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樓市動向

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發表於 09-2-2 16:32 |只看該作者
08 年 跌 幅 少 過 樓 價 　 4.6 厘 回 報 屬 假 象

經 濟 持 續 下 滑 ， 樓 價 急 瀉 ， 住 宅 租 金 亦 跌 勢 未 止 。 中 原 數 據 顯 示 ， 全 港 73 個 私 人 屋 苑 去 年 底 平 均 呎 租 13.9 元 ， 按 年 跌 9.7% ， 同 期 反 映 本 港 樓 價 走 勢 的 中 原 城 市 指 數 跌 53 點 ， 樓 價 按 年 跌 16.3% ， 租 金 跌 幅 雖 較 樓 價 細 ， 但 學 者 認 為 ， 屬 滯 後 作 用 ， 4.6 厘 租 金 回 報 亦 屬 假 象 ， 金 融 海 嘯 對 樓 市 帶 來 負 面 影 響 仍 未 完 全 浮 現 ， 今 年 租 金 跌 幅 將 較 樓 價 跌 幅 大 ， 料 年 內 再 跌 5 至 10% 。 記 者 ： 湯 家 明 　 程 俊 華 　 歐 陽 慧 琛


住 宅 租 金 一 浪 低 於 一 浪 ， 市 場 持 續 錄 新 低 呎 租 成 交 ， 入 伙 僅 兩 年 的 葡 萄 園 ， 新 近 錄 呎 租 不 足 10 元 成 交 。 東 涌 映 灣 園 3 期 更 創 呎 租 僅 7.35 元 屋 苑 歷 史 新 低 水 平 。

葡 萄 園 呎 租 跌 穿 10 元

美 聯 營 業 經 理 吳 碧 珊 表 示 ， 映 灣 園 3 期 9 座 低 層 D 室 ， 884 方 呎 3 房 山 景 單 位 ， 業 主 將 租 金 一 減 再 減 ， 該 單 位 去 年 海 嘯 前 叫 租 1 萬 元 ， 其 後 兩 度 降 價 至 分 別 10 月 的 9000 元 及 上 月 的 7000 元 ， 直 至 昨 日 以 月 租 6500 元 租 出 ， 呎 價 7.35 元 ， 創 下 映 灣 園 02 年 入 伙 以 來 新 低 呎 租 紀 錄 ， 較 05 年 最 低 位 呎 租 8 元 還 要 低 。

原 業 主 於 04 年 底 以 234 萬 元 買 入 該 單 位 ， 租 金 回 報 率 達 3.3 厘 ， 現 時 該 單 位 連 租 約 叫 價 225 萬 元 ， 蝕 讓 放 售 。

偏 遠 屋 苑 租 金 要 跌 ， 豪 宅 洋 房 租 金 跌 幅 更 驚 人 。 市 場 人 士 表 示 ， 美 冬 大 道 單 號 洋 房 ， 3165 方 呎 ， 以 月 租 3.1 萬 元 租 出 ， 呎 租 僅 9.8 元 ， 首 度 跌 破 該 屋 苑 呎 租 10 元 以 下 低 位 。 相 比 去 年 3 月 高 期 ， 洛 菲 大 道 雙 號 屋 ， 2876 方 呎 ， 月 租 5.8 萬 元 ， 呎 租 20.16 元 ， 相 隔 10 個 月 ， 租 金 相 差 達 52% 。

中 原 地 產 就 本 港 73 個 大 型 屋 苑 租 金 作 統 計 ， 數 據 顯 示 ， 平 均 呎 租 由 07 年 底 15.4 元 ， 跌 至 08 年 底 13.9 元 ， 按 年 跌 幅 9.7% ， 同 期 有 關 屋 苑 樓 價 跌 幅 16.3% ， 樓 價 跌 幅 明 顯 較 租 金 高 。 中 原 研 究 部 聯 席 董 事 黃 良 昇 認 為 ， 本 港 住 屋 需 求 大 ， 新 屋 供 應 偏 低 ， 租 務 市 場 仍 具 支 持 ， 去 年 底 租 務 回 報 率 錄 4.63 厘 ， 較 07 年 底 4.36 厘 ， 升 0.27 厘 ， 為 03 年 沙 士 後 5 年 新 高 。 連 租 約 買 賣 陸 續 出 現 ， 長 線 投 資 者 增 加 。

他 認 為 ， 新 春 過 後 為 樓 市 傳 統 旺 季 ， 樓 價 可 望 止 跌 回 升 ， 住 宅 租 金 跌 幅 有 望 逐 步 收 窄 及 跟 隨 樓 價 回 穩 。





　
平 均 呎 租 按 年 跌 9.7%

不 過 ， 理 工 大 學 房 地 產 及 建 築 學 系 授 許 智 文 卻 認 為 ， 樓 價 受 炒 家 買 賣 影 響 ， 變 化 較 敏 感 ， 相 反 租 金 數 字 較 樓 價 滯 後 。

去 年 底 樓 價 不 斷 下 跌 ， 大 量 業 主 遂 將 物 業 轉 賣 為 租 ， 租 盤 供 應 大 增 ， 租 金 逐 步 下 調 ， 但 跌 幅 仍 落 後 於 樓 價 。

預 期 今 年 租 金 走 勢 受 制 於 失 業 率 變 化 ， 若 失 業 率 一 如 市 場 估 計 般 嚴 重 ， 租 盤 承 接 力 勢 減 ， 租 金 仍 有 下 調 壓 力 ， 料 再 跌 5 至 10% ， 反 而 樓 價 徘 徊 5% 波 幅 ， 屆 時 租 金 調 整 幅 度 將 超 越 樓 價 ， 但 相 信 回 報 率 仍 會 維 持 4.5 厘 的 健 康 水 平 。

映 灣 園 部 份 租 務 低 價 成 交

‧ 9 座 低 層 D 　 面 積 ： 884 方 呎 　 月 租 ： 6500 元 　 呎 租 ： 7.4 元
‧ 10 座 高 層 G 　 面 積 ： 1025 方 呎 　 月 租 ： 8300 元 　 呎 租 ： 8.1 元
‧ 2 座 中 層 G 　 面 積 ： 1050 方 呎 　 月 租 ： 9000 元 　 呎 租 ： 8.6 元
‧ 3 座 中 層 C 　 面 積 ： 680 方 呎 　 月 租 ： 7300 元 　 呎 租 ： 10.7 元
資 料 來 源 ： 美 聯

葡 萄 園 部 份 租 務 成 交

‧ 美 冬 大 道 單 號 屋 　 面 積 ： 3165 方 呎 　 月 租 ： 3.1 萬 元 　 呎 租 ： 9.80 元
‧ 洛 菲 大 道 雙 號 屋 　 面 積 ： 2846 方 呎 　 月 租 ： 3.0 萬 元 　 呎 租 ： 10.50 元
‧ 貝 翠 大 道 單 號 屋 　 面 積 ： 3506 方 呎 　 月 租 ： 4.5 萬 元 　 呎 租 ： 12.80 元
‧ 美 冬 大 道 單 號 屋 　 面 積 ： 2876 方 呎 　 月 租 ： 3.6 萬 元 　 呎 租 ： 12.50 元
‧ 洛 圖 大 道 單 號 屋 　 面 積 ： 3458 方 呎 　 月 租 ： 3.5 萬 元 　 呎 租 ： 10.10 元
‧ 瑪 歌 大 道 雙 號 屋 　 面 積 ： 3458 方 呎 　 月 租 ： 6.0 萬 元 　 呎 租 ： 17.35 元
‧ 洛 菲 大 道 雙 號 屋 　 面 積 ： 2876 方 呎 　 月 租 ： 5.8 萬 元 　 呎 租 ： 20.16 元
資 料 來 源 ： 地 產 代 理

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發表於 09-2-2 17:30 |只看該作者
10 大 屋 苑 美 孚 租 務 回 報 居 首

去 年 下 半 年 樓 市 氣 氛 轉 淡 ， 加 上 金 融 海 嘯 擊 ， 市 民 買 樓 意 欲 大 減 ， 二 手 住 宅 樓 價 迅 速 下 滑 ， 拖 累 租 金 向 下 調 整 。 不 過 ， 由 於 租 金 跌 幅 小 於 樓 價 跌 幅 ， 故 租 金 回 報 不 跌 反 升 。

海 怡 租 金 跌 幅 最 大

中 原 研 究 部 資 料 顯 示 ， 十 大 藍 籌 屋 苑 中 ， 荔 枝 角 美 孚 新 租 務 回 報 率 居 榜 首 ， 高 達 5.3 厘 ， 呎 價 跌 幅 達 12.4% ， 較 呎 租 跌 幅 5.6% ， 高 出 6.8 個 百 分 點 。 魚 涌 康 怡 花 園 租 務 回 報 率 升 幅 最 高 ， 按 年 升 0.51 厘 ， 08 年 底 升 至 4.7 厘 ， 主 要 是 屋 苑 整 體 呎 價 跌 幅 明 顯 拋 離 呎 租 跌 幅 ， 兩 者 相 差 達 9.5 個 百 分 點 。

天 水 圍 嘉 湖 山 莊 租 金 回 報 率 升 幅 最 小 ， 按 年 僅 升 0.1 厘 ， 整 體 呎 價 及 呎 租 跌 幅 相 差 僅 1 個 百 分 點 ， 但 去 年 底 租 金 回 報 也 有 4.8 厘 。 鴨 洲 海 怡 半 島 08 年 租 金 跌 幅 雖 是 十 大 屋 苑 中 最 高 ， 按 年 下 跌 達 21.2% ， 但 屋 苑 整 體 呎 價 也 按 年 回 落 26.3% ， 故 其 回 報 亦 按 年 升 0.3 厘 ， 至 4 厘 水 平 。

此 外 ， 中 原 研 究 部 資 料 顯 示 ， 截 至 1 月 29 日 ， 上 月 二 手 私 人 住 宅 買 賣 合 約 登 記 暫 錄 得 3942 宗 ， 全 月 料 達 4100 宗 ， 連 升 兩 月 ， 較 去 年 12 月 的 3276 宗 升 25.2% ， 將 創 4 個 月 新 高 ， 反 映 去 年 12 月 份 交 投 為 金 融 海 嘯 以 來 表 現 最 佳 。

上 月 二 手 買 賣 四 個 月 新 高

利 嘉 閣 研 究 部 資 料 顯 示 ， 二 手 住 宅 交 投 最 活 躍 的 十 個 地 區 ， 登 記 量 均 升 3 至 58% ， 當 中 尤 以 荃 灣 區 表 現 最 好 ， 本 月 首 29 天 登 記 量 達 186 宗 ， 較 上 月 同 期 118 宗 增 加 57.6% 。 利 嘉 閣 研 究 部 主 管 周 滿 傑 表 示 ， 早 前 樓 價 跌 過 龍 的 觀 塘 麗 港 城 及 馬 鞍 山 新 港 城 ， 登 記 量 亦 分 別 增 加 71% 及 105% ， 反 映 樓 價 跌 至 買 家 預 算 範 圍 ， 市 民 入 市 意 欲 便 會 轉 強 。

十 大 屋 苑 租 金 回 報 排 名

荔 枝 角 美 孚 新
07 年 呎 租 ： 14.40 元 　 08 年 呎 租 ： 13.60 元
回 報 率 ： 5.3 厘 　 呎 租 變 幅 ： -5.6%

沙 田 第 一 城
07 年 呎 租 ： 16.00 元 　 08 年 呎 租 ： 13.70 元
回 報 率 ： 5.0 厘 　 呎 租 變 幅 ： -14.4%

天 水 圍 嘉 湖 山 莊
07 年 呎 租 ： 7.60 元 　 08 年 呎 租 ： 6.80 元
回 報 率 ： 4.8 厘 　 呎 租 變 幅 ： -10.5%

魚 涌 康 怡 花 園
07 年 呎 租 ： 20.20 元 　 08 年 呎 租 ： 17.80 元
回 報 率 ： 4.7 厘 　 呎 租 變 幅 ： -11.9%

紅 磡 黃 埔 花 園
07 年 呎 租 ： 19.60 元 　 08 年 呎 租 ： 17.60 元
回 報 率 ： 4.6 厘 　 呎 租 變 幅 ： -10.2%

觀 塘 麗 港 城
07 年 呎 租 ： 15.00 元 　 08 年 呎 租 ： 12.90 元
回 報 率 ： 4.5 厘 　 呎 租 變 幅 ： -14.0%

柴 灣 杏 花
07 年 呎 租 ： 21.80 元 　 08 年 呎 租 ： 17.50 元
回 報 率 ： 4.5 厘 　 呎 租 變 幅 ： -19.7%

魚 涌 太 古 城
07 年 呎 租 ： 24.80 元 　 08 年 呎 租 ： 19.90 元
回 報 率 ： 4.4 厘 　 呎 租 變 幅 ： -19.8%

藍 田 景 花 園
07 年 呎 租 ： 17.30 元 　 08 年 呎 租 ： 13.80 元
回 報 率 ： 4.2 厘 　 呎 租 變 幅 ： -20.2%

鴨 洲 海 怡 半 島
07 年 呎 租 ： 18.40 元 　 08 年 呎 租 ： 14.50 元
回 報 率 ： 4.0 厘 　 呎 租 變 幅 ： -21.2%

資 料 來 源 ： 中 原 研 究 部

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