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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 樓市動向› 我又入咗市喇！(回顧2013#209)

樓市動向今日: 0|主題: 74606

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樓主: ume

我又入咗市喇！(回顧2013#209)

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6 789 10...14

MRNT

男爵府

積分: 7367

141^#

發表於 12-2-16 10:54 |只看該作者

2008 發表於 12-2-15 00:53
真係有D見返個朋友咁喎. 响2010年尾政府推SSD, 當时你話同位明燈同事賭2011年過年, CCL 會高過2010年尾. 比 ...

有樣野想同大家分享下，話說前日，UBS搞左個 luncheon, 嘉賓有施永青，任志剛，and 陸東。

施生大概意思係香港樓市今年仲有得升，但佢主張樓市投資唔應該超過總投資的一半；

任生大概係睇好人民幣，話仲有得升；

陸生預測年底恆指到25800。

三位嘉賓都幾睇好今年經濟，大家不妨參考下。

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ume

公爵府

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142^#

發表於 12-2-16 10:56 |只看該作者

leanna~ 發表於 12-2-15 06:54
上年年頭仲有H+0.6仲有回贈

你就計晒樓冷靜入市，佩服！

我同你相反，我呢唔多唔小係因為ssd先入市，一來我一向都傾向長期收租，二來有咗ssd，即係焗住啲人要hold耐啲，少咗短炒，所以我估個價，甚至成個樓市都偏向穏定。

我年紀大，啲價上落太大的話，我驚我受唔住呀！

박하 : 300년이 지나도 당신을 기억한다. ; 저하 : 300년이 지나도 당신을 사랑합니다.

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ume

公爵府

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143^#

發表於 12-2-16 10:58 |只看該作者

MRNT 發表於 12-2-16 10:54
有樣野想同大家分享下，話說前日，UBS搞左個 luncheon, 嘉賓有施永青，任志剛，and 陸東。

施生大概意思 ...

你真係好鬼正既啫！

박하 : 300년이 지나도 당신을 기억한다. ; 저하 : 300년이 지나도 당신을 사랑합니다.

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Waiting2007

複式洋房

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144^#

發表於 12-2-16 11:27 |只看該作者

Hi ume,

我同租客第一次續新約, 相方同意加$300租, 咁嗰按金(2 mths) 要唔要加呢? 其實在我立場唔加都ok, 租客梗係想唔加啦, 但我怕到時有argue, 如我堅持會否好"少家"呢?

各位有經驗包租公/婆, 應該點做好呢?

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heyhey101214 我覺得如果個租客好既..幾舊水無所謂啦..^^ 發表於 12-2-16 20:46

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ume

公爵府

積分: 29804

145^#

發表於 12-2-16 11:40 |只看該作者

Waiting2007 發表於 12-2-16 11:27
Hi ume,

我同租客第一次續新約, 相方同意加$300租, 咁嗰按金(2 mths) 要唔要加呢? 其實在我立場唔加都ok, ...

我唔記得咗有無加追按金，今晚返去問下老公先，晏啲再答你。

박하 : 300년이 지나도 당신을 기억한다. ; 저하 : 300년이 지나도 당신을 사랑합니다.

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Eskridge

男爵府

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146^#

發表於 12-2-16 11:45 |只看該作者

ume 發表於 12-2-14 15:31
係呀！上年年頭做按揭真係易好多，今年個plan又無上年咁好，的確係差啲！

西區的確係幾好收租，只要租金合 ...

Ume 你是買屋苑嗎? 有無心水推介下?　另你做左５成定７成按揭呀？

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ume

公爵府

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147^#

發表於 12-2-16 11:55 |只看該作者

本帖最後由 ume 於 12-2-16 11:56 編輯

Eskridge 發表於 12-2-16 11:45
Ume 你是買屋苑嗎? 有無心水推介下?　另你做左５成定７成按揭呀？

我自己個人偏向買屋苑，因為貪佢流通量高啲。

因為在我名下無物業，所以當時我係做7成按揭。

至於心水，就睇budget啦。

박하 : 300년이 지나도 당신을 기억한다. ; 저하 : 300년이 지나도 당신을 사랑합니다.

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2008

男爵府

積分: 6751

148^#

發表於 12-2-16 13:10 |只看該作者

本帖最後由 2008 於 12-2-16 13:10 編輯

MRNT 發表於 12-2-16 10:54
有樣野想同大家分享下，話說前日，UBS搞左個 luncheon, 嘉賓有施永青，任志剛，and 陸東。

施生大概意思 ...

猛人如雲, 睇黎今年重有得升咁樣. 不過好似重差一位猛人無講到今年點睇喎. 剩係講左人地又無講自己

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heyhey101214

子爵府

積分: 11869

149^#

發表於 12-2-16 20:57 |只看該作者

回覆 HLDMaMa 的帖子

我覺得你真係驚d好麻煩既租客,咁就要由你揀買咩樓收租度落手...
如果買唐樓,套房個d,租客素質相對又係弱少少既..
我個間近醫院,租左俾個醫生當宿舍住..
真係住得好好,個人又唔計較(咁當然我都唔係好計較既人)
租左兩年淨係岩岩搬入去個時廁所有盞入天花既燈唔識點換搵過我

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ume

公爵府

積分: 29804

150^#

發表於 12-2-16 22:09 |只看該作者

引用：回覆+HLDMaMa+的帖子我覺得你真係驚d好麻

原帖由 heyhey101214 於 12-02-16 發表
回覆 HLDMaMa 的帖子

我覺得你真係驚d好麻煩既租客,咁就要由你揀買咩樓收租度落手...

同意！樓既質素同租客既質素唔多唔少都有關既！

박하 : 300년이 지나도 당신을 기억한다. ; 저하 : 300년이 지나도 당신을 사랑합니다.

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MRNT

男爵府

積分: 7367

151^#

發表於 12-2-17 12:01 |只看該作者

本帖最後由 MRNT 於 12-2-17 12:02 編輯

2008 發表於 12-2-16 13:10
猛人如雲, 睇黎今年重有得升咁樣. 不過好似重差一位猛人無講到今年點睇喎. 剩係講左人地又無講自己 :nothi ...

我唔識睇喇，已經無左以前日日睇財經，日日用腦唸下呢d消息出左來其他人會唔會買，仲有無能力去買，呢d習慣。

點評

ceci_tse how are you ah? long time no see la... 發表於 12-2-21 15:49

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HLDMaMa

水晶宮

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152^#

發表於 12-2-17 13:02 |只看該作者

回覆 heyhey101214 的帖子

你講得好啱，買乜嘢質素既樓對租俾乜質素既人好大關連，而我想買－D屋苑單位,暫時同我既
目標仍有一段距離。

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ume

公爵府

積分: 29804

153^#

發表於 12-2-17 13:05 |只看該作者

Waiting2007 發表於 12-2-16 11:27
Hi ume,

我同租客第一次續新約, 相方同意加$300租, 咁嗰按金(2 mths) 要唔要加呢? 其實在我立場唔加都ok, ...

我問咗我老公喇，當年我地加租，我地無問個租客補返個按金差價呀！其實你有權咁做，但係如果係好租客，就無謂為小錢而又收來收去咁囉。

點評

Waiting2007 Thanks. 發表於 12-2-18 20:22

박하 : 300년이 지나도 당신을 기억한다. ; 저하 : 300년이 지나도 당신을 사랑합니다.

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loklokhui

大宅

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154^#

發表於 12-2-18 16:11 |只看該作者

不過個市真係叫人好難睇得掂，成日都有人吹風話個市唔得，真係唔知幾時真幾時假，定係班大佬吹風，定你班人接手！

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wttclh

禁止訪問

積分: 2100

155^#

發表於 12-2-18 17:11 |只看該作者

提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

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ewater

珍珠宮

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2024年龍年勳章牛年勳章 2018復活節勳章開心吸收勳章好媽媽勳章

156^#

發表於 12-2-18 19:04 |只看該作者

本帖最後由 ewater 於 12-2-18 19:06 編輯

回覆 Waiting2007 的帖子

Have you signed renewal contract with your tenants? If yes, the contract should clearly said that you received the two months deposit, so you should take the $600 difference. This can also use to cover for future rents that the tenant owe you and anything that need to be repaired when they move out. When the tenants renew contracts for several times and you increase the rents again and again, the difference will become more significant. So better to ask for the difference each time on renewal than ask them at a large lump sum when it rolls bigger and bigger.

點評

Waiting2007 Thanks. 發表於 12-2-18 20:22

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HL7646

子爵府

積分: 12998

157^#

發表於 12-2-18 21:13 |只看該作者

ume 發表於 12-2-13 18:44
請教就唔講得！大家分享下啦！
我和老公當年都係先買樓自住，起碼慳咗租金支出，買第一層時都係量力而為， ...

UME 姐姐. 小弟係CD-ROM 度見到你的文章, 都知你係樓市大好友黎！
但小弟有個問題想問, 就係關於加按的.

1. 小弟打算GRAD 左之後(1年後)買多層大D 的單位俾父母同我住, 將舊屋出租, 想問下, 如果我而家多買一間樓黎住, 但又差少少才夠70% 首期上會, 咁我可不可以加按自住樓套50-70萬出黎. (現居的樓值大約3.5M, 已供斷好多年).

2. 如果加按成功, 我有大約300萬首期買600萬左右的屋. 供20年. 每月供20K 左右. 假設小弟畢業後月入18K, 父親20K (自僱) (5年後退休), 母親10K(2年後退休), 舊居出租10-11K/月. 咁我過不過到壓力測試? 如過到, 銀行會不會查到我首期裡, 有部份係加按套現返黎架而懷疑我還款能力？而家有200幾萬在手, 轉左部份去人仔, 但放銀行又輸通脹, 如果買舊樓收租, 查實又諗住3-5年後實會買樓自住, 到時萬一樓市跌/不升, 出出入入, 俾手續費又蝕, 咁我個CASE, 你又點睇呢？因為小弟好擔心幾年後樓市又再升, 咁就冇錢改善生活環境, 而家住緊果度細, 我母親囉野成日要就住就住, 搞到腰骨痛, 所以住得麻麻開心。如果不係就返工返學, 早就買過第2間。

3. 其實加按囉左舊錢出黎之後(如我在A 銀行做加按, 咁我又在A銀行度做MORTGAGE, 會不會難上會.), 如果難的話, 咁我去B 銀行度做純MORTGAGE, 查實B銀行查不查到架？

4. 我玩加按買樓, 風險會不會好大, 畢竟自己只係FRESH GRAD, 經驗少, 萬一經濟不好, 俾人裁, 就冇錢供樓了。但如果我不好彩真係失業, 我大不了賣左舊居黎填. (但呢個TOUCHWOOD CASE 我父母好驚發生, 所以不想而家買樓, 唉, 高樓價令好多小市民換不到大屋

) UME 姐姐, 你教下小弟可以點做丫？ THZ

THZ. 之前小弟主要係信大力的文, 但佢睇樓市好似冇你咁叻, 所以想請教你。

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Jarekmum

複式洋房

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158^#

發表於 12-2-19 00:41 |只看該作者

回覆：MRNT 的帖子

我4年前成功喺BK搵到租客架。早排都差不多又租到另一單位俾另一BK媽咪，只係最後價錢上協調不到。

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clarawuwu

珍珠宮

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虎到金來勳章牛年勳章 2018復活節勳章親子王國15週年勳章

159^#

發表於 12-2-21 13:02 |只看該作者

我都睇緊樓,買多層收租..

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ume

公爵府

積分: 29804

160^#

發表於 12-2-21 13:39 |只看該作者

1. 小弟打算GRAD 左之後(1年後)買多層大D 的單位俾父母同我住, 將舊屋出租, 想問下, 如果我而家多買一間樓黎住, 但又差少少才夠70% 首期上會, 咁我可不可以加按自住樓套50-70萬出黎. (現居的樓值大約3.5M, 已供斷好多年).
<-- 當你有工做，加埋你有層供滿咗既物業，咁當然可以加按現有物業來做首期，但如果你層樓係居屋/自置公屋，加按前可能要先補地價，最好先向有關部門問問程序先。

2. 如果加按成功, 我有大約300萬首期買600萬左右的屋. 供20年. 每月供20K 左右. 假設小弟畢業後月入18K, 父親20K (自僱) (5年後退休), 母親10K(2年後退休), 舊居出租10-11K/月. 咁我過不過到壓力測試? 如過到, 銀行會不會查到我首期裡, 有部份係加按套現返黎架而懷疑我還款能力？而家有200幾萬在手, 轉左部份去人仔, 但放銀行又輸通脹, 如果買舊樓收租, 查實又諗住3-5年後實會買樓自住, 到時萬一樓市跌/不升, 出出入入, 俾手續費又蝕, 咁我個CASE, 你又點睇呢？因為小弟好擔心幾年後樓市又再升, 咁就冇錢改善生活環境, 而家住緊果度細, 我母親囉野成日要就住就住, 搞到腰骨痛, 所以住得麻麻開心。如果不係就返工返學, 早就買過第2間。
<-- 照你既預計，你畢業後，家庭總收入(唔計租金收入)係，18000+20000+10000 = 48000，如果你借300萬，分20年供，以2.5厘息計，你每月供款係$15897.09，佔你家庭總收入的33.1%；壓力測試以2.5厘加2厘計(4.5厘)，咁就每月供款$18979.48，佔你家庭總收入的39.5%。如果只係睇你新買層樓既按揭，你係有能力過到的關，但問題係你當中一部份首期係從另一個按揭借來，咁你個還款能力要從整體去睇。因為你搵銀行為你做按揭時，你係需要報你既貸款紀錄和授權佢地去check你既信貸資料。我假設你舊那層樓係一樣可以按到20年，同一個利率，咁我當你借100萬，咁你都可以過到壓力測試。當你整個借款都過到壓力測試，咁就係証明到你有還款能力，咁銀行好多時都會批貸款的。
但你要留意，你剛出來工作，收入record未夠，銀行可能仲要考慮你既學歷、工種去決定批唔批，這些最好都係在買樓之前親身去銀行問清楚。

3. 其實加按囉左舊錢出黎之後(如我在A 銀行做加按, 咁我又在A銀行度做MORTGAGE, 會不會難上會.), 如果難的話, 咁我去B 銀行度做純MORTGAGE, 查實B銀行查不查到架？
<-- 一定查到，你反而係同一間銀行按哂兩間，可能個按揭plan會有優惠，最先早啲問下銀行先！

4. 我玩加按買樓, 風險會不會好大, 畢竟自己只係FRESH GRAD, 經驗少, 萬一經濟不好, 俾人裁, 就冇錢供樓了。但如果我不好彩真係失業, 我大不了賣左舊居黎填. (但呢個TOUCHWOOD CASE 我父母好驚發生, 所以不想而家買樓, 唉, 高樓價令好多小市民換不到大屋

) UME 姐姐, 你教下小弟可以點做丫？
<-- 加按另你債務增加，風險當然會大咗，但你咁年輕，時間都係你本錢之一，如果我係你，因為真係想改善生活環境，我都會加按，但係就會按盡層樓，例如按30或40年，原因係想供少啲等自己可以儲多啲，咁hold多啲cash係身，務求令到自己即使真係遇想經濟唔好，我都仲有錢應付生活，比機會自己再搵工，而唔使要蝕賣自己啲樓。
還有要做好風險管理，你可以能要買反一份最以cover你個借款額既保險，等萬一唔係你唔想搵工，而係因為你touch wood遇上意外，另你無法工作，你都有錢可以運用！這些風險管理都不能忽視，其實只要你理性咁安排，唔好以為個市只會升升升，而又為了壞情況作好打算，好好咁管理風險，我覺得而家買樓都唔係問題。

THZ. 之前小弟主要係信大力的文, 但佢睇樓市好似冇你咁叻, 所以想請教你。

<-- 唔好咁講，大力兄的睇法，有大力兄的見解，我和他只是觀點不一樣，無話誰對誰錯，只要那一個觀點較適合自己的需要、個性和取能。其實從來都無人知將來既情況係點，可能過兩年後，個樓市真係跌好多呢？有誰知？只不過我不喜歡等，太無把握了，我較選擇即使蝕住等，都唔想浪費時間咁解咩！(註：我每次入市都預咗自己係模頂，所以一定做好風險管理，只不過我又咁好彩，暫時touch wood最差既情況我都未遇過咁解啫)