樓市動向 今日: 1 | 主題: 74630

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發表於 17-2-24 09:16 |只看該作者 |正序瀏覽 |打印

本帖最後由 hello2017 於 17-1-4 17:50 編輯

東九前境請參閱前文
啟德地價＄14k 尺, 點解東九龍可以升成咁樣？
http://www.baby-kingdom.com/forum.php?mod=viewthread&tid=18828503&fromuid=2327505

今次回應前文, 先為大家搜羅一下係觀塘區有乜旬盤可以食正九龍東發展條水

旬盤條件：低水位（平過新界樓），容易放租得嚟又可自住長遠等升值（即係要住得舒適，樓唔怕舊，最緊要受！）
交通方便，要近地鐡得嚟又最好有專缐車停到門口，如果有埋車位就更加完美！
生活起居齊畀，可以行到去街市同食市最好仲可以行去大型商場㖭！

看似上述條件冇可能達標，點知原來市場唔係想像中禁efficient, 細心硏究之後發現原來一直都有半山豪宅（即未來新中環半山？）underpaid!

今次首先介紹性價比最高嘅
半山功樂道！（如收得再介紹其他如月華街）

賣點：
環境清優，因爲道路設計是馬蹄形，又係半山，非屋苑住客不會行使，但一街之隔又即到繁華鬧市⁠⁠⁠⁠

豪宅設計，大部分樓高九呎，有部份更內設露台（即可改成全廳）
海量車位，大部分一對一（七八十年代都可以揸車返工認真犀利，不過住得都應該係老闆）
一半擁有無敵維港煙花海景（呢個就真係可遇不可求，一見就要決定⋯⋯）

講多冇胃，有圖有真相，去片

昔日新聞

功樂道公園（冇乜人，可能因為唔係大街，外來人跟本唔會嚟）

幾乎冇人

道路設計是馬蹄形, 絕少外來車輛, 行人

功樂大廈（相傳是五億探長比小三的，不知真偽, 全部三房）

碧麗苑（電視劇老表你好hea, 全部三房)

凱徳大廈（全部兩房）

海天園是最新的，一梯兩伙，全部有無敵煙花景（全部三房）

景興閣（就係電視劇愛．回家馬壯的家，全部三房）

以上樓盤全部屬於下功樂道，如果大家有留意，基本上整條下功都陽光普照, 無遮無擋
因編幅所限，今次只詳解馬壯屋企 :

景興閣

一梯四伙, 單位間隔大至一樣 :
九呎樓底，三房加廁半，內設露台, 三面單邊，實呎大約七百四十，每間房約一佰呎，廳連露台約三佰呎
一半海景單位, 一半山景單位, 60個單位, ~60個車位

3號位置為功樂道(景興閣附近)

~~~

大部分功樂道海景單位向西南 (冬暖夏涼, 夏天太陽不入屋, 有南風; 冬天曬到入屋) , 可以望到煙花

內設露台, 如圖所見，可按自己須要增減露台（當然要跟法例規定啦）

上文提過佢之所以少人主要係因為道路設計加半山, 但其實距離地鐵站只係行幾分鐘

步行5分鐘已經有好多嘢食

如果你認為細鋪頭冇興趣, 其實行去觀塘站APM只需要15分鐘

http://www.kwuntong.org.hk/tc/c2_6.html

或者搭專線小巴去觀塘站APM （小巴停正屋苑門口）

或淘大, 德福廣場（小巴停正屋苑門口）

行幾分鐘到東九最大（not so sure）街市⁠⁠⁠⁠

行13分鐘已經到海濱公園，親子時間！

結論

論前景
之前條link已經有提到東九龍將要成為新嘅商業中心, 基本上呢度係發展中, 只會越來越值錢

啟德地價＄14k 尺, 點解東九龍可以升成咁樣？
http://www.baby-kingdom.com/forum.php?mod=viewthread&tid=18828503&fromuid=2327505

論投資
恆安街同功樂道好近，一個係半山，一個係山腳，佢都收~＄12,000 尺, 淨係呢個價已經有錢賺

重建發展帶動附近樓升唔再講，到時如果比發展商睇中重建半山豪宅更加唔係呢個價！

論自住
其實賣點已經講左 :

低水位（平過新界樓），容易放租(近商業中心) , 又可自住(旺中帶靜), 長遠等升值
交通方便（專缐小巴到門口），近地鐡, 有車位
生活起居齊畀 (行去街市,行去食市, 行去大型商場APM)

而最重要係有車位

你有車位依家就絕對係一個優勢, 或者你會話你唔揸車，冇乜用，但如果你同揸車人仕講，買樓送車位佢即時聯想到：
1. 每月慳 3幾千（領展車位都要2千4，麗港城要3千8） or
2. 樓價即時平一截，當功樂道單位同麗港城 . 匯景花園差不多同價而不包車位，而車位值⋯⋯

【瘋搶車位】麗港城車位炒到200萬
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161117/55931301

試想想，市區都可以揸車返工，又可以行路返工，佢嘅捧場客唔會少！

今次報住禁多料先，收得再續！

點評

admiral2525

發表於 17-2-24 20:49

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c9ha

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45^#

發表於 17-6-27 00:24 |只看該作者

回覆樓主

我覺得已經升左好多了，我 2010 年買功樂道 2 房，2015 賣，持貨 5 年升左一個 double 多啲，我覺得已經好盡了

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apple_queen

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44^#

發表於 17-6-26 21:44 |只看該作者

hello2017 發表於 17-2-24 09:16
東九前境請參閱前文
啟德地價＄14k 尺, 點解東九龍可以升成咁樣？
http://www.baby-kingdom.com/forum.php? ...

如果樂意園同金龍園，你會點揀？

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43^#

發表於 17-6-23 15:56 |只看該作者

九龍東地王　啟德地呎售1.4萬　
中資海航88億投得　搶貴1.5倍

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161103/19820994

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42^#

發表於 17-6-21 13:49 |只看該作者

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41^#

發表於 17-6-20 17:27 |只看該作者

TVB J5 樓盤內望功樂道凱德大廈 @相連單位

https://www.youtube.com/watch?v=J4CPDN7uMBM

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40^#

發表於 17-6-19 09:24 |只看該作者

東九無得輸!

南豐246億奪啟德商業地地價創全港地皮新高

http://hd.stheadline.com/news/realtime/pp/916509/

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JoannMok

子爵府

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BK Milk勳章

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發表於 17-3-12 09:27 |只看該作者

回覆 baby668 的帖子

同意。幾年前看過樓，舊至十多年沒裝修或二、三年前就裝都看過，但都因交通原因沒入。

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38^#

發表於 17-3-11 23:14 |只看該作者

回覆樓主:

:mother:

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37^#

發表於 17-3-8 13:54 |只看該作者

回覆樓主:

朋友教路，佢多年前曾經買過功樂道啲樓（淨功樂道摟換樓都三次，唔識佢連功樂道都未聽過），買樓check 吓佢係咪一手業主，佢地買返嚟只係二十多萬，多幾多或少幾多佢地唔係太在意，要賣時只想盡快賣，唔想賣時連租都唔租出去，就感放係度，佢就成功由當年350萬（其實已經係當時市價）去到280萬，所以你會發現功樂道啲價明明上緊，突然又會落一落！希望大家執到平貨

今朝新聞天水圍破頂過萬一呎⋯⋯真係冧唔到現價市區樓會點輸⋯⋯

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36^#

發表於 17-3-6 17:04 |只看該作者

回覆樓主:

我好耐以前已經覺得如果住喺商業區附近最好，因為無論你係喺嗰度返工（返工近）定係住喺嗰度（放假冇乜人，住宅區一放假就人山人海）
唔知大家有冇同感?
因為商業區所以佢有好多嘅食肆去應付一段高人流時段，但係去到晚上就鬼影都冇隻，結果晚餐選擇多而價錢又比較相宜（因為多而集中），又因為係商業區唔係工業區，餐廳質素內外都比較高！
如下圖，一幢樓有七層酒樓，想食晚飯假日飲茶會比純住宅區好得多

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bbcheung53

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35^#

發表於 17-3-3 14:36 |只看該作者

hello2017 發表於 17-3-2 17:23
認同樓上講，功樂道尤其適合大家庭（以而家定義為四至六人家庭），因為大部分都係三房而且四正（以前啲樓 ...

我之前係上面間中學讀書
早兩年仲住緊觀塘, 都有去功樂道睇左幾次樓
條電梯係咪議員爭取咋?
月華街條電梯由政府拍板到用得用左7年喎
7年等功樂道升? 買出面嘅樓價都翻左幾翻了
夜晚八點幾係牛頭角道見到等小巴返功樂道條人龍
都起碼等三四架

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34^#

發表於 17-3-2 17:23 |只看該作者

bbcheung53 發表於 17-3-2 10:32
觀月2013年尾賣時已經係豪宅價
到時裕民坊賣都一定非常貴
觀塘大把老街坊一筆過俾錢同你搶晒啦

認同樓上講，功樂道尤其適合大家庭（以而家定義為四至六人家庭），因為大部分都係三房而且四正（以前啲樓好少奇刞）

但如果近幾年只有細盤出，大單位又可唔可以睇高一缐？

至於條樓梯，返工下山還可以（畢竟離港鐡只有幾分鐘），放工唯有撘小巴了

（又或等條電梯起好

）

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bbcheung53

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33^#

發表於 17-3-2 10:32 |只看該作者

觀月2013年尾賣時已經係豪宅價
到時裕民坊賣都一定非常貴
觀塘大把老街坊一筆過俾錢同你搶晒啦
功樂道真心講非常唔方便
只係追落後
如果屋企人多要大D地方但負擔唔起方便地點嘅樓價
功樂道康利道未嘗唔係好嘅選擇

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32^#

發表於 17-3-1 20:28 |只看該作者

ms_maybb 發表於 17-2-27 22:53
我都睇好東九龍，特別是觀塘區，你點睇尼緊觀塘市區起緊的新樓？

如果你想買啲就嚟起嘅新樓，試吓留意觀塘裕民坊重建，應該係觀月華峰二期，佢起正觀塘市中心（同交通交匯中心），裕民坊拆左之後會起商場同埋政府大樓，呢個位置冇得輸！

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Evachau

珍珠宮

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31^#

發表於 17-3-1 17:50 |只看該作者

hello2017 發表於 17-3-1 14:16
如果大家有留意，新疑建行人路係由海旁經過港鑯直去功樂道，如果成真到時去港鐵只須三分鐘！

...

唔知幾時會起好條行人路？

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30^#

發表於 17-3-1 14:16 |只看該作者

baby668 發表於 17-2-26 16:50
唔大升當然有原因，要你日日來回幾次行條斜路，你就知攞你命，因為我住過，真心係非常唔方便，揸車就話五 ...

如果大家有留意，新疑建行人路係由海旁經過港鑯直去功樂道，如果成真到時去港鐵只須三分鐘！

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29^#

發表於 17-2-28 18:45 |只看該作者

ms_maybb 發表於 17-2-27 22:53
我都睇好東九龍，特別是觀塘區，你點睇尼緊觀塘市區起緊的新樓？

你講巳經起好既新樓，定係未起的？
其實新樓已經反映將來潛力，你睇現在既元郎屯門就知，新樓一起就萬到尾，升十至二十已經好勁，但同期舊樓就＂追落後＂，五千幾蚊超升到萬頭就已經＂好正常＂，其實升幅多過一倍
短期新樓要坐一陣，等帶重動舊樓升到禁上下，新數相對地平就到佢升，如是這loop 上去（當然講緊升市狀況）

以下新聞比你作參考
http://ps.hket.com/content/1540853

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ms_maybb

子爵府

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MommyPanel勳章

28^#

發表於 17-2-27 22:53 |只看該作者

我都睇好東九龍，特別是觀塘區，你點睇尼緊觀塘市區起緊的新樓？

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