一則舊聞 31/7/2003，for informtion.
http://www.info.gov.hk/gia/general/200307/31/0731247.htm
房屋及規劃地政局局長午餐會答問全文
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以下為房屋及規劃地政局局長孫明揚今日（七月三十一日）在國際獅子總會港澳３０３區午餐會上的答問環節全文（只有中文）：
問：孫局長，九七年前的樓市狂升令我想到一個小孩子玩的摺紙遊戲，就是一個塔形，我很喜歡把塔尖撕下，把塔尖放在塔底下，就這樣慢慢塔尖就會上升，我現在做一次示範，為甚麼塔尖會上升呢？其實是因為互動關係，我這邊好像是一手市場，另一邊好像是二手市場，再加上第三因素，就是動力。我自己看到的動力，第一，就是用家；第二，是投資者；第三，是炒家。九七年時，「炒」的成分相當高，到了不論價錢，但求入貨的地步，唯恐會落後於人。我不知這個比喻現時是否適用呢？如果政府想樓市健康發展，如何可以改善這種動力，令到用家及投資者可以推動樓市？不要忘記有些人喜歡買黃金、有些人喜歡買股票、有些人喜歡買「磚頭」，以及「磚頭」圍的空間，政府是否可以在這方面想一想，這種動力如何可以再發揮作用？
房屋及規劃地政局局長：多謝你的問題。大家都知道現時當然沒有炒家，買家也很少。正如你所說，現時我們如何去恢復市場的活力，很大程度上是信心的問題。因為有很多人對我們說，就是資金並不缺乏，有很多資金放在銀行體系內，我們所面對的主要是信心問題。信心外，當然我們還要考慮和面對的是通縮，通縮對於香港的經濟影響非常大，在樓市方面顯示出如果通縮持續，價格一直萎縮下去，樓價也一樣。如果我今天買了一層樓，明天樓價下跌了，我是否應該持觀望態度暫時不買？所以我們可以看到現時的情況，其實就是買樓較租樓便宜，但買樓的人士較少，這是我們現時面對的難題。
我今天與大家談的主要是數據，我今天開宗明義說不會談政策上的問題，因為政策上的問題，我們需要多點時間，稍後我們會有公布。
今天我想對各位說清楚在看數據時需要如何去看，以及如何理解這些數據。因為現在有很多數據充斥市場，有很多人擔心供應一直源源不絕，當然會衝擊他們的信心，我希望經過我剛才詳細地向各位解釋各方面我們要掌握的情況；我們所考慮的因素是甚麼；我們如何理解那些數字背後所顯示的現象，我希望你們可以看到現時每年開工的樓宇數目一直減少，這個現象因為有時差的問題，要在三數年後才可以反映出來。這些是大家看到的數據，而且是一定會反映出來的，因為起樓不比其他事情，樓宇興建一定要相當時間，就算今天興建，沒有三、四年間是建不成的，何況我剛才解釋過，在土地供應方面現時是非常緊絀，如果你沒有「熟地」，你想找尋都比較難，所以時間是比較長。當然大家如何去理解這些數據，我不會把我那一套強加在各位身上，我想大家聽過我的介紹後會心中有數。
動力在那裏呢？就是大家對於事情的理解，動力另一來源是我剛才所說的，希望經濟可以慢慢恢復，我們現時開始看到有些端倪，我們當然希望未來幾個月的數據可以繼續支持，若果再過數月仍然向前發展，我覺得我們現時或者是在隧道中已經差不多走到盡頭，開始看到隧道尾的曙光，我們是有希望的。
問：我想問政府土地供應政策，因為土地供應直接影響樓價。多謝。
房屋及規劃地政局局長：土地供應方面，在去年十一月時我們也說過，是取捨於市場的需求。所以我們在去年公布房屋政策時說得很清楚，我們以後取消拍賣土地這個政策，我們所有的地都是以勾地的方式，背後的涵義是甚麼呢？我們並不是一定要在甚麼時候把地取出，我們的地是存在的，市場若果需要用地，覺得在該時間樓宇出現短缺的情況，他們需要用地，他們可以向我們申請勾地，所以在這方面的政策是非常清晰的。當然有很多人會問：究竟這個訊息是否清晰呢？我自己覺得市場上也有責任向市民說清楚，因為市場是市場，市場對於供應數目的看法如何呢？若果依照我剛才所說的，那是他們實際的行動，過去數年，興建的新樓宇數目，動工的數目在一路減少，這是他們用行動來告訴我們，他們對於供求問題的看法，如果他們現在表示有這樣的需要，市場的力量可顯示出他們究竟對於供求的情況如何。當然若果他們用這種方式，如果他們入市，正確的看法是他們覺得現時的供應已經少，再過數年後會需要有新樓宇的供應。不過，我覺得這種訊息除了政府要清楚，把實際情況顯示出來，地產商若果能夠用他們本身的言語向各位顯示，或者是更好的。
問：剛才我們看到有個圖表是關於自然空置率，你剛才說自然空置率是百分之四點九，我看圖表可能是你高估了，因為自然空置率對你釐定政策應該會有點影響？
房屋及規劃地政局局長：正如我剛才在演辭中說得很清楚，這是我們的整體空置率，這個空置率是我們數出來的，正如我剛才說，有些單位正待出售，是有業主的，只是在等候出售；有些是等待出租的。所以這個空置並不表示沒有業主的，已經有人買了，所以數字比較自然空置率大。至於自然空置率我沒有顯示出來，我剛才也說過，自然空置率是有學者經過長期的研究，如果你看過我的演辭，我們的附註說明那幾位學者，他們在那裡作出這樣的估計。他們是有一個深入的研究，他們有一套方程式計算出來。所以我說我們不可以只看空置率，因為在市場本身的效率問題，在任何時間都會有空置率存在，所以我說你一定要剔除這些。剛才我說的數字有七萬四千，相減後剩下二萬，所以我說這二萬可以理解為我們需要處理的，較自然空置率高而我們需要處理的。我們是根據了解的情況，根據學者多年作出的研究，我們覺得是一個比較合理的推選方式來理解我們現時面對的情況。
問：我做了這一行業二十多年，我從業界角度來看，我亦想說一說，剛才孫局長你所回答的提問都在供應方面。供應方面不錯我們新增的供應由九八年的三萬五千個單位降到零三年的八千一百新興建量。但其實興建新樓，如果是暢銷的樓宇，發展商會興建多一些，這個數字是有很大的彈性。另一方面，如果供應量雖然並不太多，但如果市場的需求萎縮的話，需求萎縮程度大於供應縮減的幅度的話是沒有用的，樓市仍然未好轉。市場有說法是：這幾年的二手樓市的情況比較困難，尤其是無樓換樓的買家，有部分亦受制於政府在較早年度所作出的措施，一些所謂打擊打樓市的措施，另一方面，譬如印花稅在前幾年大銀碼的樓宇增加至百分之三點七五。另一方面是負資產，這幾年因為樓市已下調百分之六十五，很多人受制於負資產，他們的樓宇賣不出，原因就是他沒有錢贖回，所以市場上缺乏二手買家，沒有樓換樓的買家。譬如剛才說過這方面，令到市場的活躍性增加，舉例說那些打擊市場的措施會不會考慮取消？印花稅會不會考慮減少一些？另外會不會鼓勵銀行多點與負資產業主重組債務，讓部分負資產業主可以「贖身」，贖身之外還可以重回市場，使到多點買家出現？這是在需求方面的一些建議，不知局長會不會考慮，可以在這裏作初步回應。多謝。
房屋及規劃地政局局長：多謝你的提問。正如我開宗明義所說，今天我主要是解釋數據，但你提出的問題，我亦會回應一下。
當然我們一定要從供應及需求兩方面看,兩方面一定要配合。你提出的問題，我們亦要關注另一方面的問題。你剛才所說的各種事項，都是我們現在考慮中，可以考慮的方式。當然，我今日不可以告訴你我們考慮得如何，因為我們還在進行中，特首也要求我們在這方面作出詳細考慮。我們期望大約在兩三個月內考慮完畢，經過政府內部程序，確認了我們的政策，希望可以在十月左右公布。
完
二○○三年七月三十一日（星期四）
[ 本文章最後由 Ben2003 於 08-3-15 01:32 編輯 ]
尋找「閃光點」，努力不懈，堅毅不屈，機會總是留給有準備的人。但是，有準備不一定能找緊機會，因為....命運就是這樣的敲門。要找緊機會，就要戰勝自己和戰勝命運。
遇到逆境，堅持，不要放棄。黑暗是可怕的，極難耐的.....但是，渡過了黑暗，不就是黎明了嗎 ?!
，咁樓價可能 $100 呎，租金就 $500 呎.....Great...:lol: :lol: :lol:
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