babyboy2013 發表於 17-3-3 14:30
日本人口老化，屋多而人少。 超勁難入籍。 配偶都係得永住權。。
香港有過百萬新港人
回顧1991年，日本樓市正式爆煲，樓價一瀉如注，歷史上最大的房地產泡沫之一正式「爆破」，在「爆煲」前的一夜，日本人仍是狂熱買樓。泡沫爆破後，大量銀行和地產企業倒閉，當年傾盡所有金錢買樓的家庭一夜重返貧窮，由於每年要邀交沉重賦稅及供樓，不少人至今仍未能擺脫傷痛，日本經濟亦陷入長達20年的持續衰退。
究竟日本人在樓市爆泡前在做什麼呢？中港現時又有沒有相似的地方？
1、兩個神話
在日本樓市達到巔峰時，市場存在著2大「神話」，一直令所有投資者覺得樓價只升不跌。
第1個神話是「土地不會貶值」。眾所周知，日本人多地少，人們堅信土地永遠不足，於是日本全民陷入炒地買樓的熱潮，令地價不斷暴漲，「地王」每隔幾個月就刷新一次。從1985年底到1990年初，短短4年多，日本城市地價暴升了2倍。1990年，僅「東京」的地價就相當於「美國全國」的地價，但美國的面積是東京的1.5萬倍，可想而知泡沫有多大！
第2個神話是「樓價不會下跌」。市場之所以有這「神話」，主因是當時日本過去幾十年經濟增長強勁，成為世界第2大經濟強國。日本人十分自信可取代美國，成為世界第1大經濟體。更甚的是，日本人有一種信念，就是認為「政府永遠會支持房地產」，日本只有一個東京，經濟又那麼好，吸引全球人口、世界中心，樓價怎會跌呢？
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