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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 自由講場› 買樓收租會買返屋企附近嗎？

自由講場今日: 61|主題: 1358893

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買樓收租會買返屋企附近嗎？ [複製鏈接]

funnyukyuk

伯爵府

積分: 18109

1^#

發表於 24-6-12 18:54 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

想問下有樓收租的jm, 會買返屋企附近嗎？因為熟啲屋苑？
例如住開荃灣，收租都在荃灣，如果收租買屯門會否覺得麻煩點？

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polyumfg

子爵府

積分: 12393

2^#

發表於 24-6-12 20:02 |只看該作者

最近有年青讀者問究竟現在在香港實際上是租樓便宜還是買樓便宜。她提出這個問題的原因是媒體不斷報道租金持續上升而樓價卻持續下跌，她想更深入理解這個問題。我們可以透過計算，便能清楚了解和解答這個問題。

我們就以一個都會駅2期城中駅一個503呎的單位在2024年6月以695萬成交為例子。如果年輕人買了這個單位，以70%承做按揭，分30年清還，現在最普遍新做按揭利率為P-1.75%，即4.125%。年輕人在收到鎖匙前需要繳付的現金為：
首期（2,085,000）
從價印花稅（208,500）
經紀佣金（69,500）
律師費（4,000）
=2,367,000

然後每個月還款23,579元，當中6,850元是清還本金，16,724元是利息。另外，年輕人需要每個月繳付管理費約1,200元及差餉平均約每月600元，即每個月現金流出約25,379元。

如果這個年青人選擇租用同一個單位，他所需付出的就只有租金每月18,900元，同時他需繳付兩個月的按金即37,800元及經紀佣金開支半個月，即9,450元。

坊間一般地產代理及媒體會以25,379元對18,900元做比較，簡單看這個比較就認為租比買更划算。事實上，從金融投資的角度，我們最基本必須要扣除供樓時歸還每期本金的6,850元的部份才做比較，因為這部份不屬於個人開支。便宜與否定義在於開支，絕對不是以現金流作比較。因此買樓每月真正開支是18,529元，與租樓的成本18,900元差不多。

然而，以上這個計算還沒有完畢，因為我們還未能反映個人資本開支的機會成本。由於租戶不需要繳付最初的龐大的現金以及相關開支，租樓比買樓可保留約2百30萬現金在手。如果租客把這些現金投放在美國國庫債券賺取沒有信貸風險的回報（不是拿去旅遊，買跑車及胡亂賭博股票），無論1年期至20年期美國政府保證的固定派息回報是每年4.4%-5.1%（以美金計），即每月保證獲得約8,505-9,858港幣利息，平均每月9,181港幣。因此租客實際淨開支每月只是18,900元-9,181元=9,719元。

因此，買樓每月開支vs 租房比較應該是18,529 vs 9,719, 每月租樓持續淨開支要比買樓大幅減少8,810元，接近50%，一年下來大幅節省了105,720元！

根據以上計算，兩者相差的關鍵在於利率。假若這位年青人把握現在鎖定美國債券息率，即是未來1-20年的利率回報鎖定了，那麼香港按揭率需要由現在的4.125%下調至1.875%，減幅需要達2.25%，利息和相關管理費、差餉開支才會低於租金開支水平，即是美國要恢復大量量化寬鬆時期的水平。

以上純粹是從金融角度進行計算，當然租樓也有很多不確定的因素，例如租金上升以及房地產價格大幅飆升所帶來的財富效應沒份。

然而，實際上租金上升的情況遠遠沒有媒體所說的那麼嚴重。根據美聯物業的數據，過去接近10年，租金平均的升幅大約每年3%至4%，而一些老牌屋苑的租金升幅甚至遠低於這個數字，原因是受到大量新盤的競爭。即使是最近半年，租盤最熾熱的是一些新樓單位，老牌屋苑的業主更是害怕好的租客離開，要知道換一個租客又要給經紀佣金，又要冒着不好的租客風險，因此老牌屋苑年長的業主一般都怕麻煩盡量都不提升租金，凍結租金比比皆是。

作為年輕人，進入了AI時代也會知道，只要有深入研究最新的生成式ChatGPT-4.o（不是4.0，是4.o），市場上現有80%的文職工種都受到威脅，包括會計、金融、貿易等行業，連金融投資的客戶經理基本都可以被輕易取代。我認為市場上現有60%以上的文職及客服崗位將會在未來5年內消失，這與我們父母輩行業更替比較慢的時代已經不一樣。因此，如果自己的資本並不是非常充裕，買樓會耗盡你的流動性，還要背負巨額債務，每個月供樓開支會佔了收入的重要部分（即是不能額外儲錢）的話，那就要留意了，把更多的資本投放在自己的腦袋，持續大幅提升自己的工作競爭力更為重要！若果「掹掹緊」為了老一輩的面子工程而買入房地產，未來碰上經濟不景氣，樓價持續回落，每天又要提心吊膽害怕被老闆解僱，那就比較麻煩！

當然，如果你肯定你的行業不會被AI威脅，你現在的現金也非常充裕，擁有自己的房屋當然也很美好！就好像李嘉誠經常說的：只要自己真的負擔得起，樓依然是可以買來自住的。

另外值得提一提，國內朋友每次在境外投資都是摸頂佔大比數，原因他們決定投資與否往往以在大陸行之有效的方法和思維進行，一般建基於觸摸政策，推敲政策的影響。以資本主義思維投資社會主義資產基本行不通，同樣以社會主義制度的投資思維投資資本主義社會的資產，當然容易「捉蟲」。香港取消辣椒後新盤買賣五成以上都是國內朋友，這會否又是一個警號呢？我們拭目以待

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liverpool2023

禁止訪問

積分: 12436

3^#

發表於 24-6-12 20:10 |只看該作者

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

私人傳訊

Zong56

男爵府

積分: 9541

牛年勳章

4^#

發表於 24-6-12 20:11 |只看該作者

funnyukyuk 發表於 24-6-12 18:54
想問下有樓收租的jm, 會買返屋企附近嗎？因為熟啲屋苑？
例如住開荃灣，收租都在荃灣，如果收租買屯門會否 ...

會的在家附近方便管理

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vincielau

伯爵府

積分: 17477

育兒性格勳章

5^#

發表於 24-6-12 20:14 |只看該作者

回覆樓主:

有時租客壞咗嘢可能叫業主上去睇，
屋企無養車要特登去，你會否覺得煩？
近屋企可以隨行過去都得。

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42dd73d7c4b439

複式洋房

積分: 176

6^#

發表於 24-6-12 20:36 |只看該作者

funnyukyuk 發表於 24-6-12 18:54
想問下有樓收租的jm, 會買返屋企附近嗎？因為熟啲屋苑？
例如住開荃灣，收租都在荃灣，如果收租買屯門會否 ...

有得揀，我都會買近啲嘅，方便追租呀嘛(emoji)

私人傳訊

ayako

男爵府

積分: 8811

2025勳章蛇年勳章

7^#

發表於 24-6-12 20:38 |只看該作者

會，方便管理

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annie133

公爵府

積分: 26363

8^#

發表於 24-6-12 20:39 |只看該作者

funnyukyuk 發表於 24-6-12 18:54
想問下有樓收租的jm, 會買返屋企附近嗎？因為熟啲屋苑？
例如住開荃灣，收租都在荃灣，如果收租買屯門會否 ...

買樓收租我會買港島，住我就不會住港島

私人傳訊

annie133

公爵府

積分: 26363

9^#

發表於 24-6-12 20:43 |只看該作者

polyumfg 發表於 24-6-12 20:02
最近有年青讀者問究竟現在在香港實際上是租樓便宜還是買樓便宜。她提出這個問題的原因是媒體不斷報道租金持 ...

乜而家供樓要4.x%息咁高
我D十幾年前買，只係供3.0x%息，打死都唔還

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Nbs

水晶宮

積分: 64224

10^#

發表於 24-6-12 20:53 |只看該作者

樓我唔係買同區，其實都係錢嘅問題
不過嗰區我地都熟，亦都成日去

車位我就買同屋苑，方便打理

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Yeung456

男爵府

積分: 9784

11^#

發表於 24-6-13 00:12 |只看該作者

我出租樓係元朗 , 我租住港島 , 方便自己上班

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esmehouse

寶石宮

積分: 400941

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12^#

發表於 24-6-13 00:25 |只看該作者

其實出租樓買邊度都冇所謂，最緊要遇到個準時交租嘅好租客

我鐘意你同我講 I Love U, I Love U Too！
You are the sunshine of my life. That's why I'll always stay around. You are the apple of my eye. Forever you'll stay in my heart.

私人傳訊