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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 樓市動向› 好文分享---買樓10大誤解 [轉貼] #89, #90 有更新 ...

樓市動向今日: 4|主題: 74590

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好文分享---買樓10大誤解 [轉貼] #89, #90 有更新 [複製鏈接]

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Marcushon

複式洋房

積分: 452

1^#

發表於 13-4-21 19:15 |只看該作者 |正序瀏覽 |打印

本帖最後由 Marcushon 於 13-5-8 21:16 編輯

此文出自DISCUXX 數字兄
發表於2010年11月11日，即SSD生效前數天，由於SSD的出現，此文曾一度被淡友貶為害人文章。

1. 我可以係跌市買樓一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10) 製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。

3. 遲早會加息講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬 yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升 20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個 ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、被發展商食盡溢價的一手樓
二、業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)

補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗 (100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。

後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。

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Marcushon

複式洋房

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發表於 13-8-5 13:39 |只看該作者

好文回顧: 七種永遠買不到樓的人[轉貼]

1、永遠覺得房價還會跌的人。這些人天天就在盼望崩盤，最好是發展商把房子都造好了再倒貼給他，在等待奇跡會發生的夢中人！

2、永遠總是慢人一拍的人。睇樓的時候，這好那也好一到關鍵時候就磨磨唧唧，當斷不斷，猶猶豫豫，總是等機會過去了再懊悔的人。

3、永遠都不相信發展商和仲介(agent)的人。這些人永遠都以自己為中心，寧可自己負天下人不能天下人負我！世界上沒有純為人民服務，不賺錢的發展商，也沒有永遠坦誠的仲介行，畢竟大家都是做生意要吃飯的，關鍵是你怎麼去看怎麼去對待！

4、永遠總是看而不買的人。這些人不是不想買，而是總想多看幾套結果一看就不可收拾，房子總是越建越好，價格卻也越升越高，好不容易看好了一套一問價格傻了，怎麼和我當初看的價格差這麼多呢？

5、永遠相信專家的話的人。孰不知那些天天喊房價要跌的專家其實一邊在喊跌一邊卻在到處抄底，試問下中國那位專家不都是有好幾套房子？如果房價靠那些整天就知道吹牛皮的專家能跌下來，那……那你相信嗎？

6、永遠都在等待房價跌到谷底的人。這些人就跟炒股票一樣，天天在等抄底，可是又有幾個能知道谷底在哪呢？

7、總想買套十全十美的房子。這些人往往口袋裏都沒幾個錢，所以總想把錢用在刀刃上！實際上有見過十全十美的房子嗎？想要交通極方便的位置，淺水灣的環境，公屋的價格，想想可能嗎？結果在看了N套房子後終於覺得累了睏了，明白了房子原來是不能沒有缺點的，在遇到一個衰agent或者是黑心發展商拼命地忽悠下一頭就栽進去了，最後就整天在家裏怨天怨地怨人！

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Marcushon

複式洋房

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發表於 13-7-20 10:27 |只看該作者

hansonjc 發表於 13-7-18 12:21
市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我

做足風險評估, 到退 ...

AGREE WITH YOU~~

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hansonjc

大宅

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發表於 13-7-18 12:21 |只看該作者

Marcushon 發表於 13-4-21 19:15
此文出自DISCUXX 數字兄
發表於2010年11月11日，即SSD生效前數天，由於SSD的出現，此文曾一度被淡友貶為害 ...

市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我

做足風險評估, 到退市同加息的時候唔好進退失據.

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Marcushon

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發表於 13-7-18 12:05 |只看該作者

本帖最後由 Marcushon 於 13-7-18 12:09 編輯

【處之泰然】
樓市吹淡風，又說業主驚青趕住減價走貨，專掃沙田細價樓、現持有最少五個物業的江先生，卻對本報表示堅拒減價，一成也不減，還理直氣壯說：「做乜要減價!」
他稱，幾年前向銀行承造按揭的利息好抵，「低到不得了」，他舉例指，利息兩厘，向銀行借100萬元，每月利息千多元，何況當時按揭利率是低至一厘。以300萬元物業計算，減一成，即30萬元，「呢30萬元可以供幾耐（利息），供30年有凸啦，我唔信30年後，樓價去唔到今日嘅價錢，同埋你有租收㗎!」
他不諱言，政府出招有影響，「市場無晒炒家，一個無炒家嘅市場，唔靈活，無得投資。」但對於投資者而言，沒有需要就政府出招而減價，「減價？我真係唔制，計過條數，擺喺度都無所謂，有人資金緊張咪賣囉！」
市場頻錄減價成交，他處之泰然，「減幾個巴仙，就寫到好似天跌落嚟咁，太誇張﹗樓價上落三幾個巴仙，唔係乜特別事。」對於坊間唱淡樓市，他一笑置之，並說：「假如我係地產公司嘅老闆，𠵱家樓市一潭死水，最好跌一跌，話俾人聽，等啲人減價，咁咪有生意。一係個市呯呯聲咁升，咁咪搶住買。但𠵱家個市唔上唔落，大家企晒喺度，要食飯㗎嘛!」他不否認，唱淡個市是代理谷業主放盤的手法之一。

你死你事...拒絕平賣~~~

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130718/18338466

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Marcushon

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115^#

發表於 13-7-18 09:53 |只看該作者

yauman76 發表於 13-7-17 18:01
咁耐嘅你都reply，唔係冇生意得閒成咁吖嘛？

係呀...未開單...幫親下啦....

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yauman76

男爵府

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114^#

發表於 13-7-17 18:01 |只看該作者

引用：Quote:yauman76+發表於+13-5-10+10:25+所以

原帖由 Marcushon 於 13-07-17 發表
賺唔賺錢其次...最起碼賺左住先^^

咁耐嘅你都reply，唔係冇生意得閒成咁吖嘛？

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Marcushon

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113^#

發表於 13-7-17 17:30 |只看該作者

yauman76 發表於 13-5-10 10:25
所以你見我都冇再回應佢(地), 講到咁好賺又唔見佢地入返d貨? 淨係叫人買, 大家心照喇. ...

賺唔賺錢其次...最起碼賺左住先^^

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Marcushon

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112^#

發表於 13-7-17 17:28 |只看該作者

Wailamlam 發表於 13-5-9 23:01
算啦，我相信lee度有好多人根本係agent，大把時間同你reply, 無謂浪費時間討論。尤其買樓投資賺錢的唯一方 ...

一個轉貼POST有咁大影響力嗎??

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Marcushon

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111^#

發表於 13-7-17 16:54 |只看該作者

headmo 發表於 13-7-12 18:28
各位未上車0既朋友
我都想分享一下
大家一定要有自己獨立0既思維

非常認同!! 只要供得起, 升跌就平常心!! 生活快樂同樣重要~~~

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Marcushon

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110^#

發表於 13-7-17 16:51 |只看該作者

MRNT 發表於 13-7-12 09:30
早D睇到，仲要相信，相信左，仲要嫡起心肝去做先得。

所以業主先會咁好生意...~~

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Marcushon

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109^#

發表於 13-7-17 16:49 |只看該作者

Carriewongcherr 發表於 13-7-12 00:52
呢篇野好正！冇論結局係升定跌〜我都覺得你講野好有point~
希望你唔係我遇到既賤9經紀！

文章唔係本人寫的...只是轉貼而已...
本人當時都係睇左篇野, 先決心買樓~~

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Marcushon

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108^#

發表於 13-7-17 16:48 |只看該作者

aaronmok 發表於 13-7-11 22:54
點都係供比自己好過幫人供樓！

當然...^^

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LamLam1022

男爵府

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hashtag影視迷勳章畀面勳章 BK Milk勳章

107^#

發表於 13-7-13 13:21 |只看該作者

回覆：好文分享---買樓10大誤解 [轉貼]

認同說法

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sandychan0707

大宅

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106^#

發表於 13-7-13 00:24 |只看該作者

回覆：好文分享---買樓10大誤解 [轉貼] #89, #90 有更新

如果早啲睇到就好！好彩上年年頭買番樓咋！

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headmo

別墅

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105^#

發表於 13-7-12 18:28 |只看該作者

各位未上車0既朋友
我都想分享一下
大家一定要有自己獨立0既思維
千祈吾好人地講一句你就信到十足十
睇到D咩資訊自己消化下，自己去決定係信吾信

上車前千千萬萬要計清楚
1) 現在供吾供得起嗎?
2) 將來加息之後供吾供得起?
3) 會吾會供得太辛苦?
4) 如果你買左之後樓市會drop 30%~40% 你有無心理準備?
會吾會日日埋怨，日日都吾開心?

一定要清楚自已能力，
萬萬記住
網上任何言論都吾會為你將來0既生活付上任何責任!!
成年人，上吾上車都好。都要為自己付責
而吾係
跌果時怪呀爸叫我上車搞到負資產
升果時怪呀媽叫我吾好買搞到上吾到車

順便多謝 Marcushon 0既分享
我都覺得幾有Point

買果果D
只要供得起，升跌就平常心吧 :>
最緊要生活快樂