樓市動向 今日: 0 | 主題: 74600

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發表於 24-5-9 23:53 |只看該作者

baby668 發表於 24-5-9 18:17
其實未補地價嘅居屋,都可以租出去,但只限排緊公屋嘅人,而且醒目嘅人,都會因為慳咗唔小錢,再有能力買多間私 ...

你好，你說得對的。如符合房委會的條件，可獲發業主證書或租客證書。住在居屋單位十年以上的業主，若持有的單位為兩房或以上，除可保留其中一間睡房自用，其餘睡房可出租予租客，廚房和浴室則跟租戶共用，又或是可以將整個單位出租。

但就只限租予在公屋輪候冊三年以上的申請人、或獲公屋申請編號登記六年以上的非長者一人住戶。而租期則跟私樓租約相若，都是兩年期租約，當中一年生約、一年梗約。

但是，將居屋出租後。如果只是出租一部份，便要適應與第三者一起共用，和分享單位內所有設施。另外，衍生出的現金流相信不會太多。但如果將整個居屋單位出租，業主首要條件是要有其他地方居住。否則，便要再額外支付租金，才有居住的地方。至於，出租居屋後，扣除按揭和雜費支出後，剩餘多少現金流，這便是可否幫助業主支付租金的重要問題。所以，能夠衍生出有多少現金流，這也是其中一個考慮因素。

不知以上說法有否錯誤，如有請多多指正。謝謝大家！

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baby668

子爵府

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發表於 24-5-10 18:30 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-5-9 23:53
你好，你說得對的。如符合房委會的條件，可獲發業主證書或租客證書。住在居屋單位十年以上的業主，若持有 ...

你留意下好多成交,租間房都可以萬五蚊,其實根本業主只係掛名分租,實質上係全間屋租出去,咁當然好多業主亦都唔止一個居所

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發表於 24-5-10 23:10 |只看該作者

baby668 發表於 24-5-10 18:30
你留意下好多成交,租間房都可以萬五蚊,其實根本業主只係掛名分租,實質上係全間屋租出去,咁當然好多業主亦 ...

你好，收到資訊，謝謝！

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syyysc

伯爵府

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2025勳章 2025勳章蛇年勳章 2024年龍年勳章牛年勳章

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發表於 24-5-15 11:32 |只看該作者

回覆樓主:

請問單幢洋房，一梯兩伙，一梯四伙，一梯八伙或以上，哪種比較好？
伙數太少，會否牽涉維修費可能很大？

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發表於 24-5-17 01:06 |只看該作者

syyysc 發表於 24-5-15 11:32
請問單幢洋房，一梯兩伙，一梯四伙，一梯八伙或以上，哪種比較好？
伙數太少，會否牽涉維修費可能很大？
...

你好，以我個人所投資的物業，當中包括洋樓和唐樓。現時最多是一梯六伙，最少是一梯兩伙。如果以已往維修所看，維修費用不會相差很大。主要是看大廈公共地方，有多少工程要維修，和法團開會後需要做其他什麼工程和設施。而且還看有否屋宇處和消防處給大廈各種不同的命令，要求大廈做什麼配置工程，所以真是沒有一個特定維修價錢。

另外，如業主合乎屋宇處或市建局的資格，甚至有時更會有其他社福機構可申請資助或援助。所以如遇上大廈需要大維修，或一些命令工程，業主可向民政事務處，和當區區議員辦事處查詢，盡量索取資料向不同機構申請資助。

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發表於 24-6-15 09:43 |只看該作者

「商舖閒置稅」可行性
為何舖位業主不願減租？

近年港人北上消費成風，有議員提出可徵收「陸路離境稅」，政府卻表明會影響香港融入國家大局；開徵「消費稅」則擔心進一步打擊消費市道。在稅基狹窄的基礎下，我們還有什麼地方可以開源呢？近日，再有政界人士向財爺建議可考慮開徵「商舖閒置稅」。建議認為，現時商舖空置率高達9.7%下，市面「吉舖」多，其中一個原因，是跟業主不願減租而長期空置有關，故政府推出「商舖閒置稅」可刺激業主減租，矛頭繼續指向業主。

代入這些商舖業主角度考慮，他們寧願把物業丟空而不減租，背後一定有原因。畢竟減租後成功尋找租客，就算收租所得不能抵銷到全部供款支出，但起碼收到錢，比起納空租不是更理想嗎？需知道，即使業主納空租，但仍要繳交差餉、地租、管理費等雜費，所費不菲。

為什麼他們寧願丟空也不出租呢？這個做法實在很矛盾，但也可能是迫不得已。如果業主選擇把單位割價出租，將直接影響工商舖物業的價值。租金作為直接支持舖位價值的指標，租金下跌會導致物業貶值，而首當其衝就是影響銀行估價，火燒連環船，你也能想像後續情況吧。

跟住宅不同，我們常常說，只要我們供得起，即使住宅物業估值下滑，銀行絕少要求業主償還差價；但工商舖物業的處境卻可不同，因為不少投資者都透過公司持有，以公司名義借貸購入，部分銀行會要求借款公司每年提供抵押物業的估值報告。如果物業價值沒有大幅下跌時，大家也就相安無事；但如果物業估值大幅下調，銀行有可能會馬上向貸款人要求補上一部份差價，也就是俗稱的call loan，又或者增加抵押資產。

舉個例子，在早幾年在疫情期間，雖然政府有為特定行業提供租金津貼，亦有商戶遇上良心業主，在當時業主決定不收取其中幾個月租金共渡時艱。不過當時業主的做法，就是希望換取租客繼續以舊有租金留守。

因為業主也心中有數，以當時的經濟環境，若舊有租客撐不住離場，再尋找下一個租客時，必定面對大幅減租的命運，而減租亦會影響到估值。既然現有租客仍有意留守，業主稍為讓步卻可達到雙贏局面。

因此，開徵「商舖閒置稅」固然可以收取到一筆快錢，補充一下庫房，但推行前必要先多角度了解清楚稅項所衍生的骨牌效應，否則因加得減。

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發表於 24-8-2 18:11 |只看該作者

2024年08月02日

按揭保險計劃～新措施

香港按證保險有限公司（按證保險公司）宣布由今年8月8日起，在按揭保險計劃（按保計劃）下設新安排，按個別情況考慮批准合資格業主將自住的物業出租，以協助他們應付因個人或家庭處境轉變帶來的特別需要。業主如有以下情況，便可經銀行申請豁免按保計劃下的業主自住要求，將物業出租：

（一）業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；

（二）業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或

（三）業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。

作出申請的業主必須提交已簽署的聲明書，並提供相關的證明文件或說明其申請豁免自住的原因。一般而言，若業主除按保計劃下的物業以外，擁有其他香港住宅物業，其申請不會被接納。至於申請獲得批准的業主，需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，而且業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶（如有的話）不會在香港購入其他住宅物業。

上述新安排旨在為有特別需要的人士提供協助。業主自住要求仍然是按保計劃的主要合資格準則。如發現有業主未獲事先批准而將物業出租，按證保險公司會採取適當的行動。

詳情可參閱按保計劃網頁。如有疑問，可致電按保計劃熱線2536 0136查詢。

香港按證保險有限公司
2024年8月2日

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發表於 24-8-24 19:05 |只看該作者

又到報告一下租務市場情況

今年暑假租務旺季，在臨近尾聲時，已提早暫時沒有出租盤源，包括獨立單位和套房，在今時今日免佣效應真是很大原因。而且退租也較以往少，相信是租金向上的關係。至於客源方面，也和以往沒有多大分別。外地和內地公司職員，內地學生，專材生，內地新移民….. 等。但其中一樣客源，明顯和以往有些不同，這就是收入較高的本地人仕。他們的要求也相對高，可負擔套房的租金也可以在$7000以上，甚至高見$9000，所以真是一班有實力的老闆。反觀較低價的套房，租金$3500以下，便相對以往出租的時間稍長一些。至於獨立單位，一般在一星期左右便可順利租出。

如果朋友仔有獨立單位和套房出租，真是要把握近期時機，不要錯過這黃金機會。

以上只是個人出租的情況，並不代表全港租務市場，所以大家需自行查詢和了解。

多睇多問！多做功課！
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發表於 24-9-13 12:25 |只看該作者

今個星期尖沙咀突然好受老闆歡迎，尤其是$6000-$6900以內的套房，轉瞬間4間只剩下一間。至於$7000以上可能租金較高，所以暫時只有老闆約看，仍未成功租出。

努力！加油！
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反物質

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發表於 24-9-14 02:26 |只看該作者

贊！

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發表於 24-9-15 01:01 |只看該作者

反物質發表於 24-9-14 02:26
贊！

你好，多謝！

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發表於 24-9-23 10:34 |只看該作者

你食盡整個樓市升浪喺幾好命，沙士後已經投資物業估計應該五六十歲人士吧。部份認同你所講但不賣自住樓則不認同。時代已不同，大環境已不同不能用以往經驗展望未來。
我喺17年成功賣自住再今年零元購半價再入住自住樓的人。詳情請瀏覽香討地產版內有圖有真相有分享。7年內喺零元購智取一層私樓，當年如果我無果斷賣樓套現亦等唔到今次機會。雖然喺樓仔一層但過程最重要，今時今日再唔喺二十年前的香港。所以老一輩的思維未必合適。

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發表於 24-9-23 13:53 |只看該作者

政府整頓甚至取締劏房喺未來大方向，租管只是其一，合理人均面積是其二，安全消防發牌是其三，興建過渡組合屋是其四。加上你投資二手單棟私樓估計不少已有一定樓齡維修保養翻新都喺一筆大支出。搞劏房已經過時，留意未來政府政策日後劏房出牌就好似食肆出牌咁麻煩單喺消防物料，間隔通風，來去水都搞死你。更何況政府吹緊要業主自費1年內搞掂才符合發牌資格。你隨時全部單位要從新改動間隔及裝修。

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155^#

發表於 24-9-23 13:59 |只看該作者

呢刻跌市就算你賣樓相信亦不容易單棟年紀大樓宇銀行按揭還款期好難拉長30年，加上1梯幾伙買家都會擔心大維修。樓升加按1開2搵租客供樓等日後退休有被動收入已經過時。不過你算好命出世得早估計大部分物業已供滿隨時收山都無問題但遲出世班人就唔好學啦

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積分: 1472

156^#

發表於 24-9-24 08:49 |只看該作者

0110281ec82151 發表於 24-5-8 18:33
見到有資深投資者嘅認真po，忍唔住註冊個會員請教一下(emoji)

我睇哂閣下嘅留言，我見閣下嘅分析都冇從政 ...

佢d物業全部沙士後購入食曬成個升浪出世早相信一早已經供滿。丟空都無問題除非空置稅或Net wealth tax 。但喺遲出世班人尤其90後00後就唔好學乜加按大法其實就喺不斷貸款去買樓搵租客供，負債越來越高以為香港住客一定租港樓。成個過程樓價跌都無問題反正出咗首期等30年後就搞掂。但喺佢無諗過
1，空置稅，財富稅等等稅務政策
2，大彎區融合大量長者上內地退休甚至住內地老人院
3，灣區1小時生活圈，單喺高鐵出月票你都頭痕
4，移民潮以為見頂但香港永遠喺居民流轉量最高的城市
5，取締劏房或者劏房攞牌制
6，過渡組合房屋
未計舊樓日久失修，租霸，出租空窗期，翻新，改裝以符合消防條例甚至漏水或被漏水導致損失。最嚴重喺以為月月租客幫你供樓銀行就唔會call loan,過去歷史香港出現過多次銀行擠提。銀行唔掂就肯定call你loan然後就火燒連環船。上面求其一樣都收你皮，如果你唔喺一早供斷的話。
事實就喺佢d樓樓齡高，樓價跌難做30年按揭，買家又怕大維修有價無市。搞咁多野都喺為收租財自倒不如全部套現買美債30年都有3，4厘利息夠你食過世。

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157^#

發表於 24-9-24 08:54 |只看該作者

恕我直言佢唔喺叻喺出世早撞着沙士後樓價大跌又遇上美國QE。

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發表於 24-9-24 11:15 |只看該作者

caughtinhell1 發表於 24-9-24 08:54
恕我直言佢唔喺叻喺出世早撞着沙士後樓價大跌又遇上美國QE。

你好，非常感謝你以上的經驗和意見，真是好值得大家參考和學習。希望日後可以再提出其他更多的看法，等大家朋友仔有更多方向，從不同的思維去研究和了解，從而得出更適合個人的投資。

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發表於 24-10-16 15:21 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-9-24 11:15
你好，非常感謝你以上的經驗和意見，真是好值得大家參考和學習。希望日後可以再提出其他更多的看法，等大 ...

嗱政府規管劏房，要有8平方，獨立洗手間，窗等等。未計之後消防，來去水等條件。你手頭上d單棟樓有幾多窗有數得計啦。

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