樓市動向 今日: 0 | 主題: 74606

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發表於 11-5-19 09:27 |只看該作者

我有問題想請教呀...
我剛剛睇咗個單位, 佢係筲箕灣單幢物業, 一梯二伙, 實用率低, 但租金回報有5厘....我想問我應該睇租金回報, 定係睇佢升值潛力呢? 因為單幢樓始終比較難甩手呀....tks.

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發表於 11-5-19 11:12 |只看該作者

本帖最後由 scotttlk 於 11-5-19 11:20 編輯

westwest123 發表於 11-5-19 09:27
我有問題想請教呀...
我剛剛睇咗個單位, 佢係筲箕灣單幢物業, 一梯二伙, 實用率低, 但租金回報有5厘....我 ...

我乜都唔識, 只係討論下。

呢一刻, 不能分租的物業有5厘回報算係偏高。但傳統上港島單幢物業一向回報偏高。所以大約5厘的物業在筲箕灣我不覺得有任何優勢。所以呢個物業可能傾向集中睇升值潛力吧。

我個人認為筲箕灣已是港島盡頭。再往東的杏花及藍灣是特例, 其它任何更東的物業都不算港島價錢。所以, 筲箕灣是追落後區, 追的是港島價太古及北角價。北角將有可能推優質土地拍賣, 可能對筲箕灣有利好作用也説不定。

但這一串討論是關於有數得計。若買來省下5厘租務, 我覺得值得, 絕對有數得計。但若買來投資, 那便要衡量你有甚麼預期。我認為北角土地拍賣對筲箕灣的影響難以計算, 可能冇數可計。筲箕灣這地點及半新半舊單棟摟沒有短期收購誘因, 都不算是有利因素。所以只有堅守租值, 要有長期持有或堅持到底的心理準備, 才有數得計。若果我自己真的要看筲箕灣盤, 我會比較專注在租值升幅的潛力。

給你一個提議, 不仿試試觀察, 有多少個低於5厘的同類放盤能夠成交, 好好感受若你成為業主時, 走貨有多少壓力。

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westwest123

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發表於 11-5-19 11:43 |只看該作者

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多謝您嘅回覆及詳細分析.....因budget所限, 可以選擇嘅樓盤,地區唔多, 如要比較, 您會覺得長沙灣小型住宅區(都係單幢, 但可能係2梯6-8伙) 收租比較好呢? 放售都比較容易?? tks.

如您所說, 即係(筲箕灣) 要有6厘以上回報才考慮?

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發表於 11-5-19 14:17 |只看該作者

本帖最後由 scotttlk 於 11-5-19 14:21 編輯

westwest123 發表於 11-5-19 11:43
回覆 scotttlk 的帖子

多謝您嘅回覆及詳細分析.....因budget所限, 可以選擇嘅樓盤,地區唔多, 如要比較, 您 ...

你若希望得到較有前瞻牲的預測和買樓心得, 可能找另一貼討論如何投資九龍區物業的各路專家及地頭虫會較易得出答案。
我不認為非地頭虫的生客能容易買到高於市場租值回報的盤。每一個舊區都有專業投資者及炒家專門等呢種高水位貨。 6厘回報盤能放係樹等生客慢慢揀, 一盤係有相對難處, 例如太舊難做按揭, 又例如並不易有好租客, 或交投極之梳落難脫手....等。見意你多注意觀察。

我想強調的是數字係死物, 你要知道自己追求的目標, 才能活用數字計數去幫助你做決策。例如, 你到底追求低買高賣, 還是只求長遠收租的回報呢?

若對層樓不太有信心, 不如先投資股票亦非壞事。

希望咁講幫到你。

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westwest123

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發表於 11-5-19 15:23 |只看該作者

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thanks for your reply....咁我亦唔係要即刻買嘅....而家可以做嘅, 就係等同周圍再去睇吓啦!!

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發表於 11-8-29 12:22 |只看該作者

本帖最後由 scotttlk 於 11-8-29 12:35 編輯

失去了H+0.6%按揭的意義

繼續我的小小數口系列。

近期與買樓相關的閒聊中, 已沒有太多人討論甚麼息口或租定買的話題。其實, 近來的息口變化, 也有小小數口可計。而我注意到, 樓價其實係不自覺的在上升。

我用myhome網頁的按揭計數機, 算一算按揭利息開支, 會發現在銀行減少按揭優惠, 新做按揭由H+0.6%變成今月H+1.9%, 每一百萬按揭要多付14萬利息。新買樓的總負擔, 相等於七成按揭下樓價已升一成, 九成按揭上升13%。之所以樓市自舊年多次政策干預下繼續升, 及至今年銀行借機提高新做按揭利率至H+1.5%以上後樓市才靜下來。原來, 樓價一直在上升, 只係上升的利潤轉移至銀行去賺兩倍的利率差價。即今年樓價至今已相等於累積升了二成。

從上面計算可見, 供樓負擔受近一年銀行減利率優惠的影響, 遠大於拖長按揭年期。減利率優惠對首年按揭利息支出倍增。

樓市上升的力量有多強, 可想而知。政府多項打擊炒賣後市場依然保持, 可見市場完全係冇幾多炒賣成分。

所以, 我一直反對癈青及政棍干預執政及自由市場。問題左他們明明是經濟及財經白痴, 為求自己得不到的幻想利益, 一直在做利益輸送和損害廣大市民的利益的事, 損人不利己。

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發表於 11-9-23 16:39 |只看該作者

本帖最後由 scotttlk 於 11-9-23 16:46 編輯

scotttlk 發表於 11-5-16 13:51

預測 :

所以, 年底可能債息不升返跌, 美金回升, 主要貨幣高位回落, 資源價格回落。計及10年下半年及11年公司盈利及經濟數據也屬高位, 今年底或12年初可能見到通脹受控, 甚至局部性出現增長明顯回落。市場可能突然感到衰退及通縮威脅, 消費者信心成為關鍵。到時美政府可能稅收失利, 需要持續發債。消費市場亦可能需要政府刺激救援。最終QE3可能捲土重來。

樓市會如何回應呢? 我不懂猜測短綫走勢。各項經濟預測及風險預期都指出金融市場短期可能有所動璗, 復甦步履不再一面倒樂觀。股市及外匯更加出現了震盪, 可能大規模"人工"風暴為期不遠了。上一次的歐債風暴, 樓市是一於少理保持升勢。今次會否照様重復一次, 很難說。但我相信只要中國短期內不受連累, 而QE3最終出現, 到時較長期的樓市氣氛不難掌握。

希望以上幫助到各位計算, 即使外圍動璗, 買樓依然有數得計。

QE 2.5正式命名為Operation Twist

5個月前, 我們看到QE2完結的持續購債聲名。現已正式命名為Operation Twist, 暫時翻譯造"扭轉操作"

OT代表 QE1及2的短期資金不急於回收, 但改為投放在中至長債。大約意思是QE所印的資金最快會分5-20年才慢慢收銀根。亦即是當局提到有意維持低息政策至少兩年的基本操作理據。

上一次5月預期的走勢已大致得到見證, 美國在近代金融市場每每在為自己本土復蘇而盡吸全球資金為本土金融系統所用。

預期當中的QE3還未出現, 因為美國本土還未達到像稅收失利, 未有政府發債失利事件的系統性風險威脅。當局難有理據説服一般市民QE3有必要。所以中途走了一個OT的2.5操作出來。但事到如今, 威脅已(成功)在歐洲政府間醞釀, 政府發債失利的事件將有可能發生在歐洲。所以預期的QE3不似是擱置, 而看來只是政治時机未成熟而已。 QE3成了出外國搞破壞時保留下來以應付萬一過伙位燒到自己後欄時的應急絕招。

QE背後的最重要基礎, 我估計始終是當局認為美國還未擺脫通縮及衰退的威脅。聯儲局一直看到全國性通脹稍為低於巳經屬下限的通脹預期, 恐怕增長進一步放緩會引至通縮。美國依然受過度依賴進口滿足內需的體系所困, GDP中可以通縮的份額過大, 每一元消費有九毫服務業利潤降價空間。若生產業還停在美國境內的行業(例如汽車)則比較沒有降價空間。但美國消費者還有多少美國貨可買了。

預期美國未來會為復蘇做兩件事, 一是由政府財政上增支出或改變稅收政策刺激經濟, 二是改變極寬鬆的進口産品政策(即保護主意抬頭)以支持國內就業。當中必要的客觀條件是縮減赤字及金融業寬鬆銀根已準備就緒, 私人市場亦正在累積不少投資及消費計劃等待時機。基本上只要歐洲債務危機一靜下來, 可能已可以見到美國的復蘇會明朗化。

若美國國會爭議能告一段落, 預期美國來年或可以不用動用QE3這絕招, 只靠OT及財政政策連同海外撒兵, 將令美金保持相對強勢, 同時會見到經濟復蘇的勢頭。但其它經濟體增長將會減速, 甚至衰退。

美國次按後能否短期內擺脫"東亞病夫"的日式廾年衰退威脅, 便要看未來的復蘇及美金強勢能否同時出現。這亦是中國能否軟著陸的一次機遇與挑戰。預期復蘇期中香港樓價橫行。受制於中央調控, 香港樓市橫行中保持輕微調整。若相信美國於2012年後成功營造美金及經濟同時復蘇的勢頭, 而中國調控同時成功軟著陸, 香港樓市將重回長遠增長局面。

以小小數口計數, 自住樓不會賣, 投資物業亦難以貸款, 可以講咁情形下師奶仔看樓市無數圍, 師奶仔若首期不足可以暫時不用打樓市主意了。雖然小小數口計數買樓不易蝕錢, 但胆生毛的師奶又有幾多個?

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vunvun

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發表於 11-9-23 21:43 |只看該作者

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發表於 11-9-23 21:43 |只看該作者

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發表於 11-9-23 21:43 |只看該作者

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2008

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171^#

發表於 11-9-23 22:23 |只看該作者

OT 不等同 QE

OT 係買長債去維持長期低息, 而同時拋短債令到美元回流美國. (所以近排美金轉強, 而且會強一段時間. 所以金會再跌). 除左美國以外, 其他國家會出現美元短缺現象. 同QE 根本係相反. 所以OT 唔係QE或什麼QE2.XXX

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2008

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172^#

發表於 11-9-23 22:25 |只看該作者

補充:
如果OT 等於QE, 咁上2次QE1, 2 股, 金, 銀, 油都升. 美金下跌 (印多左美金). 咁點解今次股, 金, 銀, 油都跌. 唯獨美金升?

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發表於 11-9-24 01:10 |只看該作者

本帖最後由 scotttlk 於 11-9-24 01:14 編輯

2008 發表於 11-9-23 22:23
OT 不等同 QE

OT 係買長債去維持長期低息, 而同時拋短債令到美元回流美國. (所以近排美金轉強, 而且會強一 ...

你可能真係唔係師奶仔

我地師奶仔對任何錢銀話題都分得好清楚到底係指你既定我既, 凡係冇提到你既定我既錢銀話題都好敏感的。因為對付honey我地一向採用共產主意。

我地在談論的金融題材, 係屬於聯儲局的政策, 即係美國的央行行動。你很仔細的分辨了OT與QE對你有甚麼影響, 所以抗辯你看到不同的風景。但你若以美國的角度看, 有差別嗎? 聯儲局的頭號工作目標是就業及物價, 頭號工具是長債利息。這當然是美國的利益出發, 不會考慮你和我的角度。後次按年代由伯老發明的Qe, 是央行放銀根的一種新概念。這概念的重點是為美國的利益出發, 通過干預債市而推動利率, 達至放鬆美國金融機構的銀根。這裡完全沒有包含金銀銅鐵或你的貨幣, 只要對美國有利就行了。

我們不必去觸動太過理論性的題目, 重點是到底這是誰的政策。任何政策只要達到寬鬆銀根(easing)的目, 任何政策只要是當時對美國有利的, 也是聯儲局的目標。 OT即使吸走了海外金融體系的美金, 令各股市出現撤資潮. 及各種資源的市場資金都湧到美元區避險, 不就是達到令美國本土金融機構的銀根資金泛濫, 達至美國出現鬆銀根(easing)的目嗎? 怎可説這不是美國的量化寬鬆政策了?

你想想, 你跟我兩個黄皮膚, 爭論美國人的OT定QE名字有意義嗎? QE的錢根本只停在美國的金融機構存底作銀行保命備用, OT是吸走海外的風險資產資金。我們非美國人, 只有被利用的名份而已。我花了半年時間大量的解説, 就是要説明這道理最接近非美國人所見到的風景, 當中的操作是如何演算出來。

我跟你説, 小小數口的師奶之所以説出這一番話, 是因為美國原來同師奶一樣推行共產主意 --- 我的是自己的, 你的一切見你乖乖便讓你暫時保管一下, 返正遲早也是我的。

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174^#

發表於 11-9-24 01:29 |只看該作者

2008 發表於 11-9-23 22:25
補充:
如果OT 等於QE, 咁上2次QE1, 2 股, 金, 銀, 油都升. 美金下跌 (印多左美金). 咁點解今次股, 金, 銀, ...

我在"後QE年代的危機"一貼中當中有提及2011年的資金流操作, 你有興趣不仿參考下(#143), 討論下。

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2008

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175^#

發表於 11-9-24 15:41 |只看該作者

scotttlk 發表於 11-9-24 01:10
你可能真係唔係師奶仔
我地師奶仔對任何錢銀話題都分得好清楚到底係指你既定我既, 凡係冇提到你既 ...

我地不是在打官司所以不存在抗不抗辯.
只想讓大家清楚若OT = QE2.5 的話, 眾所周知QE1, 2 的結果是股, 金, 銀, 油全升, 唯獨美金跌. 若果今次都係QE, 點解美金升, 股, 金, 銀, 油全跌. 所以傳媒將之定為QE 係錯誤的.

另外真不好意思浪費了妳的寶貴時間寫了一篇很長的文章. 但這不是我關心的. 我只關心什麼會升, 什麼會跌. 其他就讓給BK 高人去欣賞. 我去煲碟LU.

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2008

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發表於 11-9-24 20:33 |只看該作者

scotttlk 發表於 11-9-24 01:29
我在"後QE年代的危機"一貼中當中有提及2011年的資金流操作, 你有興趣不仿參考下(#143), 討論下。 ...

妳先至唔係C9仔呢. 睇野都好有前瞻性. 好過些傳媒怕嚇人唔死. 但好似末日博士話2個月內會見12000. 平均每個月跌差不多3000點. 唔會啩.

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moon8888

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發表於 12-4-10 17:38 |只看該作者

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alsi

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發表於 12-5-8 00:10 |只看該作者

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咁都得

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