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yauyaudaddy


複式洋房

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1#
發表於 10-11-12 14:09 |只看該作者
買樓8大誤解

1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。


http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13408120&page=1&pid=271137515#pid271137515
happy YauYau,happy baby
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PCMW


珍珠宮

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37#
發表於 10-11-17 14:37 |只看該作者
訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
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TV家


男爵府

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36#
發表於 10-11-17 14:27 |只看該作者
Good 呀!!
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哥師奶2010


別墅

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35#
發表於 10-11-17 14:00 |只看該作者
我見啲朋友, 30到尾黎買樓, 做25年, 啲息系就系平, 但你要諗下, 啲息重會平幾耐 ? 10年???.... 呢度有幾多人經歷過over 10 厘去供樓? 如果呢次加息週期一開始, 咁供樓就好吃力. 而且大部份人唔會系平息呢10幾年儲$$, 只會因為平息, 有多啲$$去提高生活既質素 ... 另一個問題系... 你30幾可以搵到 15,000 一個月, 但過咗10年, 40幾 50 既時候, 你重有能力去維持現在既收入 ? 重未計埋會有細路 , 短線去睇, 好似可以抗通脹, 樓價會升值, 但如果要供25年, 變數好大, 真系要諗清楚.

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m--m


子爵府

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34#
發表於 10-11-16 15:29 |只看該作者
好多人好容易受人影響,矇盛盛人哋話你趺市冇50%cash咩,唔係公務員咩,唔洗諗啦冇你份~
你就以為,係喎~咁算啦,下次都冇我份~

97買都冇問題架,有通脹架嘛,長遠係升架嘛~
係喎~長遠真係升嗰喎~咁儲夠錢,咪買囉~理得佢97啫~

你可能會覺得,抵死!人哋打幾隻字就當真~
冇錯!係抵死,不過佢哋抵死都唔代表你發佈錯誤性資料,引導人哋行錯路係抵生~

我又奇怪 : 文章講到如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款.

咁點解沙士/海潚時買樓唔可以只要供款係能力範圍內,樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款?而係要有50%cash,做公務員先得?
依d係咪叫雙重標準?乜原來沙士/海潚收入會下趺,97之後收入唔會下趺?
What the! fabulous point of view~

第一點,只係不斷試圖說服,你冇50%cash唔洗諗,但係從來冇提過,成功例子呢?事實係有人唔洗50%cash/公務員買到喎~果d係咩人?天使黎?

依點只單向分析,其中原因有兩個 :
(1)資料搜集不足 or
(2)選擇性透露

一個客觀既分析係要多方面,從而令人可以作出唔同角度既思考.
97買樓冇問題,只係對某部份人起作用,非適合全部香港人.

先傳遞正確資料比你 : 係播!依個世界有通脹,合理播~銀行閂水喉播~係播~
後傳遞非理性觀點,將兩者合併 : 之前講既野頭頭是道,之後都唔會錯架啦~

綜合依兩點黎講,即係叫你:
除咗沙士/海潚買樓難,其他時間都好易,因此,最好既買樓時機係非沙士/海潚,even 97都得!

唔想你喺沙士/海潚買樓既人有好多,包括因為好多原因導致自己買唔到既以及一d喺依d時候執平貨既人.

自己做唔到,當然唔想人哋做到,人之常情~
自己做得到,但係唔想咁多人做從而令自己利益受損,亦都係人之常情~

我可以喺度同你講,沙士/海潚係唔需要50%cash/做公務員都可以買到樓,想喺依段時間買樓既人,尤其是一d未有樓,節衣縮食努力儲緊錢既人,唔好比人誤導~
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VKwan


珍珠宮

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33#
發表於 10-11-15 15:28 |只看該作者
買樓最緊要計清楚條數，睇清楚自己需要、能力，切勿亂跟人尾，羊群心理。市場其實一定有升有跌，所以唔需要太心急夾硬上車。
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babyellow


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32#
發表於 10-11-15 14:24 |只看該作者
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m--m


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31#
發表於 10-11-15 13:57 |只看該作者
原帖由 ac321 於 10-11-15 13:30 發表
I disagree 第一點
講出,今天足夠的首期,不等於在樓市下跌50%時也可以買到同一個物業。
估價跌、借少左、經濟改變收入跌都可能令買家失預算，要準備更多的資金！
It is totally wrong!
for example, the flat is 3M tod ...


你出茅招!!!拼拼湊湊人哋打d中文字,學九姑娘
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ac321


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30#
發表於 10-11-15 13:30 |只看該作者

回復 2# m--m 的帖子

I disagree 第一點
講出,今天足夠的首期,不等於在樓市下跌50%時也可以買到同一個物業。
估價跌、借少左、經濟改變收入跌都可能令買家失預算，要準備更多的資金！
It is totally wrong!
for example, the flat is 3M today.
You should have 0.9M cash (30%) if you want to buy it now.
However, if it drops 50% => i.e. 1.5M
Even 一定要有50%cash先買到. Don't forget, the 50% at that moment is 0.75M only!!!!!
If you have 0.9M cash now, then I am 100% sure you 一定有50%cash (and more) if it drops 50%!!!!!!!
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m--m


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29#
發表於 10-11-15 12:36 |只看該作者
原帖由 VKwan 於 10-11-15 10:57 發表
在我個人case而言，我個人唔覺得，03-04冇買樓係損失。當年物價低，租金低，我只需付八千零蚊就可以買到三房面積既享受，仲要包管理雜費。相反當時我買樓，要買回同等享受，每月供款多50-60%之餘仲要自己交管理雜費。而且一炮過比 ...


唔好意思,或者我誤會咗,我以為你好想03/08入市.
既然唔係,我當然對你既決定冇意見,因為我係針對緊一d人話趺市點樣買唔倒樓.
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m--m


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28#
發表於 10-11-15 12:31 |只看該作者
原帖由 yauyaudaddy 於 10-11-15 01:26 發表
這篇文章,我也是引用人家的,我頗認同,我也是過來人,也做金融投資分析的。


第一點只不過講出,今天足夠的首期,不等於在樓市下跌時也可以買到同一個物業。估價跌、借少左、經濟改變收入跌都可能令買家失預算，要準備更 ...


這篇文章,我也是引用人家的,我頗認同,我也是過來人,也做金融投資分析的。<--咁你認為沙士,海潚時買樓既係包括d咩人?

第一點只不過講出,今天足夠的首期,不等於在樓市下跌時也可以買到同一個物業。
估價跌、借少左、經濟改變收入跌都可能令買家失預算，要準備更多的資金！<--我諗文章有一點"先講資格，後談質素"好多人都好認同,咁你以上所講既情況發生時,你仲係都要買同一個物業,會唔會同"先講資格，後談質素"背道而馳?
點解要買同一個物業?先問自己有咩問題~
而且我冇話準備更多既資金唔啱.我係話趺市時買樓,唔係好似第一點咁講,一定要有50%cash/做公務員先買到.

呢個point好似現家80/90的觀點,我做投資是,只要有1%風險,我都會諗一諗。<--即係唔知咩原因,唔理發生機率,唔爭取機會,就唔係80/90的觀點?唔知咩原因都叫有諗?你果1%風險係咩黎?
做任何投資都有風險,都要諗多諗,除非你唔做投資.

在金融危機下,如果萬一真係有機會比銀行終止申請上會,咁你會唔會咁輕易落訂入市呢?<--同我上面講既一樣,先問自己有咩問題.抑或你認為我,叫人咩都唔洗理,死都要低位入市?

我地唔死都仲有機會做李嘉誠<--如果你咁諗,即係你先比咗個結果自己,咁你要做李嘉誠既機會極微.(當然你恨唔恨係題外話)
何況,唔通你以為,只要識得低位入貨高位放,就可以做到李嘉誠?我自問就唔得,做李嘉誠唔係咁簡單,仲有好多因素,
而且我都唔想比神職人員標籤為魔鬼,對佢黎講,做幾多善事都補唔番~我都係適合比人標籤為80/90多d.

買樓人士要多注意、考慮,就是這個意思！理性分析<--篇文話97買樓都冇問題,咁你認為係唔係理性?
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ac321


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27#
發表於 10-11-15 11:04 |只看該作者

回復 1# VKwan 的帖子

The objective of this report is:
ask people to buy buy buy buy... flats now (don't need to consider the price is high or low)!
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VKwan


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26#
發表於 10-11-15 10:57 |只看該作者
原帖由 m--m 於 10-11-14 14:56 發表
但03-04生間銀行估價真係好唔足，我原本打算買樓，睇過好多樓添，最後我的確因為唔想抬咁多現金出來而放棄買樓！
在我個人case而言，我個人唔覺得，03-04冇買樓係損失。當年物價低，租金低，我只需付八千零蚊就可以買到三房面積既享受，仲要包管理雜費。相反當時我買樓，要買回同等享受，每月供款多50-60%之餘仲要自己交管理雜費。而且一炮過比一大筆首期，如果萬一失業，就連大後方都冇埋。

但我果幾年租樓，每月儲蓄額比供樓要多，雖然遲左幾年買樓，但我09年時由於儲備多左，比完首期及裝修，仲仍然有返一大筆現錢作為應急大後方，為家庭整體利益著想，我覺得安全好多囉。

而且我地結婚時買既樓仔當年租比人都收到$5000，其實我地租住大單位只需補貼三千零，三千零可以買到大單位享受，何樂而不為？

我覺得有時買樓並唔單單取決於樓價作為單一因素，總之衡量過整體條件，覺得舒服咪去馬囉，覺得唔舒服咪遲下先囉。
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leanna~


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25#
發表於 10-11-15 02:11 |只看該作者
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yauyaudaddy


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24#
發表於 10-11-15 01:26 |只看該作者
這篇文章,我也是引用人家的,我頗認同,我也是過來人,也做金融投資分析的。


第一點只不過講出,今天足夠的首期,不等於在樓市下跌時也可以買到同一個物業。估價跌、借少左、經濟改變收入跌都可能令買家失預算，要準備更多的資金！

08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過<--咩原因?"發生過"即係有幾多%既個案?部份銀行即係唔係全部銀行,right?既然唔係100%,即係仲有機會,right? <--------------------呢個point好似現家80/90的觀點[size=15.2778px],我做投資是,只要有1%風險,我都會諗一諗。在[size=15.2778px]金融危機下,[size=15.2778px]如果萬一真係有機會比銀行終止申請上會,咁你會唔會咁輕易落訂入市呢? [size=15.2778px]唔係100%,即係仲有機會,right? [size=15.2778px]這句是對的,我地唔死都仲有機會做李嘉誠[size=15.2778px]


買樓人士要多注意、考慮,就是這個意思！理性分析[size=15.2778px]



原帖由 m--m 於 14-11-2010 01:13 PM 發表
篇文好有心機打,值得欣賞,不過唔能夠認同所有觀點.

例如第一點,

03,08年買樓既人全部都係有錢人定係一定要有50%cash既人再加公務員?(sorry,I don't think so)

銀行唔放水 ...
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淋魚魚


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23#
發表於 10-11-15 01:14 |只看該作者
講得好好 正
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22#
發表於 10-11-14 14:56 |只看該作者
但03-04生間銀行估價真係好唔足，我原本打算買樓，睇過好多樓添，最後我的確因為唔想抬咁多現金出來而放棄買樓！<--有時係要作出適當既犧牲同埋你點解淨係去睇二手樓?

那段時間雖然樓價平，但經濟環境相對冇咁穩定，雖然我地家庭收入好ok，但都憂心可能失業，加上銀行估價不足，所以雖然供得起有餘，但最後寧願留現錢(份首期)傍身。<--依個就係選擇問題,你可以買間平d,相對風險細d

相比之下09年樓價雖然貴左，但可以借到足，而且失業危機冇當年咁大，買樓買得相當舒服。<--唔知你09年幾時買?不過我都冇話09年買係錯,只係話(大跌時)唔買,係一個機會既損失,而唔係好似第一點咁講.

我諗唔同人唔同境況會唔同講法，而我親身經歷，我比較buy樓主既見解。<--你buy邊個都唔緊要,最緊要係大家理性討論
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21#
發表於 10-11-14 14:46 |只看該作者
原帖由 54heima 於 10-11-14 14:15 發表
03,08年買樓既人全部都係有錢人定係一定要有50%cash既人再加公務員?(sorry,I don't think so)

如果系真...正正說明cash is king

銀行唔放水


如果系真...正正說明cash is king<--唔係真
記唔記得當年好多新樓0首期?好多兩年免息等等...

其實當年叫人唔好買樓既係你身邊既家人,朋友,同事,
而唔係銀行,發展商

銀行批錢出黎都系睇人黎借...巨覺得你還款能力高信用好巴不得你借多d就真...<--講得啱
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20#
發表於 10-11-14 14:25 |只看該作者
原帖由 m--m 於 10-11-14 13:13 發表
篇文好有心機打,值得欣賞,不過唔能夠認同所有觀點.

例如第一點,

03,08年買樓既人全部都係有錢人定係一定要有50%cash既人再加公務員?(sorry,I don't think so)

銀行唔放水 ...
但03-04生間銀行估價真係好唔足，我原本打算買樓，睇過好多樓添，最後我的確因為唔想抬咁多現金出來而放棄買樓！

那段時間雖然樓價平，但經濟環境相對冇咁穩定，雖然我地家庭收入好ok，但都憂心可能失業，加上銀行估價不足，所以雖然供得起有餘，但最後寧願留現錢(份首期)傍身。

相比之下09年樓價雖然貴左，但可以借到足，而且失業危機冇當年咁大，買樓買得相當舒服。

我諗唔同人唔同境況會唔同講法，而我親身經歷，我比較buy樓主既見解。
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54heima


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19#
發表於 10-11-14 14:15 |只看該作者

回覆 18# m--m 的文章

03,08年買樓既人全部都係有錢人定係一定要有50%cash既人再加公務員?(sorry,I don't think so)

如果系真...正正說明cash is king

銀行唔放水<---先諗吓你自己有咩問題

的確如此...銀行批錢出黎都系睇人黎借...巨覺得你還款能力高信用好巴不得你借多d就真...

[ 本帖最後由 54heima 於 10-11-14 14:21 編輯 ]
少奶奶的身份，丫頭的命...
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