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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 樓市動向› [分享]買樓的少少數口和見意

樓市動向今日: 0|主題: 74606

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[分享]買樓的少少數口和見意 [複製鏈接]

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126

scotttlk

子爵府

積分: 10963

1^#

發表於 10-7-16 18:31 |只看該作者 |倒序瀏覽 |打印

對於樓市, 大家都有一点点驚慌失措。越黎越多人在查詢應否買樓和怎樣應付升跌。

我以一点小算盤, 去說明目前持有物業的心態, 分享一下買樓的少少數口。

1) 物業作投資

投資物業，首要算回報。如果2007年的1百萬現金買入一層5%租值既樓。4年後(2011年)收租20萬。先不考慮租買家升幅及出租的行政成本。即是說明即使下年樓價跌, 只要全期跌幅少於租值回報, 2011年市值跌不穿80萬就唔使蝕。呢個投資仲係越持久, 倒蝕入肉個位越低。直至大約20年做便幾近零成本既價勢。之所以物業作投資有宅死資金, 租霸, 以至折舊維修...等不少風險，依然係咁受歡迎。

重点 : 現金置業, 換高租值回報。死數一條，簡單扼要。

2) 自住租轉買

同一物業，如果租客2007年動用1百萬現金購入，至今年已省下15萬租金。即是話今年市值跌不穿85萬，自住物業就唔使蝕。而且同享越持久, 倒蝕入肉個位越低既價勢。條數就係省下租金支出咁簡單。

重点 : 直接向自住或同區的熟識物業下手, 省下高租值支出。又係死數一條。

3) 物業按揭

同一物業，如果由外區睇樓買家做按揭購入，理論上同享以上既價勢。但係不同的在於按揭帶有大量額外因素，如首期、息口、年期、供款負担、二手樓裝修...等，會直接影響到個人財政。

以平常心計算, 一般以7成按揭計，近3年供款4千幾一個月。如以H Plan按揭, 近年供款更低至3千多元。只是未來20年息口變化將影響到供款負担，有切身利益, 未來20年的生活水平。

重点 : 所以按揭置業情況下，買家要顧及大量按揭因素, 往往顧此失彼。額外的裝修或個人財政因素，令買家次次睇樓到決擇都如臨大敵。

4) 短炒

炒家與長綫投資者分別在那裏呢? 就在於同一個回報計算，炒家看的是用今日套現價格，對比對未來的預期，如何令回報最大化。近期買樓，常聽到炒家出貨獲利。為甚麼用家買家要向炒家購入呢? 對於炒家, 手持樓或現金都要算預期回報。如果今天收到稍稍高於市價的賣樓定金，只要他可換入其他稍稍低於市價的另一樓盤，只要他認為換入的樓盤潛力更高，或有更好的股票投資，他便會立即行動，到價就會促成交易。

所以到價就收票賣樓, 癈話少說。因為係一賣又一買, 他仲有大把野等住去做。他的獲利大計不在於這一次買賣食引盡, 因為他看到前面有更大的投資機會。

重点 : 炒家做的是對未來的投資分柝，看的不只是一次的賺蝕，考慮到的不比其它自住放盤的少, 但就是因為早已計算好步處，在升跌中出手更爽快。

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scotttlk

子爵府

積分: 10963

2^#

發表於 10-7-16 18:32 |只看該作者

這裡可以看到一些我為身邊朋友討論應否買樓的一些份析。

1) 大家可有一注意到，個置業算盤，由1至4咁睇，越睇越複雜。計算最複雜的短炒投資者很少見到他門公開發問或求助。但一般買樓自住的家長只看一盤帳, 卻往往懮心沖沖, 算盤算盡都算不通。

2) 明明同一物業, 買家一做按揭就忽然間左計右計多幾樣野。歸根究底，這是個人財政及理財態度的問題。

3) 較低收入家庭一樣有大把人順利置業，不要誤會這是收入多少的問題。不論收入高低, 個人財政是不變的人生課題。個人財政掌握得好, 人生真的可以事半功倍。

4) 亦不要誤會這是窮富的問題。 High Net worth group及專業人士中, 一樣有人抱怨買不起心儀的中半山或九龍塘物業。理財態度及欲求不滿是人性的品質, 不分窮富。

5) 不要以為只有樓價貴，自住盤帳先至難計。過去10年樓市跌, 樓價平, 一樣大把人計唔掂買樓供樓條數。如果唔係你就唔會睇文章睇我講甘多野啦。

6) 市場由多方面組成。如長期缺小一環, 由另一環節大幅取代，市場便可能不健康。考慮樓盤時，不要人雲亦雲聽信仇視投資者或炒家的說法。沒有了投資者, 誰來長期低於市價續租物業給租客? 如無炒家唔使先揾到樓就肯放盤, 近大半年升市缺盤時, 那裏有返一兩口價咁少? 自住業主怕賣出後無家可歸，要你返一兩成價都似~

7) 不論你是租轉買、按揭自住、投資者或炒家任何一類, 物業根本就是你的投資/金融工具。人類發展出先進文明的社會, 千百年來都如此。如物業完全不省租金支出，沒有回報, 何需置業? 沒有市場的東西誰願提供按揭?

8) 最後, 從第一二種「物業作投資」，和「自住租轉買」分析中，可以看到只要香港唔陸沉，只要租金依然存在，市場升跌根本不是傳媒所渲染的大不了的事。問題只在於你財政掌握得好不好。個人財政出事, 冇買樓又係一樣交唔起租!

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scotttlk

子爵府

積分: 10963

3^#

發表於 10-7-16 18:38 |只看該作者

本帖最後由 scotttlk 於 12-10-25 18:01 編輯

總結

香港社會對物業提供的財政工具絕不算少, 大量市場參與者在運用這些工具，市場是不會停下來等任何人的。希望以上的小算盤令大家了解多一點目前樓市,即使升左，買賣兩方其實依然有數得計。

你如果想通過按揭這工具參與物業市場, 便見意你先處理好個人財政和理財態度的人生課題。數口係死既, 樓係死物，但人理應活用應對。經歷了十年樓價低潮的人, 到今天還為首次置業煩惱的話，最大的問題不是很明顯了嗎?

希望幫到大家各自的處境。

少少數口系列後續 :
2010-08-09 事隔一個月
2010-08-10 首富的分享 : Plan for the worst
2011-05-16 後QE年代的危機
2011-08-29 失去了H+0.6%按揭的意義
2011-09-23 QE 2.5正式命名為Operation Twist
2012-05-08 失去H Plan按揭一年後的第六感
2012-05-11 第六感 - 易升難跌2
2012-05-23 政府派錢的喜雅個個投機者都叫貴
2012-06-20 喜雅是「港人港地」版本夾屋前奏
2012-08-13 樓市小師奶似有增無減
2012-09-14 金管局措施亂來 -- 老自號的故事 1
2012-09-14 老自號的故事 2 -- 過度偏幫
2012-09-14 老自號的故事 3 -- 做會標會
2012-09-14 老自號的故事 4 -- 人人自置老鋪一樣升
2012-10-24 退休小數口 1 - 有無計過要有幾多錢?
2012-10-25 退休小數口 2 - 有無計過通賬?
2012-10-25 退休小數口 3 - 再一次遇上梁震英, 加上限按, 其實迫大家增持而不是降需求

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winwinlam

大宅

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4^#

發表於 10-7-16 18:54 |只看該作者

多謝你的資料，中肯又清晣，一生受用。
bk真係一個卧虎藏龍既地方！

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yhchan

別墅

積分: 874

5^#

發表於 10-7-16 20:15 |只看該作者

Agreed.

原帖由 scotttlk 於 10-7-16 18:38 發表
總結

香港社會對物業提供的財政工具絕不算少, 大量市場參與者在運用這些工具，市場是不會停下來等任何人的。希望以上的小算盤令大家了解多一點目前樓市,即使升左，買賣兩方其實依然有數得計。

你如果想通過按揭這工 ...

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canies

翡翠宮

積分: 97152

6^#

發表於 10-7-17 00:02 |只看該作者

well said~

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Manky媽咪

大宅

積分: 4955

7^#

發表於 10-7-17 10:44 |只看該作者

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rayleung82004

洋房

積分: 65

8^#

發表於 10-7-17 12:17 |只看該作者

good

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vivi151

禁止訪問

積分: 106

9^#

發表於 10-7-18 23:13 |只看該作者

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

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kenwow

禁止發言

積分: 834

10^#

發表於 10-7-19 12:05 |只看該作者

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

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TV家

男爵府

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2025勳章蛇年勳章虎到金來勳章

11^#

發表於 10-7-19 13:29 |只看該作者

多謝分享!!!

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宇程媽媽

大宅

積分: 1293

12^#

發表於 10-7-19 14:22 |只看該作者

多謝你的資料, 正為按揭而煩惱.

原帖由 scotttlk 於 10-7-16 18:38 發表
總結

香港社會對物業提供的財政工具絕不算少, 大量市場參與者在運用這些工具，市場是不會停下來等任何人的。希望以上的小算盤令大家了解多一點目前樓市,即使升左，買賣兩方其實依然有數得計。

你如果想通過按揭這工 ...

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scotttlk

子爵府

積分: 10963

13^#

發表於 10-8-9 15:32 |只看該作者

事隔一個月

樓市有兩大極端的變化。

這一個月之中, 樓市出現了不少近年來少見於樓市的城中名人及大戶投資者。
這一点, 可以萬話千頁的作分析研究。
先按下不表。

另一極端的變化是大量慕名炒家突如其來急速冒起。
近月市場不知從何而來的大量出現古怪媽咪,阿姨, 80後..等群起出現於睇樓市場。這些買家行為與其社會楷層不相稱。
一向都存在於市場, 只是近月大量出了新的慕名炒家買家勤於出價爭奪樓盤。我不太懂他門是以何種心態去集体睇樓,也不太清楚是如何計算他門的帳目去爭奪樓盤。但名人與坊間忽然重拾對樓市的興趣,該不能說成是偶然。

我這一貼關注的是樓市是否有數得計。
今天市場急速冒起的坊間炒家是否計好數了?
這些新雋炒家由冇貨變高位入貨,以至大量持貨,做好算盤了嗎?

市場是一買一賣的交易。

每一個買賣, 一般由不同買家於不同日子看完該單位, 再慢慢通過經紀由出價早高的買家購入。
旺市時一般由多位買家出價爭奪,所以報導出來只着眼買入價。
實情係每一個成交, 是一個買又一個賣。
買入價同時是賣出價。

近來出現大量家庭考慮出售自住樓。
大家可注意到, 提出先行沽出自住樓套現獲利的風聲又再急速冒起。他門更由如何放盤開天殺價,以至睇幾時買返...等發展出一套獨到理論。只是,他門明明由自住物業的普通市民,一朝變成想駕馭市場獲利,變相沽空。
想深一層,他門也是一種慕名炒家。

看過前文的家長, 也該注意到即使是BK之中, 也產生了一串應否賣自住樓討論大樓,又產生了一個個睇樓團, 更促成了一個「種樓」信仰宗教。
這一切各家長地該看在眼裏了, 從上述有數得計的賬例中, 可自行判斷是否有數得計, 而且是否BK家長能夠輕易駕馭的金融工具。

只是前文的市場應當有數得計,隨着這一個月的變化, 各家長自身的算盤理應不變, 但如要近期入市出市,便會發現市場其它參與者的算盤好像都變了。
金融工具正實實在在的改變大家的命運。

這道理, 或許就是李首富說的，
小市民不必太冒雋，但已做好理財準備便不用怕入市同一道理。

[ 本帖最後由 scotttlk 於 10-8-11 12:04 編輯 ]

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MRNT

男爵府

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14^#

發表於 10-8-9 16:00 |只看該作者

原帖由 scotttlk 於 10-8-9 15:32 發表
事隔一個月

樓市有兩大極端的變化。

這一個月之中, 樓市出現了不少近年來少見於樓市的城中名人及大戶投資者。這一点, 可以萬話千頁的作分析研究。先按下不表。

另一極端的變化是大量模名炒家突如其來急速冒起。 ...

的確變化好大，近期BK都多左好多自讓盤，姑莫論是否多了人買或賣，但市場參與率已經大有提升。由05年開始，我一直係BK叫人買樓，至去年尾，都糟大批衛道之士不斷圍攻我，更有人直呼叫我不要害人。今日，我已經見唔倒人圍攻我，我寫野既思維也因為少了對手去磨練而變得越來越慢。而家我覺得我只係眾多睇好樓市人士之中的其中一個，呢個時候，我只係覺得，買樓最佳時機已過。俾著我今日有錢，如非自用，否則不會買。(好可惜，朋友要江湖救急，有層百幾萬的樓仔叫我幫幫手接左佢，佢下星期要有現金到手咁話。唉！鬼叫我咁夠義氣咩？！)

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scotttlk

子爵府

積分: 10963

15^#

發表於 10-8-9 16:23 |只看該作者

原帖由 MRNT 於 10-8-9 16:00 發表
的確變化好大，近期BK都多左好多自讓盤，姑莫論是否多了人買或賣，但市場參與率已經大有提升。由05年開始，我一直係BK叫人買樓，至去年尾，都糟大批衛道之士不斷圍攻我，更有人直呼叫我不要害人。今日，我已經見唔倒人圍攻我，我寫野既 ...

大師

很難想像有人會圍攻你

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NICOLE123

伯爵府

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好媽媽勳章環保接龍勳章畀面勳章

16^#

發表於 10-8-9 16:32 |只看該作者

原帖由 scotttlk 於 10-8-9 16:23 發表

大師

很難想像有人會圍攻你

我好記得架
當時有另一位自名大c既...攪到一班bk媽咪信佢架
因為當時大家都miss左入市既機會..都想相信樓市會再跌嘛

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ume

公爵府

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17^#

發表於 10-8-9 16:44 |只看該作者

原帖由 NICOLE123 於 10-8-9 16:32 發表

我好記得架
當時有另一位自名大c既...攪到一班bk媽咪信佢架
因為當時大家都miss左入市既機會..都想相信樓市會再跌嘛

我都記得！

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MRNT

男爵府

積分: 7367

18^#

發表於 10-8-9 16:44 |只看該作者

原帖由 scotttlk 於 10-8-9 16:23 發表

大師

很難想像有人會圍攻你

唔好叫我做大師，我都係比其他人多小小口水姐。

其實我03年見SARS個市都跌唔倒幾多，SARS五月完，我八月開始自已就大手買，同時都上論壇講我自已意見(當時不在BK), 果陣去到邊俾人圍到邊，我自已買樓d人都覺得好似我得罪左佢咁，不過圍果d人有一個共通點，講野無乜文理，好多錯別字，分析能力似乎稍差果d。當時我有句口頭禪："你地幾個睇淡，就係入市的最大理由啦。"