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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 樓市動向› 香港樓市仍處於上升軌(純屬個人意見).

樓市動向今日: 0|主題: 74617

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樓主: hkchina2000

香港樓市仍處於上升軌(純屬個人意見). [複製鏈接]

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MRNT

男爵府

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241^#

發表於 06-5-23 19:02 |只看該作者

Re: 香港樓市仍處於上升軌(純粹個人意見).

點解unqualify? 是否與估價無關?

如果真係低過二手10%, 應該唔難"摩"出去. 請問幾時係最後成交日啊?

你只俾左33萬, 幾時要俾第二期? 如果撻定, 要睇返合約點寫, 不過發展商多數唔會追差價.

俾多45萬利息唔等於你層樓買貴左45萬, 因為你可能勿略了錢的時間值, 你果45萬係分開20-30年俾既.

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MHMAMA

民房

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242^#

發表於 06-5-23 19:56 |只看該作者

Re: 香港樓市仍處於上升軌(純粹個人意見).

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MRNT

男爵府

積分: 7367

243^#

發表於 06-5-23 21:52 |只看該作者

Re: 香港樓市仍處於上升軌(純粹個人意見).

最後成交日: 10 June,

你未必搞得掂, 首先試下向發展商要求將成交日推遲一個月. 珀麗灣就來出第五期, 發展商都未必想有人撻訂, 可能會肯. 你係咪搵"徐家X律師樓", 還是外面的律師樓?

"摩"出去, 可經地產經紀, 不過要預左蝕, 要睇下賣俾個買家抵d定係撻定抵d. 因為你要俾佣同厘印, 所以你如果唔可以以395萬賣出, 就撻定好過.

銀行現在的審批標淮, 是固定入息(包括人工, 租金收入) - 其它樓的供款, 然後得出你的固定總收入, 再以月供不超過此數的50%來考慮借幾多俾你. 不過你既經紀同發展商應該都有提議過你搵擔保人, 搵唔搵倒?

搵出面d銀行其實都唔會"相差45萬", HSBC做緊P-2.75%, 佢個P低過BOC, 雖然係無發展商指定銀行咁抵, 但應該相差不遠, 總好過撻定. 發展商指定銀行俾乜野條件你啊?

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swallowng

大宅

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244^#

發表於 06-5-24 00:14 |只看該作者

Re: 香港樓市仍處於上升軌(純粹個人意見).

MRNT
好多樓宇的頂層都包埋天台的，我想買的單位天台有潛建的但未知有否申請後先加建的，仲系屋內打通上下加條樓梯上落添•好似樓中樓咁，但未知是否全部申請咗！邊度可以查到呢Ｄ資料呢？

:fighting1: :sick: :wave: :hammer: :-) :-) :-?

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MRNT

男爵府

積分: 7367

245^#

發表於 06-5-24 00:29 |只看該作者

Re: 香港樓市仍處於上升軌(純粹個人意見).

樓中樓咁正斗? 最穩陣, 係去屋宇處查下, 在旺角始創中心, 但唔可以即時知道, 大約要兩個星期啦.

管理處大多數都會知, 可以問左先.

我見過麗港城都有個頂樓相連單位係咁打通左. 不過樓下就少左個唔知廁所定廚房, 用左來做樓梯.

swallowng 寫道:
MRNT
好多樓宇的頂層都包埋天台的，我想買的單位天台有潛建的但未知有否申請後先加建的，仲系屋內打通上下加條樓梯上落添•好似樓中樓咁，但未知是否全部申請咗！邊度可以查到呢Ｄ資料呢？

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chuchuching

民房

積分: 56

246^#

發表於 06-5-24 09:29 |只看該作者

Re: 香港樓市仍處於上升軌(純粹個人意見).

MRNT

早晨呀！今日見到報紙話碧海有個高層A室成交價係352萬8仟(我check過應該係33樓)，這個價相比2座37A(382萬)會否相差得遠呢？雖然2座個view靚過佢(我個人認為)，咁2座A

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MRNT

男爵府

積分: 7367

247^#

發表於 06-5-24 10:11 |只看該作者

Re: 香港樓市仍處於上升軌(純粹個人意見).

chuchuching, 我今日有野做, 未必可以復得你好祥細.

請check pm.

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MHMAMA

民房

積分: 93

248^#

發表於 06-5-24 13:07 |只看該作者

Re: 香港樓市仍處於上升軌(純粹個人意見).

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swallowng

大宅

積分: 1043

249^#

發表於 06-5-24 15:12 |只看該作者

Re: 香港樓市仍處於上升軌(純粹個人意見).

MRNT
多謝你的回覆•等我試問管理處先！
另問多个問題＇層樓我揾上海商业银行估咗１８Ｏ萬，但之前地產又話業主揾銀行估咗ｌ９５萬、差咁多、都唔知信邊間好？

:fighting1: :sick: :wave: :hammer: :-) :-) :-?

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MRNT

男爵府

積分: 7367

250^#

發表於 06-5-24 18:11 |只看該作者

Re: 香港樓市仍處於上升軌(純粹個人意見).

MHMAMA, pls check pm.

swallowng, 銀行估價好參差, 唔代表你間屋的準確價值, 如果係優質單位, 可能估唔到價. 參考下之前的成交紀錄, 類似單位的成交價會更準. 千祈唔好靜係睇經紀話俾你聽的成交紀錄, 因為d經紀知你想買, 可能會只是講俾你聽d高價成交, 忽略左d低價成交. 間中有一兩個超高價成交, 可能係隔離業主想自制相連, 出高於市價買隔離個單位, 又或者係有炒家左手交右手托價.

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AlanB

複式洋房

積分: 184

251^#

發表於 06-5-25 02:13 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

hkchina2000 寫道:

AlanB 寫道:
(各位網民,)

嘩! 要用到"各位網民"咁緊要?

(本人一向不睇好今年的樓市，預期是6月-8月份時才會有一定幅度下調，誰知這炸彈在5月時由信和的萬景峰挑起。)

二手樓價是否下調還是未知之數, 咁早下定論?

(個人眼觀，不是靠估，04-06年香港整體經濟是上調和穩固，但這並不表示是全體基層市民受惠，受惠的大多只是在國內做事生產及出口業的廠家，或是覆蓋旅遊區的連鎖零售業人士。餘者，受惠無多，還要承受因經濟泡沫表面引致租金上調的壓力。)

這是經濟復甦必經的程序, 老闆階層最先受惠, 再到高層員工, 最後到了繁華盛世的時候, 才會輪到低下層.

(個人認為由06年1月香港房地產價格堅守，其一多賴於各大發展商的惜樓如金，不肯落價，即使延遲閣置賣樓進程也不肯割價求售。)

這是其一, 其二會否就是經濟復甦, 打工仔人工由減變加呢?

(當然，國內及國際熱錢的流人，更促使香港經濟蓬勃表面化，大部份業主，甚至是普羅小業主亦期望前景進取，與各大發展商步伐一致。)

唔係好明你想講乜, 熱錢流入, 香港作為國內企業在境外上市的一大選擇, 引來炒賣投資的熱錢, 有何奇哉? 經濟蓬勃表面化? 香港歷史上今年最多人交稅, 證明香港人去年的收入創下歷年新高.

(可嘆的事，雖然部份發展商枕戈待集資上市房地產基金，全力推高及堅守房地產價格，但部份發展商因應年結的需要，不得不恃機而沽。萬景峰只是其餘發展商踏著信和的沽貨台板而矣！)

呢段更難明, 為什麼因應年結的需要, 不得不恃機而沽? 你講到好似有個好大的陰謀在進行中wor.

AlanB

hkchina 2000,

很久沒上BK, 曾於BK對我所提出的言論有所不明，不知經過今次機市初步的跌浪有否啟發。其實跌浪比我預見來得早，我本應預期於8月後當新地及恆地完成他們的房地產基金上市的歷史任務和8月後他們需向股東交業績報告時不得不依市況實際購買力調節樓價，但由於新地急於應付國內投資的融資，觸發起樓價調下的浪潮，（國內房地產的發規，大部份的發展項目需於限期注資到位，並完成建設，否則項目物業會被政府充公。）香港大部份一線的發展商近年來大舉投資國內房地產的開發，投資項目輒則一百數十億計算，即使強如新地及恆地般發展商亦有現金流轉的因難，加上06年上半年為了維繫樓價的穩固，大都將香港物業銷售的步伐調慢或擱下，但當半年過後，大家不得不面對現實，一個燃點，便觸發調價的浪潮。

今天，說到這處，來天再談！

AlanB

[url=http//www.johnny.datayard.com]https//www.johnny.datayard.com[/url]

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MRNT

男爵府

積分: 7367

252^#

發表於 06-5-25 10:46 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

AlanB, 謝謝你告訴了我有機會引發樓災的其中一個可能性.

如果發展商爭相大幅劈價, 初期會有不少人接貨, 但當大家都知道劈價將會無了期持續, 是不會再有人買的, 發展商亦不能達到套現的目的. 呢個道理, 你知, 我知, 發展商都知. 如果等錢洗, 配股集資會是一個更有效及正面的做法.

新地劈價賣爵仔亭, 套現只有約十億, 但配股, 卻可在一夜之間集資百億.

只要政府一日仲抓硬個地價, 發展商就無需要做低個價, 因為套現了十億后, 扣除必須的洗費后, 不能用餘數去補充同等數量的地皮, 久而久之, 土儲下跌, 得不嘗失.

反而, 我覺得印尼近日發生的懷疑人傳人的禽流感或會更令人擔心.

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amchk

伯爵府

積分: 15661

畀面勳章

253^#

發表於 06-5-25 10:59 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

吓, 印尼近日發生的懷疑人傳人的禽流感, 千萬不要發生在香港呀, 不過, 對上一次 SARS 的經驗後, 港人如再面對另一個關, 我估亦不會太恐慌, 大家都會再好努力咁注意個人衛生.

東方曼哈頓 : Iherb 用戶首次優惠 5 美元 code GQF455

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MRNT

男爵府

積分: 7367

254^#

發表於 06-5-25 11:08 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

港人染病的機會應該會低過其它亞洲國家, 但如果真係發展到大規模人傳人, 就會應響到經濟增長, 間接對樓價有負面影響.

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該用戶已被刪除

255^#

發表於 06-5-25 11:45 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

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256^#

發表於 06-5-25 11:46 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

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該用戶已被刪除

257^#

發表於 06-5-25 11:47 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

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MRNT

男爵府

積分: 7367

258^#

發表於 06-5-25 14:32 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

Eddie&Sylvia 寫道:

新地配股"hi" 大鑊!搞到個股市謝晒,累街坊

非常同意! 配股累的是街坊 (並無high大鍋, 新地每一個仙都收足, 不過包銷商就high大鍋), 但如果劈價賣樓, 累既係自已, 所以如果要佢揀要累街坊還是累自已, 我唸佢會揀累街坊.

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jc4358

別墅

積分: 671

259^#

發表於 06-5-25 23:16 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

一手私人住宅買賣合約登記 (from centanet)

Jan = 119 (number from Dec05)
Feb = 222 (number from Jan06)
Mar = 881 (number from Feb06)
Apr = 758 (number from Mar06)
May = <1000 (number from Apr06)
June = >1000 (due to Tsuen Wan ...)

total is still less than 5000, if developers need to sell the same number of flats as in 2005 (15,866) (lower estimation as the total new supply is around 17600 in 2006 and "15,866" has included "flat tail" from 2005 or eariler time), they will need to sell more than 10,000 flats in the second half year ...

just like MRNT said, the 3rd quarter will be very interesting ...

quote from Centanet December Research Report

"中原地產研究部高級經理黃良昇指出，雖然 2005年一手私人住宅買賣登記宗數創出十年新低，但平均每宗合約的登記金額卻創出十年新高。因為發展商推售較多的豪宅所致，並且定價進取，推高售樓的邊際利潤。
2005年全年登記一手住宅買賣合約 15866宗，總值 971.09億元；較 2004年分別減少 11019宗及 73.26億元，分別下跌 41.0%及 7.0%。 2005年登記宗數是 1996年有紀錄以來的十年新低，低於 2000年 (17830宗 )的紀錄。但登記金額為按年第四高位，僅低於 1997年 (1119.72億元 )， 1998年 (1199.14億元 )及 2004年 (1044.35億元 )。以全年平均每宗登記金額計算， 2005年每宗 612萬元，是 1996年有紀錄以來的新高，高於 1997年 (549萬元 )。
按發展商負責銷售的項目計算： 2005年長江 210.84億元， 3481宗；新地 182.36億元， 2788宗；信和 128.64億元， 1234宗；新世界 101.85億元， 2666宗；恒基 91.85億元， 2055宗。
2005年登記金額最高的項目為凱旋門，達 113.93億元。其餘金額較高的豪宅項目有：一號銀海， 67.56億元，渣甸山名門 55.91億元，貝沙灣四期南灣 39.95億元，畢架山峰 28.15億元，晉名峰 21.88億元，聚賢居 20.83億元。
2005年登記宗數最高的項目為都會 ? 一期，達 1586宗。其餘宗數較多的大型樓盤有：君傲灣 1191宗，泓都 1023宗，映灣園三期悅濤軒 771宗，御皇庭一期 538宗。
展望 2006年的一手樓市，豪宅單位數量的比例明顯下降，相反大型樓盤單位的比例明顯上升；例如天水圍柏慧豪園一期 (1892個單位 )，西九龍浪澄灣 (1829個單位 )，土瓜灣翔龍灣 (1782個單位 )，荃灣七街重建項目 (1466個單位 )，曼克頓山 (1287個單位 )等。相信 2006年一手樓市的登記宗數將可回升到二萬宗上下的水平，而登記金額可以維持在一千億元的水平。 "

http://202.72.14.202/market/read.asp?com_id=10176

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MRNT

男爵府

積分: 7367

260^#

發表於 06-5-26 14:22 |只看該作者

Re: 香港樓市仍處於上升軌(純粹個人意見).

上半年靜雞雞都賣左接近五千個單位, 下半年打鑼打鼓, 谷衡佢, 賣一萬個應該唔難做到.

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