樓市動向 今日: 0 | 主題: 74617

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121^#

發表於 06-5-8 11:24 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

e + 我地可以做既, 係大家一齊唔好買樓, 有人打電話來做民調, 就話唔睇好后市, 所以唔買樓. 到時樓市死靜, 政府又會再出"孫十招", 將個樓價"

uch up a bit.".

就咁決定啦.

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amchk

伯爵府

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畀面勳章

122^#

發表於 06-5-8 12:11 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

hkchina2000,

你有沒有在 yahoo 討論區瀏覽呀 ?

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123^#

發表於 06-5-8 12:18 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

好少, 何出比言?

pm 左俾你.

[img align=left]http://img7.picsplace.to/img7/25/0578-1.jpg[/img]

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124^#

發表於 06-5-8 18:15 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

有發展商劈價清貨, 但市場上頗具承接力, 所以今日各大地產股不跌反升, 反映大戶并未因此而看淡后市, 睇來, 在下之前的假設#1, 是多慮了.

今日股市#5 & #941占去升幅的二百多點, 除此之外, 恆指實際升幅只有數十點, 但各大地產股卻錄得0.5-2.x%的升幅, 明顯跑贏其它股份. 所以, 老婆話我今晚可以在叉鵝飯中加半隻鹹蛋.

好耐未試過咁開心喇....

hkchina2000 寫道:
[quote]
amchk 寫道:
hkchina2000, 點呀, 我看好你喎.

哈哈... 睇我? 我都入左間雀仔庭, 呢個價應該算抵, 葵涌如果有地再拍賣, 尺價都要近三千, 加上建築費, 利息及發展商利潤, 賣唔倒四千, 佢真係蝕埋俾你.

至於有大發展商帶頭劈價賣樓, 具體原因無從得知, 我估計有以下可能性:

1. 佢睇倒我地睇唔倒既野, 預期樓市將大跌, 所以率先清貨;
2. 準備勾地, 制造市場不明朗因素, 政府或會降低勾地價, 其餘發展商亦未必會高價搶地;
3. 去年新盤價過高, 市場現回到合理水位(此二手高約一成), 九七時新盤是賣得平過二手或平價的;
4. 俾錢炒家賺, 去年好多炒家被夾住, 或躂訂, 唔再同佢玩, 市場如果無左炒家, 就好難有好氣氛, 所以要叫返d炒家返來;
5. 唔妥信和, 要萬景峰d買家全部撻訂, 過來買新地樓, 呢招都好毒, 下次新地有盤推時, 千祈唔好買, 可能信和又會報服, 等佢賣得七七八八時就大減價, 等d人又撻訂.

.........

可能性太多, 時間有限, 下回分解.
[/quote]

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AlanB

複式洋房

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發表於 06-5-8 21:18 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

各位網民,

本人一向不睇好今年的樓市，預期是6月-8月份時才會有一定幅度下調，誰知這炸彈在5月時由信和的萬景峰挑起。

個人眼觀，不是靠估，04-06年香港整體經濟是上調和穩固，但這並不表示是全體基層市民受惠，受惠的大多只是在國內做事生產及出口業的廠家，或是覆蓋旅遊區的連鎖零售業人士。餘者，受惠無多，還要承受因經濟泡沫表面引致租金上調的壓力。

個人認為由06年1月香港房地產價格堅守，其一多賴於各大發展商的惜樓如金，不肯落價，即使延遲閣置賣樓進程也不肯割價求售。

當然，國內及國際熱錢的流人，更促使香港經濟蓬勃表面化，大部份業主，甚至是普羅小業主亦期望前景進取，與各大發展商步伐一致。

可嘆的事，雖然部份發展商枕戈待集資上市房地產基金，全力推高及堅守房地產價格，但部份發展商因應連結的需要，不得不恃機而沽。萬景峰只是其餘發展商踏著信和的沽貨台板而矣！

AlanB

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發表於 06-5-8 22:19 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

AlanB 寫道:
(各位網民,)

嘩! 要用到"各位網民"咁緊要?

(本人一向不睇好今年的樓市，預期是6月-8月份時才會有一定幅度下調，誰知這炸彈在5月時由信和的萬景峰挑起。)

二手樓價是否下調還是未知之數, 咁早下定論?

(個人眼觀，不是靠估，04-06年香港整體經濟是上調和穩固，但這並不表示是全體基層市民受惠，受惠的大多只是在國內做事生產及出口業的廠家，或是覆蓋旅遊區的連鎖零售業人士。餘者，受惠無多，還要承受因經濟泡沫表面引致租金上調的壓力。)

這是經濟復甦必經的程序, 老闆階層最先受惠, 再到高層員工, 最後到了繁華盛世的時候, 才會輪到低下層.

(個人認為由06年1月香港房地產價格堅守，其一多賴於各大發展商的惜樓如金，不肯落價，即使延遲閣置賣樓進程也不肯割價求售。)

這是其一, 其二會否就是經濟復甦, 打工仔人工由減變加呢?

(當然，國內及國際熱錢的流人，更促使香港經濟蓬勃表面化，大部份業主，甚至是普羅小業主亦期望前景進取，與各大發展商步伐一致。)

唔係好明你想講乜, 熱錢流入, 香港作為國內企業在境外上市的一大選擇, 引來炒賣投資的熱錢, 有何奇哉? 經濟蓬勃表面化? 香港歷史上今年最多人交稅, 證明香港人去年的收入創下歷年新高.

(可嘆的事，雖然部份發展商枕戈待集資上市房地產基金，全力推高及堅守房地產價格，但部份發展商因應連結的需要，不得不恃機而沽。萬景峰只是其餘發展商踏著信和的沽貨台板而矣！)

呢段更難明, 為什麼因應連結的需要, 不得不恃機而沽? 你講到好似有個好大的陰謀在進行中wor.

AlanB

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MRNT

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發表於 06-5-9 14:46 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

因為 hkchina2000 個名太長, login 時d手指會痛, 所以特意改名為 MRNT, 呢個名係朋友送既.

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BOYSTWINSBB

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128^#

發表於 06-5-9 16:14 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

Agree!

Alan B

MRNT 已你智慧你怎會唔明

呀 ! 或你唔應同傘!

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MRNT

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129^#

發表於 06-5-9 18:57 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

喔! 你係話"年結"???? 你講左"連結", 我真係唸來唸去都唔明.

新地真係有賣樓的需要, 不過有消息話佢減完皇府山就夠數, 其它盤唔會減, 其它發展商減唔減就真係唔知.

以皇府山為例, 減完之後都賣四千+, 你覺得個價真係好低咩? 我唔覺wor. 除非你一定要買新的上水樓, 如果唔係, 爵悅庭已經抵過佢, 而以二手而論, 四千蚊可以在海怡, 匯景, 麗港城, 黃埔, 德福, 美孚, 第一城等等地方任揀, 實用率更高, 有d仲可以七折, 洗乜住到入上水啊? 要住入上水都唔洗住到離火車站咁鬼遠, 仲遠果佢隔離座公屋. 住隔離公屋好過啦.

我只會認為皇府山是以低低開售價推出, 但不認同是以超筍價推出.

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LFC

別墅

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發表於 06-5-10 09:39 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

發展商同部份買家
都以皇府山過關便捷為優勢

不過依家好多地區都有過境巴士服務
有D車程只需30分鐘
咁既情況無形中令皇府山更冇賣點
4000尺???
打句問句都唔買

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KITTYMAMA

伯爵府

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好媽媽勳章

131^#

發表於 06-5-10 11:45 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

LFC 寫道:
發展商同部份買家
都以皇府山過關便捷為優勢

不過依家好多地區都有過境巴士服務
有D車程只需30分鐘
咁既情況無形中令皇府山更冇賣點
4000尺???
打句問句都唔買

同意.
佢地四圍 CALL 人去睇樓, 我叫做比較近, 都費事睇

咁既價錢, 我有錢都寧願執市區D二手藍籌屋邨好過 :mrgreen:

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MRNT

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132^#

發表於 06-5-10 12:10 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

買六年樓齡的牽晴間二千六七任揀, 而且牽晴間個區舒服過皇府山個區. 不過牽晴間個名就唔好聽. 皇府個名又誇張得製.

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KITTYMAMA

伯爵府

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好媽媽勳章

133^#

發表於 06-5-10 12:44 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

MRNT 寫道:

買六年樓齡的牽晴間二千六七任揀, 而且牽晴間個區舒服過皇府山個區. 不過牽晴間個名就唔好聽. 皇府個名又誇張得製.

間晴牽 = 姦XX
佢係差在離火車遠D, 要搭車嗟 :lol:

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MRNT

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134^#

發表於 06-5-10 13:28 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

論步行距離, 姦XX到粉嶺站可能近過皇府山去上水站, 而且條路好行好多.

我多年前住過花都, 經常都散步過去火車站果邊.

皇府山旁邊的奕翠園, 也是新地樓, 根據中原網頁, 過去數月只有兩個買賣, 一個35xx, 另一個31xx, 都是高層. 都是過千尺單位.

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Denbee

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135^#

發表於 06-5-10 13:32 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

新地配股籌百億
10/05/2006

再有大藍籌趁市旺配股，昨停牌「抽水」的竟是最不缺錢，對上一次配股已是十年前的新鴻基地產（ 0016 ），令市場大感意外之餘，更憂慮這是看淡後市的表現。新地配股價最高為九十元，集資額最多達一百億元。三周內上市公司頻「抽水」，較大宗的配股活動集資總額已逾四百二十五億元（見附表），但新世界發展（ 0017 ）主席鄭彤裕則稱無意配股。

十年首次集資北伐
十年來才作第二度配股的新地，該公司發言人表示，公司配股價將不少於八十九元，集資所得主要投入上海國際金融中心、濰坊及襄陽路項目、杭州及無錫等五大發展項目，但強調新地發展策略並非轉移往內地，而是中、港兩地發展，未來在香港續會積極增加土儲，今次配股所得亦預留部分予本港項目。

該發言人又稱，加強中國房地產項目發展，對集團盈利有正面裨益，但沒有限定投資內地金額比例的目標。對於為何不採用項目融資形式而用股本融資，她說集團在中港有多個大型發展項目，一向保持穩健及審慎理財政策，以平衡各方合理因素。

市場憂慮「一配見頂」
市場消息稱，新地以每股八十八點三至九十點一元，配售八千九百萬股新股，較停牌前價九十二點九元，折讓最多不足百分之五，最高可集資約一百億元。穆迪高級副總裁劉惠萍認為，新地近年在內地增加不少投資，確有需要集資，穆迪仍維持其「 A1 」的穩定評級。

市場最為關注地產股配股是否大市見頂的徵兆，新地在九六年委任摩根士丹利以每股六十二點一三元配售六千五百萬股，集資四十點三八億元，其後股價卻持續攀升，至九七年八月升至一百零六元的歷史收市高位，更曾創一百 ○ 九點五元的盤中高位，惟敵不過金融風暴而狂瀉。分析員指出，過去地亦曾配股，兩者都並非「一配見頂」。

基金界消息指出，截至昨午六時，新地的配售獲 ○ 點三倍的輕微超額認購，因擔心會有其他地產股陸續「抽水」，拖累地產股，加上承銷商花旗發予基金的資料只表示集資將用於收購中國土儲及內地項目支出，沒有具體明言內地投資計劃，所以大型基金多以保守的下限價「入飛」，然而一些中小型基金則較勇，大部分都以無限價盤「入飛」。

已向證監申請發 REIT
中銀國際分析員何柱指出，若以中間價計算，配售後新地的負債比率，料會由百分之十六點五降至百分之十點八，每股盈利攤薄約百分之二。但若新地只以現有內地項目作集資藉口，將產生負面影響，因新地近期劈價促銷樓盤及即將發行的房地產信託投資基金（ REIT ）都會套現大筆現金，配股集資只會讓市場認為其未能善用資源，而其內地項目大可以項目融資支付發展成本。新地宣布已向證監會申請發行 REIT 。

料為中長線增長準備
摩根士丹利的報告則認為，配售導致新地每股盈利及每股資產淨值，分別攤薄約百分之五及百分之 ○ 點六，並維持新地「增持」評級，目標價一百元。相信新地連串集資行動是用作中長線增長準備，包括短期在內地第二階段擴張，及把農地轉用途，這包括分拆 REIT 集資五億美元，銷售爵悅庭及皇府山貨尾可套現二點五億美元，加上是次配股合共籌集約二十億美元（約一百五十六億港元）「軍費」。高盛則認為新地其實沒有資金需要，只是認為這是一個適當的配股時機，未來有可能對其他地產股構成壓力。

新地土儲策略轉保守
10/05/2006

新鴻基地產（ 0016 ）過去一年在本港物業市場買地態度趨於保守，如九鐵於去年首度推出標售，總投資額料達三百億元的西鐵屯門站上蓋商住以及馬鐵大圍車廠住宅項目，新地最終都放棄入標。

新地除未有參與屯門站及大圍車廠招標外，其餘烏溪沙站、火炭何東樓、將軍澳夢幻之城第一及第二期招標，新地雖有參與，但最終仍無功而回。

年內僅購四住宅地
該集團年內僅完成兩項目補地價，以及購入四幅住宅地，其中除鴨洲海旁道及牛池灣豐盛街屬大型住宅發展外，其餘均屬較細規模項目，在增加土儲上幫助不大。

據了解，新地在去年完成了鴨洲海旁道及屯門掃管笏住宅項目的補價，共涉資不足四十八億元。買地方面，除透過公開拍賣以四十二點三億元購入牛池灣地皮外，其餘吸納的三幅住宅地，包括壽山村道南苑、北角明園西街明德苑及薄扶林牛奶公司員工宿舍，均屬可建樓面不逾十萬方呎的細面積地，涉總金額不足十七億元

MRNT,
Your worry #1 is possible..

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MRNT

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發表於 06-5-10 14:00 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

Denbee, long time no see. Well, I agree that nothing is impossible.

除長實外, 新地及一眾發展商在過去一年都沒有大量增持地皮, 好可能是因為面粉價貴過面包, 除非佢預期樓價在未來三至五年有六至八成的升幅, 否則實在不應以面包價買面粉, 呢個係任何一個生意人都會明白的道理. 如果不是要年結, 發展商實在不應以現價賣樓.

我經常同人講, 麗港城現價約36XX, 如果我地買曬成個麗港城, 將佢推平, 當地皮賣, 閑閑地都可賣五千蚊.

新地咁多野講, 其實係講俾政府聽, 叫佢地唔好將個勾地價抓到咁實, 如果唔係, 我就上大陸搵食咖喇.

地產商多月不勾地, 同政府疆持不下, 但上星期卻傳來庫房水浸的消息, 發展商即時打個突, 對想買地的發展商來講, 呢個係惡秏, 因為政府即使唔賣地, 都還可維持, 即政府并無財政壓力要賣地; 但發展商就唔同, 如果不買地, 舊地皮因有時間限制要按時起樓, Land bank 只會越來越少, 所以不得不買. 好多發展商現在都在外面買私人地. 但難度較高. 早兩日, 新地已經放左聲氣話短期內會有人勾地, 點解咁有把握? 十成九, 咪係佢自已勾囉.

當然, 大陸可發展的空間亦很大, 但真係要將公司主力移入國內, 殊非易事, 你搞得掂一個市既官, 去到第二個市, 又咪要從頭來過? 係國內買塊地, 中間可能有50%的資金不知去向... 成個樓盤起好之後, 中央一個宏調落來, 限你係一個月內要賣曬, 到時, 你就會好懷念香港...

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stevehan101

民房

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發表於 06-5-11 14:10 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

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stevehan101

民房

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發表於 06-5-11 15:39 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

Hi all,

Just want to hear some opinion here. It seems there are quite a few experts who frequent this site. What do you all think about the direction of the real estate market for 2nd half of 2006? Seems like we are not at the end of rate increase cycle yet, so would potential buyers hold out until the rate is stable?

On the other hand, with the local economy keep improving and rental prices relatively high, this would normally drive capable buyers to go out and buy. Would they NOT buy because of the rate concern?

Appreciate the feedback.

S

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MRNT

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139^#

發表於 06-5-11 17:38 |只看該作者

Re: 香港樓市大方向已定.

Hi, Steve,

我個人睇, 下半年大有機會做好.

銀行今日隔夜拆息低見2.8%, 一個月低見4.1%. 所以今日銀行有空間不跟隨加息, 但遲下熱錢流出, 拆息抽高時可能美息不加而港息追加. 希望熱錢留到美國減息之日都唔走, 咁香港就執倒囉. 機會有咖.

息口未見頂, 的確令到很多人推遲入市, 甚至取消入市, 但事情positive 的一面, 是購買力得到積聚, 有朝一日, 他們所擔心的事情不存在的時候, 購買力就會被釋放. 97就是好的例子, 當時爆發出來的購買力相信大家都畢生難忘. :-( :-( :-(

由于現時很多人預期樓市不會大升, 所以炒家都不來炒住宅樓 (因為一買一賣的成本要5-7%, 如非大升, 炒家難有肉食), 現在入市的, 用家比例甚高, 其實咁樣的市是最健康的, 升幅溫和, 但會長升長有, 我睇如果有人唸住跌20%才買, 咁呢位仁兄可能要等得耐d囉, 又或者, 下次有天災人禍要跌20%, 跌完都可能貴過今日.

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mom5354