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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 家庭理財› 1997 亞洲金融風暴 - 住宅市場

家庭理財今日: 15|主題: 47018

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1997 亞洲金融風暴 - 住宅市場 [複製鏈接]

大力大力

象牙宮

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馬年勳章 2025勳章蛇年勳章醒目開學勳章大廚勳章

1^#

發表於 11-10-5 11:40 |只看該作者 |正序瀏覽 |打印

本帖最後由大力大力於 11-10-5 14:54 編輯

香港的經濟中50%以上的產值都是從服務業得來的，由此可見，香港經濟比較單一化，不夠全面。而且自八十年代開始，香港的房地產價格便不停上漲，不少人把畢生的積蓄投資於買樓。就當時而言，這種投資幾乎是必賺的。炒樓活動非常熾熱，不少人更以此致富。簡直可以說是一種奇跡。但這種財富卻並不實在，因為如果樓價一旦因某些原由下跌，人們投資於房地產的財富便會於剎那間消失。（這種可說是泡沫經濟成因之一，詳述於後）可惜香港經濟實在太依賴樓市，地產一度成為最賺錢的行業，香港經濟繁榮主要靠樓市暢旺。這是香港本身潛在的一個主要問題，若貿易、金融一下跌，香港的經濟就會不堪設想。當我們研究這個主題時，曾訪問過我們的Expert Advisor﹙莫一貫博士﹚，這一點他也給了一些意見。他說香港有跡象跟日本一樣，日本十年來的經濟也給地產拖累，香港的危機自是可想而知。十年前，日本東京地產價格是全世界最高的，第二是倫敦，第三是香港，到了1997年，香港的地產價格已成為全世界最高的，這是一個很危險的情況。

日本就是因為地產價格太高，有很多公司負擔不來，這就變成了壞賬，銀行都只得收樓，樓越收越多，壞賬也就越來越多了，經濟就不斷衰退。香港的地產價格這麼高，相同情況很有可能出現，並拖累香港經濟。但不能忘記的是，日本經濟和香港非常不同的，日本經濟很多元化﹕農產品出口、生產、金融、科技、電子﹙電視、電腦和汽車﹚、出口等等，經濟基礎十分全面，日本也是全球第二大的經濟體系，日本有著這麼全面的經濟，但也給地產拖累，香港又憑甚麼來支撐？香港金融風暴的產生，這點是一個很大的成因。
香港只靠金融，但金融本身就不能製造很多效益，有人比喻金融就像「打麻雀的多檯抽水」一樣，越多人打麻雀，就能抽多些佣，但當沒有人打麻雀時，就甚麼佣也沒有，所以只靠金融真是不行的，行政長官也說香港應發展新科技作長遠對策。
　
三、泡沫經濟
「泡沫經濟」是最近常聽到的名詞，它到底是甚麼？如果將可樂倒進玻璃杯中，杯子的最上層會是一截泡沫。倒得越快，泡沫越多。但過一陣子，泡沫逐漸消失，才發現可樂並沒有充滿整個杯子，原來只是泡沫造成的假象。這就是「泡沫經濟」這個名詞的由來。具體來說，可樂就是經濟實力，倒可樂就是發展經濟。經濟發展得太快，就出現不真實的經濟繁榮狀況。過了一段時間，假象消失，便知道經濟的實力並沒有想像中的高。
假設一條街上有50幢同類的房子，住著50戶人家，每個房子原來價值200萬。有一天，其中一戶將房子以1000萬的價格賣出。從那一天起，其餘49戶人家都以為自己的財產已增加800萬。於是就有人將自己的房子拿到銀行去抵押借錢。由於銀行也知道房子目前的行情，可能就很輕易地借給他們300萬。這些人拿到300萬後開始花用，這附近的商業活動就隨著開始活躍起來。經濟亦繁榮起來。

但通常經濟繁榮是建立在先有人創造了財富，然後才開始花用的基礎上，而如果經濟發長的繁榮景象，並不是奠基在財富的創造上，而只是人們假設他們已經獲得財富，用借來的錢花用，這樣造成的繁榮只能是暫時的假象。有一天如果房價跌回兩三百萬，這些人可能變成負債的狀況，甚至無法償還銀行貸款。這類的經濟活動稱為「泡沫經濟」。剛巧香港經濟的繁榮極度依賴房地產市場，風暴來臨時，香港所受的沖擊便加倍嚴重。
而在樓市暢旺帶動之下，銀行按揭服務亦趨蓬勃。致使地產股和銀行股價格也相繼上揚。令股市泡沫成份開始增多。股票市場全面上漲，擁有股票的人都以為自己賺了錢，有些人就開始花用，卻又不願離場，這樣的經濟活動就是標準的「泡沫經濟」。
在這次亞洲金融風暴中，香港有不少人因投資失敗而損失了大量金錢，這可能是太多香港人認為投資可賺快錢，因而使不懂的人也大量投資，形成一種不健康的現象。一經失敗，便像是次事件。

實際上，香港股票市場的高漲早在六月時已脫離客觀經濟的基礎，完全無視現實經濟的發展，無視亞洲其他國家的貨幣危機正在越演越烈。
同一時間，住宅市場的價格已經遠遠超出香港一般收入家庭的承受能力。隨著股票市場在6月被炒高，出現過熱，住宅市場的價格也隨之上揚，與一年前相比上升了46%，與今年初相比也升了28%。同一時期，恆生指數的投資回報率也被抬高到13%的水平。
但是，同一時期之內，香港工薪一族的平均加薪幅度只有6% ~ 7%。
由此可見，早在6月的時候，市場已經被嚴重推高了。調整似乎不可避免，只是早晚的問題。但是，可惜很多人選擇的是無視調整的必然，努力「賺快錢」，都認為自己可以在市場崩潰時搶在其他人之前退出。

實際上，到了8月初香港股市已經發展到類似於1929年美國全面大股災的前夕，如美國富豪老甘迪所說的那樣︰股市已瘋狂到連掃街工人都可以如專家般地說出一番，這支股票為何看好，那支股票為何看淡的大道理的地步。因此，吃飽香港股民血汗錢的中、外股市「大鱷魚」們抽走資金離場則已是早晚的事情。換言之，香港股市自身已孕了暴跌的極大風險。

似現在情况嗎？？？

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大力理財篇之子女理財！

http://www.baby-kingdom.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3868590&extra=page%3D1
買基金真係好傷
http://www.baby-kingdom.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3294843&extra=page%3D1

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54heima

水晶宮

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30^#

發表於 11-10-12 11:52 |只看該作者

emiliarabbit 發表於 11-10-11 22:40
大力你睇好邊區呀?港島區細價舊樓好唔好?

我睇好，未來本地人口數量會有明顯增長，出現更多小家庭，港島區優質的就讀就業一定吸引，如果你一家小朋友在港島區返學或大人在港島返工，自自然有能力情況下首選住在港島區

少奶奶的身份，丫頭的命...

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avahy

大宅

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環保接龍勳章

29^#

發表於 11-10-12 10:03 |只看該作者

galiegalie 發表於 11-10-10 17:48
如果真係跌20-30% , 又好唔好入市呢~~? (投資/ 出租用)

我都諗緊到時多左人有能力上車, 仲會唔會有咁多人租樓住

就算比50%首期, 到時租唔出又係自己死慳死抵去供埋個尾數

我正話搞掂層自住樓唔想又孭債上身 (仲有profile相入面果800萬債有排還)

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leanna~

禁止訪問

積分: 32957

28^#

發表於 11-10-12 03:01 |只看該作者

引用：+本帖最後由+大力大力+於+11-10-10+22:40+

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大力大力

象牙宮

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27^#

發表於 11-10-12 00:05 |只看該作者

emiliarabbit 發表於 11-10-11 22:40
大力你睇好邊區呀?港島區細價舊樓好唔好?

買港島區的樓 = 買 PE 高的股票！！

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emiliarabbit

男爵府

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陪月勳章

26^#

發表於 11-10-11 22:40 |只看該作者

大力你睇好邊區呀?港島區細價舊樓好唔好?

禁止在頭像相片，自定義頭銜，個人簽名，使用帶有商業/個人/團體廣告或宣傳推介成份之字句/圖片/超連結

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山山

大宅

積分: 2815

25^#

發表於 11-10-11 22:39 |只看該作者

回覆大力大力的帖子

OH, NO,

如果系這樣~ 個市downturn了,

應該點都唔會好似97-03年!!

背熟佢，被罵者一定比你罵到目定口呆！
講你又唔聽 , 聽你又唔明, 明你又唔做 , 做你又做錯 , 錯你又唔認 , 認你又唔改 ,改你又唔服 , 唔服又唔講 ...

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大力大力

象牙宮

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24^#

發表於 11-10-10 22:39 |只看該作者

本帖最後由大力大力於 11-10-10 22:40 編輯

山山發表於 11-10-10 21:48
大力哥哥,

短線你睇後市系淡, 但長線呢?

未來一年都係睇淡，即經濟會一路轉差，除非各國又大力推 QE3，否則經濟係會收縮，樓市唔會好，想買樓忍一下先，未來會見到更多低於年價成交！！

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山山

大宅

積分: 2815

23^#

發表於 11-10-10 21:48 |只看該作者

本帖最後由山山於 11-10-10 22:10 編輯

大力大力發表於 11-10-10 18:51
所以政府一定會盡全力宏觀調控

大力哥哥,

短線你睇後市系淡, 但長線呢?

而且樓市同社會經濟有一定關係,

樓市唔好, 即系你會估計HK經濟都唔多好??

請你指教,指教!

願聞其詳。

背熟佢，被罵者一定比你罵到目定口呆！
講你又唔聽 , 聽你又唔明, 明你又唔做 , 做你又做錯 , 錯你又唔認 , 認你又唔改 ,改你又唔服 , 唔服又唔講 ...

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大力大力

象牙宮

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22^#

發表於 11-10-10 18:55 |只看該作者

galiegalie 發表於 11-10-10 17:48
如果真係跌20-30% , 又好唔好入市呢~~? (投資/ 出租用)

現在言之過早，到時再睇經濟，利率，回報率，揭按成數..............到時先知！

正如# 5 係 $141 ，跌 20 - 30 % 就好入市呢~~?

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大力大力

象牙宮

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馬年勳章 2025勳章蛇年勳章醒目開學勳章大廚勳章

21^#

發表於 11-10-10 18:51 |只看該作者

54heima 發表於 11-10-6 12:36
做唔到預測，我凈係知如果爆煲實冇得再河蟹，所以政府一定會盡全力宏觀調控，而唔係讓亻巨爆 ...

所以政府一定會盡全力宏觀調控 <----- 如果係經濟大逆轉，政府做勿都要跌，睇 90 年代日本，97 香港，08 美國，無人可以抵擋！！

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galiegalie

伯爵府

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畀面勳章 BK Milk勳章

20^#

發表於 11-10-10 17:48 |只看該作者

如果真係跌20-30% , 又好唔好入市呢~~? (投資/ 出租用)

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gemiling

翡翠宮

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畀面勳章環保接龍勳章

19^#

發表於 11-10-6 16:47 |只看該作者

大力大力發表於 11-10-5 14:54
暈！！甘一半大一半細！！

hey hey .. when you post, there is a button that looks like a "broom", when you roll over the button it says 清除文本格式, highlight the whole passage and then click that button, it will clear all format and the words will all become standard normal size ...

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54heima

水晶宮

積分: 55644

18^#

發表於 11-10-6 12:36 |只看該作者

hkdido 發表於 11-10-5 23:55
估下國內爆煲的機會有幾大??
(估中冇獎)

做唔到預測，我凈係知如果爆煲實冇得再河蟹，所以政府一定會盡全力宏觀調控，而唔係讓亻巨爆

少奶奶的身份，丫頭的命...

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siufanfan

別墅

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17^#

發表於 11-10-6 10:35 |只看該作者

大力兄..我手頭上有一層供完既自住居屋, 上年年尾買左層私樓俾阿媽住, 尚欠180萬 (購入價係325萬, 現估值約391萬)仲有19年供, 但我目標係10年供斷佢. 現在資金 (連坐艇股)應該可以買層3百萬既樓.. 如果樓市真係下滑, 好無買樓? 如果係買d 乜野樓呢? 因有2個小朋友, 1個k1, 另1個未夠1歲...