樓市動向 今日: 2 | 主題: 74610

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發表於 10-7-16 18:31 |只看該作者 |正序瀏覽 |打印

對於樓市, 大家都有一点点驚慌失措。越黎越多人在查詢應否買樓和怎樣應付升跌。

我以一点小算盤, 去說明目前持有物業的心態, 分享一下買樓的少少數口。

1) 物業作投資

投資物業，首要算回報。如果2007年的1百萬現金買入一層5%租值既樓。4年後(2011年)收租20萬。先不考慮租買家升幅及出租的行政成本。即是說明即使下年樓價跌, 只要全期跌幅少於租值回報, 2011年市值跌不穿80萬就唔使蝕。呢個投資仲係越持久, 倒蝕入肉個位越低。直至大約20年做便幾近零成本既價勢。之所以物業作投資有宅死資金, 租霸, 以至折舊維修...等不少風險，依然係咁受歡迎。

重点 : 現金置業, 換高租值回報。死數一條，簡單扼要。

2) 自住租轉買

同一物業，如果租客2007年動用1百萬現金購入，至今年已省下15萬租金。即是話今年市值跌不穿85萬，自住物業就唔使蝕。而且同享越持久, 倒蝕入肉個位越低既價勢。條數就係省下租金支出咁簡單。

重点 : 直接向自住或同區的熟識物業下手, 省下高租值支出。又係死數一條。

3) 物業按揭

同一物業，如果由外區睇樓買家做按揭購入，理論上同享以上既價勢。但係不同的在於按揭帶有大量額外因素，如首期、息口、年期、供款負担、二手樓裝修...等，會直接影響到個人財政。

以平常心計算, 一般以7成按揭計，近3年供款4千幾一個月。如以H Plan按揭, 近年供款更低至3千多元。只是未來20年息口變化將影響到供款負担，有切身利益, 未來20年的生活水平。

重点 : 所以按揭置業情況下，買家要顧及大量按揭因素, 往往顧此失彼。額外的裝修或個人財政因素，令買家次次睇樓到決擇都如臨大敵。

4) 短炒

炒家與長綫投資者分別在那裏呢? 就在於同一個回報計算，炒家看的是用今日套現價格，對比對未來的預期，如何令回報最大化。近期買樓，常聽到炒家出貨獲利。為甚麼用家買家要向炒家購入呢? 對於炒家, 手持樓或現金都要算預期回報。如果今天收到稍稍高於市價的賣樓定金，只要他可換入其他稍稍低於市價的另一樓盤，只要他認為換入的樓盤潛力更高，或有更好的股票投資，他便會立即行動，到價就會促成交易。

所以到價就收票賣樓, 癈話少說。因為係一賣又一買, 他仲有大把野等住去做。他的獲利大計不在於這一次買賣食引盡, 因為他看到前面有更大的投資機會。

重点 : 炒家做的是對未來的投資分柝，看的不只是一次的賺蝕，考慮到的不比其它自住放盤的少, 但就是因為早已計算好步處，在升跌中出手更爽快。

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發表於 14-4-30 16:42 |只看該作者

燒賣談林鄭

早上新聞, 提到林鄭今天成為代理特首。心中立即想起她的功績, 實用尺價。

例子就好似會計主管有疑問又收不到滿意的解釋, 找上總經理去投訴"三粒燒賣"。理所當然地會計專業不會只拋下一句, 而係寫了看種開銷報告分析, 比較各類型餐飲每單位價, 甚至每種點心比較數字。我想像總經理可能甚感頭痛。

總經理於是下令以後報銷必定以"實際件價"填寫。

但總經理因為統一了口徑, 而且起了一個大義凜然的措施名稱, 所以宣稱自己又再從善如流。會計主管不再見到一籠三隻, 行政助理不再收到只得三粒的查問, 總經理對所有人都有個交代了。

對於看故事的你和我, 這安排有意義嗎 ? 從此以後, 會幫到大家易D選擇那一間中餐館飲茶嗎 ?

實用尺價, 真會幫到大家買樓嗎?

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發表於 14-4-30 16:13 |只看該作者

本帖最後由 scotttlk 於 14-4-30 16:17 編輯

燒賣的故事

跟大家説一個燒賣的故事。不知道回歸後從何時起, 港式點心龍頭地位的蝦餃, 慢慢被燒賣追上, 甚至取代。

從前一位公司的會計主管, 每次慣常審批完支出後, 私低下嘆氣為何帳目中的燒賣得三粒公司仲要幫襯。不成文習慣, 中式餐館飲茶以四隻燒賣為一個單位。就算去到酒店中餐部吃點心,40元一籠燒賣也多數是四隻。公司部門的開銷出現一批以三粒為單位的帳目, 好好先生先對貴如酒店的單價慨嘆, 再細看明細只有三粒, 大表驚訝。

下一年度各部門主管提交預算審批, 金額及文件都沒有問題。但部門的行政助理提交第一份開銷帳目後, 收到一個疑問-- 何解"咁貴的燒賣只得三粒?"

當時大家只能苦笑。換著係你, 大家會如何回應?

公司接待賓客及應酬等理論上不必理會"幾多隻燒賣為一個單位"。慣常與做生意的人接洽會重視意頭。不同的時間或空間, 同樣是燒賣有些賣$8.8一籠, 有些賣$40。有些賣四隻, 有些得三粒。有時有D野係冇得解, 買賣按不同時空以不同價錢去交易, 市場就係如此運作。一個人想去體會市場才有可能會明白大家在想甚麼, 若不想去理解, 只想到以自己的特定看法去質疑, 不論他如何細閱詳細資料, 別人是沒法子説得明。

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Edwardchoi

禁止訪問

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發表於 14-1-3 22:35 |只看該作者

回覆：[分享]買樓的少少數口和見意

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yipdingdong

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發表於 14-1-3 14:56 |只看該作者

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感謝你的分析，減磅那件7m套3.5m，請問如果年中7-8月才放太遲嗎？

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Ern

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發表於 14-1-3 09:10 |只看該作者

回覆：scotttlk 的帖子

well said, 多謝分享，好有見地

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ox_xo

民房

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發表於 14-1-2 17:10 |只看該作者

多謝你的資料

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發表於 14-1-2 16:38 |只看該作者

本帖最後由 scotttlk 於 14-1-2 16:45 編輯

yipdingdong 發表於 13-12-31 17:03
求教大師，想減持一件套現3-4m做些小投資(消費品或新興工業)，目標五年double，做得過嗎？未來五年市場風險 ...

你想問我呢個師奶仔?

我只知目前, 3-4M係人人搶購的目標, 因為受制於限按

你有需要套現, 政府又阻止加按, 你其實只有賣樓一途, 別無它法

若有套現需求, 早好過遲。

官府刻意製造亂局, 目的是阻嚇資金背後的決策者。希望你敢到難保有一日政策再亂到進一步阻人套現。有套現需求的人心理壓力不會小。

若有投資/生意等上馬, 早好過遲。

中共治下, 一切以爭先恐後式一湧而上, 失敗的多, 最後受惠必然是供應及建設的國企, 與及駁腳代搞批文的代理人。最後交大量費用給政府, 但官方不會對失敗者負責任。若爭先的人成功了, 去到威脅到國企或官府友好的生意, 官方會以各種名義關上門管制後來者, 阻止新加入的競爭者再礸機會。

死揸自住樓只係我地師奶仔唔識其它更好的方法自保而已。你已有其它物業, 不存在冇地方住的空倉問題, 你的專業知識方面師奶又插不上嘴。我師奶仔只識講咁多, 唔識有乜實用的意見。

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iwin

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發表於 14-1-2 08:35 |只看該作者

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推

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yipdingdong

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277^#

發表於 13-12-31 17:03 |只看該作者

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求教大師，想減持一件套現3-4m做些小投資(消費品或新興工業)，目標五年double，做得過嗎？未來五年市場風險大嗎？因IDR不能再加按。減一件剩三件。

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發表於 13-12-11 12:28 |只看該作者

本帖最後由 scotttlk 於 13-12-11 12:32 編輯

被抹殺的事業仕途
大家還記得十五年前、二十年前的事嗎? 當日香港人充滿自信, 選擇離去的去新的地方重頭開始。留下來的都可以拼搏。不用尤疑便去做, 香港人的拼搏精神的高峰。各位身邊必定有人説, 那時的香港人多機會, 今時今日就不同了。

不同意你不用急著反駁。香港人的出頭機會被抹殺, 較年輕的一群中幾乎認定是常識。輪不到你反駁, 這現象甚至不用甚麼權威去解釋, 年輕的人都有一肚子話要控訴這個社會。理你甚麼客觀權威的定義, 都不及他們切膚之痛般的真實直接。其實即使像我們多年打滾社會的老餅, 身邊都一直有人在抱怨升職那薪困難, 遠進不上物價及住屋成本上升的速度。

大家都説不出一個解釋, 對不對?

被輿論, 被霸權

大陸有個說法, 説甚麼事情也可以假, 只有騙子是真的。

香港在回歸後, 流行一個霸權說法。嚴格地説, 是第三屆特首才出現的説法。今天早上, 我遇上有人拿著免費報紙在説香港不行了, 然後指控地産霸權的惡劣。今早的頭條新聞 : 谷歌嫌港地貴棄建數據中心。

這一件事我早有注意。上一任特首在位時有好幾個大型IT或數據項目新聞。一個小小的將軍澳就有流傳進注了十多個數據中心。它的密集程度有點不可思意。我早已心中在懷疑, 將軍澳工業村原本就構思成數據中心園, 還是因為工業長期不能盡用將軍澳, 才把空置的土地交給不介意地點的數據中心行業呢? 這批長期浪費的工業村用地, 到抵霸權是政府還是李家?

香港一直有輿論説缺乏創新和高端科技產業。 IT數據中心可玩是香港唯一適合的新行業。但我一直在注意的是IT或數據項目的新聞中可細分成兩大類, 流失至大陸境內為一類, 註守在香港境內的為第二類。

我早已注意到, 香港發展最快, 政府最強力監管及扶持的金融業, IT或數據項目都以流失的一類新聞為主。然後通訊業、電腦業等的IT跨國巨頭進注香港的 IT或數據項目都是以第二類註守在香港境內為主。事隔數年, 會發現第一類的落實了, 幾大銀行都已實現了搬遷後檯工序及IT數據至大陸。你的白簿仔(前稱紅簿仔)戶口的打印品郵寄早已全部搬往大陸。從前三幾天能收到的戶口資料, 今日要更長時間才能運抵香港寄出。

Google的項目無疾而終, 其實早已有所流傳。傳説承建商抱怨, 流產的原因是政府提供的地底路徑沒有適當空間安置國際級巨型光纖連接數據中心。傳聞政府官僚的回覆完全沒法配合雲端年代的光速商業速度, 承建商便夾在急速的巨企商業要求和不可能的本土技術任務當中, 隨時間流逝合作夥伴們見到項目難產都已散了。 Apple的項目也看似會如此下場。際級巨企它們都是首先搞定了一大塊土地, 甚至前期地基等已搞定的所謂熟地。土地都早巳劃出了, 多年後又嫌貴。際級巨企級科技霸權鬧本土是"霸權"的矛盾, 真的只有香港市民才能看得懂。

但報紙寫的又是甚麼一回事呢?

毒霸, 詞霸... 稱霸等, "霸"這一字, 原本只在大陸流行。香港原本慣常用"皇"這一字, 例如喜劇之皇, 甚麼皇者等。

這一造生安白造的説詞源頭在那裡, 一如追尋流感或畢靚爸追尋喪屍源頭一樣, 分析下DNA便無所揗形。若果我説, 西環政權刻意想把香港所有金融業遷往前海, IT業遷往深圳或上海。甚至不歡迎。你會還反對嗎? 我認識的及工作會遇上IT人, 香港人的比例或注香港的人數都只見減少。

若下一代想要多於最低工資的仕途, 便要學習認清本地的西環小國策了。深圳河以北的勢力才配得上稱霸, 因為朝廷容不得任何勢力稱皇威脅到皇帝的獨專。要換一個詞匯。

甚麼事情也可以假, 只有騙子是真的。

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ismandy

男爵府

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發表於 13-12-6 15:29 |只看該作者

引用：Quote:ismandy+發表於+13-12-4+23:09+我相

原帖由 scotttlk 於 13-12-06 發表
本帖最後由 scotttlk 於 13-12-6 10:43 編輯

多謝你分享思考新角度。

的確，計好家庭財政負擔去買樓投資好重要。

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jennybbb

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274^#

發表於 13-12-6 11:36 |只看該作者

引用：Quote:ismandy+發表於+13-12-4+23:09+我相

原帖由 scotttlk 於 13-12-06 發表
本帖最後由 scotttlk 於 13-12-6 10:43 編輯

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maggielucas

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273^#

發表於 13-12-6 11:18 |只看該作者

scotttlk 發表於 13-12-6 10:42
我呢個"半個"肥師奶講既邊有所謂深度, 只有繁瑣的數口。師奶另一個特色係善忙, 所以厄秤、混雜菜果D檔口 ...

Good to learn from you!

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發表於 13-12-6 10:42 |只看該作者

本帖最後由 scotttlk 於 13-12-6 10:43 編輯

ismandy 發表於 13-12-4 23:09
我相信沒人講得出幾時跌同跌幾多，所以想搵D蛛絲馬跡來做好風險管理。

我見你開呢個主題好有意思同深度， ...

我呢個"半個"肥師奶講既邊有所謂深度, 只有繁瑣的數口。師奶另一個特色係善忙, 所以厄秤、混雜菜果D檔口雖然不一定最好生意, 但一定係街市生存到。大家隔得一排, 見檔主叫聲靚女同平D賣埋佢, 總有一次又鬼姐眼理去幫襯曾經話過比佢厄秤果檔。硬係要反到去煮果陣黎後悔做也又去呢檔買。

我寫下的有如每一個婆媽師奶的拍紙薄, 把食譜的各次新舊嘗試的成敗記下來供自己日後參考。我的置業小數口講來講去只有一招, 就係 : 搞好家庭的財政令置業有數得計, 比估升跌更重要。有大智慧的叻人當然覺得可笑, 無奈我地師奶就係只識咁多麻。

scotttlk 發表於 10-8-11 09:50

早晨呀

我覺得,用真正既c9小數口計數, 根本唔使太著意升定跌

只要層樓仲未冧, 租金衣然存在, 買樓係揸得越耐越難倒蝕既

返而,供樓要注意利息變化, 因為會影響供樓期間既負擔

所以美國傾向長期寬鬆政策係供樓既黄金期

呢條數口, 最多人關心我認為不太重要的升跌。其次是所有衛道說辭中的加息陰影。我近來見亂估加息的可能性已去到離譜的階段, 所以就拋下書包。可憐肚中只有脂肪, 唯有去借真正專家的墨水來拋一拋。

家陣做父母最擔心未來, 我其實注意到最大的變數係另一個因素, 層樓要未冧。呢點其實先至係難以估計但又日漸影響大家呢。

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ismandy

男爵府

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271^#

發表於 13-12-4 23:09 |只看該作者

引用：Quote:ismandy+發表於+13-12-3+19:59+請問

原帖由 scotttlk 於 13-12-04 發表
若果你指幾時會跌? 我唔知架, 到時候米自然知law。我地做師奶仔既邊知咁多喎, 有D野直覺黎傢麻。

即係去 ...

我相信沒人講得出幾時跌同跌幾多，所以想搵D蛛絲馬跡來做好風險管理。

我見你開呢個主題好有意思同深度，想向你取經

去唔同街市格價買到平野即是買到荀貨，颱風後街市買到既系貴菜。

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