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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 自由講場› 睇樓後感

自由講場今日: 33|主題: 1339129

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樓主: mln

睇樓後感

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4 567 8

ysiadxjt

別墅

積分: 893

101^#

發表於 24-6-12 17:32 |只看該作者

2880 發表於 24-6-12 00:58
如果唔急住我會揀錦上路柏瓏因為一個站就到荃灣，而且附近除咗村屋外就冇啲舊樓影響景觀。
...

請問錦上路生活配套如何？日常買餸？睇醫生等等

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mercurycc

象牙宮

積分: 243576

2025勳章 2025勳章蛇年勳章

102^#

發表於 24-6-12 17:56 |只看該作者

如果唔養狗既就要留意Yoho 好多可以養的.

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auroresy

男爵府

積分: 5994

103^#

發表於 24-6-12 18:03 |只看該作者

asweetmom 發表於 24-6-12 01:01
現在500萬以上都不應該考慮屯門、元朗，多去別的地區看看。

馬鞍山，科學園好唔好？值得買嗎？

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一人之境

大宅

積分: 2205

2023年兔年勳章

104^#

發表於 24-6-12 18:19 |只看該作者

esmehouse 發表於 24-6-12 17:21
可惜抽唔到，好彩扣門入到。

恭喜哂

我依家都係住緊新界西，個女就自行返緊灣仔區……每日都長征……

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Ononluk

珍珠宮

積分: 40926

105^#

發表於 24-6-12 18:21 |只看該作者

ysiadxjt 發表於 24-6-12 17:32
請問錦上路生活配套如何？日常買餸？睇醫生等等

暫時係接近零，park yoho 有商場仔但都唔近，附近村屋有少量舖頭仔、食店。呢個盤真係睇定啲先，現樓再算。
我前年睇過，入咗飛添，好彩無買。嗰時有諗過買乜都坐港鐵去元朗荃灣。

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Ononluk

珍珠宮

積分: 40926

106^#

發表於 24-6-12 18:21 |只看該作者

一人之境發表於 24-6-12 18:19
恭喜哂

我依家都係住緊新界西，個女就自行返緊灣仔區……每日都長征……

嘩….

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Ononluk

珍珠宮

積分: 40926

107^#

發表於 24-6-12 18:30 |只看該作者

Wailam媽媽發表於 24-6-12 17:27
睇餸食飯，1分鐘1分貨，屯門最平，元朗貴過屯門，最好近屋企人和返工地點，將來升值元朗好過屯門區..
...

Midtown 平過瓏門少少㗎，呎價差近$1000。二手Grand YOHO 就最貴。

我上年頭同期睇過兩邊三房，同價錢相近樓層方位，midtown 可以買大30尺，不過我家人覺得屯門市中心生活配套適合長者啲。

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esmehouse

寶石宮

積分: 390174

母親節2025勳章 2025勳章蛇年勳章 2024年龍年勳章 2023年兔年勳章虎到金來勳章牛年勳章 HiPP勳章(2) HiPP勳章(1) 2018父親節勳章 2018復活節勳章 15週年勳章親子王國15週年勳章畀面勳章醒目開學勳章 hashtag影視迷勳章貓狗褓姆認識瑞士牛牛第一回美好大世界2017勳章開心吸收勳章

108^#

發表於 24-6-12 18:40 |只看該作者

一人之境發表於 24-6-12 18:19
恭喜哂

我依家都係住緊新界西，個女就自行返緊灣仔區……每日都長征……

12 網真係冇得輸

我鐘意你同我講 I Love U, I Love U Too！
You are the sunshine of my life. That's why I'll always stay around. You are the apple of my eye. Forever you'll stay in my heart.

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糯米米糍

公爵府

積分: 26953

母親節2025勳章 2025勳章蛇年勳章牛年勳章

109^#

發表於 24-6-12 19:03 |只看該作者

睇完呢個post都幾驚訝2024今時今日仲覺得市區樓先係寶

講真咩市區鐵路上蓋，有啲真係舊到送我都唔想住，唔評論校網問題，但好多人其實自己無住過但又好不屑新界區尤其新界西。我自己港九新界都住過，我自己會覺得係人去適應個地方，亦要視乎生活圈，唔係話覺得邊區一定好或一定唔好，揀乜乜區就傻仔咁

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E_gold8806

伯爵府

積分: 18797

110^#

發表於 24-6-12 19:03 |只看該作者

Yoho 最好

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Kittymummy

水晶宮

積分: 71755

111^#

發表於 24-6-12 19:07 |只看該作者

本帖最後由 Kittymummy 於 24-6-12 20:43 編輯

一人之境發表於 24-6-12 18:19
恭喜哂

我依家都係住緊新界西，個女就自行返緊灣仔區……每日都長征……

。

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Ononluk

珍珠宮

積分: 40926

112^#

發表於 24-6-12 19:16 |只看該作者

糯米米糍發表於 24-6-12 19:03
睇完呢個post都幾驚訝2024今時今日仲覺得市區樓先係寶講真咩市區鐵路上蓋，有啲真係舊到送我都唔 ...

咪係，就算鍾意市區都要睇餸食飯，有人用德福嚟比，呎價相約，交通好很多但同時樓齡物業質素都差一截，價錢反映所有條件，同一價錢，要地點定新樓真係個人選擇，無一定對錯。

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wannabe118

公爵府

積分: 27230

113^#

發表於 24-6-12 19:20 |只看該作者

auroresy 發表於 24-6-12 18:03
馬鞍山，科學園好唔好？值得買嗎？

白石角鐵路起碼要等10年
現時交通麻麻
要買最好university hill 貨尾
會最近地鐵站

私人傳訊回覆引用

polyumfg

子爵府

積分: 11905

114^#

發表於 24-6-12 19:59 |只看該作者

最近有年青讀者問究竟現在在香港實際上是租樓便宜還是買樓便宜。她提出這個問題的原因是媒體不斷報道租金持續上升而樓價卻持續下跌，她想更深入理解這個問題。我們可以透過計算，便能清楚了解和解答這個問題。

我們就以一個都會駅2期城中駅一個503呎的單位在2024年6月以695萬成交為例子。如果年輕人買了這個單位，以70%承做按揭，分30年清還，現在最普遍新做按揭利率為P-1.75%，即4.125%。年輕人在收到鎖匙前需要繳付的現金為：
首期（2,085,000）
從價印花稅（208,500）
經紀佣金（69,500）
律師費（4,000）
=2,367,000

然後每個月還款23,579元，當中6,850元是清還本金，16,724元是利息。另外，年輕人需要每個月繳付管理費約1,200元及差餉平均約每月600元，即每個月現金流出約25,379元。

如果這個年青人選擇租用同一個單位，他所需付出的就只有租金每月18,900元，同時他需繳付兩個月的按金即37,800元及經紀佣金開支半個月，即9,450元。

坊間一般地產代理及媒體會以25,379元對18,900元做比較，簡單看這個比較就認為租比買更划算。事實上，從金融投資的角度，我們最基本必須要扣除供樓時歸還每期本金的6,850元的部份才做比較，因為這部份不屬於個人開支。便宜與否定義在於開支，絕對不是以現金流作比較。因此買樓每月真正開支是18,529元，與租樓的成本18,900元差不多。

然而，以上這個計算還沒有完畢，因為我們還未能反映個人資本開支的機會成本。由於租戶不需要繳付最初的龐大的現金以及相關開支，租樓比買樓可保留約2百30萬現金在手。如果租客把這些現金投放在美國國庫債券賺取沒有信貸風險的回報（不是拿去旅遊，買跑車及胡亂賭博股票），無論1年期至20年期美國政府保證的固定派息回報是每年4.4%-5.1%（以美金計），即每月保證獲得約8,505-9,858港幣利息，平均每月9,181港幣。因此租客實際淨開支每月只是18,900元-9,181元=9,719元。

因此，買樓每月開支vs 租房比較應該是18,529 vs 9,719, 每月租樓持續淨開支要比買樓大幅減少8,810元，接近50%，一年下來大幅節省了105,720元！

根據以上計算，兩者相差的關鍵在於利率。假若這位年青人把握現在鎖定美國債券息率，即是未來1-20年的利率回報鎖定了，那麼香港按揭率需要由現在的4.125%下調至1.875%，減幅需要達2.25%，利息和相關管理費、差餉開支才會低於租金開支水平，即是美國要恢復大量量化寬鬆時期的水平。

以上純粹是從金融角度進行計算，當然租樓也有很多不確定的因素，例如租金上升以及房地產價格大幅飆升所帶來的財富效應沒份。

然而，實際上租金上升的情況遠遠沒有媒體所說的那麼嚴重。根據美聯物業的數據，過去接近10年，租金平均的升幅大約每年3%至4%，而一些老牌屋苑的租金升幅甚至遠低於這個數字，原因是受到大量新盤的競爭。即使是最近半年，租盤最熾熱的是一些新樓單位，老牌屋苑的業主更是害怕好的租客離開，要知道換一個租客又要給經紀佣金，又要冒着不好的租客風險，因此老牌屋苑年長的業主一般都怕麻煩盡量都不提升租金，凍結租金比比皆是。

作為年輕人，進入了AI時代也會知道，只要有深入研究最新的生成式ChatGPT-4.o（不是4.0，是4.o），市場上現有80%的文職工種都受到威脅，包括會計、金融、貿易等行業，連金融投資的客戶經理基本都可以被輕易取代。我認為市場上現有60%以上的文職及客服崗位將會在未來5年內消失，這與我們父母輩行業更替比較慢的時代已經不一樣。因此，如果自己的資本並不是非常充裕，買樓會耗盡你的流動性，還要背負巨額債務，每個月供樓開支會佔了收入的重要部分（即是不能額外儲錢）的話，那就要留意了，把更多的資本投放在自己的腦袋，持續大幅提升自己的工作競爭力更為重要！若果「掹掹緊」為了老一輩的面子工程而買入房地產，未來碰上經濟不景氣，樓價持續回落，每天又要提心吊膽害怕被老闆解僱，那就比較麻煩！

當然，如果你肯定你的行業不會被AI威脅，你現在的現金也非常充裕，擁有自己的房屋當然也很美好！就好像李嘉誠經常說的：只要自己真的負擔得起，樓依然是可以買來自住的。

另外值得提一提，國內朋友每次在境外投資都是摸頂佔大比數，原因他們決定投資與否往往以在大陸行之有效的方法和思維進行，一般建基於觸摸政策，推敲政策的影響。以資本主義思維投資社會主義資產基本行不通，同樣以社會主義制度的投資思維投資資本主義社會的資產，當然容易「捉蟲」。香港取消辣椒後新盤買賣五成以上都是國內朋友，這會否又是一個警號呢？我們拭目以待