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25歲時擁5物業收租她破產後斥買樓是理財錯誤給準業主4點.. [複製鏈接]

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公爵府

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發表於 26-3-31 20:15 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

「上車」是大多數香港人的人生目標，在外國也不少人觀念相近。好像是次理財個案的主角、美國婦產科護士Naseema McElroy，她在25歲時已靠着頗高槓桿投資了五處房產來收租，深信是累積財富的王道；然而，一個金融海嘯席捲，把McElroy打回原形。

雖然這是美國的個案，但當中帶來的教訓，也適合香港人在理財時借鏡。

超級業主全盛期擁5樓
惟次按風暴一鋪清袋

Naseema McElroy接受CNBC訪問時，坦言年輕時借取了千禧年代初頗流行的次級按揭。她一度認為自己可以盡量借錢來買樓，船到橋頭自然直。

當年造成次按危機和美國樓市爆煲的其中一項因素，是銀行審批次按時，允許很多信貸記錄欠佳的客戶輕鬆獲得高息抵押貸款。

果然，在McElroy大舉入市約一年後、亦即2008年，美國房地產市場崩盤。「我當時真是太天真了，」Naseema McElroy憶述，當年她的債務金額突然超過其名下房產的價值，簡單而言是負資產。

為避免被銀行Call loan沒收物業，她迫於以低於剩餘抵押貸款金額的價格拋售兩處房產。然而，另外兩處房產最終還是被取消贖回權，McElroy也不得不申請破產。

收服部份失地
她給準業主4大忠告

光陰荏苒，婦產科護士Naseema McElroy現年已44歲了，淨資產已超過100萬美元，算是成功翻身。

文件顯示，McElroy擁有一套主要住宅，但目前大部份財富來自透過廣泛指數基金進行的股市投資。

"劫後餘生，McElroy從前半生的失敗經歷中學到之最重要一課︰房地產不是唯一的投資方法。"

報導綜合Naseema McElroy的感想與理財專家見解，提出以下四點給有意置業者的建議。

1. 投資樓市需做大量功課

持牌財務顧問Alex Caswell受訪表示，雖然社交媒體上不少人認為投資房地產是累積財富的靈丹妙藥，但風險其實比投資股市更大，且工作量可能比很多人預期的更多。

Caswell直言，一名成功的樓市投資者需要大量研究與深度投入時間和精力，置業前應當考慮一系列變數，包括︰房產的升值潛力、相關徵稅、維護成本、保險費以及最佳的融資方式。

"所有這些變數都依賴假設，而所有假設合計或會造成『更難以預測的投資體驗』。"

2. 勿以為做房東很舒服

Alex Caswell表示，做房東可不是只有每月收租那般簡單，對於Naseema McElroy這樣忙碌的醫護尤其吃力。

「我只記得當房東有幾麻煩，」McElroy稱，當年她身兼五樓租務，同時也是一名全職醫療保健管理人員。

除了維持房屋的持續成本外，收租涉及大量瑣碎雜務。收取租金和處理租戶問題對她而言，是一些沒完沒了的難題。

3. 勿為置業而過度槓桿

Naseema McElroy坦言，她從未從房地產投資中獲得預期收入。當年借如此多次按來買樓，屬於失算。

置業前，應當考慮成本效益。她回想，當年在承擔如此巨大的債務前，其實未曾了解房地產的真正成本，這是她犯過的最大的金錢錯誤。

4. 應優先考慮財務案全及退休儲蓄

Alex Caswell提醒，若無意成為全職樓市炒家，那最好優先考慮財務安全，透過退休戶口和股票帳戶來投資複息、累積財富。

他直言，最適宜涉足房地產投資的階段，只有在退休儲蓄足夠之後。

"房地產投資的風險和成功所需的投入程度都非常大，如果失敗，有機會帶來造成嚴重的經濟損失。"