浪。」他又表示，其實過去數月中小型物業已跑贏大市，只是由於欠缺話題而被市場忽略。「上半年中小型住宅樓價已上升近一成，估計下半年仍會上升5％至10％不等，明年該類物業樓價仍會上升一成半。」他特別看好交通日益改善的沙田及大埔區，估計兩區樓價將跑贏大市。

預計中小住宅跑贏大市

至於豪宅市場，他指個別創新高紀錄的成交難作參考，估計平均呎價1萬至2萬元的豪宅仍會有支持，不過未來12個月樓價升幅將介乎10％至15％，升幅料落後中小型住宅。

他又強調，現時地產商毋須減價售樓，就算所謂減價，樓盤訂價只是由早前高於二手的三至四成，收窄至高於二手的二至三成不等。「個別被市場指為減價，只是銷售策略，地產商勾地困難，仍會以追求盈利為先。」

（明報記者陳天賜報道）
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發表於 08-7-1 07:13 |只看該作者
下半年逾8500伙部署推出

【明報專訊】上半一手樓主要由兩三新盤所壟斷：將軍澳首都、火炭御龍山和何文田半山壹號，而甫踏入七月，各大發展商也已密鑼緊鼓部署下半年推盤大計，估計由目前至12月底，有機會推出市場的主要全新盤約有17個、涉及單位總數逾8500個，當中新鴻基地產（0016）將大舉「發力」，擬推出5個全新項目，重頭戲首推是九龍站上蓋「天璽」，其頂層「至高無上」特色大戶的意向呎價，已事先張揚達5萬元，誓創市區分層豪宅新高指標。

至於上半年「賣樓王」——長實（0001），下半年除計劃推出大圍車廠首期外，亦擬推出東涌映灣園首個「屋仔」（洋房）項目。

天璽料成市場焦點

現正發售長沙灣豐盛居的新地，下半年將「發力」，擬推的5個新盤涉及單位3059伙，當中天璽開售肯定會成場焦點，因新地已表明該盤的特色大戶「至高無上」，意向呎價將高達5萬元。此外，新蒲崗太子道東項目（約1100伙）、元朗「原築」，均擬最快本月內開展前期宣傳，為稍後開售造勢。

另一龍頭發展商長實，下半年主要新盤包括大圍車廠項目首期，而映灣園則會首次推出「屋仔」，總數56幢。至於上半年以促銷大埔比華利山別墅為主的恒地（0012），擬下半年推出的新盤，多屬市區單幢物業，惟港島干德道39號、赤柱赫蘭道項目皆屬貴價項目，前者為分層物業，單位介乎2800餘到6000餘呎；後者則提供4幢近1萬呎洋房。
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fid


別墅

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發表於 08-6-28 22:41 |只看該作者
Yes, continues 5 years drop.
until to end of 2008 at least 10%
2009-2011 drop 30%
---> 2013 drop 30% more

next year increase rate will increase very fast. forcast year 2009 increase interest rate at least 3%.
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148#
發表於 08-6-28 11:09 |只看該作者
泡沫未成樓市難大跌

【明報專訊】近日個別銀行開始輕微調升新做按揭息口，一些外資證券行和代理大行也調低樓價預測升幅，甚至認為明年樓價有機會下調。《明報》地產版主管陸振球最近獲邀在一個國際房地產及投資博覽會上演講，分析樓市最新形勢，指出樓市總是有起有落，短期縱使出現調整也不是大問題，最重要是不要如在97年樓市泡沫爆破前「摸頂」入市，所以首要辨別香港樓市是否已呈現泡沫。

何謂樓市泡沫？陸振球綜合了國際大炒家索羅斯（George Soros）、已故經濟史學家金德爾伯格（Charles P. Kindleberger）以及諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格利茨（Joseph Stiglitz）三位大師的意見，指出所謂「泡沫」，最初都必然有實質的支持，只是當資產價不斷攀升以後，人們產生了價格必然再升的預期，這時候，人們不再關心基本因素的分析，只想通過買賣謀取利潤，對這些資產本身的使用和產生盈利的能力不感興趣。最後，資產價格在「必升」的預期心理不斷自我強化和推動下，升至遠高於基本因素可以支持的水平，然後泡沫爆破。

自住少摩貨多 才算泡沫

將以上的泡沫分析套進樓市裏頭，則當人們買賣物業只是希望以更高價格售出，即是買樓作自住或收租的比例偏低，便容易形成樓市泡沫。於是乎，衡量樓市是否出現泡沫的一個重要指標，便是「摩」貨（未完成交易前已轉售的短炒）宗數或比例是否偏高。

97年樓市高峰時，單月住宅「摩」貨可達1800多宗（見圖1），「摩」貨佔二手住宅成交比例可高逾10％，而現時單月「摩」貨只有不足300宗，「摩」貨比例只略高於3％，反映樓市炒風並不熾熱，樓市的泡沫成分也低。

供樓負擔低 放租正回報

另外，97年時全港一般家庭每月供樓支出佔平均家庭收入的供樓負擔比率，一度高達93％以上，樓市自然極不健康，但現時負擔比率只約為30.6％。更重要的是，97年供樓利息遠高於租金回報率，當時買樓收租可出現超過6厘的「負回報」，買樓除是希望樓價再升外，還不如租樓住划算，若作收租更不合理。相反現時扣除供樓利息後，平均租金回報為正2.7厘，不論買樓自住或收租，都屬合理的行為。

事實上，根據美聯物業的統計，現時至少有56個較大型屋苑出現供平過租情况，而另一重要現象是，現時居於私人物業的家庭入息中位數（以四季平均數字計）為2.45萬元，較97年的2.24萬元還高，但全港平均私人住宅每呎租金為18.07元，較97年時的20.85元為低，反映港人支付租金的能力勝於97年，令租金升勢有實質支持，令到租金與樓價同步攀升也有實質基礎。

空置率續跌 買家非炒賣

此外，03年底香港的私人住宅空置單位達68,780個，空置率達6.8％（見圖3），而這兩個數字已連跌5年，至去年底空置單位已減少至52,470個，空置率亦跌至4.9％，便反映買樓人士真是作自住或成功出租，而不是主要買樓囤積炒賣。

總括而言，現時買樓人士主要是作自住或長線收租，短炒客並不活躍，令樓市的泡沫成分不高。事實上，若將恒指和樓價在比較，97年樓價曾出現拋物線上升（見圖4），是典型泡沫後期經常出現的情况，但早前樓價雖曾出現較大幅度上升，卻明顯未現拋物線式飈升，相反恒指去年升勢是拋物線型，以至其後出現深度調整。

可以這樣說，樓市現階的泡沫成分不高，縱使樓價出現調整，也較難出現如97年樓市泡沫爆破後連跌6年，跌幅達七成的情况。
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發表於 08-6-27 05:17 |只看該作者
經絡：下半年樓市續旺

【明報專訊】聯儲局剛議息完畢，一如市場所料，聯邦基金利率維持在2厘水平。有銀行較早前表示，按揭利率有上升的空間。經絡按揭研究指出，今年5月負利率擴大至3.3厘後，即使今年下半年按息可能會調高至P-2厘的水平，下半年樓市需求仍然會暢旺，今年新造按揭貸款金額將創97年後新高。

雖然早前星展銀行提高按息後，恒生銀行(0011)亦宣布提高非熟客的按息0.25厘，但經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓相信，下半年樓按市場仍然會受持續按揭需求及負利率兩項利好因素帶動。

首5月新做按揭 年升79%

根據金管局數字顯示，今年首5個月新取用按揭額超過1000億元，按年升79%。劉圓圓預期，今年上半年新取用按揭額將會接近1200億元，較去年同期上升65%。2008年全年新取用按揭貸款額預計將會突破97年水平，達2700億元。反映按揭市場需求的「每月未償還按揭貸款額」已經連升15個月，到了5月份，每月未償還按揭貸款額已超過5800億元，預計今年上半年按年升幅將達5.5%。

按息未跟通脹 負利率持續

香港在過去12個月內，通脹率由2.4%上升至今年5月的5.7%，但只有部分銀行在今年6月關始調高按揭利率0.1至0.25厘，反映通脹升幅遠高於按揭利率升幅，負利率仍然會為樓市提供支持。
劉圓圓說：「我相信下半年的息口仍然會維持在低水平，08年樓市成交量不會較07年大幅增長，增長的步伐將會相當平穩。」
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發表於 08-6-24 08:05 |只看該作者
中原調低樓價升幅預測

【明報專訊】美國聯儲局今天起一連兩天議息，市場關注息口走勢對本港樓市的影響程度。中原地產表示，把全年樓價升幅預測調低至一成，香港置業則維持全年樓價升25%的預測。

港置維持全年升25％

中原地產住宅部董事總經理陳永傑指出，該公司原預計今年住宅樓價升幅可達三成，由於樓市受3個不明朗因素，包括內地宏調、美國次按及金融投資氣氛所影響，故將升幅預測降至一成。香港置業行政總裁胡日發則稱，預期年底前加息幅度介乎0.5厘至0.75厘，在現時低息環境下，加息並不會減低買家的入市意欲，預期今年全年樓價升幅維持25%。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為，今年下半年本港銀行按揭息口料橫行，因此負按揭利率仍存在，料至明年初息口才有顯著調整。她預期，美國加息的幅度遠低於本港的通脹率，年內按揭息率仍處於歷史新低水平，即使美國加息，對本港經濟影響屬輕微。
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發表於 08-6-20 18:46 |只看該作者
樓價大跌機會低


不 少 香 港 人 經 過 97 及 八 萬 五 的 洗 禮 ， 總 怕 樓 價 會 受 加 息 周 期 影 響 而 急 跌 ， 事 實 上 ， 去 年 年 底 的 樓 市 升 浪 ， 將 個 別 樓 價 推 向 另 一 高 ， 現 市 況 不 就 ， 借 勢 回 調 也 是 合 理 ， 問 題 是 會 否 大 調 。

我 看 暫 時 機 會 不 高 ， 首 先 ， 在 低 息 環 境 下 ， 目 前 供 樓 的 利 息 支 出 與 還 本 比 例 約 為 四 六 之 比 ， 供 樓 仍 平 過 租 樓 ， 利 率 要 回 升 最 少 1.25 厘 ， 供 樓 支 出 才 與 租 金 相 若 。 美 國 短 期 內 仍 沒 有 可 能 大 幅 加 息 ， 所 以 短 期 內 樓 價 因 加 息 而 急 跌 的 機 會 不 大 。

另 外 ， 沒 有 能 力 付 出 首 期 供 樓 的 人 ， 亦 要 租 樓 居 住 ， 本 地 通 脹 壓 力 存 在 ， 租 金 仍 處 於 增 長 勢 頭 。 由 於 租 金 向 上 ， 租 金 可 支 持 利 率 上 升 帶 來 的 供 樓 成 本 上 漲 ， 租 金 仍 可 支 持 樓 價 。 當 年 金 融風 暴 樓 市 爆 煲 ， 除 了 因 為 一 窩 蜂 的 人 走 去 炒 樓 外 ， 最 重 要 是 業 主 收 租 的 租 金 不 可 支 持 供 款 支 出 ， 一 旦 樓 市 逆 轉 ， 根 本 無 險 可 守 ， 大 家 惟 有 劈 價 求 售 。 因 此 ， 看 樓 市 後 市 會 否 急 回 ， 租 金 回 報 率 與 利 率 成 本 作 一 比 較 ， 是 一 個 值 得 參 考 的 指 標 。

股 市 熊 三 打 擊 更 大

近 日 樓 市 交 投 轉 淡 ， 利 率 走 勢 是 一 個 次 要 問 題 ， 重 點 是 股 市 表 現 不 濟 ， 對 樓 市 有 心 理 影 響 ， 從 而 影 響 地 產 股 表 現 。 不 過 看 一 些 新 盤 出 籠 時 ， 總 可 以 高 價 推 出 ， 市 場 總 可 承 接 ， 反 映 市 場 上 有 一 定 的 購 買 力 。 目 前 唯 一 擔 心 是 股 市 或 出 現 熊 市 三 期 下 跌 ， 財 富 效 應 萎 縮 對 樓 市 打 擊 ， 影 響 力 才 較 大 。陳永陸
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發表於 08-6-20 03:43 |只看該作者
仲量聯行：家庭數目增加 支持樓市

【明報專訊】香港未來10年人口老化將會加劇，成為樓市的一項負面因素，不過，仲量聯行的最新研究報告指出，由於香港家庭數目不斷增加，可抵消人口老化的不利影響，加上預期香港蓬勃的經濟發展將會延續，樓市長線看好，預計住宅樓價在未來10年可續升八成。

仲量聯行指出，本港平均家庭成員人數正逐步縮減，由10年前平均為3.3人，減至現時僅3人，預計2017年將縮減至2.8人，令家庭數目增長16％，將由去年的117萬戶增至2017年的136萬戶，平均每年增加近2萬戶。家庭數目增加，將支持住屋需求，有助抵消人口老化對樓市所帶來的負面影響。
未來10年看升八成

仲量聯行香港及澳門研究部主管陳錦平表示，透過緊密的中港關係，香港已建立穩健的平台，將蓬勃經濟發展延至未來10年，樓市亦因而受惠﹔年齡介乎25至39歲的人口組別，未來10年將繼續穩佔人口的一個重要部分，該組別人士收入最高，上車或換樓的意欲最強。

他又稱，計及實質本地生產總值每年升幅及通脹率，預料香港家庭收入平均每年將增長6.4％，令買家的供樓負擔能力上升。他指若假設現時的負擔能力及平均貸款與估值比率在未來10年維持不變，住宅價格在2007至2017年間將上升63％，即平均呎價達7000元；若市良好，升幅更可達八成。

雖然近期有加息壓力，成為下半年的不明朗因素，陳錦平認為，目前息口依然低企，通脹亦持續，加上負利率效應，仍維持今年全年豪宅樓價約有兩成半升幅的預測，租金全年亦有約一成半的升幅。

美聯：租金仍有上升動力

另外，美聯集團首席分析師劉嘉輝表示，雖然市場憂慮按揭息口上升，但預期在租金尚有上升動力的情下，本港主要屋苑供平過租的現象仍可繼續。以目前樓價及租金走勢來看，加息幅度需要超過1.25厘才可抵消供平過租的效應。該行指出，今年首5個月住宅租金已升8.1%，而樓價則上升了8.8%，暑假是傳統的租務旺季，因此由現時至今年底，租金仍有10%的上升空間。

劉嘉輝指出，今年首季私人家庭平均每月入息為2.45萬元，較1997年樓市高峰期的2.24萬元為高；而今年首季平均呎租為18.07元，較97年的呎租20.85元，仍有一段距離。因此，家庭收入的增加可以支持租金的上升。
（明報記者陳天賜、林莉莉報道）
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發表於 08-6-13 17:56 |只看該作者
業界：負利率續利樓市
恒地稱樓市整固屬正常

【明報專訊】花旗日前發表報告指出，本港樓市上升周期可能已完結，預期下半年本港調升按揭利率0.25厘至0.5厘，樓價有機會下調5％至10％。不過，發展商及代理界對此卻不認同，認為香港負利率情將維持較長時間，更有維持未來兩年樓價上升五成的預測。

恒地（0012）營業部總經理謝偉銓認為，儘管近期股市波動，但「相信下半年樓市並無問題，因為本港樓市基礎相當成熟和穩陣」。他續稱：「樓價若升得過急，整固一陣子亦屬正常；樓市早前進入調整期，但期間樓價的跌幅卻少於之前錄得的升幅。」

美聯：樓價兩年可升五成

謝偉銓估計，整體樓價在下半年仍將有5％至8％上升空間，而同期豪宅樓價升幅更有機會超過10％。

美聯集團首席分析師劉家輝表示，本港樓巿一向有自動調節機制，自03年至去年，發展商推售單位量均按年遞減，由03年22,265伙至去年為10,690伙，他估計今年全年推售單位量亦有機會低於1.1萬伙，較去年不會大幅增加，料發展商亦不會劈價賣樓。

劉指出，本港現時通脹率達5.4％，料未來通脹加劇，而現時實質存款息率及實質按揭息率分別達負5.4厘及負2.9厘，預期仍會吸引資金流入樓巿，故維持該公司早前對兩年樓價上升五成的預測。

香港置業行政總裁胡日發表示，本港將來就算加息其幅度也很輕微，而現時本港一般供提2.5厘的按揭息率屬偏低，若有需要調升，累積升至不高於5厘仍然屬於健康水平。

利嘉閣地產董事總經理廖偉強表示，本港現時存在多項利好樓巿因素，預期今年一、二手住宅物業買賣登記量達14.1萬宗（其中一手佔1.59萬宗），較去年123,849宗（其中一手佔20,163宗）增長14％。利好因素包括新供應緊張、息口低、通脹加劇、工資趨升及失業率低等。
（明報記者鄧雅各、林可為報道）
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發表於 08-6-7 11:55 |只看該作者
預 約 睇 樓 連 升 四 周


▲ 美 聯 物 業 統 計 顯 示 ， 全 港 15 個 大 型 屋 苑 預 約 睇 樓 量 連 升 4 周 ， 本 周 末 共 錄 得 2028 組 ， 較 上 周 升 1.3% 。 受 惠 於 南 區 新 盤 開 售 消 息 刺 激 ， 港 島 區 內 預 約 睇 樓 量 上 升 約 4.8% 。 美 聯 分 行 區 域 經 理 梁 文 輝 指 ， 由 於 市 場 焦 點 集 中 於 南 區 ， 鴨 洲 海 怡 半 島 預 約 睇 樓 量 較 上 周 增 加 約 4% ， 共 錄 得 260 組 ， 當 中 投 資 者 比 例 明 顯 增 加 ， 佔 整 體 客 戶 約 三 成 。 九 龍 區 睇 樓 量 較 上 周 升 4.6% ， 錄 得 903 組 。 不 過 ， 美 聯 聯 席 區 域 經 理 蔣 曜 名 指 ， 新 界 區 屋 苑 睇 樓 量 僅 錄 得 475 組 ， 較 上 周 跌 8.3% 。
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發表於 08-5-29 15:03 |只看該作者
本月多個屋苑成交大升
理大許智文：後市樂觀

【明報專訊】多個新盤銷情理想，帶動二手交投上升，其中西九四小龍，即昇悅居、宇晴軒、泓景臺及碧海藍天，本月已錄約85宗成交，較上月同期升逾5成。

此外，二手龍頭屋苑太古城本月已錄約70宗成交，較上月同期更大升約1.3倍。理大建築及房地產系教授許智文指出，負利率效應持續，多個一手盤銷情理想，相信後市依然樂觀，二手交投更有望大幅反彈。香港置業分行組別經理陳子光表示，西九四小龍本月交投大幅上升，其中昇悅居更價量齊升，至今約有18宗二手成交，平均呎價5058元，分別較上月同期升約5成及3％。

香港置業分行組別經理鄭國榮表示，由於太古城部分業主的議價空間擴大3％至5％，不少買家認為售價已見底，近日積極入市。

太古城成交升1.3倍

他又稱，太古城本月是價量齊升，至今約有70宗二手成交，較上月同期升約1.3倍，其中以3房單位較受買家歡迎，整體平均呎價約7500元，較上月同期升約一成。

另外，西灣河嘉亨灣及將軍澳新都城本月交投量亦分別升約1.7倍及1倍。中原分行助理分區營業經理鍾逸文表示，嘉亨灣本月暫錄27宗成交，較上月同期上升1.7倍，平均呎價亦上升14.7％。中原分行經理朱偉源表示，新都城本月暫錄69宗成交，較上月同期的33宗上升逾1倍。
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發表於 08-5-27 18:24 |只看該作者
美聯預期今年樓價有望上升50%

【on.cc專訊】 美聯集團(01200)企業拓展高級董事謝梓旻表示，目前「住宅價薪率」僅7.23倍計算，若今明、兩年平均加薪幅度為5%，「住宅價薪率」可望升至9.7倍，即樓價有50%的上升潛力；而97年樓市高峰期此比率為12.07倍，而03年首季疫潮時則為3.065倍。
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