Re: 今年樓市難有意外驚喜
呢兩篇野係王先生於03年九月所寫, 事實證明, 當初如果信佢, 今日就一褲都係:
謂樓市已復甦言之過早（2）
王文彥
怡居及長安地產常務董事
2003年09月26日
利 淡 的 不 是 原 封 未 動 就 是 改 善 甚 少
跟 著 要 談 利 淡 因 素 ：
1. 樓 宇 供 過 於 求
今 年 落 成 的 一 手 新 樓 有 30,512個 ， 2004年 有 27,700個 ， 2005年 27,747個 ， 合 共 85,959個 ， 平 均 每 年 的 供 應 量 為 28,653個 ， 遠 較 過 去 三 年 平 均 吸 納 量 21,972個 為 多 。 去 年 住 宅 單 位 的 空 置 量 為 74,200個 ， 連 同 今 年 新 樓 則 總 供 應 量 超 過 100,000個 ， 這 還 未 計 算 未 售 的 二 萬 餘 個 居 屋 單 位 和 兩 鐵 沿 線 未 發 展 數 量 龐 大 的 住 宅 ， 現 時 樓 宇 仍 是 嚴 重 地 供 過 於 求 ；
2. 經 濟 競 爭 力 弱
香 港 經 濟 多 年 同 時 出 現 衰 退 、 高 失 業 、 通 縮 及 財 赤 歸 根 到 柢 是 因 為 競 爭 力 衰 退 ， 競 爭 力 衰 退 是 因 為 三 高 一 低 （ 匯 價 高 、 租 金 樓 價 高 、 薪 金 高 及 人 的 素 質 低 ） ， 不 是 一 般 的 高 低 ， 而 是 離 譜 的 高 低 ， 再 難 與 鄰 近 地 區 （ 特 別 是 中 國 沿 海 大 城 市 和 珠 江 三 角 洲 ） 爭 一 日 之 長 短 。 要 重 建 香 港 的 競 爭 力 ， 不 外 三 途 ： 讓 貨 幣 貶 值 ； 讓 商 品 及 服 務 價 格 （ 包 括 物 價 、 樓 價 和 薪 金 ） 下 跌 ； 重 建 主 導 性 、 獨 特 性 及 高 增 值 的 龍 頭 行 業 甚 至 行 業 群 ， 這 些 龍 頭 行 業 可 以 帶 來 強 勁 的 生 產 力 ， 令 人 對 本 地 的 高 工 資 、 高 物 價 不 覺 其 高 。
在 上 述 三 途 ， 除 了 商 品 及 服 務 價 格 已 作 了 一 定 程 度 的 下 調 外 ， 迄 今 沒 有 一 樣 得 到 落 實 。 換 言 之 ， 香 港 競 爭 力 的 重 建 基 礎 仍 遙 不 可 及 ；
3. 財 赤 嚴 重
每 年 結 構 性 財 赤 動 輒 八 、 九 百 億 ， 梁 錦 松 當 財 政 司 司 長 時 ， 還 談 談 滅 赤 ， 現 在 換 了 新 財 爺 ， 新 財 爺 連 談 也 不 敢 談 了 。 但 不 談 不 等 於 問 題 不 再 存 在 ， 不 想 點 辦 法 開 源 節 流 ， 三 千 餘 億 的 財 政 儲 備 不 消 三 、 四 年 就 會 煙 消 雲 散 ；
4. 失 業 率 高 企
本 港 的 失 業 是 結 構 性 的 ， 由 於 工 資 及 租 金 相 對 偏 高 （ 五 至 十 倍 於 一 水 之 隔 的 國 內 ） ， 香 港 的 產 業 過 往 不 斷 北 移 ， 先 是 製 造 業 ， 繼 而 服 務 業 ， 造 成 大 量 裁 員 ， 失 業 率 長 期 高 企 ， 六 、 七 月 時 一 度 達 8.7%， 八 月 才 微 不 足 道 的 下 降 了 0.1%， 就 業 不 足 亦 超 逾 4%， 短 期 內 大 幅 降 低 失 業 率 的 機 會 十 分 渺 茫 ；
5. 工 資 及 物 價 下 調 乃 避 無 可 避 的 長 期 趨 勢
中 港 兩 地 一 直 存 在 巨 大 的 工 資 和 物 價 差 距 ， 中 港 融 合 其 實 是 一 個 價 差 調 整 過 程 ， 香 港 的 工 資 及 物 價 （ 自 然 包 括 樓 價 ） 被 逼 不 斷 下 調 。 中 央 最 近 的 一 連 串 政 策 優 惠 意 味 著 中 港 進 一 步 加 速 融 合 ， 這 就 不 免 要 進 一 步 加 速 香 港 工 資 和 物 價 的 下 調 ， 樓 價 自 難 例 外 ；
6. 政 府 缺 乏 駕 馭 政 經 局 面 的 能 力
以 董 建 華 為 首 的 特 區 政 府 ， 缺 乏 必 要 的 管 治 能 力 ， 過 去 數 年 施 政 頻 頻 失 誤 ， 最 終 弄 致 七 • 一 大 遊 行 。 現 在 的 管 治 班 子 ， 除 了 局 部 小 更 換 ， 基 本 上 原 封 不 動 ， 能 寄 望 他 們 脫 胎 換 骨 ， 帶 領 香 港 走 出 困 境 ？
仍 是 另 一 個 小 陽 春
利 好 利 淡 因 素 同 時 存 在 ， 唱 好 唱 淡 的 都 可 從 中 得 到 根 據 ， 自 圓 其 說 。 但 在 眾 多 利 好 利 淡 因 素 中 ， 總 有 虛 有 實 ， 有 非 主 導 性 及 主 導 性 ， 只 要 抓 到 主 導 性 因 素 ， 就 一 切 可 迎 刃 而 解 。 樓 市 歸 根 到 柢 取 決 於 經 濟 ， 經 濟 好 ， 樓 市 自 好 ； 經 濟 不 好 ， 樓 市 難 好 。 從 上 文 的 陳 述 ， 不 難 發 覺 ， 所 謂 利 好 因 素 ， 差 不 多 都 是 虛 的 ， 非 主 導 性 的 ： 有 的 表 面 好 ， 其 實 未 好 ； 有 的 確 實 好 ， 但 份 量 不 夠 ， 不 是 根 本 性 的 好 ； 有 的 好 ， 只 能 好 一 時 ， 隨 時 會 變 。 反 之 ， 利 淡 因 素 幾 乎 都 是 實 的 ， 是 主 導 性 的 ， 在 這 些 因 素 得 到 大 幅 改 善 之 前 ， 香 港 經 濟 不 會 有 根 本 性 的 改 變 ， 樓 市 自 亦 得 不 到 真 正 的 復 甦 。
怎 樣 解 釋 最 近 樓 市 成 交 量 大 增 及 價 格 有 所 回 升 ？ 我 有 幾 點 看 法 ：
1. 現 時 銀 行 存 款 所 收 利 息 可 恥 地 低 ， 年 利 率 不 足 一 厘 ， 資 金 早 就 蠢 蠢 欲 動 ， 尋 找 出 路 。 趁 著 沙 士 甫 停 ， 中 央 挺 港 政 策 陸 續 出 籠 ， 部 份 資 金 不 顧 一 切 地 鑽 入 股 市 及 樓 市 覓 食 。 盡 管 經 濟 不 好 ， 香 港 人 所 擁 有 財 富 仍 是 異 常 巨 大 的 ， 縱 使 只 是 部 份 資 金 興 波 作 浪 ， 其 釋 放 的 能 量 已 十 分 可 觀 ， 足 以 令 股 市 及 樓 市 一 時 大 放 異 彩 ， 最 近 樓 市 的 波 動 ， 不 外 是 資 金 作 動 的 反 映 ；
2. 甚 麼 樓 價 抵 買 ， 因 人 而 異 ， 但 每 一 階 段 總 有 人 認 為 抵 買 入 市 。 由 今 年 三 月 到 六 月 沙 士 肆 虐 ， 樓 市 異 常 淡 靜 ， 七 、 八 月 才 遂 漸 恢 復 正 常 ， 這 半 年 間 累 積 了 不 少 購 買 力 ， 8月 20日 以 後 ， 累 積 的 購 買 力 一 瀉 如 注 ， 形 成 成 交 量 及 成 交 價 均 呈 升 勢 之 局 ；
3. 現 時 樓 價 和 成 交 量 的 回 升 ， 相 當 部 份 僅 是 沙 士 期 間 跌 幅 過 份 的 反 彈 ；
4. 一 個 升 市 ， 不 會 一 帆 風 順 地 一 升 到 頂 ， 期 間 總 會 有 些 波 折 ， 有 些 回 落 ， 我 們 謂 之 大 漲 小 回 。 同 樣 道 理 ， 一 個 跌 市 亦 不 會 一 跌 到 底 ， 總 會 有 時 候 反 彈 一 下 ， 這 是 大 跌 小 彈 。 此 刻 樓 市 的 活 躍 ， 在 各 種 經 濟 指 標 （ 例 如 生 產 總 值 、 經 濟 增 長 率 、 失 業 率 及 外 來 和 內 部 投 資 ） 大 幅 及 持 續 增 加 或 改 善 前 ， 恐 怕 只 能 視 為 長 期 跌 市 中 的 一 個 反 彈 （ 小 陽 春 也 ） ；
5. 在 中 央 力 挺 下 ， 港 人 信 心 恢 復 不 少 ， 某 些 行 業 呈 現 久 違 的 景 氣 ， 特 區 政 府 的 管 治 危 機 亦 告 紓 緩 ， 形 勢 朝 著 好 的 方 面 變 化 ， 但 這 些 變 化 離 根 本 性 變 化 依 然 相 當 遙 遠 ， 沒 能 將 香 港 的 政 經 弱 勢 一 舉 改 變 ；
6. 從 多 個 不 同 角 度 去 判 斷 ， 個 人 認 為 今 次 樓 市 的 起 動 不 可 能 是 歷 時 六 載 跌 市 告 終 復 甦 ， 更 可 能 只 是 另 一 個 小 陽 春 。 盡 管 它 有 機 會 再 勢 鬧 一 段 較 長 時 間 （ 例 如 三 、 五 個 月 ） ， 但 最 終 不 免 要 再 度 尋 底 ；
7. 今 次 小 陽 春 ， 由 於 得 到 外 部 助 力 ， 很 可 能 是 近 數 年 歷 時 最 久 、 成 交 量 最 大 及 價 格 反 彈 幅 度 最 大 的 一 次 ， 業 主 應 把 握 此 一 難 得 機 會 ， 高 位 卸 貨 。
樓 市 不 會 因 人 唱 好 唱 淡 就 變 好 變 壞 ， 任 何 人 都 沒 有 這 個 能 耐 ， 樓 市 自 有 其 發 展 規 律 ， 我 們 這 些 評 論 者 ， 只 不 過 嘗 試 找 出 及 掌 握 這 個 規 律 。 看 好 看 淡 都 可 公 說 公 有 理 ， 婆 說 婆 有 理 ， 誰 更 有 眼 光 ， 用 不 著 爭 辯 得 面 紅 耳 熱 ， 時 間 會 證 明 一 切 ， 許 多 唱 好 看 好 者 認 為 明 年 樓 價 會 升 10%， 到 時 且 看 結 果 如 何 。
─ 完 ─
[img align=left]http://img7.picsplace.to/img7/25/0578-1.jpg[/img]
發表於 
返回列表
