無 法 例 規 管 緊 記 打 釐 印
物 業 租 住 權 管 制 條 文 撤 銷 超 過 兩 年 ， 但 時 至 今 日 ， 不 少 業 主 和 租 客 對 現 行 租 務 條 例 仍 然 一 知 半 解 。 其 實 租 約 已 成 為 租 賃 雙 方 的 權 責 依 歸 ， 但 現 行 法 例 沒 有 規 範 內 容 ， 一 切 由 業 主 與 租 客 協 商 ， 兩 方 的 要 求 必 須 在 合 約 上 訂 明 ， 並 打 釐 印 ， 萬 一 發 生 爭 拗 ， 合 約 是 重 要 的 理 據 。
約 滿 業 主 有 權 收 樓
網 友 emkkk888 近 日 在 網 上 提 問 ， 他 的 住 宅 租 約 由 04 年 12 月 1 日 起 生 效 ， 「 一 年 死 約 ， 一 年 生 約 」 。 今 年 8 月 中 旬 ， 他 收 到 業 主 的 通 知 書 ， 說 合 約 完 結 後 ， 即 今 年 11 月 30 日 會 收 回 單 位 自 住 。 emkkk888 欲 知 ， 業 主 是 否 有 權 這 樣 做 ？ 租 客 可 否 拒 絕 ？ 他 又 可 以 在 單 位 繼 續 居 住 多 久 呢 ？
法 律 界 人 士 謝 天 良 律 師 表 示 ， 租 住 權 管 制 條 文 撤 銷 後 ， 讓 業 主 有 收 回 物 業 的 彈 性 ， 但 業 主 要 何 時 發 收 樓 通 知 書 ， 租 客 是 否 一 定 要 接 納 ， 一 切 要 視 乎 租 約 內 容 。 他 解 釋 ， 現 行 法 例 沒 有 規 範 租 約 內 容 ， 條 款 純 粹 是 業 主 和 租 客 協 商 釐 定 ， 所 以 租 約 形 式 可 說 是 五 花 八 門 。
謝 律 師 說 ， 所 謂 「 一 年 死 約 ， 一 年 生 約 」 也 有 兩 種 演 繹 。 第 一 種 形 式 ， 即 是 首 年 死 約 完 結 ， 在 生 約 期 間 ， 租 約 可 隨 時 終 止 。 至 於 解 約 權 在 哪 一 方 ， 租 客 和 業 主 要 在 之 前 協 定 ； 但 解 約 一 方 要 給 予 通 知 期 ， 一 般 約 定 是 一 個 月 。
另 一 種 情 況 是 死 約 屆 滿 後 ， 租 客 和 業 主 再 協 商 是 否 展 開 生 約 。 謝 律 師 指 出 ， 假 設 雙 方 選 擇 續 租 ， 這 一 年 的 生 約 就 會 自 動 變 成 死 約 ， 意 味 雙 方 在 未 來 1 年 ， 也 不 能 隨 便 解 約 。
死 約 期 退 租 有 得 傾
就 emkkk888 的 問 題 ， 謝 律 師 謂 ， 他 和 業 主 的 死 約 已 屆 滿 ， 生 約 則 由 05 年 12 月 1 日 展 開 ， 無 論 是 基 於 上 述 任 何 一 種 生 約 形 式 ， 業 主 也 有 權 在 06 年 11 月 30 日 完 約 後 收 回 單 位 。
另 外 ， 網 友 Milkbreak 亦 問 到 ， 今 年 5 月 和 男 朋 友 合 租 一 個 單 位 ， 租 金 5200 元 ， 現 兩 人 分 手 ， 奈 何 簽 了 「 一 年 死 約 ， 一 年 生 約 」 ， 她 想 退 租 ， 問 是 否 要 賠 償 死 約 期 內 餘 下 的 租 金 總 額 呢 ？
眾 所 周 知 ， 死 約 是 不 可 隨 意 解 除 ， 租 約 通 常 有 條 款 ， 說 明 若 租 客 在 死 約 期 內 退 租 ， 是 要 賠 償 等 同 餘 下 租 期 的 租 金 總 額 。 惟 謝 天 良 表 示 ， 這 條 款 違 反 了 法 律 上 的 大 原 則 ， 所 以 租 客 是 不 用 賠 償 那 麼 多 。
他 解 釋 ， 根 據 普 通 法 ， 任 何 人 的 索 償 是 不 能 夠 高 過 損 失 ， 並 且 索 償 者 有 責 任 將 損 失 減 至 最 低 。 按 正 常 情 況 ， 若 租 客 退 租 ， 業 主 不 會 白 白 丟 空 物 業 ， 而 會 再 放 租 ， 故 此 ， 若 法 庭 判 租 客 在 死 約 期 內 退 租 ， 要 賠 償 等 同 餘 下 租 期 的 租 金 總 額 ， 那 名 業 主 便 會 有 「 雙 重 利 益 」 。 所 以 ， 法 庭 一 般 只 會 要 求 舊 租 客 賠 償 新 舊 租 金 差 額 總 值 及 過 渡 期 丟 空 物 業 的 損 失 。
蘋果日報
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