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發表於 06-3-30 10:15 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


孫明揚反擊土地短缺論 披露5年預留138公頃建樓

【明報專訊】在議員和發展商連番批評勾地表制度導致住宅供應「斷層」及土地短缺下，房屋及規劃地政局長孫明揚昨日在立法會就預算案辯論答辯時，藉機提出4點還擊，披露未來5年預留138公頃「熟廣 告

地」供住宅發展，2至3年間市場可供應6.7萬個一手單位，直指斷層說法「站不住腳」，反映批評者對實
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發表於 06-4-7 16:59 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


斷層論及「賣大飽」言論不時引發爭論

本 港 土 地 有 價 ， 賣 地 是 政 府 的 主 要 收 入 來 源 之 一 ， 加 上 本 港 業 主 數 目 超 過 一 百 萬 ， 每 年 又 有 近 十 萬 宗 一 及 二 手 住 宅 買 賣 ， 樓 價 變 動 所 造 成 的 影 響 或 財 富 轉 移 ， 足 以 掀 動 社 會 情 緒 ， 甚 至 引 起 軒 然 大 波 。

過 去 數 年 ， 樓 市 走 出 谷 底 ， 加 上 樓 價 連 年 上 升 ， 但 政 府 恢 復 賣 地 後 採 用 的 「 勾 」 地 表 機 制 ， 成 功 售 出 的 土 地 數 量 不 多 ， 加 上 落 成 量 連 年 下 跌 ， 於 是 市 場 久 不 久 便 有 樓 市 出 現 斷 層 的 言 論 發 表 ， 令 政 府 官 員 要 忙 於 解 畫 。

上 周 房 屋 及 規 劃 地 政 局 局 長 孫 明 揚 ， 在 立 法 會 上 就 市 場 的 斷 層 論 提 出 反 駁 ， 指 預 計 未 來 兩 至 三 年 可 供 出 售 的 一 手 單 位 達 六 萬 七 千 伙 ， 而 政 府 又 在 未 來 五 年 預 留 一 百 三 十 八 公 頃 土 地 供 作 發 展 私 人 住 宅 ， 所 以 斷 層 論 根 本 「 站 不 住 腳 」 。 同 時 又 強 調 來 自 政 府 賣 地 的 單 位 ， 僅 佔 整 體 供 應 的 三 分 之 一 。

另 外 ， 對 於 有 立 法 會 議 員 指 在 西 灣 河 嘉 亨 灣 事 件 後 ， 公 眾 覺 得 地 政 總 署 在 批 出 補 地 價 時 ， 均 有 向 發 展 商 「 賣 大 飽 」 之 嫌 ， 孫 明 揚 則 直 斥 議 員 沒 有 真 憑 實 據 ， 不 應 作 出 有 關 言 論 。

由 以 上 事 件 可 以 反 映 ， 房 地 產 問 題 因 涉 及 龐 大 利 益 ， 無 論 政 府 怎 樣 做 ， 都 有 動 輒 得 咎 的 可 能 。 而 在 未 來 歲 月 ， 斷 層 論 相 信 仍 會 揮 之 不 去 ， 除 非 連 續 多 年 的 吸 納 量 都 較 供 應 量 為 少 ， 又 或 是 政 府 將 大 量 地 皮 放 入 「 勾 」 地 表 中 ， 但 擔 心 到 時 又 因 有 大 量 供 應 而 推 低 樓 市 ， 市 場 又 要 要 求 政 府 出 手 救 樓 市 。 另 外 ， 其 實 自 嘉 亨 灣 事 件 之 後 ， 政 府 官 員 在 批 出 補 地 價 及 釐 訂 「 勾 」 地 底 價 方 面 ， 態 度 較 前 收 緊 ， 因 為 擔 心 被 指 「 官 商 勾 結 」 ， 這 是 發 展 商 多 番 「 勾 」 地 都 未 能 成 功 ， 最 後 放 棄 申 請 ， 反 要 求 恢 復 定 期 賣 地 的 原 因 之 一 。 而 因 補 地 價 金 額 大 幅 調 高 ， 令 到 九 鐵 屯 門 站 招 標 反 應 冷 淡 ， 及 大 圍 車 廠 項 目 要 延 遲 推 出 招 標 。

施珍珍
2006年4月7日
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發表於 06-4-21 17:07 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


空置率微跌 業界料私樓沒斷層

【明報專訊】差餉物業估價署發表物業報告，數據顯示，去年度私人住宅落成量只有1.7萬個，較2004年下跌33％﹔空置率由2003年的最高峰6.8%，進一步降至去年的6%，其中，中小型住宅（約1000平方呎以下）的空置率更跌至5.7％，空置量5.6萬個，是4年新低。但測量界及地產界普遍相信，由於空置率未跌至4％關口，住宅存量在未來兩年仍然充裕，不會出現斷層，但個別地區如港島區的新供應可能較緊張，有分析指出，由於一手樓價高企，令業主積極轉投二手樓市場。

大型單位售價升12％

根據差餉署數字，去年第四季，整體物業售價較前年同期上升7％，其中大型單位（即約千呎以上）升幅達12％，全年平均呎價近1.1萬元，部分港島豪宅在10月份的呎價更一度高達1.3萬元，中小型單位的售價升幅亦有8％增長。住宅租金在年內亦錄得12％升幅。

差餉署指，05年的住宅二手市場較活躍，但一手市場表現反覆，樓價在年初有急升現象，發展商在推出新盤時紛紛調高售價，令部分豪宅價格屢創新高。但利率攀升令買家變得審慎，令成交量至下半年銳減，發展商要以按揭優惠促銷。

數字指出，2005年初每月一手成交一度高達逾2400個，但至12月底則大減至203個，相對下，12月的二手成交有4200個，佔總成交量95％。

新地﹕港島供應較緊張

落成量方面，05年有17,320個單位落成，較前年減少33％，空置率6％，預測今年落成量跌至17,200個，至07年只有16,400個。差餉署又預測，面積達100平方米（約1000平方呎）以上大型單位的落成量，會由去年的1070個，逐步升至07年的2300個，但中小型住宅落成量則由去年16,250跌至07年的14,100個。去年中小型住宅空置率5.7％，存量餘下5.6萬個。

新鴻基地產代理執行董事周國賢(相關新聞 - 網站)不認為樓市供應將出現斷層，但由於市場每年的平均新單位吸納量介乎1.9萬至2萬個，故個別地區如港島區的新供應量確是甚為緊張。

一手樓價過高 二手市場變旺

測量師學會副會長余錦雄說，一手樓價過高導致交投淡靜，令業主紛紛轉投二手市場，他估計今年一手樓價將稍為回落。中原地產研究部高級經理黃良昇說，中小型住宅仍然充裕，若空置率跌破4％，才需留意短缺問題﹔此外，明年起重售的1.6萬個居屋貨尾仍可補充供應。

分析員料今年樓價升逾5%

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為住宅供應仍充裕，至於加息問題，相信到下月美國聯儲局再次議息時便會明朗，樓價將穩步發展。據3月份調查，逾半數受訪的地產分析員及基金經理預料今年住宅樓價將上升超過5%。


首季有2,800個私人住宅單位落成

【orisun.com專訊】政府公布，今年首季有2,800個私人住宅單位落成，有6,000個單位正在興建，而可供推出買賣的住宅單位累計6萬個，其中一手樓貨尾單位為16,000個。中原地產研究部經理黃良昇預計，今年全年的落成量，會少於去年，但他不擔心樓市供應會有問題，因為目前仍有1萬6千個貨尾單位，而且很快會重售居屋。
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發表於 06-7-4 21:32 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


加 息 未 停 　 供 應 充 裕
下 半 年 住 宅 造 價 將 橫 行

因 息 口 走 勢 仍 欠 明 朗 ， 加 上 供 應 充 裕 ， 本 港 上 半 年 住 宅 整 體 價 格 升 幅 未 如 理 想 ， 仲 量 聯 行 將 今 年 初 預 測 全 年 樓 價 上 升 5% ， 現 修 訂 為 不 變 （ 即 沒 有 升 幅 ） ， 除 豪 宅 價 格 於 今 年 上 半 年 有 0.5% 升 幅 外 ， 其 餘 均 呈 下 跌 ， 預 期 樓 價 於 下 半 年 將 繼 續 橫 行 ， 即 使 下 半 年 將 有 較 多 新 盤 推 出 ， 也 未 能 刺 激 價 格 上 升 。

仲 量 聯 行 住 宅 部 主 管 曾 煥 平 說 ： 「 加 息 對 置 業 人 士 構 成 心 理 障 礙 ， 雖 然 供 樓 負 擔 仍 維 持 家 庭 月 入 四 成 以 下 的 健 康 水 平 ， 不 過 買 家 採 取 觀 望 態 度 ， 直 至 利 息 走 勢 明 朗 化 ， 市 場 積 壓 的 購 買 力 才 會 釋 放 出 來 。 」

總 結 今 年 首 5 個 月 ， 僅 錄 得 32385 宗 住 宅 買 賣 登 記 ， 較 去 年 同 期 大 跌 37% ， 預 計 下 半 年 有 較 多 新 盤 推 出 ， 成 交 量 應 較 上 半 年 增 加 ， 不 過 ， 由 於 競 爭 激 烈 ， 預 計 未 來 18 個 月 將 有 3.5 萬 個 新 供 應 ， 連 同 1.5 個 未 售 貨 尾 ， 市 場 充 斥 5 萬 個 單 位 ， 發 展 商 開 盤 定 價 會 較 保 守 ， 樓 價 上 升 機 會 不 大 。

未 來 年 半 5 萬 伙 供 應

相 反 ， 住 宅 租 務 市 場 表 現 較 佳 ， 跨 國 公 司 來 港 擴 充 業 務 ， 及 有 能 力 但 欠 信 心 置 業 的 中 產 一 族 ， 由 買 轉 租 ， 均 令 租 務 需 求 大 增 ， 今 年 上 半 年 豪 宅 及 大 型 住 宅 租 值 分 別 上 升 4.6% 及 3.3% ， 預 期 下 半 年 再 有 5% 升 幅 ， 令 全 年 可 維 持 年 初 預 測 上 升 10% 的 幅 度 。

至 於 寫 字 樓 及 商 舖 上 半 年 表 現 ， 均 與 該 公 司 今 年 預 測 相 若 ， 僅 商 舖 租 金 升 幅 稍 遜 於 預 期 ， 仲 量 聯 行 香 港 董 事 總 經 理 馮 建 強 表 示 ， 零 售 商 對 租 用 及 購 置 商 舖 的 態 度 轉 趨 審 慎 ， 主 要 是 商 舖 價 格 及 租 金 ， 自 03 年 低 位 至 今 ， 已 累 積 分 別 175.3% 及 103.2% 升 幅 ， 因 此 預 期 全 年 商 舖 價 格 保 持 平 穩 ， 租 值 則 由 上 升 5% 下 調 為 不 變 。

今 年 上 半 年 甲 級 寫 字 樓 需 求 趨 緩 和 ， 不 過 ， 由 於 市 面 未 有 新 供 應 ， 令 各 類 寫 字 樓 空 置 率 進 一 步 下 跌 ， 截 至 6 月 中 ， 整 體 市 場 空 置 率 僅 5.1% ， 仲 量 聯 行 香 港 商 業 部 董 事 莫 家 文 表 示 ， 寫 字 樓 租 金 及 售 價 接 近 見 頂 ， 預 期 下 半 年 升 幅 放 緩 ， 升 幅 分 別 10% 及 5% 。 蘋果日報



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發表於 06-7-22 07:59 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破



新盤供應6.1萬伙 樓價恐受壓

今 年 上 半 年 發 展 商 推 盤 量 偏 低 ， 加 上 第 二 季 落 成 量 回 升 ， 令 到 市 場 上 一 手 （ 包 括 已 落 成 或 在 建 中 未 售 ） 供 應 達 6.1 萬 伙 ， 並 且 是 04 年 9 月 （ 6.3 萬 伙 ） 後 的 新 高 ， 反 映 樓 市 沒 有 出 現 斷 層 危 機 ， 發 展 商 再 難 以 供 應 不 足 為 藉 口 而 將 樓 價 大 幅 推 高 。

半 年 8600 伙 落 成 超 吸 納 量

房 屋 局 資 料 顯 示 ， 截 至 上 月 底 ， 第 2 季 已 落 成 但 未 售 出 的 一 手 單 位 有 1.8 萬 個 ， 而 在 建 中 未 售 出 的 則 有 4.3 萬 伙 ， 即 一 手 供 應 量 達 6.1 萬 伙 ， 較 第 一 季 多 1000 伙 。 雖 然 第 二 季 的 施 工 量 僅 4100 伙 ， 但 比 去 年 同 期 的 3100 伙 多 32.3% ； 上 半 年 施 工 達 1.01 萬 伙 ， 更 比 去 年 同 期 的 6600 伙 急 增 53% 。

第 二 季 落 成 量 為 5800 伙 ， 比 第 一 季 的 2800 伙 大 幅 回 升 ； 上 半 年 共 有 8600 伙 落 成 ， 較 去 年 同 期 的 1.12 萬 伙 ， 少 23.2% 。

05 年 一 手 落 成 量 為 1.73 萬 伙 ， 但 吸 納 量 不 足 1.6 萬 伙 ， 今 年 上 半 年 一 手 成 交 低 至 4000 多 伙 ， 有 業 界 估 計 ， 全 年 成 交 將 會 低 見 1.2 萬 伙 ， 相 信 再 度 較 落 成 量 為 少 。

會 德 豐 地 產 （ 049 ） 董 事 黃 光 耀 估 計 ， 全 年 整 體 施 工 量 維 持 兩 萬 個 水 平 ， 市 場 應 可 消 化 ， 數 量 適 中 ， 對 樓 價 無 太 大 壓 力 。 至 於 今 年 上 半 年 有 8600 個 單 位 落 成 ， 較 去 年 同 期 跌 23% ， 他 相 信 是 早 兩 年 停 止 賣 地 及 兩 鐵 一 局 減 少 推 出 招 標 項 目 有 關 ， 發 展 商 將 會 因 應 落 成 量 ， 減 少 自 行 調 節 ， 例 如 將 單 位 分 段 出 售 ， 為 樓 盤 爭 取 較 高 造 價 。

新 世 界 地 產 代 理 執 行 董 事 何 伍 燕 榆 指 出 ， 雖 然 第 二 季 住 宅 動 工 量 較 首 季 少 ， 相 信 是 多 個 月 沒 有 賣 地 有 關 ， 但 她 相 信 ， 發 展 商 透 過 其 他 渠 道 吸 納 土 儲 ， 供 應 不 會 構 成 斷 層 。 第 二 季 落 成 量 較 首 季 上 升 ， 應 是 大 型 樓 盤 落 成 影 響 ， 不 擔 心 對 樓 價 有 壓 力 。

樓 市 仍 受 息 口 走 勢 主 導

地 產 分 析 員 指 出 ， 上 半 年 私 人 住 宅 落 成 量 下 跌 ， 反 映 近 年 發 展 商 土 地 吸 納 量 大 減 。 隨 住 宅 單 位 落 成 量 減 少 ， 市 場 已 預 期 07 及 08 年 住 宅 供 應 量 逐 年 減 少 ， 但 這 並 不 意 味 樓 價 一 定 上 升 ， 因 為 現 時 無 論 樓 市 及 股 市 均 受 到 息 口 走 勢 主 導 。

地 產 界 仍 普 遍 看 好 07 、 08 年 樓 市 ， 至 於 下 半 年 樓 市 ， 該 名 分 析 員 稱 ， 若 一 如 市 場 預 期 美 國 8 月 暫 緩 加 息 ， 樓 市 可 望 好 轉 。 不 過 ， 他 指 出 ， 樓 價 自 03 、 04 年 的 谷 底 回 升 ， 至 今 已 累 積 頗 大 升 幅 ， 故 即 使 樓 價 回 復 升 軌 ， 相 信 升 幅 不 會 太 大 。 蘋果日報

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發表於 06-7-22 12:44 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


供 應 充 足 　 斷 層 論 難 成 立

第 二 季 未 售 一 手 單 位 達 6.1 萬 伙 ， 美 聯 首 席 分 析 師 劉 嘉 輝 表 示 ， 若 連 同 尚 未 動 工 的 1 萬 個 單 位 ， 未 來 一 手 供 應 達 7.1 萬 個 ， 除 非 短 期 內 需 求 大 增 ， 否 則 供 應 未 見 斷 層 。

另 外 ， 多 個 樓 盤 陸 續 動 工 ， 有 機 會 帶 動 全 年 動 工 量 超 越 04 、 05 年 的 1.4 萬 及 1.5 萬 伙 。 落 成 量 將 會 與 去 年 的 1.73 萬 相 若 。 不 過 ， 樓 市 未 見 好 轉 ， 估 計 發 展 商 開 盤 時 定 價 ， 由 以 往 較 二 手 樓 價 高 40% 降 至 只 高 20% 。

中 原 地 產 研 究 部 高 級 經 理 黃 良 昇 指 出 ， 過 去 3 年 新 樓 施 工 量 偏 低 ， 平 均 只 有 1.44 萬 個 ， 但 他 預 計 06 年 銷 售 量 約 1.2 萬 個 ， 遠 低 於 80 、 90 年 代 的 2.5 萬 至 3 萬 個 ， 估 計 未 來 一 手 供 應 平 衡 點 為 每 年 1.5 萬 個 ， 樓 市 供 應 不 會 出 現 斷 層 。

開 盤 定 價 不 會 太 進 取

高 力 國 際 住 宅 買 賣 部 董 事 潘 偉 基 表 示 ， 貨 尾 及 上 半 年 落 成 的 單 位 供 應 龐 大 ， 會 對 樓 價 造 成 壓 力 。 一 手 市 場 上 半 年 欠 理 想 ， 發 展 商 也 不 敢 推 盤 ， 導 致 成 交 量 偏 低 ， 但 近 期 發 展 商 已 開 始 推 盤 測 試 市 場 反 應 ， 亦 見 到 市 場 購 買 力 復 現 。

不 過 ， 他 相 信 未 來 發 展 商 開 盤 定 價 將 不 及 以 往 進 取 ， 價 錢 最 多 較 同 區 二 手 新 樓 高 20% 至 25% 。 若 定 價 貼 近 市 場 ， 成 交 量 可 回 復 穩 定 ， 或 會 帶 動 樓 價 輕 微 上 升 5% 左 右 。 蘋果日報

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發表於 06-7-24 21:59 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


花旗料本港樓價持續受壓

(星島)花旗表示，本港新住宅供應仍然充裕，相信樓價將持續受壓，地產商亦面臨挑戰，促使地產股與其資產淨值間的折讓擴大。花旗指出，政府指本港未來3年新住宅供應6.1萬個，截至今年6月底止，住宅貨尾單位約1.8萬個，正在興建中的住宅有4.3萬個單位。 該行指，新落成住宅供應預測呈現上升趨勢，由3月底預測的6萬個升至6.1萬個，顯示住宅供應不會出現短缺。因此，該行相信樓價會持續遇到壓力，尤其是發展商手頭的貨尾單位。
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發表於 06-7-27 10:49 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


一手供應續增

房 屋 局 剛 公 佈 今 年 第 二 季 一 手 住 宅 供 應 數 據 ， 截 至 上 月 底 已 落 成 或 在 建 中 一 手 單 位 共 六 萬 一 千 伙 ， 較 第 一 季 多 一 千 伙 ， 第 二 度 高 於 六 萬 伙 水 平 。 當 中 已 落 成 單 位 佔 一 萬 八 千 伙 。

同 時 ， 第 二 季 落 成 量 有 五 千 八 百 個 ， 比 第 一 季 多 三 千 個 ， 即 上 半 年 落 成 的 住 宅 單 位 達 八 千 六 百 個 ， 已 接 近 去 年 全 年 一 萬 七 千 三 百 個 的 一 半 。 另 外 ， 第 二 季 新 樓 施 工 量 四 千 一 百 個 ， 連 同 第 一 季 的 六 千 個 ， 即 上 半 年 動 工 單 位 合 共 一 萬 零 一 百 個 ， 較 去 年 同 期 增 加 五 成 三 。

上 半 年 的 一 手 供 應 量 不 跌 反 升 ， 最 主 要 原 因 是 發 展 商 放 慢 推 盤 步 伐 ， 上 半 年 開 賣 的 逾 千 伙 大 型 樓 盤 更 是 寥 寥 可 數 ， 而 售 出 的 一 手 單 位 僅 得 四 千 二 百 三 十 四 個 ， 預 料 全 年 也 只 得 一 萬 餘 個 ， 相 信 仍 會 較 落 成 量 為 低 ， 從 今 年 發 展 商 開 盤 訂 價 貼 近 二 手 水 平 ， 已 可 反 應 供 應 充 裕 的 情 況 。 不 過 ， 由 於 未 來 數 年 落 成 量 仍 然 不 多 ， 都 維 持 一 萬 多 伙 水 平 ， 遠 低 於 早 年 的 兩 萬 多 三 萬 伙 ， 成 為 支 持 樓 市 的 有 利 因 素 。

由 於 上 半 年 發 展 商 推 盤 量 偏 低 ， 下 半 年 為 要 達 到 全 年 的 銷 售 目 標 (或 銷 售 金 額 達 到 去 年 的 水 平 )， 下 半 年 各 大 發 展 商 都 要 大 舉 賣 樓 ， 樓 市 在 發 展 商 齊 齊 造 勢 帶 動 下 ， 市 況 肯 定 會 異 常 熾 熱 ， 然 而 ， 因 樓 價 缺 乏 上 升 動 力 ， 對 於 買 樓 要 求 具 備 保 值 能 力 的 香 港 人 來 說 ， 吸 引 力 自 然 大 打 折 扣 ， 因 此 ， 發 展 商 下 半 年 賣 樓 可 能 會 比 上 半 年 更 加 吃 力 。

施珍珍
2006年7月27日
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發表於 06-7-31 16:26 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


上半年私宅動工量急增1.7倍

【明報專訊】一份研究報告指出，今年上半年共有27個私宅項目動工(按屋宇署接獲發展商的上蓋建築工程動工通知為準)，涉及單位5080伙，較去年同期的1875伙，急增1.7倍。

數字反映發展商正加快項目發展步伐，相信有助紓緩未來數年私宅供應短缺問題。

新界區佔逾半動工量

利嘉閣研究部指出，5080伙中，新界區達2876伙，所佔比例高達56.6%，主要供應來自兩個逾千伙大型項目，包括信和(0083)火炭站上蓋何東樓(A)項目(1299伙)，以及長實(0001)的馬鞍山77區項目(1030伙)。

九龍區則有13個項目動工，惟大部分均屬500個單位以下的中小型甚至單幢樓項目，涉及總伙數僅為2056伙，佔整體比例40.5%，其中南豐的大角嘴櫻桃街重建項目(522伙)、恒基(0012)通州街500至502號項目(326伙)，已是規模較大的項目。至於港島區的6個動工項目涉及148伙，佔整體比例3.3%。
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發表於 06-8-1 08:39 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


新 盤 逾 六 萬 伙 供 應 無 斷 層

　　(星島日報報道)政府剛公布的數字顯示，已落成但仍未出售的單位達一萬八千個，整體供應逾六萬個單位，有理大學者表示，由於供應充足，相信斷層不會出現，預期下半年發展商的推盤步伐加快，而樓價會平穩發展，在勾地政策上，最近土地拍賣，地皮以超高價沽出，令政府可以企得更硬，令發展商與政府在勾地價上未能輕易得到共識，形成「死結」，相信日後勾地將更困難。

　　理大建築及房地產學系教授許智文博士接受訪問時表示，以現時政府數字而言，已落成但仍未出售的單位約一萬八千個，連同其他施工量，總單位數目超過六萬個，供應充足，由於上半年新盤推售速度較慢，預期下半年發展商推售新盤的速度會加快。

　　許智文續稱，雖然過去十個月，只有一次土地拍賣會舉行，而拍賣亦只有長沙地一幅，就以現時超過六萬個供應，足夠未來三年使用，亦看不到未來有斷層，雖然有長時間缺乏土地拍賣，但相信發展商及政府方面不會光等六萬個單位耗盡，才增加土地供應，故相信斷層不會出現。

　　對於未來樓市走勢，許智文表示，由於現時單位供應充足，而新盤開售價貼近市場價推盤，或略高於二手市場一至兩成，一、二手的差價收窄，相信樓價只會平穩發展，就近期土地拍賣造出超乎理想成績，許智文稱，該地皮由於面積細，缺乏指標性，但卻反映出市場對地皮的渴求程度，而政府在未來勾地底價上，或會企得更硬。

　　許智文解釋，在現時勾地政策上，由於新盤開售價已較貼近二手市場，或只高二手市場一至兩成，相對而言新盤定價上沒有早一輪般高，亦代表利潤收窄，甚至如較早前荃灣爵悅庭般出現減價情況，而政府在勾地價上則持企硬態度，加上新盤定價已相對下降，加上最近長沙地皮拍賣，以高於底價一點一倍成交，雖然地皮偏遠，但亦反映市場對地皮的渴求程度，令政府在勾地價上可以企得更硬，令發展商與政府之間的勾地價上談不攏，形成「死結」，相信發展商勾地會更為困難，然而這個「死結」相信在短期內不能輕易解開，發展商有可能勾地會更為困難。
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發表於 06-8-2 06:02 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


落成物業逾半數未推

　今年首七個月一手註冊量僅3,960宗，而據政府「私人住宅一手市場供應統計數字」資料顯示，截至今年6月底為止，已落成但仍未售出的私人住宅單位數目約有18,000伙，較3月底公布的16,000伙增加12.5%，並為該報告發表以來新高，數字錄得上升正正反映發展商惜貨而售。

　今年上半年新盤推盤量偏低，導致售出的單位亦相對較少，而興建中的項目有部分又相繼竣工，才導致已落成但未售出的單位數目增加。值得注意的是，此18,000個單位逾半從未推出市場發售。

　事實上，已落成仍未售出的單位數目可劃分為兩大類，一類是從來未推出市場發售的現樓項目，而另一類則是已推出市場但仍未售出的現樓貨尾。根據美聯集團統計數字顯示，截至本年6月底為止，已落成仍未售出的單位數目約17,480伙，其中從來未推出市場發售的現樓項目佔54.8%，即約9,577個單位。當中以九龍區數目最多，共錄得5,287個單位，其次為新界區，亦涉及3,495伙，而港島區數字則只有795伙。

　其餘45.2%為現樓貨尾，約7,903伙。與已落成但未曾推出市場的物業不同，現樓貨尾單位主要集中新界區。截至6月底為止，該區約有4,091個此類單位，而港島及九龍區則分別有1,784個及2,028個單位。

　上半年推盤量偏低，積聚了不少新盤購買力。預期發展商下半年推盤步伐會加快，多個新盤蓄勢待發，當中亦包括上述已落成未推出的物業，相信屆時會吸納不少一手單位，而上述數字可望有所回落。美聯集團首席分析師　劉嘉輝
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發表於 06-8-4 08:41 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


新盤價未見底 樓市受考驗

【明報專訊】今年上半年新盤的銷量創出10年新低，僅約4000個，部分發展商接近「無賣樓」，近日多個大型新盤同時部署推售，混戰一觸即發，匯豐大中華區首席經濟師梁兆基表示，發展商是趁
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發表於 06-8-4 21:44 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


一手劈價 二手交投勢挫

【明報專訊】受到多個樓盤連環開售影響，市場購買力紛紛轉至新盤，令二手交投大幅回落。隨
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發表於 06-8-5 18:14 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破

新 盤 一 出 　 預 約 睇 樓 即 減

新 盤 展 開 角 力 戰 ， 影 響 多 個 大 型 屋 苑 二 手 預 約 睇 樓 急 跌 。 中 原 地 產 綜 合 十 大 屋 苑 資 料 顯 示 ， 今 明 兩 天 預 約 睇 樓 量 錄 得 850 組 ， 較 上 周 的 885 組 下 跌 4% ， 當 中 以 沙 田 第 一 城 及 魚 涌 康 怡 花 園 最 顯 著 ， 同 跌 20% 。 中 原 分 行 經 理 林 家 傑 指 ， 本 月 多 個 新 盤 推 售 ， 加 上 發 展 商 提 供 置 業 優 惠 吸 引 買 家 ， 分 散 市 場 購 買 力 。

另 外 ， 香 港 置 業 分 行 營 業 經 理 高 俊 文 則 表 示 ， 隨 珀 麗 灣 第 5 期 A 推 售 ， 部 份 準 買 家 計 劃 偷 步 入 市 ， 吸 納 屋 苑 二 手 單 位 ， 今 明 兩 天 預 約 睇 樓 人 數 達 80 組 ， 較 上 周 的 74 組 ， 上 升 8.1% 。

一 手 將 帶 動 二 手

美 聯 亦 預 期 ， 新 盤 市 場 熱 賣 過 後 ， 將 出 現 由 一 手 帶 動 二 手 ， 令 二 手 交 投 量 續 升 。 利 嘉 閣 地 產 研 究 部 認 為 新 盤 雖 搶 去 買 家 購 買 力 ， 但 二 手 預 約 保 持 平 穩 ； 如 以 50 個 指 標 屋 苑 計 算 ， 今 明 兩 天 的 預 約 睇 樓 客 共 2606 組 ， 僅 較 上 周 微 跌 1.1% 。 客 源 以 換 樓 客 為 主 ， 佔 整 體 32.4% 。

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發表於 06-8-5 21:15 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


珀 麗 灣 5 期 市 價 推 售
稍 後 新 盤 料 難 貴 賣

面 對 深 井 碧 堤 半 島 3 期 減 價 截 擊 ， 新 鴻 基 地 產 （ 016 ） 日 前 剛 獲 批 售 樓 紙 的 馬 灣 新 盤 珀 麗 灣 5 期 A ， 昨 晚 急 以 預 留 方 式 發 售 。 因 遭 對 岸 的 碧 堤 半 島 連 番 搶 客 ， 新 地 採 市 價 推 售 策 略 ， 首 批 推 出 12 伙 中 高 層 ， 即 供 呎 價 3912 元 ， 與 二 手 看 齊 ， 較 意 向 價 低 5% 。 市 場 指 發 展 商 昨 深 宵 預 售 ， 估 計 整 晚 預 留 約 100 伙 。 業 界 認 為 該 盤 屬 下 半 年 首 個 大 型 新 盤 ， 市 價 推 出 ， 相 信 稍 後 開 售 的 新 盤 亦 不 能 貴 賣 。

新 地 日 前 僅 透 過 代 理 「 象 徵 式 」 派 發 珀 麗 灣 兩 伙 逾 1800 方 呎 特 色 單 位 價 單 後 ， 昨 晚 展 開 預 售 ， 行 內 指 有 違 反 地 產 建 設 商 會 優 先 內 購 守 則 之 嫌 。 但 新 地 代 理 執 行 董 事 雷 霆 否 認 昨 晚 內 購 ， 堅 稱 只 是 為 有 興 趣 買 家 事 先 登 記 ， 今 日 正 式 發 售 同 場 也 有 加 派 價 單 ； 他 認 為 以 合 理 市 價 開 賣 ， 全 數 606 伙 不 難 沽 清 。

市 場 指 出 ， 發 展 商 先 推 第 28 及 29 座 810 至 1002 方 呎 3 房 單 位 發 售 ， 首 批 12 伙 分 布 29 樓 以 上 中 高 層 ， 299 萬 至 420 萬 元 （ 即 供 價 ， 下 同 ） ， 呎 價 3638 至 4192 元 ； 平 均 呎 價 3912 元 ， 接 近 二 手 同 類 的 3700 至 3800 元 。 其 後 推 小 量 600 多 方 呎 兩 房 單 位 ， 其 中 28 座 32 樓 626 方 呎 單 位 ， 209.7 萬 元 ， 呎 價 3350 元 。

明 年 7 月 前 分 段 付 款

由 於 市 價 開 賣 ， 欠 缺 號 召 力 ， 發 展 商 以 分 段 付 款 吸 引 買 家 入 市 。 選 用 建 築 期 付 款 ， 可 於 明 年 7 月 前 分 段 付 樓 價 12.5% 。 但 相 比 碧 堤 半 島 3 期 同 類 千 呎 大 單 位 ， 呎 價 3500 至 3700 元 ， 珀 麗 灣 5 期 定 價 高 逾 6% 。

設 於 葵 芳 新 都 會 廣 場 的 售 樓 處 ， 昨 晚 7 時 前 已 聚 集 大 批 市 民 及 代 理 排 隊 等 候 ， 而 碧 堤 亦 與 珀 麗 灣 「 拗 手 瓜 」 ， 昨 繼 續 減 價 20% 清 貨 。 消 息 指 昨 售 逾 15 伙 ， 該 盤 過 去 一 周 已 售 逾 150 伙 。

利 嘉 閣 執 行 董 事 廖 偉 強 表 示 ， 由 於 發 展 商 上 半 年 賣 樓 少 ， 故 下 半 年 要 多 推 單 位 追 回 全 年 業 績 ， 相 信 定 價 不 敢 進 取 ； 至 於 現 時 所 售 樓 盤 ， 因 成 本 較 低 ， 就 算 市 價 賣 樓 仍 有 利 可 圖 ， 如 成 功 營 造 氣 氛 ， 便 不 難 加 推 、 加 價 。 蘋果日報

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發表於 06-8-6 07:46 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


新 盤 推 美 孚 睇 樓 急 跌

　　(星島日報報道)馬灣珀麗灣、深井碧堤半島兩大新盤推售，令附近區域二手交投淡靜，其中一向交投活躍的美孚新
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發表於 06-8-6 16:32 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


珀 麗 灣 銷 情 歷 來 最 差 　 樓 價 今 年 冇 得 升

呆 滯 大 半 年 的 樓 市 ， 原 以 為 在 發 展 商 再 度 積 極 賣 樓 有 新 轉 機 。 不 過 ， 大 型 地 產 商 新 鴻 基 地 產 的 重 點 樓 盤 馬 灣 珀 麗 灣 第 5 期 A ， 前 日 以 預 留 方 式 推 出 後 ， 昨 日 正 式 舉 行 內 部 認 購 。 該 盤 以 平 均 呎 價 約 3,300 至 4,500 元 二 手 市 價 開 售 。 市 場 人 士 指 出 ， 兩 日 售 出 約 250 伙 ， 成 績 只 屬 中 規 中 矩 。 　

珀 麗 灣 昨 日 的 銷 情 與 四 年 前 該 盤 首 度 登 場 ， 創 下 首 日 賣 出 1,770 伙 的 樓 市 神 話 ， 以 及 兩 年 前 第 3 期 首 日 賣 1,000 伙 紀 錄 相 去 極 遠 。 今 年 以 來 除 了 貨 尾 單 位 減 價 散 貨 外 ， 新 盤 全 部 沒 有 條 件 以 高 價 開 售 ， 全 部 力 守 在 二 手 價 推 出 ， 即 使 息 口 短 期 內 可 能 見 頂 ， 樓 價 今 年 內 難 望 上 升 。

即 供 呎 價 3,300 至 4,500 元

新 地 今 年 五 月 帶 頭 劈 價 兩 成 賣 荃 灣 爵 悅 庭 後 ， 迅 速 沽 清 全 數 貨 尾 ， 昨 日 集 團 推 出 今 年 首 個 大 型 新 盤 珀 麗 灣 ， 為 免 推 樓 市 ， 該 盤 以 二 手 市 價 發 售 。 市 場 消 息 指 出 ， 該 盤 前 日 先 賣 28 及 29 座 三 房 大 單 位 ， 並 以 預 留 方 式 賣 出 逾 150 伙 ， 昨 日 推 出 27 座 全 幢 600 餘 呎 兩 房 細 單 位 ， 銀 碼 略 小 ， 最 平 即 供 價 205 萬 元 ， 昨 天 單 日 售 出 近 100 伙 ， 即 供 呎 價 3,300 至 4,500 元 ， 與 珀 麗 灣 二 手 樓 價 相 近 。

地 產 界 人 士 認 為 ， 今 年 上 半 年 市 道 欠 佳 ， 發 展 商 賣 樓 意 欲 大 減 ， 一 度 靠 減 價 刺 激 銷 情 ， 令 貨 尾 盤 熱 賣 。 全 新 開 賣 的 樓 盤 ， 已 不 再 像 去 年 新 盤 大 幅 拋 離 二 手 價 三 至 四 成 推 售 ， 賣 價 轉 趨 平 實 ， 以 較 為 收 斂 的 市 價 開 售 ， 寧 願 犧 牲 銷 量 ， 力 撐 樓 價 不 至 下 滑 。

今 年 數 個 開 賣 新 盤 ， 普 遍 未 有 高 開 ， 嘉 華 國 際 上 月 推 出 的 灣 仔 嘉 薈 軒 ， 貼 近 鄰 近 的 星 域 軒 市 價 開 售 ， 呎 價 7,000 至 8,000 元 ， 全 數 單 位 售 出 逾 九 成 。 信 和 集 團 4 月 底 開 賣 的 荃 灣 萬 景 ， 則 高 於 市 價 約 20% 開 賣 ， 迄 今 賣 出 逾 40% ， 寧 願 求 價 不 求 量 。

市 場 相 信 ， 新 盤 市 價 出 售 ， 號 召 力 一 般 ， 下 半 年 多 個 新 盤 排 隊 推 售 ， 現 有 貨 尾 又 不 少 ， 政 府 數 據 指 出 ， 目 前 住 宅 供 應 量 6.1 萬 個 ， 要 消 耗 如 此 多 供 應 量 ， 定 價 有 壓 力 。 今 年 以 來 ， 一 手 樓 僅 售 4,500 個 ， 若 新 盤 不 平 賣 刺 激 銷 量 ， 全 年 一 手 登 記 必 定 創 新 低 ， 估 計 不 足 1 萬 ， 較 去 年 1.56 萬 伙 急 跌 35% 。

而 且 一 手 樓 向 來 主 導 二 手 樓 造 價 ， 二 手 樓 價 升 跌 往 往 繫 於 一 手 樓 ， 發 展 商 維 持 市 價 賣 樓 ， 二 手 樓 價 必 然 持 續 呆 滯 ， 上 升 動 力 欠 奉 。

以 環 保 島 概 念 包 裝 的 珀 麗 灣 ， 新 地 02 年 首 度 開 賣 第 1 及 2 期 ， 創 下 首 日 賣 出 逾 1,700 伙 佳 績 ， 當 時 平 均 呎 價 2,300 至 3,000 元 。 04 年 ， 珀 麗 灣 3 期 呎 價 升 至 3,500 至 3,800 元 ， 首 日 實 際 銷 量 僅 500 伙 ， 新 地 報 稱 1,000 伙 。 是 次 開 賣 的 5 期 A ， 首 日 銷 情 為 珀 麗 灣 歷 次 開 售 最 差 一 次 ， 呎 價 基 本 上 維 持 3 期 水 平 ， 無 甚 升 幅 。

業 內 人 士 指 出 ， 是 次 5 期 銷 情 普 通 ， 除 了 樓 盤 賣 點 欠 缺 新 鮮 感 外 ， 與 對 岸 深 井 碧 堤 半 島 3 期 減 價 攔 截 ， 搶 走 一 批 客 源 有 直 接 關 係 。

浸 會 大 學 財 務 及 決 策 系 副 教 授 麥 萃 才 表 示 ， 以 前 買 樓 除 了 自 住 ， 也 有 投 資 作 用 ， 但 是 次 推 售 的 珀 麗 灣 單 位 以 兩 房 為 主 的 細 單 位 ， 而 且 交 通 不 算 方 便 ， 投 資 價 值 不 大 ， 受 迎 歡 程 度 自 然 稍 遜 ， 但 兩 日 售 出 200 伙 ， 以 今 年 市 道 而 言 ， 已 算 「 暢 旺 」 。

料 樓 市 將 由 換 樓 客 主 導

他 又 稱 ， 近 年 樓 市 成 交 逐 年 放 緩 ， 主 要 是 由 於 新 增 人 口 增 長 減 慢 ， 中 小 型 上 車 盤 需 求 隨 之 遞 減 ， 他 估 計 ， 未 來 樓 市 將 由 換 樓 客 及 投 資 者 主 導 ， 「 所 以 基 地 產 主 席 李 兆 基 都 要 轉 型 投 資 金 融 ， 或 者 發 展 商 業 樓 宇 例 如 國 際 金 融 中 心 ， 住 宅 就 做 豪 宅 」 。 蘋果日報


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發表於 06-8-7 07:23 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


樓市破悶局 還須看樓價

【明報專訊】近日地產股偷步上升，大型地產股股價較6至7月間的低位反彈約10%，主因大行不斷以美息快將見頂作炒上借口，加上發展商未來兩個月將大舉推盤。不過，地產股未來升勢能否持續，還要看樓市的反應。

過往大半年，新盤做價「企硬」，發展商認為不勾地、不賣樓下，供應有限，買家遲早會入市。奈何經歷過金融風暴洗禮的樓市用家，對負資產之苦猶有餘悸，又怎會輕易入市﹖一手盤買賣是否暢旺，始終要看樓價高低，亦是今次推盤潮能否打破悶局的關鍵。

綜合各方資料，未來兩月有9000伙可以推出，而餘下5個月總計有逾1.2萬伙應市。繼早前嘉薈軒外，新地（0016）珀麗灣Oceancrest已經開售，恒地（0012）翔龍灣及長實（0001）都會
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發表於 06-8-8 06:02 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


35屋苑一周交投跌16％

【明報專訊】踏入8月份，發展商積極推盤，加上美國聯儲局明日凌晨(香港時間)議息，令上周二手樓交投回落。美聯集團首席分析師劉嘉輝表示，35個大型二手屋苑上周(7月31至8月6日)合共錄得123宗買賣成交，較前一周(7月24至30日)回落15.8%。

按地區劃分，上周港島區交投跌幅最少，由40宗減至37宗，跌7.5%﹔而九龍區則由54宗回落至44宗，跌18.5%，主要受區內將軍澳城中
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發表於 06-8-10 15:23 |只看該作者

Re: 新 樓 「 供 不 應 求 」 假 象 爆 破


新 盤 定 價 未 敢 太 勇 進

美 國 加 息 周 期 有 望 完 結 之 際 ， 本 港 銀 行 更 由 中 銀 （ 香 港 ） （ 2388 ） 帶 頭 將 優 惠 利 率 由 8.25 厘 ， 下 調 至 8 厘 ， 按 揭 息 率 不 升 反 有 下 降 趨 勢 ， 樓 市 重 現 生 機 。 會 德 豐 地 產 （ 049 ） 趁 利 好 消 息 加 快 推 售 西 環 域 多 利 道 60 號 餘 貨 。 不 過 ， 由 於 樓 市 「 久 病 初 癒 」 ， 新 盤 定 價 普 遍 未 敢 高 開 。 新 鴻 基 地 產 （ 016 ） 昨 晚 發 售 馬 灣 珀 麗 灣 5 期 A 園 景 單 位 ， 維 持 市 價 開 售 ， 售 出 逾 50 伙 。

胡 亂 加 價 恐 嚇 窒 買 家

儘 管 近 期 市 場 氣 氛 利 好 樓 市 ， 但 發 展 商 仍 不 敢 胡 亂 加 價 ， 業 界 認 為 ， 原 因 是 下 半 年 市 場 推 售 約 1 萬 單 位 ， 一 旦 大 幅 加 價 ， 會 窒 礙 買 家 入 市 信 心 ， 所 以 發 展 商 寧 願 市 價 推 盤 ， 每 次 推 出 小 量 單 位 ， 測 試 市 場 反 應 再 作 部 署 ， 以 免 客 源 轉 投 對 手 新 盤 。 多 個 新 盤 正 醞 釀 推 出 ， 如 將 軍 澳 城 中 及 土 瓜 灣 翔 龍 灣 ， 相 信 發 展 商 會 採 取 「 先 量 後 價 」 策 略 賣 樓 。

會 德 豐 地 產 董 事 黃 光 耀 認 為 ， 美 國 不 加 息 ， 對 樓 市 起 正 面 作 用 ， 加 上 中 銀 帶 頭 降 低 優 惠 利 率 ， 相 信 其 餘 中 小 型 銀 行 會 陸 續 出 招 還 擊 ， 按 揭 減 息 戰 成 大 勢 所 趨 ， 將 增 強 買 家 入 市 信 心 。

因 應 市 況 ， 系 內 的 單 幢 盤 域 多 利 道 60 號 ， 原 定 兩 周 後 推 售 ， 現 提 前 周 六 清 貨 ， 該 盤 尚 餘 25 個 20 樓 以 上 單 位 ， 維 持 呎 價 5000 至 6000 元 ， 頂 層 特 色 戶 意 向 呎 價 9000 至 1 萬 元 ， 其 中 1 伙 連 全 屋 裝 修 ， 意 向 價 950 萬 元 。 除 該 盤 外 ， 同 系 深 井 碧 堤 半 島 3 期 本 周 繼 續 發 售 ， 趁 氣 氛 轉 好 ， 雙 盤 出 擊 。

他 又 指 ， 現 時 樓 市 用 家 主 導 ， 定 價 必 須 吸 引 ， 高 價 難 免 遇 到 阻 力 ， 故 不 能 大 幅 加 價 或 高 開 ， 加 幅 亦 只 能 溫 和 。

長 實 （ 001 ） 營 業 副 首 席 經 理 郭 子 威 表 示 ， 銀 行 按 揭 業 務 競 爭 激 烈 ， 中 銀 率 先 減 息 ， 料 按 揭 息 率 仍 會 再 降 ， 按 揭 戰 將 愈 演 愈 烈 。 集 團 已 獲 1 間 銀 行 向 城 中 提 供 全 期 P 減 3.05 厘 按 揭 。

新 地 則 乘 勝 追 擊 ， 昨 晚 推 出 珀 麗 灣 5 期 A 中 低 層 園 景 單 位 。 新 地 代 理 執 行 董 事 雷 霆 表 示 ， 因 應 該 盤 高 層 去 貨 速 度 快 ， 故 推 出 中 低 層 應 市 ， 維 持 市 價 發 售 ， 呎 價 約 3300 至 3500 元 。

市 場 錄 得 個 別 低 於 200 萬 元 成 交 ， 如 28 座 6 樓 G 室 ， 195 萬 元 ， 呎 價 2762 元 ， 整 晚 售 逾 50 伙 。

珀 麗 公 開 發 售 逾 百 伙

該 盤 上 周 六 以 來 累 售 400 伙 ， 呎 價 4000 至 4500 元 ， 套 現 12 億 元 。 新 地 將 保 留 100 至 120 伙 下 周 公 開 發 售 ， 認 為 整 批 單 位 平 均 呎 價 可 達 4000 元 。 蘋果日報

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