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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 樓市動向› 買二手樓程序

樓市動向今日: 1|主題: 74598

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樓主: mingcat

買二手樓程序 [複製鏈接]

2 345 6...8

magcat

子爵府

積分: 12059

61^#

發表於 16-3-16 20:31 |只看該作者

引用：Quote:原帖由高羊於 16-03-11 發表叻叻。

原帖由 jjjbaba 於 16-03-11 發表
其實我次次都係簽1%
但最後一刻再傾佣
3, 5, 7, 9折都試過

請教點傾到3, 5折甘勁

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magcat

子爵府

積分: 12059

62^#

發表於 16-3-16 21:12 |只看該作者

引用：Quote:magcat 發表於 16-3-16 20:23 可以只

原帖由高羊於 16-03-16 發表

點傾, 請指教

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patracy

複式洋房

積分: 329

63^#

發表於 16-3-16 23:11 |只看該作者

高羊發表於 16-3-10 06:42
買二手樓不要貪佢新裝修

有得選，盡量避免買最低個層即一樓。

請問如果選一樓，有什麼要注意呢?

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高羊

大宅

積分: 3223

64^#

發表於 16-3-17 06:39 |只看該作者

magcat 發表於 16-3-16 21:12
點傾, 請指教

大致話，好窮呀，樓價好貴呀，減d 佣啦。

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高羊

大宅

積分: 3223

65^#

發表於 16-3-17 06:45 |只看該作者

patracy 發表於 16-3-16 23:11
請問如果選一樓，有什麼要注意呢?

一樓單位，若有得揀就唔好揀。低層一般較平，估價亦低。
將來放番出去會難。

低層較嘈，多蚊，近垃圾房有味。
屋內亦
容易有渠味。或爆屎渠。

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高羊

大宅

積分: 3223

66^#

發表於 16-3-17 06:51 |只看該作者

本帖最後由高羊於 16-3-20 11:33 編輯

magcat 發表於 16-3-16 21:12
點傾, 請指教

又例如

你心目中買300 萬樓，業主企硬303 萬，叫aa 減下佣。

有d aa 會話幫你傾多幾萬，你比多d 佣，米彩佢。

所以而家aa 有時會幫業主浪高個價放，以便收多d 佣。

其實見到業主，自己同業圭當面傾價啦

。

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patracy

複式洋房

積分: 329

67^#

發表於 16-3-17 10:33 |只看該作者

高羊發表於 16-3-17 06:45
一樓單位，若有得揀就唔好揀。低層一般較平，估價亦低。
將來放番出去會難。

謝謝提點, 獲益良多!

剛好看了一層1樓(冇裝修)綠表居屋, 比同一大廈3樓(雅裝)平了幾十萬, 現在真是心大心細。

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高羊

大宅

積分: 3223

68^#

發表於 16-3-17 19:00 |只看該作者

patracy 發表於 16-3-17 10:33
謝謝提點, 獲益良多!
剛好看了一層1樓(冇裝修)綠表居屋, 比同一大廈3樓(雅裝)平了幾十萬, 現在真是心 ...

AA 每句說話都係為佣金而出發. 自己小心分折, 多上網看資料.

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ivonemak

男爵府

積分: 5257

69^#

發表於 16-3-17 23:11 |只看該作者

回覆：買二手樓程序

臨訂5%,2％我諗冇乜業主會簽，簽左臨約已可向銀行申請按揭
7-14日后在律師樓簽正式買賣合約，加訂至10%及付釐印費比律師代交
成交期一般2⃣️個月（長成交必須在雙方簽臨時合約時協議好）
成交日前3-5天買家要把餘款（扣除按揭貸款成數）交律師並安排驗樓

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orangejuice2007

大宅

積分: 3397

70^#

發表於 16-3-17 23:31 |只看該作者

引用：業主更易傾佣，自己放個盤上網591， house

原帖由高羊於 16-03-12 發表
業主更易傾佣，自己放個盤上網

591， house 28, gohome， bk , 等等。

請問應該點穩律師？網上穩？

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高羊

大宅

積分: 3223

71^#

發表於 16-3-18 07:46 |只看該作者

orangejuice2007 發表於 16-3-17 23:31
請問應該點穩律師？網上穩？

做按揭時，銀行有指定某批律師。
或上律師公會找個全港注冊律師list,

自己去電話去問價。

問律師按揭契，
買賣合約契，政府稅，雜費，
總共要預多少。

有些律師可以好平，但唔係銀行批准樓按律師你就麻煩。

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orangejuice2007

大宅

積分: 3397

72^#

發表於 16-3-18 07:56 |只看該作者

回覆：高羊的帖子

多謝指點。另外想問如果首期唔夠四成，得兩成，系咪可以做二按？甘又應該點做？

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高羊

大宅

積分: 3223

73^#

發表於 16-3-18 16:02 |只看該作者

orangejuice2007 發表於 16-3-18 07:56
多謝指點。另外想問如果首期唔夠四成，得兩成，系咪可以做二按？甘又應該點做？

...

唔洗客氣。
按揭方便，建議樓主直接問銀行。
冬呀最近減息戰。
你去問下啦。

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mingcat

男爵府

積分: 6412

74^#

發表於 16-3-18 19:08 |只看該作者

引用：Quote:orangejuice2007+發表於+16-3-18+07:

原帖由高羊於 16-03-18 發表
唔洗客氣。
按揭方便，建議樓主直接問銀行。
冬呀最近減息戰。

【引爆按揭戰】東亞按揭H 1.6厘！
全城最低勢爆減息戰
http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20160316&s=7015342&a=54874108

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littleduckwong

大宅

積分: 3494

75^#

發表於 16-3-18 22:22 |只看該作者

回覆高羊的帖子

請問高羊，我想買未補地價的居屋，我要買就要補地價，請問多數補多少？謝謝！

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高羊

大宅

積分: 3223

76^#

發表於 16-3-19 18:07 |只看該作者

littleduckwong 發表於 16-3-18 22:22
回覆高羊的帖子

請問高羊，我想買未補地價的居屋，我要買就要補地價，請問多數補多少？謝謝！

居屋補地價要視乎當日業主同房署買入之折扣去計算.

居屋業主賣樓比自由巿場, 需要向房署申請補地價, 房署會以當日巿價計算需要補回幾多.

所以好難講你要補幾多.

每個屋苑唔同百份比.

樓主可上房屋署網, 去居屋二手巿場價找參考價

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高羊

大宅

積分: 3223

77^#

發表於 16-3-19 18:37 |只看該作者

本帖最後由高羊於 16-3-19 18:38 編輯

轉載28Hse.com

香港屋網

二手樓宇買賣流程 - 在市場上購買宇二手樓的正常程序。

1. 業主放盤出售物業，可在網上自讓或委托地產代理。

2. 買方(透過代理或自行議價(自讓人仕)) 與賣方議價及洽談各項條款。

3. 簽訂臨時買賣合約及繳交臨時訂金(俗稱細訂,一般為樓價之 2-5%)

4. 簽訂臨時合約後，業主需要找代表他的律師並在14天內，買賣雙方簽署正式買賣合約，買方付予賣方大訂(一般為樓價之10%減去細訂已付的數目後所得的餘數，便是應繳付之大訂。細訂加上大訂，通常是樓價的一成。)

5. 代表律師會幫你 - 打釐印、繳付印花稅及於土地註冊處登記合約。

6. 買賣雙方律師會協議正式完成交易的日期，通常會訂在簽署正式買賣合約後一個月內。因要讓買家有時間去準備有關銀行按揭的貸款。

7. 買方律師審核業權。

8. 買方律師草擬樓契，由賣方律師審核確保無誤。

9. 成交前一日，買方前往單位驗樓，查看一切是否妥當。

10. 買方繳付樓價餘數及簽署樓契。(以銀行貸款在或自行繳付)

11. 賣方將物業交吉及簽署樓契。

12. 完成買賣。

私人傳訊

高羊

大宅

積分: 3223

78^#

發表於 16-3-19 18:39 |只看該作者

轉載28Hse.com

香港屋網訊

買家/租客於出價前，應先查清楚有關物業的實際價值，盡量避免在議價過程中出價過高。

與同區二手物業/租盤的成交價比較，估計該物業的價值。

留意市道。不同的市道對於買家/租客的議價能力都有所影響。

市道淡靜時，買家罕有，競爭對手較少，買家/租客有更多的時間去考慮及慢慢物色理想樓盤，買家/租客的議價能力相對地提高了。

市道活躍時，競爭對手較多，買家/租客議價能力較低，而且可以考慮的時間相對地少，要及早出價。更可能因為競爭對手多而推高了叫價，令出價高於心目中預期的價錢，反而接近業主的出價。

預先調查業主出售/出租物業的原因，了解清楚業主是否急於出售/出租物業，對買方/租客出價有一定幫助。

例如：業主急於移民，買方/租客自然可以壓價，因為倘若單位空置多一會，便等於多一些額外開支。

例如：若業主急於現錢週轉，買方/租客的議價能力自然提高了。

於議價時不妨游說業主包括單位內的傢俬及電器，並商議訂明於買賣協議內的條款。而且包括越多額外的物件，等於樓價相對地減低了。租客則可遊說業主包括差餉及管理費，以降低租金成本。

可預先估計要花於裝修及翻新單位的費用，要求業主以較低價錢出售/出租物業以彌補裝修要花的開支。

議價時要保持冷靜客觀的態度，避免出價過高。作出任何決定前要考慮清楚，不要以高價購買物業。時刻提醒自己市場還有其他好的選擇。

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高羊

大宅

積分: 3223

79^#

發表於 16-3-19 18:41 |只看該作者

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【香港屋網訊】

如果選擇地產代理幫忙搵樓，地產代理帶買家去睇樓之前，都會要先簽署睇樓紙。因此，不要經不同的代理睇同一個單位，以免引起代理間的紛爭，同時亦避免了付雙份佣金。

無論自己直接與業主接洽或是透過代理介紹睇樓，買家在睇樓時也要小心謹慎，以下是一些應注意的事項：

審查單位及樓宇是否適合，如單位間隔、座向、景觀、用料、裝修、附送設備、樓宇設施、樓宇維修狀況、環境。

應該注意睇樓時的天氣，盡可能睇兩次以上，分別在陰晴天各睇樓一次。

晴天睇樓: 可以看清楚單位外望的景觀。

雨天睇樓: 可以查看單位有沒有滲水。

- 查看單位有否違例建築、有沒有僭建、間隔結構曾否作改動。
- 查詢物業用途，有否列明物業作住宅用途。如有懷疑可向代理查詢，代理有責任提供有關物業的所有資料，屋宇署亦有相關紀錄可查冊。
- 查核清楚大廈公契，了解清楚個別單位的業主是否要承擔維修的費用
- 查詢物業是否負資產
- 一眼關七，看清楚單位是否有任何瑕疵至為上策。

私人傳訊

高羊

大宅

積分: 3223

80^#

發表於 16-3-19 18:43 |只看該作者

轉載28Hse.com

【香港屋網訊】

有準買家擬洽購一單位，於買賣雙方達成共識及有關買賣細節時，準買家要求臨時買賣合約(“臨約”)內須附加填上一項「必買必賣」，使該合約變為一份「必買必賣」合約，以防業主賠訂退出交易。代理雖然在附加條款上加上「必買必賣」條款，但卻忘記了刪除臨約內已預印的有關撻訂賠訂的標準條款。

其後，買方收到業主通知，謂他已經另一地產代理將該物業再賣給另一買家並已收取訂金及簽訂臨時合約。該另一地產代理認為該合約並非「必買必賣」，所以游說業主退出第一次交易，因而接受該地產代理之交易。

所謂有關撻訂賠訂的標準條款，通常包括了買賣雙方所遵守的條款，一般撻訂及賠訂的條款為買方悔約：「如買方未能履行合約之條款完成買賣，賣方除將買方已付之訂金沒收外，並有權將該物業再行售予他人，惟賣方不可再為此向買方追究任何責任或要求任何賠償或特定履行合約。」

而賣方悔約：「如賣方在收取臨時訂金後，不依合約之條款完成買賣，則賣方除須退還買方所付之臨時訂金全數外，並須以同等數目之金額賠償予買方。惟買方不得向賣方追究任何責任，包括其他賠償或特定履行合約。」

因此，在上述個案中，因臨約內沒有把賠訂條款刪去，合約上的附加條款(即「必買必賣」)與原有條款有衝突，附加條款(尤其以手寫的附加文字)有可能被視為反映合約雙方的真正意願(Intention)。在此情況下，在法律爭拗中，法庭有可能會以附加條款為準，視此臨約為一份「必買必賣」合約。