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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 樓市動向› 點解要賣自住樓？～轉眼間快14年了

樓市動向今日: 2|主題: 74610

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樓主: Kenneth_Ho

[其他] 點解要賣自住樓？～轉眼間快14年了

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6 7 8 910

Kenneth_Ho

別墅

積分: 952

181^#

發表於 25-2-6 19:01 |只看該作者

HL7646 發表於 25-2-2 14:24
仲有一個額外因素，就係舊樓維修，換電梯，如果出租樓中途租客退租，啱啱撞正大廈大維修，都會好難租出單 ...

你好，如果有留意市場，其實近年政府有多項物業維修資助。所以二手物業維修費用，也沒有想像中那麼昂貴。

另外，在維修期間，出租問題也不至於很難。因為其中一個簡單方法，可在租約上列出。在維修期間，租金可以在雙方同意下簽署，有某一個折讓價錢。當維修完成後，便需要回復市場價值。而且維修不是一個長時間的問題，在維修後物業單位後便可保值或增值。

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Kenneth_Ho

別墅

積分: 952

182^#

發表於 25-2-6 19:03 |只看該作者

HL7646 發表於 25-2-2 14:27
邊個屋苑？

你好，在西九龍。

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Kenneth_Ho

別墅

積分: 952

183^#

發表於 25-2-6 19:10 |只看該作者

baby668 發表於 25-2-3 22:21
160萬就唔會攞嚟買車位,仲要交成千蚊管理費,租比人最多三千幾蚊一個月,租金回報率極低
...

你好，同意你的看法。另外，還有每月利息支出、雜費，同槓桿效應不大，這便相對回報不是很吸引。除非視作為投機炒賣，這便不是十多年所講的長遠投資。

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Kenneth_Ho

別墅

積分: 952

184^#

發表於 25-7-19 11:35 |只看該作者

回覆樓主：

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 25-7-19 11:37 編輯

今年又到傳統租務旺季

各間大學學生又再出現

上月已經租出～16間
今月暫時租出～10間
下月最後衝刺～？間

大家努力加油
attach0/tmp/phpiNeV8H

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gooseho

男爵府

積分: 6345

185^#

發表於 25-10-11 14:59 |只看該作者

睇曬全部留言，師兄果然真知灼見，真慚愧，我同另一半職場工作接近20年，幸而伴侶都系寧願先苦後甜，慢慢草錢，適逢股票暢旺賣走部分，先有能力做到第一間投資樓，試下開始錢生錢魔法。
想請教師兄：
1.一間單棟樓仔，440尺，間三間房還是兩間房容易租出？
2.請問邊類型客系比較有機會系好租客（租金大約14000-16000家庭客）？
3.是否只提供冷氣，煤氣爐，熱水爐，其他全部交吉比較穩妥？
4.請問師兄以公司名義購買還是個人名義？因稅種不同。
另外，師兄講過不租給教師，是什麼原因？感激賜教！

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Breadfruit

大宅

積分: 4152

父親節2025勳章母親節2025勳章 2025勳章蛇年勳章

186^#

發表於 25-10-31 23:38 |只看該作者

回覆 Kenneth_Ho 的帖子

你係唔係每月底抄水錶及電錶分錶？再跟比例分水電？

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crystal媽咪

寶石宮

積分: 344476

2025中秋節勳章 2025勳章蛇年勳章 2024年龍年勳章 2023年兔年勳章虎到金來勳章 2021可愛聖誕B勳章 2018復活節勳章 2018母親節勳章 2018父親節勳章牛年勳章 BK Milk勳章畀面勳章環保接龍勳章

187^#

發表於 25-12-19 22:28 |只看該作者

回覆樓主:

睇咗頭一兩個留言
好詳細
好有心得

不要從別人的嘴裡去認識我

私人傳訊回覆引用

Kenneth_Ho

別墅

積分: 952

188^#

發表於 26-1-6 06:00 |只看該作者

gooseho 發表於 25-10-11 14:59
睇曬全部留言，師兄果然真知灼見，真慚愧，我同另一半職場工作接近20年，幸而伴侶都系寧願先苦後甜，慢慢草 ...

睇曬全部留言，師兄果然真知灼見，真慚愧，我同另一半職場工作接近20年，幸而伴侶都系寧願先苦後甜，慢慢草錢，適逢股票暢旺賣走部分，先有能力做到第一間投資樓，試下開始錢生錢魔法。

回答：你好，多謝你抽空看了全部留言，其實只是多年學習和不斷同其他朋友仔，一起交流和討論，得出以上的做法和看法。

回答：其實，永遠第一步也是相對困難，而且也是要由儲蓄開始。但你能踏出第一步，往後也有機會第二步，第三步，甚至亦可以有更大成果。只要不好心急，一步一步，運用磚頭背後的魔術，再加上借力增力，相信有一日，你和你的愛人，也必可以成功的。大家一起努力，奮鬥。在此，等候你好消息。

想請教師兄：
1.一間單棟樓仔，440尺，間三間房還是兩間房容易租出？

回答：如果實用是440尺，個人建議便是三間。因為在回報上可以更高，和防守上可以更強。而且在新套房租管下，也可以合法地租出。但也不可以單憑面積便決定可否，因為還要看單位價錢、間格、窗門，渠管，和其他大廈不同因素，才可以決定能否用作套房。

2.請問邊類型客系比較有機會系好租客（租金大約14000-16000家庭客）？

回答：如果以你所講的租金，這便是獨立單位，而且實用面積也在300尺以上。如果是舊樓，這便更可達到實用400尺或以上。但如果是這些尺數，這便如多年所說，面積越大，回報越低。所以我個人便不會考慮，除非這些面積是用作套房，才有機會去用作投資。

3.是否只提供冷氣，煤氣爐，熱水爐，其他全部交吉比較穩妥？

回答：在出租獨立單位，可以只提供以上傢電。但如果是套房，便會全部提供，拖喼便可以入住。

4.請問師兄以公司名義購買還是個人名義？因稅種不同。

回答：如果是剛起步，會建議以個人名義購買，因為相對較靈活，和相對容易做按揭。但切記，盡量不要聯名，一單位，用一人名。因為如果用聯名，這便等同在日後減少了一半借貸能力。這便影響在日後，想運用磚頭變魔術時，便會阻礙再向前而行。

另外，師兄講過不租給教師，是什麼原因？感激賜教！

回答：因為在多年的接觸，不是說老師不好，只是相對比較有原則。在出租單位後，要面對煩瑣的事情較多。另外，因在我投資的物業中，以獨立單位計，也是以實用約200尺至250尺左右。只有少數在實用300尺以上(套房另計)，租金大約在$9500-$11000左右。如果是較大的獨立單位，租金大約在$13500-$15000左右。所以，以老師薪金計算，要租用以上物業，感覺是否在經濟上，可能出現一些財務問題。因在我的投資心態中，盡量以簡單、舒服、少煩惱為優先。

希望以上回答，對你能有所參考。如果你再有其他不同問題，或是其他朋友仔，看後有什麼問題或意見。大家也可以一起開心分享和討論。謝謝大家！

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Kenneth_Ho

別墅

積分: 952

189^#

發表於 26-1-6 06:10 |只看該作者

Breadfruit 發表於 25-10-31 23:38
回覆 Kenneth_Ho 的帖子

你係唔係每月底抄水錶及電錶分錶？再跟比例分水電？ ...

你好，是的。以每戶起租日前去看獨立水電錶所用度數，再以電費賬單收費去計算每度多少，便向每戶收取所用水電費用。總之，以不能收取總和高於賑單為準。

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Kenneth_Ho

別墅

積分: 952

190^#

發表於 26-1-6 06:14 |只看該作者

crystal媽咪發表於 25-12-19 22:28
睇咗頭一兩個留言
好詳細
好有心得

你好，感謝你的讚賞！其實這只是多年累積的一些所見所得。如果你，或其他朋友仔，有什麼見解和意見。歡迎大家一起分享和討論。謝謝大家！

私人傳訊回覆引用

Kenneth_Ho

別墅

積分: 952

191^#

發表於前天 10:39 |只看該作者

大家朋友仔曾經有看林一鳴以下這篇文章嗎？

⏰ 一年前我最擔心的「計時炸彈」，終於爆發了。

📉 讀過一點經濟學理論的人都知道，供應下跌，價格就會上升；當政府推出「簡樸房」這套新遊戲規則後，市場供應勢必大減，租金自然水漲船高。我估計至少有三成的劏房會消失，而新推出的「簡樸房」，租金恐怕最少要六七千元 💸。

🏚 其實只要一個城市有窮人，就會有劏房存在；將劏房變成高檔，只會讓窮人瞓街。未來會見到數以千計「義華大廈」式的悲劇，一棟又一棟被逼遷，現時居住在三、四千元劏房的數萬名基層市民（義華大廈面積60呎租金約3200元），最終可能無處可居，政府有可能短時間安排幾萬間「過渡性房屋」嗎？點幫？🤷🏻‍♂️

🔮 所以我想作出第二個預測：「簡樸房」的最終命運，極有可能會跟「明日大嶼」及「垃圾徵費」一樣，暫緩開展，不了了之。如果你現在正開始裝修做簡樸房，祝你好運！

***************

劏房變簡樸房料推高租金
信報財經月刊2025年1月
林一鳴

「劏房」的問題在香港存在已久，不過這問題在2025年就能完全解決，不會再有劏房出現在本港任何地方，一間都冇！因為政府已經將劏房改名成「簡樸房」，所以劏房的問題將會完全消失，就算有問題都只會是「簡樸房」的問題，不會是「劏房」了。

為了順利將「劏房」變成「簡樸房」，政府在2024年12月2日推出簡樸房規管制度，正式開展兩個月的諮詢工作，預期2025年6月提交立法會審批，在本屆立法會會期內順利通過法例，第四季起接受「簡樸房」登記。在目前的計劃中，我看到一些有趣的安排：

（1）篤灰獎金：房屋局局長何永賢表示，有機會仿效公屋實名舉報制度，設立舉報機制和獎賞計劃，以打擊違規的經營。如果參照公屋的舉報機制，每次成功篤灰將會有3000元獎金，對某些人來講算是頗爲吸引，也許可讓香港成為「篤灰之都」，揚威國際。

（2）內部樓面面積：將「簡樸房」的最低內部樓面面積定義為8平方米，即約86平方呎。如果低於這個面積就是違規，可以舉報及領取篤灰獎金。

（3）加強刑罰：為加強阻嚇作用，對於出租不合規簡樸房的違例者，最高罰款30萬元及監禁3年，而在登記制度或認證制度下提供虛假資料或作出虛假陳述，則建議違例者一經定罪最高罰款1萬元及監禁3個月。這是一個頗辣的刑罰，加上篤灰獎金的推行，估計普通業主都不會挺而走險，作出違規簡樸房的冒險行動。

（4）籠屋、太空艙及分租房間不在規管範圍：如果業主沒有能力將不合資格的劏房「Upgrade」變成簡樸房，唯一選擇就是「Downgrade」變成籠屋，就可以合資格了。這點我想了很久都不太明白，因為簡樸房的原意就是希望為「劣質劏房」的住客改善環境，但將籠屋不放在規管範圍，對於目前不合資格的劏房，絕對是鼓勵業主將劏房變成更劣質的籠屋，不是有點奇怪嗎？

劏房的成因

要分析劏房的問題，一定要先研究背後的原因。為甚麼香港會有劏房？答案當然非常簡單：「就係因為窮囉」。

根據香港統計處最近發布2024年第3季的《綜合住戶統計調查按季統計報告》，目前香港家庭住戶數目有278萬戶，當中每月收入低於10,000元有54.3萬戶，佔住戶比例約19.5%，如果他們沒有分配到公屋的話，這個入息就只能居住劏房。這數字的升幅其實有點令人驚訝，因為在一年前的2023年第3季，收入低於10,000元的住戶只有49.7萬戶，為何在一年之內的升幅會這麼厲害？為何這麼多人變窮了？這是一個非常值得研究的問題，希望政府可以在這方面關注一下。

還有另一個原因，就是香港面積太小，很難可以搬到較遠的地方節省租金，就算搬到元朗、粉嶺、上水等地區的租金還是很貴，所以只能將面積縮少來減低租金負擔。在一些租金昂貴的地方例如紐約市，對於負擔能力較低的人，可以住在紐約市外的郊區，如新澤西州及長島等，在深圳也可以住在北面較便宜的區域，在北京可以住在五六環的地方，但在香港就搬到哪裡的租金都是非常昂貴。

當然你可建議在香港打工及深圳租屋，每天往返深港作出雙城跨境通勤。這從理論上是可以的，目前羅湖區附近較便宜的小單間，每月房租可以低至兩三千元人民幣，一廳一房約五百呎的單位也只是五千元，租金只是香港的一半以下；但每天過關兩次，其實是頗爲辛苦及浪費時間，當中疲憊及緊繃的感覺，並不是每個人都能夠接受，很多試過香港打工深圳租屋的人，捱不住幾個月就放棄了。

目前的劏房情況

根據「簡樸房」規管制度諮詢文件，政府估計現時全港有約11萬間劏房，涉及約22萬名居民，但由於這個數據是政府委託顧問公司進行抽樣統計調查，走訪全港不同地區約2400個劏房調查，並參考2021年人口普查結果得出，相信很大機會較真實數據為低。根據我對市場的了解，我估計劏房數量應該有20萬戶，當中包括很多工廈的劏房單位，雖然它們的名字是「獨立辦公室」，但我親眼看過很多這些的單位，都是給人居住而不是工作，數量也非常多。

至於劏房的樓面面積，根據諮詢文件的數據，目前約26.2%的內部面積少於8平方米，12.1%為8.01-9平方米，11.6%為9.01-10平方米，25.8%少於10.1-13平方米，22.2%為13.01-20平方米，2.1%為20平方米或以上，面積中位數為10.0平方米。這數據與我的分析頗爲接近，所以當簡樸房的最低面積變成8平方米，就立刻有26.2%的劏房不合規格；我不相信業主會花一筆錢進行改裝，所以這些質數最差的劏房，將會立刻消失於市場！

目前這些面積最小的劏房，每月租金約三千至四千多元，原來居住在這些地方的人，不可能有錢升級到8平米以上的簡樸房，就只好搬到籠屋及太空艙居住。

一個比較有趣的數據，就是在劏房的住戶之中，有30%不是香港永久性居民，他們應該在香港未住夠七年，還未拿到三粒星的身分證。到底這些人是誰呢？為甚麼他們要搬到香港住劏房？這問題我也不知道答案，要進一步研究才能知道。

很多人都以為住劏房應該有不少老人家，但其實65歲或以上的長者只佔8.6%，很多住劏房都是年輕及中年人，當中25至44歲人士佔33.1%，45至64歲佔33.6%，估計他們都應該是勞動人口，屬於收入較低的一群。

8平米劣質劏房租金將大幅上升

政府提出「簡樸房」新遊戲規則之後，市場將會變成怎樣？我估計最大的影響，就是導致稍超過8平米的劣質劏房，租金將會大幅上升。

由於沒有力8平米以下的劏房，加上簡樸房居住環境有一大堆的要求，例如消防安全要求需可通往不少於兩條或更多的出口樓梯、出口路線的淨高度不應少於2米、通往簡樸房的室內走廊的淨闊度須不少於0.75米、各簡樸房的分隔牆、室內走廊兩旁的分隔牆須為實心間隔牆，例如磚牆、石膏板分隔牆等，並由樓面伸延至天花板，簡樸房的入口門亦須為自掩防煙門、設有獨立水錶及電錶等.....當中比較辣手的要求，是房間需要有至少一扇可開啟的窗戶，而該等窗戶須面向街道、通道巷、庭院、半圍封天井等，但由於九成劏房為五十年以上的舊樓，有些居住空間的窗戶開往四邊圍封的天井，這是無論如何改裝都不可能符合規格，業主也不可能變大面積做到每一房間的窗戶都通向街道，所以有不少劏房就算符合8平米以上的面積，也將會消失於市場。

整合所有的規管要求之後，我估計最少三成的劏房將會消失，市場整體供應將會大幅減少。所以面積略超過8平米的劣質劏房，未來的租金的升幅將會很高，從目前平均租金約四五千多元，將來市區最便宜、環境最差的單位起碼加到七千元，新界也要加到五六千元以上。不過面積較大、目前定價在八千元附近的單位，我估計租金不會有太大影響；因為如果加到接近一萬元，倒不如租一個較遠的完整單位，為甚麼要住劏房呢？

不過租金升得最多的，應該是不在規管範圍的籠屋、太空艙及分租房間。我相信這些單位租金將會大幅提升，加到接近目前六十呎劏房的租金水平。所以今天住在劣質劏房的人，明年將會變成住在籠屋，但租金不變。

簡樸房的最大得益者

誰是簡樸房的最大得益者？肯定是一班有關的「專業人士」。

根據簡樸房諮詢文件，當業主將單位向政府申請認證成為簡樸房，需要提交由專業人士核證的報告，之後須要每五年再提交一次，以確認該單位合乎簡樸房的最低標準，而專業人士包括由建築師註冊管理局、工程師註冊管理局或測量師註冊管理局所註冊的註冊建築師、註冊專業工程師（建造、土木及結構）或註冊專業測量師（建築測量），所須文件包括(a)業主及租戶資料；(b)顯示業主擁有有關單位業權的證明；(c)單位的最後批准建築圖則，以及根據小型工程監管制度向屋宇署提交的任何工程訂明圖則；(d)顯示該單位現時布局的平面圖；及(e)相關租賃開始及結束日期等。所以這些專業人士應該是簡樸房的最大得益者，未來將會增加很多額外的生意。