家庭理財 今日: 0 | 主題: 46908

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發表於 19-6-11 01:21 |只看該作者

silly.cat 發表於 19-6-10 23:25
方法一同二的stamp duty 係咪唔同？

方法二有銀行用成交價批mortgage 嗎？

稅務問題請向律師了解。

當然會有，如渣x銀行就只計50%計作成交價。其他銀行，那一間用方法二都可以計足100%，如有需要，可向該銀行了解。

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catisland

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發表於 19-6-11 03:19 |只看該作者

你好，我依家個情況係咁樣：
1. 有一村屋已過罰息期，可以隨時做轉按，尚欠銀行大約200幾萬。村屋業主是我。

2. 我暫時提供唔到工作證明
3. 另外我有一個跟父親聯名的居屋，未補地價，已供斷。估值大約550萬（3個月前匯豐估價）
4. 三個月前匯豐叫我用居屋做資產證明，父親簽名做擔保人，然後可以申請將村屋轉按，村屋估價$600萬。但最後因為銀行搵唔到路權紙至申請告吹。

我想請問，如果呢個情況，其實去其他銀行會唔會有機會做到轉按？因為匯豐嘅職員同我講，剩係得匯豐先會睇路權紙，如果唔係因為呢個問題，銀行一早批咗。
敬請錫教，謝謝！

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發表於 19-6-11 10:10 |只看該作者

catisland 發表於 19-6-11 03:19
你好，我依家個情況係咁樣：
1. 有一村屋已過罰息期，可以隨時做轉按，尚欠銀行大約200幾萬。村屋業主是我 ...

路權是村屋一個十分重要的因素，如果往來的路是由其他業主持有的私家路，基本上路主可在其上合法地興建或放置任何物品，這個影響該村屋的價值。

所以有銀行要求提供「Deed of Grant of Right of Way」才批到。不過，即使沒這份文件，如果往來道路是公家路，也無需擔心。

很多銀行在處理村屋按揭時不需提供這份文件，反而會看重實地估值報告上的comment，如果沒有提及「路權」這個風險，亦會接納有關申請。

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Mandy325

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發表於 19-6-12 03:06 |只看該作者

allychan0205 發表於 19-5-22 12:25
要實際去計一下先知有無著數。

可考慮以下幾樣野：

請問通常按揭轉介公司的額外回贈大約會有幾多？謝謝。

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發表於 19-6-12 08:26 |只看該作者

Mandy325 發表於 19-6-12 03:06
請問通常按揭轉介公司的額外回贈大約會有幾多？謝謝。

要視乎物業種類、貸款類別、貸款金額、經辦銀行等因素才決定到，一般為0.1% 至0.35%。

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catisland

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發表於 19-6-14 05:45 |只看該作者

allychan0205 發表於 19-6-11 10:10
路權是村屋一個十分重要的因素，如果往來的路是由其他業主持有的私家路，基本上路主可在其上合法地興建或 ...

再請教，在冇收入證明情況下，其實銀行一般會接受用未補地價的居屋作資產證明嗎？謝謝解答

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發表於 19-6-14 09:06 |只看該作者

catisland 發表於 19-6-14 05:45
再請教，在冇收入證明情況下，其實銀行一般會接受用未補地價的居屋作資產證明嗎？謝謝解答
...

大部份銀行可以。

即就算你用另一層物業做按揭，用資產批，作為借款人/擔保人身份，你持有的這層未補地價居屋，很多銀行也可把其估價用作計算之用。

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發表於 19-6-18 14:05 |只看該作者

樓主, 如嚟緊會減息, 咁呢個時間應唔應該做轉按?

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發表於 19-6-18 14:23 |只看該作者

klng28 發表於 19-6-18 14:05
樓主, 如嚟緊會減息, 咁呢個時間應唔應該做轉按?

如果你相信會減息，其實即係相信個P個調整，咁幾時做「轉按」應該沒有影響的。（即就算你現在做咗轉按，將來減咗P你一樣會受益）。

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發表於 19-6-18 14:33 |只看該作者

allychan0205 發表於 19-6-18 14:23
如果你相信會減息，其實即係相信個P個調整，咁幾時做「轉按」應該沒有影響的。（即就算你現在做咗轉按，將 ...

謝謝回覆

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132^#

發表於 19-6-19 11:34 |只看該作者

樓主，再請教, 現有2個按揭做緊, 想轉按，但入息過唔到壓力測試, 可以點做?

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發表於 19-6-19 21:31 |只看該作者

klng28 發表於 19-6-19 11:34
樓主，再請教, 現有2個按揭做緊, 想轉按，但入息過唔到壓力測試, 可以點做? ...

要全面了解你的情況才能答到閣下的問題。

閣下說「入息過唔到」，唔同銀行在入息計算上，或多或少會有不同，如有些可以以2年稅單年薪除24（不管現時月薪多少），有否其他收入可計（如把物業估租值）等。

亦可減少負債，如可否把用一個物業借貸，同時還晒兩個按揭（另一個會變現契）；可否把貸款年期儘拉長等。

這裡好難作一個詳細分析，建議找一些有服務提供的「物業轉介公司」，他們可免費為閣下作分析，然後為閣下配對銀行。

但不建議找一些只會俾銀行卡片閣下的「物業轉介公司」。

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134^#

發表於 19-6-20 11:19 |只看該作者

回覆 allychan0205 的帖子

明白, 搵咗中介公司, 都是建議一個物業加大借貸額, 用來贖回另一個物業
但請問如把年期拉長, 要俾的利息相對大了很多, 化算嗎?

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135^#

發表於 19-6-20 12:42 |只看該作者

klng28 發表於 19-6-20 11:19
回覆 allychan0205 的帖子

明白, 搵咗中介公司, 都是建議一個物業加大借貸額, 用來贖回另一個物業

本帖最後由 allychan0205 於 19-6-20 13:08 編輯

舉個例子，如果借400萬，以2.375%計：
分20年還，全期利息為$1,028,811.20
分30年還，全期利息為$1,596,599.60

但如只計罰息期首2年，其實分別不大：
分20年還，首2年總利息為$182,774.26
分30年還，首2年總利息為$185,771.30

很多銀行，在物業成交後，在指定時間後，可以付手續費下，無需再提供入息亦能夠任意縮短返個年期。

亦有銀行在成交後，部分還款一個少許金額（如5萬元），可無需再提供入息亦能夠任意縮短返個年期。

好的「物業轉介公司」可以免費俾不同選擇方案給你。

如果只係就咁俾銀行職員卡片你去聯絡的「物業轉介公司」就唔建議你去選擇。

你可搵多幾間，邊間幫到手就用邊間好了。

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發表於 19-6-20 16:32 |只看該作者

回覆 allychan0205 的帖子

多謝你的詳細解釋，我可否咁理解:

雖然拉長了年期總共會俾多咗利息，但如果我每2年轉按一次，其實現金 rebate 可能已經夠 cover番多咗的利息

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發表於 19-6-20 17:44 |只看該作者

klng28 發表於 19-6-20 16:32
回覆 allychan0205 的帖子

多謝你的詳細解釋，我可否咁理解:

或者咁講，因為閣下入息唔夠，所以如想借多些，需要把期數拉長。上述例子中：

分20年還，首2年總利息為$182,774.26
分30年還，首2年總利息為$185,771.30

兩者相差接近3000元。

只要接長期數，令閣下因而可借多15萬，已經可以打和。15萬 x 2%現金回贈 =$3,000

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BEAUTYWW

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發表於 19-6-20 18:44 |只看該作者

回覆樓主:

Hi, 本人沒有任何物業，想購入 $400萬左右的私樓，樓齡 40年
我和老公入息每月共 $40000
請問可做到 9 成按揭嗎 ? 最長可按幾多年 ?

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