樓市動向

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複式洋房

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發表於 13-4-21 19:15 |顯示全部帖子
本帖最後由 Marcushon 於 13-5-8 21:16 編輯

此文出自DISCUXX 數字兄
發表於2010年11月11日,即SSD生效前數天,由於SSD的出現,此文曾一度被淡友貶為害人文章。


1. 我可以係跌市買樓
一 再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇 水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10萬,點解要賤賣層樓俾你?因此, 在大跌市時買樓,你必須有心理準備估唔足價,同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬,但銀行只肯估80萬,兼只肯做6成,那麼你就要嘔52萬。如 果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤,可以返屋企訓覺。
還有,要係大跌市時買平樓,你要有好多現金。我強調係現金,唔係股票或其他需要變賣既資產,因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成,係非常樂觀保守的估計數字,事實上,在08金融海潚時,部份銀行在簽按揭契前突然終止申請,1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外,除非閣下係公務員,否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論:你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌樓價在短期內有上落是事實,但另一個更重要既事實係,以30年為觀察期的話, 樓價只會上升不會下跌!03沙士價是香港近十年最低價,美孚的03呎價約為1600,但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍!事實上,某時期的低 價,通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友,要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此,如果你係用家,諗住長住20~30年,只要供款係能力範圍內,就算97年買樓一樣冇問題,因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款,20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論:以20~30年長線睇,樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。


補充:
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年,並表示香港的經濟發展已到頂,沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野,就係物價的上 升和經濟的發展不一定有直接的關係,事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大,但沒有大20倍那麼多(我指實際上,不是數字上)。「物價上升=經濟 發展」背後,最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」,例如10個人的勞動力產生了10件衫,社會就按這10件衫的價值(假設每件$10) 製造$100的貨幣,分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣,因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年 代美國單方面脫離金本位後,全球的貨幣逐一跟隨,今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持,純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後,製造 貨幣可以和經濟發展完全脫勾,經濟好時固然可以加印貨幣,經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下,卻可以以火箭升空的速度加印貨幣,結 果是經濟沒有大幅發展,物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家,製造實物的勞動者卻被社會嚴懲,扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值,不 是看這個人能為社會作多大的貢獻,而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年,因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說,今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%,已經是非常幸運。

3. 遲早會加息講得呢句說話,即係話而家息平。係人都知遲早會加息,但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金?房貸好公道,本金少左,息會按比例減少,係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息,對你的實際影響極微。
結論:趁息平多還本金,點會怕加息!

4. 供30年樓係樓奴我寫包單,講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在 均以每30年跌95%的速度貶值,簡單來說,30年後港幣的購買力,和現在的日圓差不多,即是說,今日我借港幣100萬,還到第30年就變左100萬 yen。當然,中途你係有不斷供款,但你每期供款的購買力都會貶值,變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家,坐時光機回 到1980年買當時既樓。因此,30年的供款期內,供款壓力係會越來越低,因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的,中間10年可以有閒錢去下旅 行,後10年供款比飲茶錢還要低。
結論:供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租供樓壓力會隨時間減弱,因為你用未來貶值後的錢,去還今日未貶值的錢。但租金就 相反,你一定要用當時的錢去還當時的錢,即是說,當供款金額固定下來,租金卻係會隨時間不斷上升,例如貨幣每30年下跌95%,租金就會同樣以每30年升 20倍的速度上升。當然,這是假設沒有加息。但即使有加息,亦不見得租樓會有著數,因為業主會按成本加租,冇死錯人。
租樓的另一個問題係,你和業主的財富差距越拉越大,假設今天你和業主身家都係100萬,租了2年樓洗左20萬,你的身家變成80萬,業主就120萬,差距 係40萬,亦即你現有身家的一半。當然,你投資有道,可以用呢80萬本金賺超過40萬,則另作別論。但假如你唔投資,純做租客,你會白白將日後入市上車既 資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解?即係話你租20年的話,你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論:年輕人應該同阿媽住,省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北,話唔會為上車而降低生活質素。請讓本 人告訴你一個殘酷的事實,如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北,你冇資格講質素。如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時,有乜質唔 質素?訓到朝早11點,然後先考慮今日返唔返公司打點一下,呢d就叫質素。
結論:先講資格,後談質素

7. 炒家炒高樓價錯!實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你,有人肯接炒家貨,代 表炒家有眼光,估計到未來樓價有水位,係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知,買炒家貨好買過用家貨,議價空間比用家盤大,因為炒家係做生意,計好個 ROI唔怕平少少賣俾你,但用家就皇帝女唔憂嫁,大不了住多2年先賣。再者,炒家買完一定賣,穩定供應,用家就有入冇出,炒家有時反而會有調低樓價的平衡 功能。
結論:自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力,因此,以下類別的物業抗跌力一定強:
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此,老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區,故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱:
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具QE配合部份準備金制度,令美元的流通量大幅增加,其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先,我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣,樓與外幣2擇其一,則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元,其好處有四:
1. 刺激美國本土消費市場,改善失業,這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債,借10蚊還7蚊,淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力,尤其是與美國有大額貿易順差的國家,如中國
4. 增強本國出口的競爭力,尤其農產品
顯而易見,美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟,必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙,盡可能維持現有的 美元匯率,由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量,令本土物價上漲,坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙,不斷貶值是鐵一 般的事實,香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺,是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓,在這一刻都會感到自己的貨幣在本國 內的購買力越來越低,通脹猛於虎!
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅,但相對實物例如物業甚至日用品,澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣,只不過是 由一條賊船跳去另一條,到最後即使外幣有所斬獲,對實物的購買力無可避免一定會下跌,因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此,我是極其反對賣樓 買外幣的投資方法。但我要強調一點,人在社會生存一定要有一點現金,購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工 具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題,就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口,提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見,對香港人來說,以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港要分析中國富豪為何在香港買樓買股,就一定要明白中國的國情。在 中國要發財,一定要有人脈關係,所謂「關係」,說穿了其實是利益輸送,行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功,但名義上其實是犯法的。在中國要 發財而又出於污泥而不染,基本上是沒有可能,所有人都有犯法,甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治,都會怕有朝一日自己會變 成第二個黃光裕或周正毅,突然有一天被人上門抄家,家財盡失,瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內,都會有被完全充公的可能,為保獲家產,富豪必須將生意運作 以外的錢偷運到境外(走資也是非法的),日後即是不幸在中國被抄家,仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚,則一定永不超生。
因此,中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股,你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱,只要香港的法制仍健全,行政司法仍獨立於中國大陸,中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載,請自行和諧)


補充:來香港買樓的大陸人,不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗 (100%真實冇吹水,我甚至有陪同睇樓),一些身家數百萬的小康之家,為求孩子能有香港身份證,又或者想追仔避開城管打胎,都會在大西北、北區購買低價 物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租,不會變賣徹資,因為國內同胞不分貧富,都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁 有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。


後記:市場會嚴懲睇錯市既人,若果你覺得我的觀點係錯的話,就讓市場去懲罰我,同樣,閣下若果睇錯市,必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點,沒有自住樓的租客,你們現時正在被市場懲罰,反不反省是你們的自由。


子爵府

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2019勳章


發表於 13-4-21 19:37 |顯示全部帖子

回覆:好文分享---買樓10大誤解 [轉貼]

睇左少少講得幾好,不過好似一味唱好咁喎




男爵府

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2019新春慶豚圓


發表於 13-4-21 19:51 |顯示全部帖子

引用:睇左少少講得幾好,不過好似一味唱好咁喎 +

原帖由 fumi 於 13-04-21 發表
睇左少少講得幾好,不過好似一味唱好咁喎
same feeling




男爵府

積分: 6296


發表於 13-4-21 20:03 |顯示全部帖子

回覆:好文分享---買樓10大誤解 [轉貼]

呢段出文既師兄已玩樓到好成功,有人覚得佢唱好但我覚得佢係分析得多真實既數字事實。
買左樓又好,或冇錢租緊楼又好,唔多唔少都從中学会点數係如何計。

點評

jenniferK    發表於 13-5-9 13:31


男爵府

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2019勳章


發表於 13-4-21 20:07 |顯示全部帖子

引用:+本帖最後由+Marcushon+於+13-4-21+19:16+

原帖由 Marcushon 於 13-04-21 發表
本帖最後由 Marcushon 於 13-4-21 19:16 編輯

1. 我可以係跌市買樓一 再強調,大跌市時雖然樓價平,但買 ...
第1点令我谂起我个朋友,题目是:一個愚孝的媽媽!
早在10年前個囝得17歲未畢業,就打算買層樓比个囝结婚,當時个囝好識㨂,要選d3,4百萬果d屋苑,係10年前3,4百萬喎,當時第一城果d5百呎應該可買得起的,但太子睇不上眼,亞妈又未有錢到可以同佢比哂3,4百萬!
十年後的今天,佢个囝做左2年野,做金融地產基金果d野!一個仙都無比屋企,亞妈仍日日望楼價大跌, 等亞囝買到楼!
另一个朋友直接話佢成日望楼價大跌,楼價大跌, 股票大跌,佢个囝都無野做啦,点去供楼!
呢個亞媽直頭癲嘅,樓價吾跌 ,就望世界末日!



點評

jenniferK    發表於 13-5-9 13:32


男爵府

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發表於 13-4-21 20:13 |顯示全部帖子

引用:Quote:原帖由+Marcushon+於+13-04-21+發表

原帖由 sweetdog 於 13-04-21 發表
第1点令我谂起我个朋友,题目是:一個愚孝的媽媽!
早在10年前個囝得17歲未畢業,就打算買層樓比个囝结婚, ...
好認同,特別係最後個句
点解唔分析下別人同時買到而自己唔得?是否全世界拉下去適合自己"能力level"?


複式洋房

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發表於 13-4-21 21:59 |顯示全部帖子

引用:1.+我可以係跌市買樓一+再強調,大跌市時雖

原帖由 Marcushon 於 13-04-21 發表
本帖最後由 Marcushon 於 13-4-21 19:16 編輯

1. 我可以係跌市買樓一 再強調,大跌市時雖然樓價平,但買 ...
Totally agree with you.
Thx for sharing


大宅

積分: 2279


發表於 13-4-21 22:07 |顯示全部帖子

引用:1.+我可以係跌市買樓一+再強調,大跌市時雖

原帖由 Marcushon 於 13-04-21 發表
本帖最後由 Marcushon 於 13-4-21 19:16 編輯

1. 我可以係跌市買樓一 再強調,大跌市時雖然樓價平,但買 ...
Good and detailed analysis

However, don't expect too many JM can understand. I really appreciated you spent a lot of time to write.


複式洋房

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發表於 13-4-21 23:03 |顯示全部帖子
所以呢...有錢人永遠都只是小數...


公爵府

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發表於 13-4-21 23:32 |顯示全部帖子

引用:所以呢...有錢人永遠都只是小數...

原帖由 Marcushon 於 13-04-21 發表
所以呢...有錢人永遠都只是小數...

我都有咁既睇法!



박하 : 300년이 지나도 당신을 기억한다. ; 저하 : 300년이 지나도 당신을 사랑합니다.


複式洋房

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發表於 13-4-21 23:54 |顯示全部帖子
ume 發表於 13-4-21 23:32
我都有咁既睇法!
早買早享受~~遲買貴幾球~~

點評

knifesheep   好句!  發表於 13-5-10 11:08
jenniferK    發表於 13-5-9 13:33
是是但但  hahaha! 金句!  發表於 13-4-23 17:52


複式洋房

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發表於 13-4-22 00:01 |顯示全部帖子


男爵府

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發表於 13-4-22 00:25 |顯示全部帖子

引用:Quote:ume+發表於+13-4-21+23:32+我都有咁

原帖由 Marcushon 於 13-04-21 發表
早買早享受~~遲買貴幾球~~
so true!!!!

點評

worrymama  agree x 2  發表於 13-4-23 21:26


複式洋房

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發表於 13-4-22 00:43 |顯示全部帖子

回覆:好文分享---買樓10大誤解 [轉貼]

完全認同樓主,好有分析力


大宅

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2019勳章


發表於 13-4-22 01:21 |顯示全部帖子

回覆:Marcushon 的帖子

好勁,分析得好好!雖然我係蠢蠢c9, 有部份睇唔明,但我今日都剛由租客變為業主, 真係要\"多謝\"係咁加租我娘家租既業主




禁止訪問

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發表於 13-4-22 02:19 |顯示全部帖子

回覆:好文分享---買樓10大誤解 [轉貼]

提示: 作者被禁止或刪除 內容自動屏蔽


男爵府

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2019勳章


發表於 13-4-22 06:44 |顯示全部帖子

回覆:精靈女巫 的帖子

是轉貼的,不是樓主寫的




男爵府

積分: 6296


發表於 13-4-22 08:55 |顯示全部帖子

回覆:好文分享---買樓10大誤解 [轉貼]

係由香討個邊一位師兄發表於2010年11月11日,即SSD生效前數天。


複式洋房

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發表於 13-4-22 09:07 |顯示全部帖子
香討個邊一位師兄...都係轉貼的..
我見寫得好..所以貼上貼..


別墅

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發表於 13-4-22 09:53 |顯示全部帖子
Marcushon 發表於 13-4-21 23:03
所以呢...有錢人永遠都只是小數...
讚成

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