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子爵府

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發表於 06-5-22 09:17 |顯示全部帖子

物 業 轉 手 賣 方 仍 有 責 任



物 業 轉 售 , 作 為 賣 方 , 絕 非 「 收 錢 交 鎖 匙 」 這 麼 簡 單 , 相 反 , 不 少 責 任 也 由 賣 方 承 擔 , 如 果 處 理 不 善 , 分 分 鐘 有 「 手 尾 」 跟 。 李 先 生 今 年 2 月 賣 樓 , 但 期 間 新 業 主 獲 悉 大 廈 將 要 維 修 , 因 而 扣 起 賣 方 尾 數 2 萬 元 , 李 先 生 質 疑 , 他 是 否 有 責 任 承 擔 該 筆 維 修 費 ? 李 先 生 又 問 及 物 業 被 「 釘 契 」 , 「 解 釘 」 時 , 是 否 一 定 要 經 由 同 一 位 律 師 處 理 呢 ? 另 外 , 歐 伯 則 查 問 買 方 自 製 買 賣 合 約 , 是 否 有 法 律 效 力 ?

原 業 主 被 扣 起 維 修 費

李 先 生 的 物 業 一 直 丟 空 , 他 今 年 2 月 將 單 位 出 售 , 惟 李 先 生 有 尾 數 2 萬 元 , 至 今 仍 被 律 師 扣 起 , 原 因 是 新 業 主 指 交 易 期 間 已 收 到 業 主 立 案 法 團 主 席 口 頭 通 知 , 法 團 今 年 1 月 已 通 過 要 大 廈 維 修 。

李 先 生 說 , 他 沒 有 出 席 法 團 會 議 , 法 團 又 沒 有 張 貼 通 告 知 會 業 主 , 究 竟 工 程 何 時 展 開 ? 承 辦 商 是 誰 ? 他 一 概 不 知 道 。 李 先 生 質 疑 作 為 舊 業 主 , 是 否 真 的 有 責 任 要 付 這 筆 維 修 費 ?

謝 連 忠 律 師 表 示 , 如 果 在 成 交 前 , 法 團 已 決 議 要 在 大 廈 公 共 地 方 進 行 維 修 , 即 使 細 節 未 定 , 賣 方 仍 需 要 負 責 支 付 一 切 有 關 的 維 修 費 用 , 不 能 以 「 不 知 道 」 為 抗 辯 理 由 。 而 在 此 情 況 , 賣 方 的 律 師 通 常 會 在 樓 價 尾 數 中 , 扣 除 該 筆 款 額 , 並 暫 時 託 管 , 以 備 將 來 代 買 家 支 付 維 修 費 。 他 補 充 , 如 果 有 足 夠 證 明 , 有 關 決 議 是 在 簽 約 之 後 才 通 過 , 則 賣 方 毋 須 為 此 負 上 責 任 。 謝 律 師 提 醒 賣 家 , 有 關 的 責 任 條 款 , 一 般 會 列 明 在 買 賣 合 約 中 , 賣 方 在 簽 署 合 約 時 宜 加 倍 留 神 。

解 釘 不 必 同 一 律 師

李 先 生 曾 拖 欠 管 理 費 , 被 業 主 立 案 法 團 「 釘 契 」 , 他 後 來 清 還 了 欠 款 , 並 申 請 「 解 釘 」 , 但 協 助 法 團 「 釘 契 」 的 律 師 表 示 , 「 解 釘 」 要 收 取 1.2 萬 元 律 師 費 , 李 先 生 覺 得 收 費 過 高 , 雙 方 最 後 議 價 至 7500 元 。

李 先 生 欲 知 , 究 竟 「 解 釘 」 和 「 釘 契 」 是 否 一 定 要 聘 用 同 一 位 律 師 處 理 , 此 外 , 律 師 收 費 又 是 否 有 指 引 呢 ?

大 廈 公 契 通 常 授 權 管 理 人 和 業 主 立 案 法 團 , 在 業 主 未 有 繳 付 管 理 費 或 其 他 費 用 情 況 下 , 對 單 位 物 業 施 加 押 記 令 ( 俗 稱 釘 契 ) , 資 料 會 紀 錄 在 土 地 註 冊 處 , 而 申 請 解 除 此 押 記 令 , 則 俗 稱 為 「 解 釘 」 。

香 港 律 師 公 會 外 事 部 發 言 人 稱 , 「 解 釘 」 和 「 釘 契 」 沒 有 規 定 要 經 由 同 一 位 律 師 處 理 , 由 同 一 律 師 辦 理 僅 是 慣 常 做 法 。 至 於 有 關 樓 宇 買 賣 及 租 務 的 律 師 費 , 本 港 現 時 並 沒 有 收 費 指 引 , 因 律 師 會 根 據 涉 及 的 文 件 多 寡 及 難 度 作 為 衡 量 , 消 費 者 和 律 師 有 權 自 行 協 商 釐 定 。

自 製 合 約 具 法 律 效 力

歐 伯 今 年 3 月 被 一 間 公 司 游 說 收 購 其 唐 樓 的 天 台 單 位 , 作 價 28 萬 元 , 買 方 以 一 張 A4 紙 , 自 製 一 份 合 約 , 並 叫 歐 伯 先 簽 名 , 又 只 給 他 1000 元 作 「 誠 意 金 」 , 而 事 隔 一 個 多 月 , 買 方 才 補 回 簽 名 。

歐 伯 家 人 其 後 獲 悉 事 件 , 質 疑 合 約 條 款 只 保 障 買 方 權 益 , 對 賣 方 很 不 公 平 , 並 希 望 退 回 1000 元 了 事 , 奈 何 對 方 拒 絕 。 這 合 約 真 的 有 效 嗎 ?
法 律 界 人 士 謝 天 良 解 釋 , 買 賣 雙 方 非 同 一 時 間 簽 約 , 無 損 合 約 的 法 律 效 力 , 只 是 買 賣 雙 方 尚 有 一 方 未 簽 名 , 仍 可 推 翻 協 議 , 但 如 果 雙 方 已 在 合 約 上 簽 署 , 則 合 約 便 有 約 束 力 , 推 翻 就 屬 毀 約 。 至 於 自 製 合 約 及 條 款 , 只 要 經 雙 方 同 意 而 訂 定 的 , 也 具 法 律 效 力 。 謝 律 師 又 指 , 上 述 被 視 為 定 金 的 「 誠 意 金 」 , 法 律 上 沒 有 規 定 買 方 要 支 付 多 少 , 即 使 是 一 元 , 只 要 賣 方 同 意 , 也 沒 有 問 題 。 蘋果日報



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