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「商場醫生」：北上買舖養三代 [複製鏈接]

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發表於 09-12-17 10:22 |只看該作者 |正序瀏覽 |打印

內地二三線城市舖價如30年前香港
【明報專訊】多年來以「商場醫生」名號行走地產界的創基（商場策劃）集團有限公司主席沈永年，拿手好戲是為客戶策劃商場銷售，招租及經營等，而他積累多年投資商舖的實戰經驗，深信買入一個舖位可以「一舖養三代」，只是這個理念，由數十年前實行於香港，現已轉移至內地城巿。
今年47歲的沈永年，從18歲開始買入深水埗黃金商場一個舖位之後，便展開了他的商舖投資路。他說︰「一舖養三代以今日嘅講法仍然成立，我20幾年前買黃金商場個舖位都係38萬元，1997年賣番出去1400萬，賺咗成30幾倍，就算賣白粉都唔得喇。」
事實上，沈永年在97年因炒股而一度身陷財困，其後出售上述舖位而能支撐過去，最終事業能再上一層樓。

香港舖價太貴多年無投資
沈永年稱，買舖除了可等升值之外，還可以出租收取租金回報，但以今日香港高昂的物業價格，舖租回報相對最多只有3厘至4厘，不及內地一般高達8厘至10厘或以上。他舉例說：「深圳羅湖區東門一帶嘅商舖，喺4年前以當時價格買入後，租金持續上升，家租金年回報率高達10至20厘。」
沈說︰「回顧過去多年，香港今日舖價升得太高喇，現在喺香港買舖都好難話一舖養三代，我甚至過去多年已經無喺香港投資物業。」

現時投資一線城市已太遲
他指出，內地一線城巿過去10多年的物業價格亦升得頗高，相對投資出租回報較低，所以現時投資一線城巿或也有點遲。反之，現時交通基建及經濟逐漸開始發展的內地二、三線城巿，物業價格及巿場形態一如30至40年前的香港水平，但升值潛力不容忽視。「我近年嘅投資都轉向呢類城巿，例如廣東省五邑地區、湖南及湖北兩省，無錫、天津等。」
沈永年認為：「香港家嘅投資政策都幾繁複，好多投資者嘅錢比我多好多，我好難同佢哋爭，倒不如喺大陸自己有工作嘅城巿，買番一、兩個舖位同埋住宅單位，輕輕鬆鬆咁慢慢搣吓（等收租及善價而沽），仲開心喇，而且香港啲樓價升得咁高，費事提心吊膽咯。」
撰文：鄧雅各、陸振球

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發表於 09-12-17 10:23 |只看該作者

北上置業宜親身視察

【明報專訊】既然現時投資內地物業回報相當吸引，倘若港人北上買舖會有何保障貼士？沈認為，一般港人買家只用閒錢投資內地物業，但可以跟隨睇樓團實地考察，同時注意目標投資物業鄰近，有沒有可令物業有較大升值力的大型連鎖店或知名跨國品牌商戶在經營。

買一手物業要五證齊備

若擬購一手物業，率先要確知目標樓盤「五證」齊備，（包括國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售（銷售）許可證）。若對內地巿場未認識的新手買家，可考慮買入由發展商提供附有多年租約的商舖，在未來一段期內有較穩定投資回報。

若購二手物業投資，注意交易過程中必須繳付包括營業稅等多種稅費，及日後出租的細節等，以防遇到惡租客之時採取妥善解決方法。